Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2021/10/14 【591房屋網編輯部】


中央銀行於9月23日理監事會決議加碼房市信用管制措施，這也是央行第三度加碼打炒房，根據《經濟日報》報導，中央銀行又於10月初找國銀主管「喝咖啡」，三令五申要求銀行辦理房貸應落實風險定價原則、避免殺價競爭；公股高層透露，在央行強烈建議下，各銀行已修改內規，全面拉高第二、三戶與豪宅貸款利率的地板價，未來同一名下、持有二戶以上房貸，1.5字頭的利率恐全面絕跡。




 

轉載 2021/10/10 【591房屋網編輯部】


央行打房動作頻頻，未來是否全面限制貸款成數，投下不確定因素，民眾買房最怕貸不到理想的成數，尤其預售屋通常是在簽約後經過2~3年工程期才需要申辦房貸，若突然因政策或是房價下跌等影響之下，貸款成數不如預期，此時除了湊現金應急之外，專家也建議，民眾在簽約前可以先和建商約定是否能提供建商貸款，或是跟銀行協商透過提高利率、加購保險等方式增加貸款成數，以及提供保證人、擔保品等作法，加強自身信用條件，才能避免繳不出來還得支付建商15%的違約金。

善用建商配合的銀行或建商貸款


近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。


建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。

 

轉載 2021/10/12 【591房屋網編輯部】


針對美國擔心通膨可能採取減碼量化寬鬆並進而升息，根據「CTWANT」報導，台北富邦銀行表示，雖然央行表示台灣通膨率平穩無升息急迫性，但是目前市場利率處於低檔，小資族若是已購屋有房貸者或是準備近期購屋的話，仍需考量未來升息後對於每月可支配現金的影響，避免造成負擔過重甚至違約的風險。

 

轉載 2021/10/04 【591房屋網編輯部】


打炒房，買房反而更難?隨著日前央行新制上路，銀行也響應配合。根據銀行業者透露，未來銀行鑑價也會更仔細，像目前有部分銀行針對央行點名的八縣巿蛋白、蛋殼區的新屋鑑價，均比照中古屋，其房貸成數頂多5、6成，換句話說，消費者想在這些地區買房，隨著貸款成數下降，勢必得提高自備款，因此買之前最好先秤秤荷包裡的銀彈是否充足。





銀行鑑價更謹慎 消費者荷包得拿捏


根據《中國時報》報導，在熱錢、低利率助攻之下，國內房價漲勢未見緩和，引發央行再度出手，雖然新制並未下調第二戶房貸成數，僅針對寬限期出手，但對於銀行仍產生漣漪作用；據銀行業者表示，房貸的量能還在，短期內難以受到壓抑，房價也不會受到太大挫折，為配合打炒房，銀行房貸以四大策略因應。


首先嚴格控管《銀行法》第72條之2的比重。法令規範銀行房貸餘額不可超過存款與金融債的3成，過去銀行警戒線多控制在28.5％，現在銀行多調降警戒線，盡量控制在28％之內。其次，挑選優質客戶，排除投機客、多房貸者，同時銀行也更注意建商財務情況。


再來，針對央行點名的八大區域，包含台北、新北、桃園、台中、台南、高雄和新竹縣市的蛋白、蛋殼等第，銀行估價會更謹慎，如新北市的金山、三芝等區，房屋鑑價甚至出現新屋比照「舊」營造價格來估算，換句話說，相較蛋黃地段最高貸8.5成，日後這些地區的新屋房貸頂多5、6成，若民眾因預算、家庭考量想在當地購屋，切記要即早做足財務規劃，或向各家銀行的房貸專員詢問該地區房貸成數及鑑價標準，避免發生簽約後銀彈不足的窘境。

 

