Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

本案前言：


Jerry近期仔細端倪市場上的各家代辦銀行貸款同業，其『所謂的完成案例~內容非常的草率簡略，數據來源缺乏可信程度及說服力；看得出來恐怕憑空杜撰想像的成分居多。』如此敷衍缺乏誠信的代辦業者，其專業實在令人質疑外，又怎會用心經營與客戶之間的關係？


秉持『有所本、堅持與原則、實事求是、專業負責』一直是我們至始至終對於委託人的承諾。而日積月累的實力，造就我們成功再完成一件“幾乎所有銀行不可能承辦”的案件！


回到主題、104年7月24日一位網友到我痞客邦部落格留言，內容提到：

『您好想請問我名下有房屋目前還有貸款，我目前也在清償前置協商的錢，最近想要用房子增貸或轉貸但我無法申辦，請問是否可將名下房子用贈與的方法轉給我老婆，然後用她的名義去轉貸，這樣其它的銀行會查到我的信用問題而影響我老婆轉貸嗎？謝謝。』

我的回答：

一、建議優先評估房屋的擔保增貸價值(可免費協助)。
二、房屋增貸後、必須優先清償前置協商未結清餘額。
三、房屋贈與給妻子去作轉貸，恐怕會對原本的協商債權銀行產生『損害債權』之虞；雖夫妻間贈與可抵免稅金，不過只要上述問題釐清，不用贈與房屋如此大費周章；我們有銀行專案可以申請，就用版友的名義申請即可。提供之前完成的實際案例分享給與W先生作為參考：http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=657249
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=656440


隔天、W先生隨即加入我的Line表示願意聽聽看我們的作法與意見，並且詳細告知我們房屋的地點與借款人、配偶的情形。因為本案屬『前置協商戶辦理房屋轉增貸款』，所以必須告知『增貸後金額需優先清償前置協商無擔保債務』，之後會多一筆現金、才能夠作為使用周轉。


我們初步評估房屋的擔保價值與借款人、保證人的條件後，相約到我們位於永和的辦公室詳談委託細節。W先生希望能夠藉由本次房屋轉增貸款，欲貸多一點金額、一方面把協商繳清與恢復信用，另一方面可運作創業生意之用途；瞭解W先生的意向與動機後、我們旋開始著手進行貸款申請作業。

轉載 2015/08/28 【經濟日報／吳曼筠】


房貸利率上升，行庫1年期定期儲蓄牌告利率頂多1.38%，「存款追不上房貸成長」。如何挑選低利房貸，成為民眾節流重點。一般房貸專案多分為兩種償還利率，一段式及分段式。若還款能力較佳，有信心在短期內還款完畢，台銀主管建議可以選擇分段式。因為分段式主打前段時間以較低利率還款，後期還款利率則會較高。





為避免申貸人申請分段式房貸，僅享前兩年較低房貸利率，第三年又解約轉至其他銀行貸款，銀行通常會對分段式房貸開出違約條款，因此分段式利率至少須綁約三年才能結清，否則需另收違約金。

轉載 2015//08/28 【經濟日報／王奐敏】


「摩根台灣投資人信心指數」最新結果出爐，2015年第3季台灣投資人信心指數驟降至81.7，較前期（2015年4月）劇減24.7個基準點，終結連兩季走揚，並創下該調查以來的歷史最低紀錄。急速下降主要原因，來自投資人對台灣投資氣氛、和政治環境明顯信心不足所致。





進一步檢視組成台灣投資人信心指數的六大指標，與前期相較，全數下跌。若以降幅來看，可以發現，投資人對全球經濟景氣的信心降到三年（2013年1月）最低，但對台灣相關展望更為悲觀，對台灣投資氣氛信心同步創下歷史新低，對政治環境信心降到八年最低；至於對台灣經濟展望、股市指數、和財富增值的信心，則均來到近二至三年低點。

轉載 2015/08/28 【蘋果日報／王立德】


近期金融市場大幅震盪，散戶可能前一天才斷頭，隔天又見到台股大漲，不過中長期資金在這波震盪中很「淡定」。安聯人壽總經理林順才昨日指出，投資型保單的保戶並未出現解約潮，「解約比率與上半年市場氣氛好的時候差不多。」


在2008年金融海嘯時，因金融商品幾乎全倒，曾爆發大規模投資型保單解約潮，不過本波重災區集中在股票，部分債券投資人甚至反而賺錢。林順才表示，雖然這陣子來電詢問行情看法的保戶變得比較多，但並沒有明顯的解約情況發生。

轉載 2015/08/27 【卡優新聞網／段楚禎】


台北市府大刀闊斧抓違建，特別訂定「遏止新增違章建築處理措施」，鼓勵民眾自主委請建築師檢查，由市府補助每戶最高3,000元，期望杜絕新違建、保障消費權益、減少交易糾紛。


