Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/10/28 【經濟日報／夏淑賢】


民眾申辦銀行房貸，總是希望低利又可拉高額度，但往往未必能夠兼顧。銀行業者指出，這時候，可以考量信貸、次順位房貸甚至主動提供連帶保證人的模式，與銀行協商。





但是，信貸、次順位房貸依照規定不能用於「購屋」用途，因此可能需要提出裝潢修繕或其他資金用途的相關單據證明，至於連帶保證人則務必是貸款人「主動」提供，以免違規。至於理財型房貸，額度仍須在總房貸限額內，通常是房貸還款一段期間後才能申辦，對於一開始購屋房貸額度，較無幫助。
 

轉載 2019/10/25 【蘋果地產／黃政嘉】


9月新增購屋貸款利率跌至1.615%，創歷史新低，而聯徵中心今年第2季新增房貸統計，各類產品貸款利率同步走低，多約1.8%以下，僅套房產品超過2%。房仲專家表示，對銀行來說，購買套房傾向投資行為，貸款意願不積極，包括貸款成數與利率相對較差，尤其雙北以外都會區，套房貸款利率平均2.4%∼2.5%。

 

轉載 2019/10/22 【591房屋網編輯部】


高市府日前宣布與高雄銀行合作，推動「安居高雄首購優惠房貸專案」，將提供房貸年限最長40年，使40年房貸議題再掀熱潮，不過各家銀行40年期房貸限制條件不同，買房前要先搞清楚，且要考量「升息」的風險，盡早還完房貸才是正確選擇。




 

轉載 2019/10/13 【591房屋網編輯部】


首購族買房預算不高，一旦看到房價低於周邊行情往往心動不已，目前市面上無法登記為住家的商業區、工業區的產品或是地上權產品，一般來說房價都會較周邊市場低，不過購買這些產品需要注意的事項更多，像是商業區內登記為「辦公室」或「一般事務所」的產品，若拿來當住家經過二次施工就屬違法；而工業區的住宅對於噪音與空氣的標準較低，生活品質較差，最後地上權產品必須繳交地租並且有使用年限的問題，這些都是購買前須留意的。




 

轉載 2019/10/03 【經濟日報／林子桓】


近年來，退休人口愈來愈多，為避免退休後的民眾淪落成為「下流老人」，我國共有13家銀行推出以房養老方案，讓民眾可以用房子作為抵押品，而銀行每月會撥款作為生活費。那各家的方案究竟有何不同？又該如何選？以及該注意些什麼呢？


銀行主管說，以房養老能對社會創造三贏，對長者而言，他們能在宅終老、房屋移轉提供經濟安全；對子女能減輕奉養負擔；對政府則可減輕對長者經濟保障、長期照護及社會保險支出負擔。


Money101.com.tw董事總經理周純如建議，民眾應仔細比較各家銀行貸款成數、借款利率、開辦費用等等，透過換算成總費用年百分率（APR），可以快速了解市場上哪一家銀行的方案適合自己，為自己爭取最佳申貸條件。同時，銀行會考量申貸人的信用狀況來決定是否核貸以及貸款利率，因此，平時維護好個人信用是非常重要的。




 

轉載 2019/10/02 【NOWnews／顏真真】


銀行爛頭寸多，房貸利率不斷下殺，根據聯徵中心資料統計，今（2019）年上半年台北市的平均新增房貸利率最低壓到1.7%，低於去年底平均利率1.735%，創2012年以來最低。今（2）日在立法院財委會8大公股行庫更表示，平均房貸利率甚至來到1.6%，像公教房貸甚至僅1.56%，但8行庫也說不會再下殺到1.5%水準，最低利率大概維持在目前1.6%至1.7%水準。


依據聯徵中心統計發現，上半年國內房市利率有相當大的談判空間，就台北市新增房貸利率來看，去年下半年平均利率落在1.735%至1.75%，今年上半年1月開始走低，上半年最低利率僅有1.7%。不過，中央銀行統計指出，今年8月5大行庫包括台灣銀行、合庫銀行、土地銀行、華南銀行第一銀行新承做購屋貸款平均利率已1.624%，較7月上揚0.005個百分點，但其實從2016年5大行庫的新增購屋貸款平均利率就已跌破1.7%。

 

