Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2018/10/08 【蘋果日報／林彤潔、齊瑞甄】


機器人理財服務當紅，投資人在面對琳琅滿目的基金，卻不知如何下手時，可視為解決方案之一，包括王道銀行、復華投信、富蘭克林投顧為首批取得金管會核准的業者，3家都是用大數據運算的概念，且強打手續費優惠，但投資門檻大不同，1000~12萬元不等，差距相當大。


金管會主委顧立雄日前援引國外研究報告指出，2017 年全球自動化投資顧問平台（俗稱機器人理財）的資產管理規模，超越2000億美元，且2018~2022年將以每年37.5%速度成長，到2022年資產規模可達 1.44 兆美元。


顧立雄表示，我國目前已有業者陸續發展自動化投資顧問服務，自2017年5月王道銀行自動化投資顧問平台上線後，至今年7月底，總計已有3家業者從事相關顧問服務，資產規模約5億元，相較全球自動化投資顧問的市場，台灣仍有相當大的成長空間。

轉載 2018/10/06 【鉅亨網／陳慧菱】


「房貸寬限期」議題近期正夯，面對長逹數十年的房貸，為了不讓還款壓力影響生活品質，不少購屋民眾會選擇申請寬限期，以減緩購屋初期的還款負擔，然而房貸寬限期事實上是一種「先甘後苦」的還款方式，寬限期結束後，每月除了利息之外，就要開始攤還本金，金融業者建議，自住需求、短期不打算換屋的族群，最好不用使用到貸款寬限期，而是應考慮延長整體貸款年期；投資客或是短期將換屋的買家倒是適合利用寬限期。


所謂房貸寬限期是指償還房貸「還息不還本的寬限期間」，一般銀行會提供 2-3 年的寬限期，讓購屋民眾在寬限期內，每月只需繳交貸款利息，不需攤還本金，因此壓力也較輕。舉寬限期 3 年為例，寬限期結束後，每月除了利息之外，就要開始攤還本金，而且原本要用 20 年攤還的本金，變成要用 17 年還完，每月平均要攤還的金額因此變多，還款的負擔也大幅增加。


由於房貸寬限期是一種「高槓桿」的購屋操作模式，並不是任何人都適用，以 2000 萬的房子，貨款額度 7 成，房貨利率 2%，還款年限 20 年舉例，若使用 3 年寬限期，前 3 年每月雖只需繳 2 萬 3333 元的利息，但第 4 年起，每月連同本金攤還，一口氣就跳升到 8 萬 1010 元，還款壓力暴增，而且 20 年總攤還金額要壓縮到 17 年就需還清，還款總額還比一般本息攤還多繳了 36 萬 8384 元，因此想申請寬限期，必須先審慎評估自己還款及未來風險承擔能力。


金融業者建議，一般自住型或短期不打算換屋的買家，最好不要輕易申請「寬限期」。


或許你會問，就是考量資金問題，才申請寬限期，但是金融業者表示，寬限期若越延越長，不只繳給銀行總利息變多，一過了甜蜜期後，還款費用會頓時暴增，還會壓縮本金還款年限，民眾選擇寬限期前先評估自身還款能力，並非各種族群都適用。


而且金融業者還提醒，現在全球進入升息循環期，台灣雖然尚未升息，且預期今年可能也不會升息，但是央行也示警不會永遠低利率，一旦升息，房貸族壓力又將更加重，若是選擇房貸寬限期，本息攤還又加上升息，恐會壓得荷包難喘息。


金融業者進一步建議，如果剛開始覺得買屋負擔較重，可以考慮延長整體貸款年期，以避免房貸越還越重，才能免於一輩子淪為屋奴，或是繳不出房貸，而淪為法拍屋。金融業者指出，但若是短線進出房市的投資客，或是短期會換屋的買家，則適用申請寬限期。


金融業者說明，投資客是因為持有房子的時間短，為降低養屋期間的資金負擔，適合利用寬限期，以賺取最大的房屋買賣價差；而有能力換屋的買家，只因為舊屋尚未賣掉，此時也能運用寬限期先舒緩前期資金緊張的狀況，待舊屋賣掉後有大筆資金進帳，就能快速償還房貨本金，減輕還款壓力。

轉載 2018/09/30 【好房網News／林奇芬】


目前房貸利率已經殺低到1.62%，可說是接近史上最低。這麼低的房貸利息，有沒有資金套利空間呢？想要活用房地產，進行資金套利，你必須認清四大風險。


過去幾年曾經流行，借房貸買基金，用基金利息收入來付房貸利息，賺取其中利差的套利交易。有人甚至說，這是一種無風險投資。假設用房貸借出1000萬元，買年配息率高達8%的高收益債券基金，若房貸利率僅2%，則二者之間有6%利差，等於一年淨賺60萬元收入。


借房貸買基金，用基金利息收入來付房貸利息，但是這真的沒有風險嗎？


由於房貸利率極低，善用房貸借出資金，確實是一個靈活資產、創造收益的方法。但是任何投資都有風險，並非穩賺不賠，進行這樣投資前，還是要謹慎評估可能面臨的幾個風險。

轉載 2018/10/03 【工商時報／陳欣文】


退休後如何持續創造現金流，是享受快樂第二人生的重要因素，根據摩根投信今年針對全台民眾所做的摩根退休快樂指數調查，問及台灣民眾若在退休後靠退休資金帶來固定的額外現金收入，41.6％表示退休後投資最在意「風險與獲利穩定性」，配息率的高低反而為次要考量。





