Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2018/10/28 【房地王新聞／盧振池】


應該趁著房貸利率最低的時刻，買房子嗎？最近國內各銀行為了消化資金壓力，再次壓低申貸利率來搶占首購族的房貸市占率，使得國內近期的房貸市場來到史上最長、也是最低利率的時期。不過，首購族買房子要考量的問題非常多，利率因素只是其中之一，不宜因為房貸利率低就倉促購屋，房價及自身需求還是最重要的事。


根據中央銀行最新公布的9月份五大行庫（台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行、第一銀行）新承作的房屋貸款平均利率為1.62％，比上一個月下跌0.6個基點（1個基點等於0.01個百分點），而且是3個月內的第二次出現了歷史的次低點利率。


由於這5大公營行庫合計的房屋貸款總額將近國內全體房貸市占率的40％，因此其新承作房貸平均利率的走向，也會牽動國內房市買氣的變化，而成為官方、銀行同業、房地產業關注的焦點。這次9月份的新承作房貸平均利率再度出現歷史次低的數字，也代表銀行業者積極爭取優質客戶、整批分戶貸款的動作頻頻，爭相祭出優惠的購屋貸款利率已經漸漸成為常態。

轉載 2018/10/25 【房地王／胡兆陽】


最近房地產網路論壇上很熱門的議題就是，一對夫婦在妻子娘家的幫忙出自備款的情況下終於買了房子，產權順理成章就登記在妻子的名下，但是妻子的婆婆對於房子的產權沒有登記為自己兒子的，多所抱怨。網友一片討論的聲浪大多認為：難道「出錢的就一定最大？」、「看自備款、也要看房貸誰繳的？」、「登記兩個人不行嗎？」、「婆婆也拿錢出來幫啊？」


網友說的論點各有各的合理之處，雖然夫妻之間「談錢，傷感情」，不過房地產是一種總價相當高的資產，支付了購屋自備款之後，每個月要繳納的房屋貸款也是很吃力的負擔，所以夫妻買房子之前，先把相關的財務支出分配、產權登記等問題討論清楚，絕對可以減少日後可能產生的紛爭。而且俗話說：「親兄弟，明算帳！」有血親關係的兄弟之間，尚且要把錢財的事情算清楚，更何況是處於目前國內離婚率（大約每4對夫妻就有一對夫妻離婚）這麼高的夫妻關係。

轉載 2018/10/25 【經濟日報／楊筱筠】


金管會統計，到今年8月為止，國銀購置住宅貸款比去年增加1,842億元，房屋放貸成為國銀今年衝刺去化資金管道的另一利器，預料年底前，國銀還會再推動另一波房貸利率廝殺大戰。


目前房貸利率最低當屬公教人員房屋優惠貸款，最低可以拿到1.56％，為中國信託銀行推出，對象包括公立學校、中央以及地方各機關等員工。公教人員以外的超殺房貸利率，則為青年安心成家方案，台灣銀行等多家銀行都有推出，最低為前兩年按照中華郵政兩年期定儲金機動利率，目前為1.44％，第三年起為1.74％。


假設不是無自用住宅的青年，或非公教人員，目前最殺的房貸利率方案則只要跌破1.6％，都算划算。北部房仲業者指出，今年來北部換屋族出籠；外銀業者表示，根據內部觀察發現，這波美中貿易戰以及中國啟動新的個人稅查稅制度，催生一批新台商搬資金回台風潮，部分台商因應下一代要求或是自己置產需要，也有資金進入不動產市場。


這些需求推升國銀對房貸放款動能，過去低調做房貸業務的部分銀行，也開始出手搶客戶，包括外商銀行中，星展銀再重申自家40年房貸商品，主打「輕鬆入厝、星展隨行」八個大字。





星展並搭配先推動星展好家貸房貸健檢，到10月底，經業務人員聯繫完成房貸健檢並申辦房屋貸款並且經過核貸，可以享有房貸優惠利率以及家樂福即享券2,500元。星展推出的好家貸優惠利率，指數型房貸最低1.72％起跳。