轉載 2019/09/30 【經濟日報／楊筱筠】


國銀手中現金過多，急需消化，房貸利率不斷下殺，聯徵中心資料最新統計，上半年台北市的平均新增房貸利率最低壓到1.7％，低於去年底平均利率1.735％，寫下2012年以來最低，房貸利率買方談判空間大。





根據聯徵中心資料統計，上半年國內房市利率有相當大的談判空間，以台北市新增房貸利率為例，去年下半年平均利率落在1.735％~1.75％，今年上半年1月開始走低，上半年最低利率僅有1.7％。台中市平均新增房貸利率，也從去年下半年1.77％，下滑到今年上半年的1.74％，新北市平均新增房貸利率今年上半年更出現1.67％，是2013年以來最低，相較去年下半年的1.73~1.75％利率，殺得更兇。

 

轉載 2019/09/27  【591房屋網編輯部】


北市老屋交易夯！今年Q1北市屋齡40年以上老屋交易量佔比超過3成，且根據聯徵中心統計，近幾年每年約有超過5000件房貸為35歲以下買方，購買屋齡36年以上房子，其中台北市就有近千名，高房價、老宅化已漸成趨勢。591房屋交易網提醒，老屋通常屋況較差，建築結構、耐震能力都堪憂，且向銀行申貸很可能碰到瓶頸，因為老屋所在地段、是否有增值空間，都是影響貸款成數的關鍵。




 

轉載 2019/09/25 【工商時報／郭及天】


房價上漲，近年每戶房貸金額快速提高，今年7月平均每戶房貸金額為704萬，創下除房地合一稅實施前2015年12月的史上單月次高，如以20年本利攤還來看，每個房貸戶比起七年前每月償貸金額多出1萬元。


根據聯徵中心逐月的房貸金額統計顯示，7月的新增個人房貸來到近年高峰，新增房貸總人數創下43個月新高、增加2.66萬人，且平均房貸金額704萬也同步創近43個月新高。每戶房貨金額在2012年突破500萬、2013年突破600萬元以來，除房地合一稅實施前的2015年12月因稅制改變產生大量高價房產提前移轉、當月每戶平均曾達700多萬外，今年6月及7月已連續二個月站上700萬元大關。

 

轉載 2019/09/11 【房地王／胡兆陽】


很久沒有躍上新聞版面的「40年期房屋貸款」又岀現了！高雄市政府為了減輕民眾的購屋壓力，特別與高雄銀行合作針對高雄購屋族推岀低利率、最高房貸成數80％、最長貸款年限為40年的房貸方案，讓民眾得以準備少少的購屋自備款，就能一圓購屋的美夢，而且將來工作加薪、或是理財有多餘的閒錢之後，仍然可以提前還款，可見40年期的長期房屋貸款還是有其存在的空間。


不同年期的房屋貸款金額比較

註：以本息平均攤還法計算，房地王製表

轉載 2019/09/09 【好房網／王震濂】


年輕族群想買房，但口袋不夠深，不少人會先選擇從小宅入手，等之後工作穩定或是家庭人員增加後再轉手換屋，不過小宅雖總價較低，但銀行人員透露，如遇到這兩種房，恐怕聽到貸款成數，就會先讓你的臉黑一半，至於實價登錄的參考指標，可要小心看似公開透明的預售屋「實價登錄」，暗藏許多不能明說的「虛價宅」！

轉載 2019/09/01 【591房屋網／編輯部】


首購朋友在辦理人生第一次的房貸後，金錢壓力倍增，不少過來人也會建議，如果有年終獎金、業績分紅與壓歲錢等資金，都可以先拿來償還沉重的房屋貸款。不過專家提醒，若在綁約期內提前還清房貸，恐須負擔違約金，建議待綁約期間過後再申請清償證明辦理塗銷抵押權，就不會有違約金的問題。

轉載 2019/08/24 【591房屋網編輯部】


首購族興高采烈擠出自備款買房子，到了交屋之際才發現銀行貸款成數不足，燃眉之急下可能會考慮申辦信貸來調頭寸。代書提醒，信用貸款的利率通常都比房貸還要高很多，至少都在3%以上，要貸就必須評估好還款能力，而且有閒錢、有能力就要先清償信貸，才能省下不必要的利息。


