轉載 2022/05/08 【591編輯部／金筱筑】
有些民眾好不容易買房，明明收入沒比一般上班族來的差，卻因為沒有薪轉存褶或扣繳憑單，導致申辦房貸不易，且在政府打炒房、銀行房貸審核越發趨於嚴苛的現況條件下，想拿到理想貸款成數以沒那麼容易。民眾若不想被銀行打槍，專家提出3大重點，包括提前做好金流、建立信用與銀行打好關係，找條件好的保證人拉高信用，並在買房前，多徵詢地政士等專業人士意見，以免吃虧。
做好具體金流紀錄很重要
央行日前啟動十年來首度升息，近日美國更是一口升息兩碼，外界均認為央行跟進的可能性大，在這升息循環下，如何聰明升貸?一般來說，銀行放貸最在乎的就是申貸人有沒有明確且規律的所得收入，若任意換工作或沒工作，就會被銀行端質疑收入不穩定，但有些民眾可能是做小吃店、攤商、網拍等小生意自營商，或是靠實領獎金維生的業務員，即使所得再高，也會因為沒有固定薪資所得，而被銀行打槍。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，像這種自營商想爭取好的貸款條件，除了可提供報稅紀錄、外幣與不動產等當佐證之外，申貸人最好還是事先開一個戶頭，留下具體的金流紀錄，並在每個月固定時間把整筆金額存入，時間至少要半年~1年以上，這樣才能讓銀行看見跟確認，證明申貸者具有還款能力。
與銀行固定往來 保持良好信用
新北市地政士公會理事長潘惠燦也表示，另外民眾若平時有跟銀行固定往來，例如申辦信用卡、信貸，但有按時繳納，或是平常就有購買銀行的基金或定存或相關投資產品，累積資產越可觀，銀行借錢才會借的更安心，比較不會有貸款貸不下來的問題。但如果本身自備款不夠多，在想盡辦法想要拉高貸款成數的情況下，假如自身條件有限，此時多會思考找親友來當保證人，證明未來可還款能力。
不過，潘惠燦提醒，不管是找收入高的配偶、父母當保證人，還是得要先行了解其信用狀況，是否有無欠債，否則很有可能加分不成，徒增核貸風險。像近期就有民眾分享自己是自營商，計畫向銀行貸款700萬元，向銀行專員詢問貸款細項，對方告知只能貸300萬~400萬左右。因此銀行專業就建議他買300萬股票放3天，即可作為財力收入證明，有望能夠貸到700萬元。
江龍名坦言，的確有聽到有人靠這種手法來讓貸款成數拉高一點，但隨著近期貸款審核資格越趨嚴格的情形下，此種方法風險很高且不實際，雖然股票的確能作為一種財力證明，但參考價值不高，畢竟股票有漲有跌，即使持有時間短，也可能有損失的風險，因此還是不建議民眾這樣做，最好還是換一間銀行問看看才為上策。
買房前多問多看 勿盡信一言之詞
以地政士角度來說，最常碰到民眾跟仲介公司買中古屋時，也會碰到明明談好貸款可以貸到8成，最後貸款成數卻不如預期的狀況，在頭都洗到一半、進退兩難的情勢下，很有可能最後還得靠信貸，甚至民間周轉來籌錢，含淚吞下高利率，增加財務風險。因此，潘惠燦建議民眾買房前還是要尋求專業人士諮詢，衡量自身整體信用以及財務狀況，請地政士委託銀行多方評估，知道可貸款成數是多少後，再來進一步分析要採用哪種還款方案最適合自己，不要盡信房仲或是單一銀行房貸人員的說法，多問多比較後，才能避免最後吃大虧。
TIPS：有些銀行在處理民眾的房貸申請時，若借款人的還款能力不足、條件不夠好，信用條件實在不佳，但又想要貸到較高的成數，或取得較低的利率，常常就要配合銀行購買「房貸壽險」，雖然沒有強制借款人一定要承辦，但可藉此交換低利或高額度。潘惠燦表示，事實上，「房貸壽險」用意在於當被保險人身故時，壽險的保險金將會優先用來償還房貸，一方面對被保險人的家庭有保障，避免因為失去經濟支柱，繳不出房貸導致房子被法拍，另外對銀行來說，拿得回借出去的房貸，也可避免呆帳產生，假如民眾家中經濟支柱，的確可考慮此方法。