房價飆漲 政府是最大推手？


至於這波房價「遍地開花」，業者直言，禍首就是地價狂飆與原物料價格攀升。甲山林總經理張境在分析，近來地方政府標售精華區土地，頻創區域新高，有些溢價率甚至逾百分之百，等於決標價是底價的兩倍，政府成了最大贏家，但不敢全面反映成本的建商，與面對房價飆漲的消費者卻都受到衝擊。他也強調，中央政府包括內政部與財政部應出來想想辦法，如設定天花板，溢價若超過一定成數、如2成，超出的業者以抽籤決定得標者。


台北大學不動產城鄉環境系教授彭建文表示，以地方財政角度分析，土地有效利用是好事，惟現在房價漲勢難以抑制，建議標售土地可先緩一緩，等巿場平穩後再招標。清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚則建議，小地塊基地標售影響有限，可持續推動，但大面積基地建議可採地上權方式標售，減少推升地價的負作用。


中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明則呼籲，原物料價格攀升，除受國際價格影響，國內有無人為炒作，公平會應出面了解。

轉載 2021/10/03 【中國時報／吳靜君】


央行第3波信用管制措施，限制六都以及新竹縣、市等8大特定地區第2戶房屋貸款不能有寬限期，使得換屋族貸款壓力遽增。如果第二棟房子貸款千萬，每月要多繳3.6萬元。銀行業提供2招解套，可改由配偶貸款，或是延長還款期。 





沒寬限期貸款壓力增


之所以會衝擊到換屋族，銀行業者解釋，換屋族買了新屋，但是現在住舊屋的可能還有貸款，就等於已經有1戶的房屋貸款，若第2戶房子在8大地區，就不能享「只繳息、不繳本金」寬限期。 假設某王姓先生因為子女逐漸長大，想換較大的房子，第2間房子貸款1000萬元、利率是1.4%，還款期限是20年來說，如果有寬限期3年來說，前3年每個月只要繳1萬1667元，雖然3年期滿後，每個月本息攤遽增成5萬5113元，但他可以趁前3年賣掉舊房子，之後專心處理第2戶房子的貸款。 


現在取消寬限期，王先生第1年每月本息攤還就提升為4萬7796元，等於每個月比先前多繳3萬6129元。合計新舊房子兩邊房貸銜接期，1個月要繳7、8萬元，讓王先生不禁抱怨「政府真的管太多了，想換間比較好的房子都變很難」。 銀行業者透露，這波管制措施，確實已經影響到部分換屋族購買能力，引來了不少客戶抱怨。 

 

轉載 2021/08/29 【591房屋網編輯部】


在低利的環境下，大多數人買房會向銀行申辦房貸，此時銀行就會透過聯徵中心調閱申辦人的信用評分，再以此評估貸款成數與利率，因此若想申辦到比較優良的貸款成數與利率的話，良好的信用評分就是依據之一。對此，專家建議，如果想要提高信用評分，首先可以增加銀行往來記錄、成為銀行VIP，並且信用卡應按時繳納、避免預借現金或小額信貸，最後則是不要頻繁調閱聯徵紀錄，以免被認為信用狀況有問題！

 

轉載 2021/08/23 【NOWnews／財經中心】


房貸利率低，許多有剛性自住需求的買方紛紛趁此時進場，但不少網友討論，似乎不是每個人都能拿到1.31%的「地板」利率。對此，房市專家說明，職業別為「師字輩」專業人士、百大企業、公務員較容易拿到低利率，若並非從事上述職業，則要看個人財力或年收入；假設沒有以上條件，仍有機會透過「保人」的方式，拿到相對較好的貸款利率。


中央銀行發布資料顯示，今年6月份五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀)新承作房貸利率為1.353%，較5月份微幅增加0.003個百分點，整體而言房貸利率仍維持在低水位。而消費者認為，在央行調控下，1.31%應是目前房貸的「地板價」。


不過，許多網友討論，1.31%的房貸利率，似乎並非買個自住買方都拿得到？對此，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，通常在百大企業任職較容易爭取，部分銀行則會綁一些條件，例如要求申貸人年收入達到多少，或是與銀行有密切往來等；但假設不符合以上條件，有時候銀行為衝刺房貸業務，偶爾也會提供更優於一般時期的房貸條件，購屋前多詢問、比較，有可能拿到較好的利率。