建商與銀行配合信貸 讓你貸足資金


一般買新成屋或預售屋，如果民眾貸不了那麼多錢，建商可能會搭配公司貸(由建商借錢給你)或是與銀行合作搭配房貸信貸，讓你能貸足資金買屋。不過，有的民眾就會有疑慮，信貸或公司貸利率可能比較高，還得起嗎？


通常建商與銀行合作的房貸信貸，因為是整個建案去和銀行談，民眾的過件機會比較高，也可以拿到比較低的優惠利率，且為了方便民眾了解每月還款金額，好心建商通常會附上試算表，列清每月應繳的款項(信貸+房貸)，想買房子的民眾，如果可以接受也可負擔，就可以考慮購屋。

轉載 2019/08/21 【經濟日報／夏淑賢】


銀行強化房貸業務，在傳統房貸之外，另闢蹊徑推出天期3到5年期的中期房貸，既有別於一般長天期房貸，又和普遍一年一約的理財型房貸有別，還搭配信用卡、財富管理業務優惠，以利鞏固既有客層與吸引新客群。


一般民眾向銀行申辦房貸，都是在購屋時辦理，依照購屋價格或是銀行鑑價貸款，一般貸款成數視個案條件大約六到八成不等，天期則是20年期為主力，少數對特定族群推出30年期甚至更長天期的產品。





若房貸攤還本息一段時間，想把已償還的房貸款項重新借出運用，則利用理財型房貸，但是理財型房貸普遍是一年一約，也就是要每年換約，對房貸戶來說，程序麻煩且可能衍生開辦費用成本，因此部分銀行推3到5年期的中期房貸，幫助客戶節省開辦費，也免去每年辦理的麻煩。包括台銀、土銀、一銀與兆豐銀，都有中期房貸，也屬理財型房貸性質，但天期介於1年以上、5年以下，提供客戶端資金調度與理財多元選擇。

轉載 2019/08/17 【591房屋網／編輯部】


央行自2016年鬆綁對雙北市管制區內購屋貸款最高六成的限制後，連帶提高民眾購入第二屋的意願，不過無論是想幫父母買孝親房以及幫小孩買新房，或是打算買房收租當投資客，購入第二屋所產生的資金壓力都不小，因此591房屋交易網建議，民眾可以透過善用新房換人貸款、使用寬限期及拉長貸款年限等方式讓你無痛購入第二屋。


新房換人貸款

在購買第二屋時，可能會發生第二屋貸款成數較低且利率高於第一屋的狀況，因此建議若是原屋用先生的名義登記和貸款，第二屋就可以換成太太申貸，此時只要太太身上沒有房貸，就能適用利率較低的首購資格，不過也提醒民眾，若是申貸時夫妻互相作保，兩屋的貸款額度通常就會被合併計算，造成核貸金額下降。


拉長房貸還款年限

一般而言，市場房貸年限多為20年，不過若是民眾原屋房貸還沒繳完，此時又得再繳納第二屋的房貸，建議民眾可以把兩屋的還款年限都拉長，甚至可以延長至30~40年，雖然拉長還款年限背負壓力的時間更久且總利息也較高，不過若是未來收入增加，或是資金較寬裕時，就可以提早還款，降低利息。

轉載 2019/08/19 【蘋果日報／黃政嘉】


買房辦房貸，想拉高房貸成數，減低購房門檻，專家表示，物件地段、屋齡與個人信用紀錄，都是影響銀行承貸成數的主要考量，建議可挑捷運站附近、屋齡30年以下，並培養信用紀錄，都有機會申貸到8成以上貸款。


屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，目前銀行房貸，新成屋最高能貸到銀行鑑價8成，中古屋則約7成；銀行的承貸成數，主要考量地段、屋況及申貸人條件。以地段來說，交通便利是重要參考指標，如物件附近有捷運站，有助貸到8成房貸，但像海砂、輻射屋等屋況問題，銀行多不會承貸。

轉載 2019/08/15 【工商時報／孫彬訓】


在年金改革議題的持續延燒下，退休金的討論已不僅再是特定族群的關心話題，而是成為全民運動。為了解各個族群對於退休金準備的態度以及行為，施羅德投信今年特別針對全台灣25～55歲的企業員工，透過網路進行退休準備大調查。在這份調查當中，可以發現台灣的員工退休準備意識高漲、行動力強，但卻依舊對擁有舒適的退休生活沒有信心。





