Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2022/09/06 【好房網News／林奇芬】

想購屋的民眾，往往在新屋與老屋間痛苦的掙扎。從五個角度盤算，你該如何選擇才對呢？

根據市調機構最新統計，台北市12個行政區中，有8個區預售屋平均每坪房價已經突破百萬元，其中信義區平均開價高達163萬元，真是讓人望屋興嘆。相較之下，中古屋價格可親民許多。根據房仲業者統計，台北市預售屋與成屋的均價價差，可高達五成以上。雖然許多年輕人買屋，仍然嚮往新屋的新建材、舒適的公共空間，但若從精打細算的角度來看，中古屋可能也是不錯的選擇。以下我們從五個方向來比一比，究竟該選新屋還是老屋。

一，房屋總價

舉個例子來算一算，台北市預售與成屋均價差異最大的是北投區，北投區預售屋每坪均價84萬元，成屋均價54萬元，每坪差價30萬元。若以30坪房屋計算，預售屋總價2520萬元，成屋總價1620萬元，二者價差高達900萬元。一般來說，新屋與成屋價差至少3成以上，買成屋的負擔一定比新屋要輕鬆許多。

二，可貸款成數

購屋大多需要貸款，新屋可貸款比例較高，大約可貸款8成左右，但成屋個別情況差異大，最多僅可能貸款6成至8成。購屋前最好先請銀行估價，了解可貸款金額。萬一銀行可貸款成數較低，則需要準備更多自備款，對首購族會比較吃力。

三，裝修費用

買屋之後，大多數房屋需要裝修，即使是新成屋，許多人也會變更格局、或請室內設計師做一些軟裝布置，但金額可依個人需求而定。相對之下，買成屋所需要準備的裝修費用就要高出許多。由於老舊房屋水電管線、壁癌、衛浴、廚房、地板等，都需要大整修。目前原物料價格、人工費用飆漲，每坪裝修單價從10萬到15萬元不等，是一筆不小的費用。購買成屋者應該要把裝修費用算入購屋總價中，因為這筆費用不可省。

四，建商品質、社區管理

如果是購買預售屋，需要了解建商信譽品質，主要風險是能否順利完工交屋。另外，新成屋也需要考慮住戶進駐率，若是社區進駐率低，可能影響社區整體服務品質。成屋的話，大多已經有完整管理系統，在購屋前可以先去社區內多加了解。 目前新屋的公設佔比較高，至少三成起跳，服務管理成本也較高，入住後每月開支較高。相較之下，許多老屋可能是獨棟大樓、公寓，甚至沒有社區管理員，但相對之下，公設坪數較低，管理費用低，每月負擔成本較低。

五，交通成本與生活機能

若考慮房屋總價負擔，許多人想買新屋，不得不選擇往都會區外圍購屋，每天要花較長的交通時間成本。但若選擇市區內老屋，每天通勤時間短，生活機能較好，此無形優點，或許也可彌補房屋老舊的缺點。 每個人的理想住家不一樣，青菜、蘿蔔，各有所好。買新屋、住郊區，還是買市區、住中古屋，不妨從五個角度檢視，選出最適合自己的，就是最理想的家。

轉載 2022/09/14 【聯合新聞網／小花平台保險+】

曾經在一篇理財文章中看到一段話：「錢包存在的目的是為了方便我們管理金錢，絕不是任何東西都可以存放的萬用倉儲。」說的對啊！有關如何整理錢包，真可說是一門「學問」，先前在小花平台《聰明理財》已有多篇專文深入報導，主要闡述的就是一個觀念：「整理錢包很重要，讓金錢有個舒適的家（錢包）是重要的！」

隨時幫錢包「減肥」 卡片要放在卡片夾裡

說到整理錢包，小編想到有一個說法可以用來比擬，就像一個專注在自己職場領域的工作好手，通常都會把辦公桌收拾得井然有序、反之則是凌亂無章；一般來說，辦公桌總是一團亂很容易讓人分心，像是東西老是找不到，或是正打算專心工作時，往往被周遭的事物吸引而無法專注投入。