 

轉載 2021/08/23 【中央社／潘姿羽】


國內疫情影響，房地合一2.0新制又於7月上路，雙重夾擊之下，央行今天發布的7月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做房貸金額僅新台幣503.34億元，較上月大減163.84億元。


「房市本身交易減少，金額自然就是比較大地下跌」，央行經研處副處長蔡惠美表示，7月六都建物買賣移轉棟數月減29.7%，房市買氣明顯降溫，除了台南市有企業進駐、就業人口增加，以及南部疫情相對緩和等因素，年增率為正成長，其他五都均落入負成長。


蔡惠美說明，7月五大銀行新增房貸驟降背後有3大因素，一是房地合一2.0於7月上路，不少投資客趕在新制實施前出售房屋，市場湧現一波換手潮，墊高6月基期；其次，屋主若來不及在7月之前釋出物件，就不會想賣了，寧願多等幾年再出售，因此新制上路後的交易量多少受影響。第三，5月中旬開始，國內疫情急速升溫，6月疫情相對嚴峻之下，看房人數銳減，自然影響交易量，並遞延反映在7月的新承做房貸金額。

 

轉載 2021/08/18 【591房屋網編輯部】


房貸還款也有代溝？根據《經濟日報》報導，日前有位民眾上網表示，買房貸款考慮2種方式還款，一種是貸30年，並且拚10年內把借款還完，第2種是貸20年，每月還款壓力比較小，結果網友一面認為不用提早還完。對此專家就表示，早年多數民眾選擇提早還清房貸，是因為當時房貸利息高，然而現在在低利時代下，房貸作為成本較低的貸款類型，確實不一定要早點還本金。

 

轉載 2021/08/16 【591房屋網／編輯部】


受新冠肺炎影響，全球為刺激經濟，掀起降息潮。台灣也不例外，甚至已出現1.31%的超低房貸利率。但並非人人都能享有最低利率，業者剖析，3種人最有機會申貸到1.31％；至於利率是否會持續下探，各方看法不一，有業者認為，疫情尚未趨緩，市場應會維持寬鬆，利率有下修空間；專家則認為，全球降息已接近尾聲，尤其通膨已有惡化跡象，勢必要透過升息來回收資金、讓市場降溫。


想貸到超低利率 先看還款能力


台灣去年央行宣布降息1碼，重貼現率來到1.13歷史新低點。而根據央行最新公布數據，5大銀行承作房貸平均利率為1.35%，創下歷史次低記錄，僅次於去年5月的1.349%。


隨著低利率成為常態，為搶食房貸市場，近年銀行業者祭出1.31%的地板利率。若以貸款金額800萬元、30年本息攤還計算，1.31%的地板利率，對比青年房貸第一段機動利率1.4%，1年將省下4000多元。


要如何貸到1.31%的超低利率？高源不動產估價事務所估價師陳碧源表示，銀行放款最關心的就是，客戶的還款「穩定度」。所以陳碧源說明，1.31%房貸利率主要有3種人，較容易申請成功。分別為軍公教人員、專業人士、百大企業員工，其中，專業人士係指醫生、律師、會計師等。此外，陳碧源也提到，若提供雄厚的財力證明文件，也有機會申貸到1.31%的利率。

 

轉載 2021/08/03 【591房屋網編輯部】


財政部自2010年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，並第5度延長2年至2022年底。根據統計，今年1~6月青安貸款撥貸戶數及金額，分別較上年同期增加17%及22.8%。財政部表示，主要受惠於交屋潮及低利率，目前青安貸款一段式利率方案利率為1.4%，且針對受疫情影響或經濟因素而還款困難者，寬限期可延長至5年。

 

