Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2020/07/21 【房地王／胡兆陽】


近期國內房地產市場的買氣尚稱熱絡，不少首購族、換屋族趁著疫情平穩時期完成購屋美夢，銀行業者也趁勢推岀各種優惠購屋利率及方案，搶佔房屋貸款的市占率，甚至連很久不見的「40年期」房屋貸款方案也重岀江湖，目的就是要吸引購屋資金不足、年齡層比較輕的首購或換屋族的青睞。


值得注意的是，現在的房市環境、房貸利率、中央銀行態度、銀行意願等各方面，都和前一波房市處於多頭行情、銀行也推行「40年期」房貸方案時有很大的差異，所以這次民眾想要選擇銀行業者的「40年期」房貸方案時，可得睜大眼睛、仔細選擇。

 

轉載 2020/06/26 【經濟日報／林子桓】


為提供換屋族、置產族等菁英人士優惠服務，市場上至少五家銀行推出菁英房貸，多數業者直接鎖定客戶職業別，祭出優惠，而部分業者則將資格放寬，以客戶資產規模作為適用標準。銀行主管指出，房貸商品有十足擔保，加上多數菁英人士薪資不僅高又很穩定，先推房貸商品，未來還可以推銷其他理財商品，對於銀行而言，除了風險低，還可推其他金融商品。




 

轉載 2020/06/27 【591房屋網編輯部】


首購族買房子、自備款有限，總想盡辦法想要拉高貸款成數，但假如自身條件有限，有人會想到拉收入高的配偶、父母當保證人，證明未來可還款能力，但要用這招可是「眉角」不少，最好先搞清楚保證人的種類，選錯一不小心反倒會影響家人的信用狀況。


連帶保證人義務與借款人相同


想請人作保幫忙拉高成數，最好先搞懂什麼叫保證人，主要可分為「一般保證人」與「連帶保證人」兩種，成揚律師地政士聯合事務所林立婷資深律師表示，兩者之間差異在於，首先若是當一般保證人，銀行若要向借款人追討保證的債務時，一般保證人可以向銀行主張先訴抗辯權，銀行就必須先確定借款人已無法履行債務，並且向法院提出強制執行後，如果還有剩餘未償還的債務時，才能轉而向一般保證人要求履行債務。


而「連帶保證人」指的則是，銀行若要向借款人追討保證的債務時，連帶保證人無法向銀行主張先訴抗辯權，其權利義務與借款人相同，當銀行無法從借款人取回債務時，銀行無須先對借款人追討，也無需向法院提出強制執行，即有權力向連帶保證人追討其借款人的債務。




 

轉載 2020/06/18 【鉅亨網／郭幸宜】


低利率環境雖有助降低房貸族負擔，但也讓銀行飽受利息收入縮水的苦頭，為避免未來利率持續探低，衝擊銀行利息收益，第一銀行、土地銀行已開始實施房貸兩段式利率，自第三年加碼拉高利率，據悉，華南銀行也正規劃兩段式利率房貸。


儘管中央銀行今 (18) 日宣布重貼現率 1.125% 不變，但低利率加上加碼降息讓銀行苦不堪言，根據央行最新資料，在降息效應下，五大公股銀行房貸利率持續下滑，4 月房貸利率更降至 1.38%，創下史上最低紀錄，但低利率卻讓仰賴利息收益的銀行苦不堪言，也讓過去一段式「一率到底」的房貸恐成絕響。

 

轉載 2020/05/28 【房地王／盧振池】


現在果真是買房子能減輕最多利息負擔的好時機！中央銀行最新公布五大行庫的4月份新增房貸平均利率為1.381％，來到有史以來的最低點，等於是這個時候才要買房子的民眾，不必和銀行協商個老半天，就能夠申請到很低的房屋貸款利率，這樣的情況，使得不少已經有房屋貸款的民眾，也想要把原有的房屋貸款換到利率比較低的銀行。不過銀行業者提醒，「房貸搬家」的過程還有其他的手續費、塗銷費、代書費等支岀要付，划不划算還得仔細算過之後，再來行動也還不遲！

 