依據「台北市政府遏止新增違章建築處理措施」規定，自104年9月1日起所核發使用執照的新建物，未來房屋所有權人因買賣、交換、贈與及信託行為，而向地政事務所申請辦理建物所有權移轉登記時，得檢附開業建築師出具的「建築物無違章建築證明」。

轉載 2015/08/27 【蘋果日報／潘怡靜】


「存下100萬元，是邁向財務自由的第一步。」理財作家劉憶如說，她從卡債族存不到錢、親身經歷存到第1個100萬元的篤定，以過來人經驗給時下年輕人建議，20餘歲開始存錢、30歲以前一定可以存下人生第1桶金。





劉憶如28歲存到人生第1個100萬元，當時她是中天電視台駐美國紐約特派，每月強迫自己存下300~400美元，以平均月存台幣1萬元速度，外加上採訪工作貼近美國華爾街市場，伺機投資美股，大約花4~5年時間，存下人生第1個100萬元。

轉載 2015/08/27 【蘋果日報／潘怡靜】


年輕人如何存百萬，中國人壽副總經理蘇錦隆建議，可從「每月可存多少錢」、「選擇投資工具報酬率」、「存錢時間長短」3面向思考，布局適合自己的方案。從保險理財角度來看，蘇錦隆建議3種方案：追求穩健「傳統型保單」、追求報酬「投資型保單」，或二者視風險承受高低做資產配置。(見表) 

轉載 2015/08/26 【自由時報／卓怡君】


近期全球股市上演大怒神震盪行情，市場法人表示，金融訊息瞬息萬變，面對市場短線震盪，投資人雖能趁機撿便宜，但由於市場波動風險仍大，建議追求穩健投資人此時可選擇定期定額方式分批進場佈局，因為定期定額可在低檔累積單位數，待盤勢回穩後即可展現不錯的投資效果。

轉載 2015/08/25 【工商時報／孫彬訓】


行庫除緊縮房貸成數，近期房貸鑑價也有轉嚴的現象，銀行主管指出，過去一般是用實價登錄的第二高價來作為評估標準，現在可能會落入實價登錄的第三高價、第四高價來作為評估。以羅斯福路三段的某實際案例來看，最高價為89.6萬元一坪，次高價為85.1萬元、第三價77.1萬元，最高價跟第三價每坪差距達12.5萬元。


銀行主管說，實價登錄上路後，就成為銀行鑑價的重要參考指標，加上銀行內部的鑑價標準，這樣對於房價的估算會更會準確，不過，今年以來房市明顯出現量縮情形，讓銀行上下相當重視這現象，所以現在鑑價會更為保守穩健，以因應後續可能出現的動盪。





以目前的情形，銀行主管指出，除了鑑價保守，會更重視3P（借款人、房屋座落地、利率報價），也就是借款人的還款來源及使用用途，若是自住，是銀行較為歡迎的客群。


不過，也有銀行在鑑價上保守，但是以利率來決勝，部分民營銀行以及外商銀行鎖定優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出直逼公務人員築巢優利貸1.84％起跳的限定房貸額度，希望在房地合一定案後，吸引客戶。


相對於公股行庫較高的利率水準，民營銀行、外商銀行積極搶市，像是中國信託銀行取得公務人員築巢優利貸1.84％以鎖定相關族群。另一方面，針對優質客戶，也推出1.9％以上的房貸專案，但有限定專案貸款額度。


也有民營銀行、外商銀行針對優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出最低的1.84％集體送件優惠專案，但也限專案貸款額度。業者指出，由於集體送件本來就有利率優勢，加上針對房屋區域、貸款金額、還款人的收入、負債嚴格控管，才有如此低的利率，並非每件房貸利率都可以拿到最低利率。


華南銀行主管分析，現在利率除了政策性的青年安心成家購屋優惠貸款，房貸利率幾乎都是2.1％以上起跳；第一銀行現在內部的房貸利率水準也是2.1％起跳，彰化銀行則是在2％以上。


房貸龍頭銀行土地銀行指出，鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者，為防範房市產生泡沫化及政策變革所造成的影響，持續關注未來經濟情勢及利率變化，運用房貸評分機制篩選優質客層，也會針對政府管控措施加強配合辦理，以持續維持房貸資產品質。

轉載 2015/08/25 【經濟日報／溫子玉、王奐敏】


中國人民銀行昨（25）日宣布降息降準，連日重挫並跌破3,000點的陸股可望反彈。法人建議，陸股基金投資人除了繼續觀察大陸政策動態，可採定期定額或單筆分批加碼策略進場，由於陸股仍可能出現大幅震盪的走勢，已持有陸股投資人不建議停扣。





德盛安聯中華新思路基金經理人許廷全表示，預期在美國升息時程不確定性、大陸經濟出現回溫跡象前，全球股市將持續震盪，不過，大陸在財政與貨幣政策持續推動下，加上十三五計畫、一帶一路、第4季消費旺季等題材，中長期的投資機會不容忽視，現在中港台許多投資區塊價值浮現，待市場信心回穩，可伺機逢低布局。