你有多久沒有好好整理一下錢包了，是否已經擁腫到不成包樣，彷彿是得了代謝症候群的「啤酒肚錢包」？小花平台保險顧問建議，除了現金外，其他雜物最好不要放進錢包裡，養成固定整理、整頓的習慣，在一天結束後，把用不到的收據和發票丟掉，盡量幫助錢包「減肥」，「就從這個小地方做起，不讓金錢偷偷溜走！」

做好錢包整理STEP1、還給錢包一個「清爽」的空間

你是否習慣將鈔票、零錢以外的其他物品像是金融卡、信用卡、集點卡、會員卡、掛號證或是購物收據等亂無章法地胡亂塞進錢包裡，在不知不覺中錢包已經變得胖胖了？「過胖的錢包不可愛，也不好放錢喔！」小花平台保險顧問提醒，適合放在錢包裡的卡片，頂多就是金融卡和信用卡而已，其他卡片應該另外放在「卡片的家」卡片夾裡，盡量不要混入錢包內。

這個步驟唯一的重點是，切記在你的錢包裡，不要將金錢和一堆雜物混在一起，以免一不小心掏錢掉了錢而不自知，無疑是一種理財NG行為，可能會讓你很難存到錢。

做好錢包整理STEP2、一定要選一個適合自己的錢包

相信許多人都曾有不慎遺失錢包的經驗，以小編自己為例，為了解燃眉之急，隨意在網路上買了一個自己也沒有很喜歡的錢包，等到使用了一陣子後，有好幾次發現不見了幾個銅板，不知是記錯數字還是沒有放好遺失了……；小花平台保險顧問指出這其中的癥結可能在於錢包與主人「不搭」的關係：「除了實用外，也要投其所好，才能善用自己喜歡的錢包做好金錢管理。」

另一方面，錢包除了有遺失的顧慮外，也需留意錢包也有其使用壽命。一般來說，錢包必須定期汰舊換新，主要原因有兩個：

其一是如果繼續使用破舊磨損的錢包，可能會促使潛意識裡的「貧窮」生根發芽。

其二是在汰舊換新之際，正好可以趁機重新思考自己對金錢的態度。

做好錢包整理STEP3、善用錢包裡的零錢「存小錢變大錢」

說到最後這個步驟，小編也犯了同樣的錯誤，經常覺得錢包裡的零錢太多、太重，想要竭盡所能的盡快花掉，有時還幫自己找了許多理由花掉這些零錢……。如果你也有相同的習慣，小心，你可能無形中浪費了金錢而不自知，自然也就存不了錢！

小花平台保險顧問建議，想要戒掉這種為了把零錢趕快花掉的習慣，不妨換個角度思考，力行「花大鈔存零錢法」：每天身上帶著固定數量的千元大鈔出門，每次結帳先用面額最大的鈔票付錢，再將找回的零錢全部存到小豬撲滿裡，這樣日積月累下來，你會發現自己無形中默默地存了不少錢。

轉載 2022/09/12 【591房屋網編輯部】

央行將本月召開理監事會，隨著全球通膨仍處高水位，各方預測升息將成定數，加上《平均地權條例》修正草案等打炒房政策蓄勢待發，下半年房市前途黯淡。不少國銀包括合庫金、彰銀及永豐金都認為民眾未來買房意願轉趨保守，進而看淡房市發展；另一方面建商則認為，今年市場雖然起伏很大，但成交比例卻不減反增，有需求的自住客持續進場。

多空拉鋸 銀行看法保守

房市前兩年價量長紅，不過今年在俄烏戰爭衝擊下，大宗商品及原物料價格飛漲；加上疫情帶來通膨巨獸，央行只能採取升息手段，抑制過熱需求；同時國內尚有打炒房政策蓄勢待發，房市在多空拉鋸下觀望氛圍轉濃。根據《經濟日報》報導，包括合庫金、彰化銀行及永豐金等多家銀行在內，對於下半年房市均抱持保守看法。

其中永豐金表示，伴隨通膨壓力持續，大陸封控造成國際供應鏈瓶頸，短期物價下降幅度估計不會太快，加上央行9月及12月升息機率高，推升房貸利率，也會對房市交易產生衝擊。另外，合庫金也指出，受缺工缺料影響，房價沒有下跌空間，但大環境變動劇烈，買方已轉向觀望，預期下半年房市價平量縮。