摩根投信執行董事劉玲君表示，調查結果顯示，不論是全台民眾、摩根退休快樂指數分數達80分以上的「快樂族」，或是分數不滿60分的「窮忙族」，都認為以退休資金創造固定現金流，最重要的投資重點是「風險與獲利穩定性」，比重達四成左右。


進一步來看，又以「快樂族」最看重風險和獲利穩定性，比重達43.9％，高於全台民眾的41.6％，更高出「窮忙族」37.8％。另外有逾33％民眾認為配息率與利息高低雖然重要，但已不是退休後創造現金流的主要投資重點，對「快樂族」而言更是如此，該比重降至不到三成。


值得注意的是「退休後不打算投資」的比重，在不同族群間出現明顯差異，例如「快樂族」因為懂得理財，讓自己能在退休後更享受第二人生，因此對於退休後不會理財的比重為零，換言之，「快樂族」全數認為退休會將繼續投資理財；反觀近一成「窮忙族」表示退休後不會理財。

轉載 2018/10/03 【工商時報／魏喬怡】


最新2018台灣家庭理財樂活享退指數大調查出爐。調查顯示，國人家庭樂活享退指數持續下降，僅有51.3分，創三年新低，其中，40～49歲的人不管是退休金的足夠度、信心度、滿意度都比50歲以上的人來得低。


中信銀表示，該調查與遠見雜誌連續合作三年，針對民眾退休規畫、家庭理財進行家戶電話訪問，從自評「退休規畫滿意程度」、「退休準備足夠程度」與「退休過理想生活信心程度」三大構面，解析台灣人的退休品質與準備。

轉載 2018/09/28 【鉅亨網／林奇芬】


根據今年7月1111人力銀行對上班族所做的調查，有89%的受訪者認為，台灣貧富差距懸殊，其中又以45歲的受訪族群，對財富貧富差距的感受最強烈。45歲族群一般又被稱為「夾心族」、「三明治族」，因為他們一邊要養小孩，一邊要照顧年邁父母，另外還要繳房貸，三大壓力齊聚，成為財富被嚴重擠壓的三明治族。


但換一個角度看，三明治族是「最後的脫貧關鍵時刻」，如果能在這個階段，開啟計畫性理財，反而有機會扭轉命運，成為富裕退休族。為什麼這麼說？因為有幾個有利機會，三明治族可以好好掌握。


三個機會，三明治族可以財富翻身


機會一，距離退休時間還夠長


如果你正處在40到50歲階段，距離退休還有將近15到25年時間，如果有計畫、持續性的累積財富，仍有機會累積豐富退休金。以每月投資1萬元試算，若投資報酬率5%，25年可存598萬元，若投資報酬率拉高到10%，可存1338萬元。


每月投資10000元，可存多少錢?

機會二，房貸與子女負擔，正逐步降低


雖然三明治族財務壓力大，但若以35歲開始成家養育子女推估，到45歲已經繳了10年房貸，貸款本金逐漸下降，另外，子女也過了幼年養育期，進入國小、國中階段，學費負擔最輕。當然若額外讓子女上安親班、才藝班，會增加支出，但可量力而為。


機會三，薪資有成長空間


一般進入中壯年階段，職場上也有機會成為中高階主管，薪資收入較好。雖然負擔大，但透過計畫安排，仍然可以擠出固定投資的資金。

2018/10/01 【海尼根綠】網友提問：


房屋於2013年購入，因有信用卡循環及信貸，想利用房貸轉貸將負債一併整合，轉貸後約需60-65萬左右的資金，但仍希望房貸總金額能維持或少於800萬


[房屋資訊]
地點：新北市中和區社區型電梯大樓
屋齡：16年
購入時間：2013/06
坪數：23.17坪(無車位)
購入房價：1070萬
購入時貸款金額：800萬
貸款期限：30年
貸款銀行：台新銀行


[貸款人資訊]
年齡：夫43歲 / 妻38歲
職業：夫 工程師 / 妻 貿易公司業務
年收入：夫 約60萬 / 妻 約70萬
信用：信用卡有動用循環 循環金額共約 25萬 / 妻名下有貸款約35萬

2018/09/30 【Fries】網友提問：


本身是公務員，最近有買房計畫
但是現金不多，打算頭期款用信貸

本人年收75萬
預計購買800萬左右的房子
頭期款貸100萬

請問用這種方式貸頭期款
會影響房貸的額度嗎？

2018/09/29 【DREAM DRIVE!】網友提問：


上個月已和銀行辦理對保作業
預計10月底會知道結果，11-12月撥款
但現在想辦信用卡（不是對保銀行）
這個會影響到聯徵結果或者核貸利率和成數嗎？
基本上，目前貸款條件是應該沒問題，但怕現在辦信用卡會讓這些條件有變數，再麻煩求解了。

2018/09/28 【jenqdar】網友提問：


本人自己經營公司，因產業屬性，只在每年5~7月需要資金週轉。今年初買了房子，陷入了資金運用的兩難！全部的錢拿去付房貸的話，5~7月公司營運資金會不夠。如果都留著應付公司營運的話，又覺得資金運用不夠有效率。


當初辦理房貸時，我原本想辦理財型房貸（5~7月把錢借出來，其餘時間把錢繳清房貸避免利息產生），但銀行建議我先辦一般房貸，到時候繳清，再拿這房子當抵押做企業融資。


因為我需求的是房子當做抵押沒關係，但是給我一個額度，隨借隨還、以日計息。但現在銀行說這樣每年要重新審核資格，所以每年要手續費(實際名目忘記了)，大約是我需要額度的1%。請問我的情況，應該如何運用資金比較有效率？！