前言

最早與本案委託人L小姐聯繫的時間,要回推到今年五月時…L小姐在網路上搜尋到我的聯絡資訊、並加入Line後並提出她的詢問;擔保品房屋現位於新莊區中正路、原本持份屬先生與其它兩兄弟共三人共同持有,後來L小姐的家人與夫家協議用現金一次買斷兄弟持份、再以贈與方式過戶到她和先生兩人名下(各持份1/2),但由於當時贈與程序尚未完成,且房屋貸款於四月份才剛辦完清償與塗銷設定程序,要用房屋再向銀行申請抵押貸款,也尚未與先生說明,故第一時間並沒有立即提出委託辦理的需求。

L小姐表示因為看到我網站上有關『協商戶(註一)辦理房貸的成功案例』,所以希望透過我們的專業知識與承辦經驗,能順利向銀行申請到一筆資金來還清她名下的協商餘款約20多萬元;能盡早培養與恢復信用(協商要繳到民國108年3月才還清)。但關鍵在於『配偶對於妻子目前有協商的債信問題並不知情』,而L小姐也不打算告訴配偶與家人現存有這一筆債務協商仍在正常還款中,故可想而知、若我們開始接手經辦,就必須全程對於先生採保密方式;換言之、目前房屋登記狀態屬倆夫妻共同持有,如欲以房屋申請貸款,必須同時調閱查察倆人的聯徵信用狀況,送審過程與結果都不能有任何差錯,否則先生就可能產生質疑。

(註一):債清條例規定,銀行對於協商仍在還款尚未清償者,因為有協商註記、各銀行均視同信用不良無法提供貸款融資授信。

直到9月中旬、L小姐再度與我聯繫,除詢問需要準備哪些文件資料外,也希望月底前能先約個時間再詳談;經過首次訪談與釋疑後,遂敲定第二次將於10月初見面並收齊所有資料的時間……






擔保品屋況與周遭環境說明

房屋位置:位於新北市新莊區中正路3XX巷內、屋齡約17年電梯大樓的2樓(總樓層14層)
所有權人:L小姐與先生共同持有房屋所有權利
主要建材:鋼筋混凝土造
完工日期:民國89年5月26日
建物坪數:建物面積約31.88坪(含陽台雨遮),公設(含車位)約11.84坪
登記用途:住家用(自住性質、但尚未裝潢,本次貸款主要用途是重新裝修)
周遭環境:本案擔保品東西向緊鄰台一甲道路與台北捷運系統中和新蘆線旁,南北則可銜接65快速道路,距離新泰公園與新莊國民運動中心步行約10分鐘,生活機能非常佳;房屋目前無任何抵押設定。


借款人與保證人目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

借款人:配偶H先生、目前在資本額一億三千萬實業股份有限公司的營業部任職業務工作,勞保加保時間為106年7月(現職僅三個多月、10月剛領第三次薪資),月薪資約3.8萬元,名下無銀行負債。

保證人:妻子L小姐、目前任職於一日商外資企業的傳直銷客戶服務人員,勞保加保時間為93年1月(年資滿13年),月薪資約3.1萬元;協商債權銀行包括大眾、台新、花旗與兆豐銀行等四家,協商未清償餘款約18~19萬(當初參加債務協商是因為信用卡延遲繳款)。

繳款往來信用狀態:先生維持信用正常,配偶則有前置協商(信用有瑕疵)。


對本案分析與意見

1.本案擔保品位置優良且無銀行設定抵押,本次欲申借300萬、擔保價值與成數也絕對是足夠無虞!關鍵是在『兩位所有權人』;先生雖有固定收入、但是只能提供最近三個月的薪資轉帳存摺作為財力證明,且第一個月薪資還不是領全薪(到職日為7月10日),檢視前一份工作也才任職半個月就離職閃人(前一份勞保加保時間為6月12日、退保為6月29日),如果以銀行嚴格授信角度來檢視、H先生現階段並不算工作穩定並可加分的族群,所幸名下無銀行負債算慶幸的一點。

2.妻子L小姐雖然單一公司年資長達13年,惟已經參與前置協商尚未清償,債信等同不良的前提下,即使工作薪資均屬穩定,但本身的申貸資格卻有瑕疵,銀行無法對該員提供任何的授信

3.再者、主因於先生不清楚配偶已參與債務協商,次因H先生雖擔任本案的借款人、但其職業年資~說實話也真不算漂亮,但H先生卻對本次申請房屋抵押貸款的借款利率非常重視與要求(2%以內);而我跟委託人L小姐曾透過Line的說明與見面時詳談,都曾經告知過『本案非首次購屋性質、而是用既有的房屋申請抵押貸款來做資金運用,其款項的用途明顯不同、銀行所提供的借款利息也就會因風險係數提高而略增了些(2%起~2.2%是較有可能範圍、當然個案也可能簽核1.9%起跳)。』

附加L小姐本身已申請前置協商、影響到銀行決策單位也可以直接就婉拒本案的申請,我們現階段只求先獲准、利率部分實難去要求銀行提供相對的低利;拿捏之間不容易都滿足到任何一方,僅能請L小姐私下與先生嘗試溝通彼此觀念。非戰之罪、我們除了盡全力讓本案過關外、還請配合的銀行盡可能去簽核較低的借款利息給當事人,避免節外生枝的結果出現影響後續對保意願。


操作規劃與應變

1.本案因為是透過L小姐的直接委託授權,故先生對於委託我們一事也不知情;當正式承辦本案後,後續所有程序都是請我們所配合的銀行經辦主動聯繫與辦理。

2.起初有徵詢其它兩家銀行的意見,一家銀行授信主管一聽到L小姐有協商就直接表示無法承做,另一家則回覆最長攤還年期僅能分七年,借款利率還必須提高到3.5%!換算下來申請300萬的房貸月付金將一舉拉高到四萬多元...這數據根本無法去回報與說服委託人L小姐,更何況還要經過當事人H先生那一關…

3.最後經過我與L小姐溝通,銀行經辦人員與H先生努力不懈的協調,暫以300萬、2.2%、20年攤還年限去送審(送審、不代表最後審查結果亦如此,這一點仍持續跟兩夫妻灌輸觀念)


最終審查結果

銀行最終簽核的房貸總金額300萬元/分為20年本息攤還/利率2.22%/月付金約為15,492元


結案後心得

本案到最後、銀行仍將利率略提高0.02%,這點、也讓借款人H先生當下較難以接受甚至於不欲再進行後續對保簽約的程序;雖然我們與協辦銀行、L小姐都很清楚這樣的安排應算是完美的結果,但若是當事人不出面對保簽約,到後續恐怕更騎虎難下!慶幸後來H先生在10月25日同意進行簽約,也讓唯一不確定的變數劃上句號。

這段時間所有參與過程的人員、付出的辛苦終有好代價,當然更要感謝L小姐當初對我的信任及授權委託,希望她能儘快將債務協商的餘款清償,早日恢復與培養信用。


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