轉載 2021/07/31 【591房屋網編輯部】


隨著本土確診人數趨緩，疫苗施打率逐步提升，部分餐飲開放內用，台灣整體疫情已穩定許多，但由於景氣復甦程度相對緩慢，不少民眾手頭緊、資金短缺，可能就想利用房貸增貸來一解燃眉之急，但增貸也不是想申請就能申請成功，專家指出，除了本身信用之外，銀行也會看房屋是否有增值空間，且原房貸的清償金額若能到5成左右的話，可增貸機率最高。


房貸增貸利息相對優惠 還款期限也長


疫情衝擊引發失業潮、店家倒閉潮，假如民眾急需用錢，紓困貸款也申請不到，此時除了信貸之外，若本身有房產，不妨選擇房屋增貸，可成為資金紓困的一種好解方。


房貸專員表示，所謂的房貸增貸，其實就是「房屋貸款增貸」，當房貸戶申請辦理房貸一段時間後，並且已清償部分本金，再次向銀行額外申請房貸，也就是民眾在不賣掉房子的前提下，再向銀行再申請一筆額外貸款。


禾禮地政士事務所地政士黃景揚表示，因為不動產具有保值的特性，因此一直以來被銀行視為可信賴的貸款抵押物，所以可申請的貸款金額也相當高，且比起信貸，房貸的利率是所有項目中最低的，房貸增貸的利息也與房屋貸款的不會相差很多，大概介於1.5%~3%之間，且還款期間最長可以拉至30年，相比其他申貸方法，房貸增貸的還款負擔較小。


去年買房今年想增貸？很難貸成功


不少民眾想要辦房貸增貸，第一時間可能都會直接找一家銀行的房貸專員協助，但假如民眾想要多方面比較銀行，尋求最佳利率的話，也可以委託地政士幫忙接洽。首先，第一步，地政士會先請銀行評估擔保品是否有增貸價值，這並非指房子價格高低，而是當初房子的貸款與現今的市價是否有差距，舉例來說，假設民眾是2011年買的房子，2021年想將房子拿去做增貸，這10年房子將會有一定的增值空間，如果是2020年買的房子，2021年就想要跟銀行做增貸，在此之間的增幅空間就沒有那麼大，就有可能貸不過。


而就如同當初申辦房貸一樣，不同銀行都會自己一套評估該地段房價的系統，通常會以房屋的坪數、周邊生活機能及區域位置等因素進行不動產估價，像周邊建設如果也連帶增值，就會影響增貸的鑑價標準，將房地依照價值評斷為A、B、C等級，依不同等級給予不同成數的貸款比率。而此時地政士通常會幫忙送件多家銀行看看，等之後銀行回應可貸款空間、貸款利率之後，再配合民眾的財力進行比較。


若房子有增值空間，接下來第二步，銀行就開始評估借款人是否有還款能力，房貸人員指出，銀行會調閱聯徵中心資料，查看借貸人是否有信用卡及其他貸款遲繳紀錄，觀察整體綜合信用評等，且增貸申請人需年滿20歲，並有穩定的收入，也要準備好借款人身分証影本土地與建物登記謄本或所有權狀影本所得證明文件（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺等)以及目前的房貸餘額證明文件等。




 

轉載 2021/07/22 【鉅亨網／王莞甯】


台灣央行今 (22) 日公布 6 月五大銀行 (台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承做放款統計，新承做購屋貸款 667.18 億元，月增 7.59 億元，創今年來單月高點，而房貸利率 1.353%，較上月略增 0.003 個百分點。


央行說明，5 月中旬以來因本土疫情爆發影響看屋，不過，部分地區仍有交屋潮，加上房地合一 2.0 將上路出現一波換手潮，使 6 月購屋貸款仍較上月續增，利率則與上月相當。


據統計，台北市 6 月買賣移轉棟數 2,967 棟，月減 1.1%，年增 29.8%；新北 5,609 棟，月減 14.4%，年增 9%；桃園 4,239 棟，月增 8.8%，年增 10.5%，創今年單月最高；台中 4,753 棟，月增 10.5%，年增 30.3%，創 11 年來同期新高；台南 3,263 棟，月增 29.6%，年增 70%，更創同期新高；高雄 4,196 棟，月減 6.5%，年增 42.7%，也是近 9 年同期高點。
 