玉山銀推出房貸分段式利率1.6％起，利率減免最高0.25％，手續費可以打八折，玉山信用卡紅利也可以折抵房貸利息，每千點紅利可折抵50元利息。

轉載 2018/10/24 【鉅亨網／陳慧菱】


今年以來市場大幅動盪，近期又遇全球股市下挫，民眾開始將資金停泊在可保本的產品，其中高利定存更是民眾首選，尤其看好美元升息趨勢，有利美元可望續強，看準這波「美元商機」，各銀行狂推美元高利定存專案，2.5% 到 3% 都有，外銀包裝手法花樣多，最高甚至喊到 4%。


美國正處於升息循環，今年以來已升息三次，所以雖然美元兌台幣匯率已突破 30 大關，但民眾仍是願意持續換匯美元作為幣別配置的一環。凱基銀行理財產品部資深協理王志偉表示，美元換匯量是銀行換匯的大宗，換匯除了旅遊需求或購買理財產品外，美元利率持續提高也增加了客戶的換匯意願。


王志偉觀察指出，民眾在換匯美元後，約有兩成客戶會將資金轉入高利定存；且與今年初相比較，銀行同樣提供 3 個月與 12 個月天期的高利定存專案，但民眾承作 3 個月的比例成長了一倍，顯示以往民眾大多以存入長天期的高利定存當作穩定收息部位，但在市場大幅波動的狀況下，開始將短期資金放入高利定存專案，佈局美元同時獲取更高的利息收入。

轉載 2018/10/24 【ETtoday新聞雲／紀佳妘】


全球股市今（2018）年以來動盪不安，美股上周漲跌互見，新興亞股則維持盤整走勢，外資連續第4周流出，同時也連3周減碼台股，單是上周淨流出達14.3億美元，創下這個月以來單周最大賣超，累計本月已賣超41.8億美元，成為失血最慘重的新興亞股。


外資連續第4周從新興亞股流出，不過流出規模縮減至25.74億美元，顯示市場信心有些微改善。另從個別國家來看，今年以來跌深的印尼、菲律賓出現較大回升，外資流向僅印尼呈淨流入，其他國家仍持續呈現流出狀態。


中信投信分析，新興亞洲股市偏弱主要受陸股持續偏弱影響，因陸股持續下跌，市場對上市股票質押的流動性擔憂加劇，使得上證指數跌至4年新低，一度跌破2016年初達到的熔斷底2638點，但上周五（19日）大陸副總理劉鶴和一行兩會紛紛出面，祭出多項措施來振興股市信心，也拉抬陸股拉尾盤大漲2.58%，有利於亞股信心面回升。

轉載 2018/10/23 【工商時報／朱漢崙】


國人什麼年齡層最喜歡定期定額投資基金？根據合庫內部對財富管理業務的大數據分析，在定期定額投資基金的客群中，尤以31～50歲占比最高，達32％，超過三成的比重，而由於這類客群均屬青壯年人口，合庫認為，用定時定額投資基金的方式進行理財，最大的好處就是可透過拉長天期來分散投資風險。


政府年金改革下，如何透過其他方式為自己存一桶金，已成為「全民運動」，另再根據內政部在去年底的最新調查結果，國人平均退休年紀已降到61歲，不再是傳統做到65歲退休，換言之，提前退休的人口愈來愈多，相對而言，為自己提前存退休金的起跑點，更要趁早，上述合庫內部調查顯示，超過3成的定期定額投資基金客群集中在31～50歲，即反映這個趨勢。

前言：

本案委託人S小姐透過加Line方式詢問貸款、最早可回推到7月12日；

“我有貸款的需求（沒有很急），想向您諮詢；先說工作。我從事補教業，7月才剛轉職，和公司簽了一年工作契約，前一份工作年資一年半，做到06/30，然後無縫接軌，兩份都有勞保記錄。目前需求是整合負債，我名下有一筆信貸和兩張信用卡，信貸正常繳款，但信用卡有部分循環。想申請一筆40萬的貸款把所有負債清償，統一還款。或是申請20萬的貸款把卡債全部處理，然後想把卡片額度都降到3萬左右”

由於S小姐一筆信貸是今年初才准貸25萬，不滿一年內要再申請債務整合、就屬銀行授信規定上的『近期增貸』；加上7月份才剛轉職、確實也不符申貸基本門檻，建議等到10月中旬再送(有三次轉帳記錄)較妥；同時我也提醒S小姐『這段時間別找銀行辦信用卡與貸款，避免被婉拒增加聯徵查詢次數，也注意最好存摺內保留四位數的存款餘額(勿月光族)』。