轉載 2020/05/23 【工商時報／呂清郎】


中央銀行22日公布4月五大銀行新承作放款統計，新增購屋貸款金額493.25億元，月減43.61億元，新增購屋貸款利率大幅下滑至1.381％、創歷史新低紀錄，央行官員表示，新增購屋貸款金額較3月減少，主要因交屋潮淡去，房貸利率下滑，則是反應央行降息，加上千萬元以下房貸紓困減碼效應。





五大銀行新增房貸利率4月跌破1.5％關卡並創新低。央行官員指出，主要是反應央行3月降息1碼（0.25個百分點），各銀行調低基準利率，加上政府針對肺炎疫情的紓困，提供千萬元以下房貸為期六個月利率減1碼的措施，還有各銀行持續針對優質房貸戶推低利率優惠房貸，低利率「青年安心成家貸款」占比上揚，在多重效應下，新增房貸利率下滑較明顯，並且來到歷史新低。

 

轉載 2020/05/22 【591房屋網編輯部】


今年房市買氣受疫情影響，略有收斂，但以近幾年數據來看，房市已從盤整邁入復甦階段，無奈高房價依舊讓民眾難以負擔，根據統計，國人六都購屋貸款期限2010年第1季期數多在216~226個月，最新統計去年第3季則拉長到261~272個月，兩者相比換算差了約4年，創下統計以來新高。房仲業者認為，應與民眾對於30年期房貸接受度逐漸增加有關。

 

轉載 2020/05/20 【591房屋網編輯部】


近年房貸利率持續下探，最近更因為受央行降息影響，下修到1.4%左右，甚至有銀行推出最低1.06%的利率。但有些民眾購屋時銀行利率仍在1.7%以上，不免質疑是否被當盤子？房仲專家表示，撇除個人信用條件之外，房貸利率也會因產品、屋齡而異，如果是店面或套房產品，利率確實有可能仍高於1.7%。

 

轉載 2020/05/07 【鉅亨網／陳蕙綾】


配合央行央行降息及政府紓困，各銀行房貸紛紛降息，大搶轉貸商機，不過，民眾若想要轉貸，別忘了先重新鑑價、貸款違約金、轉貸手續費、地政設定規費、及代書費等 5 大問題，以免省了利息卻多了更多轉貸成本。


台灣央行在今年 3 月中宣布降息 1 碼後，各家銀行也跟隨著央行腳步，調降房貸指標利率 1 碼，而為了配合行政院擴大紓困，公股銀行更全面將貸款 1000 萬元以下額度的自用住宅房貸利率大減 2 碼（其中 1 碼享半年期優惠從 4 月 1 日至 9 月 30 日），房貸利率可說是殺到見骨，吸引房貸族考慮讓房貸「搬家」，透過轉貸尋求更低的房貸利率。

 

轉載 2020/05/05 【591房屋網編輯部】


大多數民眾買房都得向銀行貸款，但信用條件不足或負債比太高的人，申請房貸往往會被銀行打回票，地政士指出，就算手中有房產等固定資產，想要抵押借錢買新房，小心未必能向銀行貸到想要的成數，就是因為償債能力不足，建議民眾向銀行申貸前，首先要確保自己的信用無瑕疵，並把自己的收入盡量存入存款帳戶中，增加往來紀錄。

 

轉載 2020/04/26 【591房屋網編輯部】


買房族剛繳完頭期款，為了獲得喘息空間，有時候會選擇使用只還息不還本的「寬限期」，不過，如果寬限期過了房貸仍是繳不出來，先別急著賣房子，專家祭出3招解套方法，包括展延寬限期、拉長房貸還款期限、以及房屋轉貸，讓你保住房子又紓解負擔。





第1招、申請展延寬限期 但別一用再用


所謂的寬限期，是指在房屋貸款期限內，申請特定時間只繳利息，也就是「還息不還本」。一般銀行寬限期約3年(36個月)，前3年只繳息，先不用還本金，但要留意，第4年開始每月還款金額恐將飆升數倍。以2000萬市價的房子來看，如果貸款8成，期數20年、利率為1.6%，自備款大概就要準備400萬元，如果把寬限期拉到3年，前3年每個月雖然只付2.1萬元，但後17年，每月要還8.9萬元，這樣的數字對大多數的受薪階級來說，都是不輕鬆的負擔。