轉載 2021/07/16 【NOWnews財經中心】


買賣房屋常常聽到許多名詞，例如首購、貸款成數、樓高等，但這些名詞的實際定義，或許跟你想的不一樣！房市專家歸納幾個常有迷思、容易被搞混的名詞，例如首購並非指第一次買房，而是名下沒有房子的狀態；而貸款成數則是用銀行鑑估值為計算基準，而非買賣成交價格。


在眾多常被搞混的房地產名詞中，最常見的應該是「首購」。大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，最常見的迷思就是「首購」這個名詞，多數人顧名思義都會認為是「第一次買房」，而是指當前「名下沒有房子」。


其次，許多人對「貸款成數」也容易搞不清楚，誤以為是用買賣成交的合約價格為計算基準，但其實是以銀行對房屋的鑑估值為主。郎美囡舉例，買賣成交價1000萬的房子，通常鑑估值會打9折，也就是900萬，因此假設房貸成數為8成，實際上是貸款720萬（900萬乘以0.8），而非800萬（1000萬乘以0.8）；除非購買新屋，因由建商整批貸款，且是全新房屋沒有折舊問題，鑑估值就有可能是成交價的100%。

 

轉載 2021/07/13 【591房屋網編輯部】


受新冠肺炎疫情爆發影響，房仲業者統計，有49.6%的受訪者在疫情警戒升級至3級之後，收入因而減少，且有10%的民眾房屋貸款還款被受影響。房仲業者提醒，倘若民眾繳付貸款發生困難，首先應主動與承貸機構進行協商溝通，此外，千萬別逕自停繳，以免影響個人信用記錄、造成日後與金融機構打交道時的困難。

 

轉載 2021/07/05 【591房屋網編輯部】


由於熱錢湧入不動產市場，2020年底央行祭出房市管制，加重住宅的貸款成數、寬限期的限制，根據「ETtoday」報導，房仲業者統計分析2021年首季六都平均貸款成數還是維持7成以上，其中桃園市龜山區的文化一路貸款條件最佳，平均貸款成數高達84.43%，專家分析，受到低利環境，市場資金充沛影響，貸款成數才能相對寬鬆。





 

轉載 2021/06/04 【Yahoo奇摩房地產編輯部】


本土疫情爆發社區感染，全台三級警戒從5/28延到6/14，還會不會因為疫情沒壓下來再延下去，誰也沒把握，但已經造成不少企業營運停擺，連帶讓很多上班族生計受影響，瀕臨收入斷催的情況出現，若同時還有房貸壓力，等於雪上加霜。聽指揮中心說，要拚10月讓疫苗施打覆蓋率達60％，才能創造基本群體保護力。算一算還有4、5個月的時間，房貸族該如何幫自己解套呢？


受疫情衝擊，繳不出房貸怎麼辦？政府率先針對國宅、勞工、軍公教貸款提出本息緩繳1年、本金2年，以及貸款期20年展延為30年方案。社會住宅租金也打8折，社宅店鋪減租到5折。一般購屋民眾可留意銀行陸續推出的房貸彈性紓困方案，主動聯繫銀行尋求解方。歸納起來，民眾可以申請寬限期、拉長房貸還款期限、轉貸，以及資金調度（信貸車貸或親友借款）等4個方法，暫時緩解當前的房貸壓力。




 

轉載 2021/06/04 【591房屋網編輯部】


台灣本土疫情爆發讓不少民眾措手不及，各產業人力分流及減班也使人民生計大受影響，畢竟日常開銷不可免，其中在食衣住行之中，一般人日常需求以住的部分所占支出之大。對此，行政院3日也緊急啟動紓困措施，針對房貸、各類租客等五大族群擬定紓困措施，如房貸族就可只繳利息緩繳本金3~6個月、學生在外租屋最高可拿到5400元租金紓困補貼；對社宅、公有不動產的租賃人也提供租金緩繳方案，一解民眾燃眉之急。