時間到了9月底、我特地提醒S小姐由於下個月初就能提出申請，可事先預備本次信貸(負債整合)所需要的文書資料，並且與委託人相約10月5日在星巴克咖啡門市見面收件、與對委託人進一步釋疑詳談……

轉載 2018/10/19 【好房網News／林奇芬】


根據內政部最新公布的全台低度使用房屋、新建餘屋統計，至2017年底，低度使用房屋全台有86.4萬戶，新建餘屋有7.4萬戶。在這麼大的餘屋量下，應該是買方當家的市場。不過，目前房價指數呈現的是「價平量縮」，房價並未出現大幅修正走勢，只是成交量仍然低迷，顯示買賣雙方仍在拉鋸戰中。


全台餘屋量大，新建餘屋攀高


低度使用住宅，主要是根據低用電量來統計，每月使用電量在60度以下者，全台有86.4萬戶，數量大約與前一年持平，其中新北市、高雄市戶數較多，高達12萬、10.9萬戶之多。低度使用房屋佔全台所有房屋比例10.12%，與前一年10.22%大致持平，換句話說，全台空屋率有將近一成。


低度使用住宅與新建餘屋統計 資料來源：內政部，統計時間至2017年12月

轉載 2018/10/13 【​鉅亨網／郭幸宜】


新台幣 10 月以來升貶劇烈震盪，握有外幣定存的投資人不免心驚膽戰，深怕賺到的利率最後被匯率吃光光，最後白忙一場，銀行主管建議，將資金投入外幣定存前，可掌握四大原則，包括匯率走勢、承做天期最好不要超過一年、善用自動化服務，找經常往來銀行議價。


外幣定存利率通常優於新台幣定存，在低利率環境下讓外幣定存格外受歡迎，但要注意的是，外幣定存利率固然吸引人，但背後隱藏匯率的風險往往容易被忽略，尤其當匯率波動劇烈時，很可能賺不到高利息甜頭，還因為匯率賠上本金。


匯率走勢是最大隱含風險


銀行主管指出，小資族投資外幣定存最常碰到的問題，就是對匯率波動的承受能力，以人民幣為例，如果是前兩年將新台幣資金兌換人民幣而轉入定存者，現在可能因人民幣貶值而蒙受匯率損失。銀行主管說，觀察各銀行的外幣定存方案可發現，通常匯率波動越大的外幣，定存利率也越高，像是澳幣或南非幣等原物料貨幣，但問題是，這類貨幣匯率與原物料價格密不可分，匯率也經常因此大起大落，投入前務必三思。


銀行主管建議，投資外幣並非利率越高越好，對於資金有限的小資族，如果真要投資外幣，投入前不妨問自己兩個問題，包括：這貨幣對自己而言實用嗎？我的風險承受度有多高？若非要參與投資外幣不可，建議挑選美元相對安全。

轉載 2018/10/13 【鉅亨網／陳慧菱】


全球股市 10 月起跌跌不休，雖然周五都出現跌深強彈，但面對後市包括美中貿易戰、升息等不定時炸彈仍多，「現金為王」的聲浪還是愈來愈大，然而打開銀行網站，存款業務多樣化，有「活存」、「活儲」、「定存」以及「定儲」，彼此之間究竟有甚麼差別？光是「定存」與「定儲」的差別，同樣存 100 萬元，1 年期的利息差距 403 元，若時間拉長，3 年利息差距為 2050 元。





簡單來說，「儲蓄存款」利率會比比「存款」利率還要高，所以，定儲 > 定存 > 活儲 > 活存，最低的活存利率和最高的定儲利率差很大，但活存利息少得可憐，因此目前開戶大多是開「活儲帳戶」，只是活儲利率與定儲相比還是少了很多，因此，應該盡可能將活儲的金額控制在一定比例以下，然後「將活儲改為定儲」。


不過，值得注意得是，期貨投資帳戶、證券投資帳戶或是支票存款帳戶的利率會比「活儲」低，甚至跟「活存」差不多。