但若真手頭緊，民眾也可考慮與原銀行談談，銀行專員表示，通常只要還款正常、已使用的寬限期尚在現行規定內，就有機會可以成功辦理展延，有些銀行寬限期甚至可以長達5年(合計通常不可超過貸款期限的1/3)，但如果最終銀行無法核給，在評估客戶的負擔能力後，銀行也可能建議客戶部份金額使用寛限期，另一部分則採取還到本金的方式攤還。

 

轉載 2020/04/24 【591房屋網編輯部】


國銀房貸利率再度破底!根據《經濟日報》報導，中央銀行昨（23）日公布，五大銀行3月新承做購屋貸款金額來到536.86億元，月增73.36億元，為3個月新高；同時五大銀行新增房貸利率首度跌破1.6%，3月落於1.593%，月減0.018%，創下歷史新低紀錄，顯示肺炎疫情暫時未對房市景氣造成明顯衝擊，不過仍需觀察4月成交量，才能看出疫情對房市景氣的影響。

轉載 2020/04/19 【591房屋網編輯部】


新冠肺炎疫情導致全球央行採取降息的寬鬆政策，央行日前降息，行政院也針對公股銀行提出4~9月期間擴大降息紓困，因此共降息兩碼(0.5%)，隨後不少民營銀行也跟進，同樣調降0.5%的房貸利率，以政府青安房貸試算，若選擇兩段式機動計息方案，在4~9月期間每月將省下逾兩千元。


公股銀行皆調降0.5%房貸利率


新冠疫情延燒影響各行各業，政府多方進行紓困作業，針對房貸，中央銀行也在3月中宣布降息1碼(0.25%)，緊接著行政院又宣布，公股銀行自今年4月1日起至9月底止再降息1碼，共降息2碼(0.5%)，包括台灣銀行、土地銀行、合庫銀行、華南銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀等八大公股行庫，再加上高雄市政府主導的高雄銀行，共九家銀行都將參與。


主要針對現有或新申辦的房貸客戶利率，於4月1日起到9月30日期間內再多補貼降息1碼，加上央行原本就降息的1碼，等於一次調降0.5%的房貸利率，而且房貸戶不需要特別去申請就可以直接享有這項額外降息的利率優惠，不過這項額外的降息優惠只限定房貸金額為1000萬元以下，且必須是購買自用住宅的房貸戶才行。




 

轉載 2020/04/13 【房地王新聞／胡兆陽】


房貸族看過來！你的房屋貸款利率調降了嗎？現在已經是4月中旬了，距離中央銀行宣布調降金融市場利率1碼（0.25個百分點）已經過了兩周以上的時間了，各家銀行此時都應該調降好應該給房貸戶的利率，如果自己這個月的房貸利息還沒有明顯變少的民眾，得趕緊詢問房貸銀行人員，以便爭取自己的權益！除此之外，有關於自己的房貸利率會降到多少？也要依循下列的準則，好好地自我檢視一番！


首先，中央銀行在宣布降息的當天，就已經要求各家行庫的利率必須充分反映降息1碼的空間。換句話説，假設你的房貸利率之前是2％，現在房貸銀行卻只給你降到1.78％，調降的額度低於0.25個百分點，那就是違反中央銀行的決策，就可以主動要求房貸銀行一定要為你降到合乎水準的利率。不過，由於銀行業者對於房貸利率的調整，有的是以「每月調整」、有的則是以「每季調整」一次，因此實際上，房貸利息減少的時間點還得視房屋貸款合約書上的條文內容為準。

 

轉載 2020/04/09 【591房屋網編輯部】


房貸利率下殺，壽險業也來搶市場！聯徵中心最新統計資料顯示，大台北以外都會區，平均貸款金額多落在600~720萬元之間，平均貸款利率多落在1.72~1.73%之間，隨著央行降息過後利率水準將更低，目前已有壽險公司推出1.32%起跳的新房貸搶市，房仲業者分析，對於買比租划算的區域與產品，民眾可能會再思考是否由租轉買。

 