房貸族看這裡！申請重點須知


民眾買房，一個月房貸幾萬塊跑不掉，但假如因為疫情收入吃緊，房貸繳不出來，房貸族可嘗試向銀行申請只繳利息緩繳本金的銀行紓困方案。




 

轉載 2021/05/31 【房地王／胡兆陽】


國內房價近幾年來緩步上升，連帶使得民眾向銀行申辦房屋貸款時，願意拉長房屋貸款的還款年限，以便降低每個月的還款壓力，不過你知道嗎？號稱「天龍國」房價最貴的台北市，每個月的繳款壓力及金額一定都是最高的，應該會想申辦長一點的貸款年限來減輕負擔，但是台北市民眾購屋時申辦的平均房屋貸款年限，卻是全國六大都會區排行榜之中最短的，真是徹底顛覆了大家的想法，難道是民眾對於「長天期房屋貸款越能減輕負擔」的認知是錯的？


根據內政部不動產資訊平台最新公布的數據，全國民眾新申辦的房貸平均年限已經拉長到276個月，換算岀房貸期限達到23年，創下歷史新高紀錄。如果以六都的個別數據來看，平均房價最貴的台北市，新申辦的房貸平均年限只有273個月，是六都之中最短的，甚至比平均房價最便宜的台南市還少了3個月。





原因不外乎台北市的房價真的很貴，大多需要家中長輩的資金幫忙才能購屋，而家中的長輩通常希望子女不要申辦年限太長的房屋貸款、趕快還完房貸才好。另一個原因則是購屋財力不足、需要長天期房貸的民眾，直接就到台北市外圍的新北、桃園、基隆地區去看屋了，不會去買台北市的房子。

 

轉載 2021/05/21 【經濟日報／陳美玲】


據市調機構住展雜誌最新統計，截至今年5月17日為止，北台灣房貸成數八成以上的高成數房貸建案占整體建案比率約49.09%，占比不僅跌破五成，更較2020年全年減少約9.9個百分點，創2018年來新低。一般來說，新建案通常會與指定銀行談妥專案貸款，只要銀行核貸成數在八成以上就屬於高成數房貸建案。


觀察過去六年銀行在新建案核貸的房貸成數資料，2014年房市從高檔向下反轉，買氣並在2016年跌至谷底，當年高成數房貸建案占整體比重僅剩20.9%，至2017年下半年開始，建案大幅讓價，市場的買氣逐步回籠，比重才從2017年開始逐年升高，並且在2019年占比衝上61.3%的高峰，2020年也有近六成的比重，高成數房貸建案比率連兩年處於高峰。





住展雜誌統計，今年截至5月17日止，每間房屋可向銀行貸款逾八成的建案，北台灣有188個，占整體總建案383個比率僅達49.09%，不僅較去年減少9.9個百分點，更是近四年首度比重跌破五成大關；此數據也意味著銀行在承貸新建案貸款趨於緊縮，購屋族若要購買新屋，就需準備更多自備款。


住展雜誌研發長何世昌表示，新建案房貸成數走低，主要有兩大原因，第一是政府政策希望降低銀行放款過度集中不動產的風險；由於部分銀行在不動產承貸比重瀕臨法規上限，央行為避免放款過度集中在不動產市場，基於風險控制考量，在去年底陸續找銀行業者「喝咖啡」，銀行因而自律縮減對房地產的放款，且放款更趨於謹慎。


另一個原因是，今年換屋房型與豪宅建案增多所致。他指出，由於換屋房型房貸成數通常只有七成，豪宅更因政府放款緊縮、貸款成數僅有五成五，也是今年以來高成數房貸建案比重明顯下滑的主因之一。


何世昌表示，目前看來，首購或是兩房產品大多都能貸到八成，但在央行去年至今陸續找銀行業者喝咖啡後，接下來兩房型貸款成數能否還維持在八成的高檔水準，需要持續觀察。