施羅德投信總裁巫慧燕舉出施羅德投資集團以英國金融市場超過300年的研究，推出一套退休準備的「黃金定律」，而此定律中重要的三大因子：提撥率、報酬率，並加上時間，是退休金準備的黃金三角，同時也是世界各國政府致力幫助民眾的方向。台灣在現行勞退制度下已打下根基，只須平台再升級，接軌國際，民眾積極行動，便可擁有不錯的退休準備。

轉載 2019/08/10 【591新聞網編輯部】


首購族想買房，若想拉高房貸成數，可不是簽約後才要想的問題，買前就得要先行「布局」，才不會陷入核貸下來，成數不如預期，自備款又無法到位，買個房子蠟燭兩頭燒的局面。通常想拉高貸款成數，多半會出現在想買中古屋時，因為假如是買新成屋，因為是建商統一與銀行洽談，承貸戶數量體大，信用紀錄若無太差者，基本上可以貸款到7~8成。


挑好地段 拉高成數沒煩惱


假如是想買中古屋就不一定了，通常銀行在考慮承貸房屋的成數時，主要考量的重點可分為地段、屋況及申貸人條件。


首先以地段來說，哪種環境可以加分，什麼又是地雷，會影響核貸成數?以中古屋來說，成數一般都是鑑價的6~7成，想要拉高成數，最好就在重要交通機能、商圈的附近，對於銀行來說才是加分。


現在不少銀行就拿捷運站當作可申貸較高成數的指標，像是距離捷運站5百公尺內或是捷運共構宅，都可以拉高成數至8成。反而之假如是房屋太過偏遠的郊區或是鄰近像是福地、加油站等閒惡設施，因為有可能影響未來轉手的獲利，恐會影響銀行核貸下來的成數。

轉載 2019/08/07 【房地王新聞／盧振池】


你還在考慮該買新成屋、還是買中古老屋嗎？根據金融聯合徵信中心今年第一季的統計數據顯示，民眾購屋申請房貸的房屋屋齡以0～3年以內的新成屋數量最多，達到9,883棟，其次才是屋齡36年以上的5,577棟，民眾選購新成屋的比重高出中古老屋將近一倍。其實從新成屋和中古老屋的各項優、缺點比較，就可以看出民眾的選擇不是沒有道理的！






新成屋的好處其實真的不少，例如新成屋的屋況一定比老房子好，不必擔心前屋主有改建的問題，也正因為新成屋的屋況比較好，可以讓銀行降低承貸風險，所以申辦房屋貸款的成數比較多、房貸利率也可以給得比較低。舉例來說，前項統計數據中，金融機構給了屋齡0～3年的新成屋平均核貸成數為7成3、平均核貸利率只有1.63％，比屋齡36年以上的老房子平均核貸成數為7成還要多、老屋的平均核貸利率則是上升到1.83％。

轉載 2019/08/05 【591房屋網／編輯部】


美國聯準會10年來首度降息，台灣利率則已連續12季未調整，今年Q1新增購置住宅貸款平均利率僅1.82%，為2010年Q4以來新低。雖然低利時代，但據調查房貸平均還款年限延長至近22年，創2008年統計以來新高。政大地政系教授張金鶚憂心，此現象代表民眾購屋負擔能力不足，需要透過更長的還款期限才能付清，可能出現「活到老、繳到老」的屋奴困境。


利率恐持續探底 買不買得起成關鍵


根據《自由時報》報導，內政部不動產資訊平台資料，今年第1季新增房貸平均利率僅1.82%，已連續3季不到1.8%，為統計以來第4低、也是近9年新低。此外，美國聯準會第3季開始降息，為10年來首度降息，市場預料將會續降，無論對經濟前景的保守，或是全球資金流動的影響，都讓台灣央行找不到升息的理由，因此購屋貸款利率恐怕持續探底。


以目前房市來看，貸款利率已接近歷史低點，根據央行統計，5大銀行購屋貸款利率低於1.7%已維持3年；這恐怕代表利率早就不是買方進不進場的關鍵，而是買不買得起、存得到頭期款、或能否負擔房貸還款壓力才是主因。