轉載 2020/04/07 【591房屋網編輯部】


新冠肺炎疫情導致全球央行採取降息的寬鬆政策，央行、政院紛紛宣布降息1碼，針對當前低利環境，學者認為，低利對於有壓力的房貸族來說只是「苟延殘喘」，呼籲央行應認真考量實施選擇性信用管制，區分自住者和非自住者，給予不同的貸款條件。


民眾應提早調整債務比例


根據《自由時報》報導，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，雖然低利能圓買房的夢，但勢必要多付出利息給銀行，這可能是高房價時代下，購屋者的無奈。另一個角度看，貨幣寬鬆會助長信用膨脹，也因此除貸款年期加長之外，寬限期、公司貸、信貸，甚至超貸等各項助燃工具都會應運而生。


而這些資金過剩的現象，固然是持續拱高房價的助力，然而一旦遇上黑天鵝，恐怕就會複製次貸風暴衍生的金融海嘯。現在歐美失業潮湧現，台灣無薪假的危機也如不定時炸彈一樣隨侍在側。建議民眾應該量力而為，提早調整債務比例，以降低衝擊。

 

轉載 2020/04/05 【591房屋網編輯部】


伴隨央行降息現象，各大銀行吹低利競爭，許多民眾都想趁這波轉貸來搶更低利優惠，但民眾如果真想換貸款銀行，轉貸之前別忘了要評估重新鑑價的貸款金額恐下修、貸款違約金問題與轉貸手續費、地政設定規費、及代書費等5大問題，以免省了利息卻多了更多轉貸成本，未必划算。


房屋價值將大打折扣


眼看別家銀行推出低率優惠，許多有房族開始考慮起要讓房貸「搬家」，但民眾想轉貸，首先，必須想好房屋價值問題，通常房屋價值會隨著屋齡下修，也就代表可貸金額恐不如預期。比如原本2000萬的房子，現在銀行評估鑑價的結果可能已下修只價值1800萬，假設2年前貸款8成1600萬，現在轉貸也想貸款8成，金額就會只剩下1440萬元。


若貸款時有綁約將付天價違約金


此外，轉貸還得留意4大「硬成本」，包含原貸款銀行違約金、新貸款銀行手續費與代書費、地政設定規費等。首先，轉貸時若當初貸款時有綁約，則原貸款銀行會收取違約金，計算標準各銀行不同，大部分綁約期限約2~3年。


成揚律師地政士聯合事務所地政士黃景揚表示，一般來說，計算方式是以「貸款餘額」乘與%數，第1年就解約要付違約金1%，之後逐漸遞減，約介於0.5~0.8%之間。建議民眾轉貸前最好詢問清楚是否還在合約期間內，否則就會被收違約金。舉例來說：陳先生原本向A銀行申請1500萬元的貸款，繳了1年後剩1450萬元，第2年想提前轉貸至B銀行，被銀行要求付0.8%的違約金，就得付11.6萬元(1450萬x0.8)




 

轉載 2020/03/27 【591房屋網編輯部】


千萬以下房貸利率通通都可降息2碼(0.5%)嗎？事實上還得看你跟哪家銀行貸款。金管會主委顧立雄昨(26)日在立法院表示，民營銀行反應若房貸利率一體適用降2碼，「不見得公平」，將會採「主動關懷」，對因新冠肺炎疫情受影響的房貸戶，才可能提供降息2碼。

 

轉載 2020/03/20 【591房屋網編輯部】


新冠肺炎疫情導致全球央行採取降息的寬鬆政策，中央銀行也在19日下午宣布降息1碼（0.25%），不過對於是否會進一步為房市注入薪柴，甚至有利於房貸族的購屋成本下降？對此中信房屋表示，降息對房貸族減壓效果有限，短期內應不至於導致資金大幅流向房市。

 

轉載 2020/03/05 【591房屋網編輯部】


套房產品變夯？根據《自由時報》報導，觀察聯徵中心近5年北市套房產品歷年核貸結果，核貸成數近年都逼近7成，2019年Q4更高達72.4%，是2010年以來10年最高，房仲業者分析，一路下探的「低利」加上「高成數」，是最吸引投資者進貨的2大誘因，也可望刺激今年的套房交易量，同時也反映出套房在台北市都會區，逐漸成為市場接受度高的一般性產品。