至於彰銀認為下半年升息機率高，房市也將放緩，但市場通膨預期心理將提供房價支撐。兆豐金更直言，美國升息態度持續鷹派，台灣央行不得不跟進，房貸負擔變大，恐衝擊購屋意願。不過如果房市續走高，政府還有打炒房政策可發揮，相當彈性。

無懼利空 建商：是信心危機

相對於銀行界看法普遍保守，建商則相對樂觀，如獵地王興富發建設總裁鄭欽天就指出，第三季就是房市信心線的壓力測試，尤其當前利空消息滿天飛，但綜觀國內經濟，不只沒有呈現蕭條跡象，企業也沒有採取大幅減薪，甚至失業率、台股都尚未出現崩跌，因此他解釋，當前房市面臨的是「信心，而非供需危機」。

華固建設總經理洪嘉昇也分析，房市受到美國升息等大環境變化，確實有所下滑，像今年第2季的案場來人、成交速度僅有首季5~6成左右，市場起伏相當大；不過洪嘉昇認為，現在外在干擾因雖多，但在無效客或是對房市沒信心的買方退場後，成交比例(案場來人組/成交組)卻不增反減，意味著自住買盤並未受大環境影響，有需求的買方依舊持續進場。

轉載 2022/09/05 【ETtoday財經雲／廖婕妤】

中秋節即將到來，上班族最期待可以收到中秋禮金或是中秋禮品，不過，也並非每個公司都會發放，根據調查，雖然有近44％企業會發放中秋獎金，但比例卻創下9年新低；平均發放獎金落在1350元，年減3.8％。

根據yes123求職網調查，合計有43.8％企業今年「會發放」中秋獎金，其中又分成32.4％「會發獎金，但不發禮品」；11.4％「中秋獎金、禮品都會發」。不過，以發獎金的比例來看，低於去年的48.7％，更創下9年來新低。

這也表示，其餘56.2％，並不會給員工秋節獎金，且其中30.6％是「不發獎金，但會發禮品」；剩下的25.6％則是兩頭空，不發中秋獎金，也不發中秋禮品。

調查結果發現，會發放中秋獎金的公司中，35.5％企業會發800元至1200元；24.8％企業透露，今年的獎金將落在500元至800元；另外，發1500元以上至2000元則佔了9.3％；平均發放獎金落在1350元，比起去年的1403元，少了53元，減幅為3.8％。

至於會發放中秋禮品給員工，企業偏好的前五名，30.2％為「傳統月餅禮盒」、27.1％為「文旦（柚子）」、24.4％為「鳳梨酥或蛋黃酥」、19.3％為「甜點或餅乾、零嘴禮盒」、16.8％為「公司自家產品或服務」。

yes123求職網發言人楊宗斌解讀，時序接近第四季，「中秋獎金」被視為「年終獎金」的「領先指標」之一，假如中秋節發放的獎金增加，年終獎金也有機會跟著增加；反之若減少，可能象徵資方保守看待營運，甚至衝擊年終數字。因此推估疫情年對「員工獎金」的負面效應，恐怕從中秋延續到兔年農曆年前。

轉載 2022/09/05 【經濟日報／葉卉軒】

儘管國內BA.5疫情開始升溫，不過，根據yes123求職網今（5）日發布的最新調查發現，有高達八成的上班族透露，今年「有慶祝中秋節」計畫，比例高於去年的76.9%。至於在過中秋開銷上，根據yes123求職網調查顯示，上班族平均預算為6,712元，卻少於去年的6,835元。

而且每逢中秋節，有高達八成二的人，自認「有烤肉」習慣。其中上班族「最偏好」的食材，在可複選狀況下，主要為：「牛肉片、豬肉片、羊肉片」(59.2%)、「海鮮類」(54.9%)、「香腸」(50.9%)，以及「雞腿、雞翅」(49.4%)、「黑輪、甜不辣」(48.3%)。其餘偏好的烤肉食材，又分別是：「玉米」(45.7%)、「菇類」(41.8%)、「牛排、豬排、羊排」(35%)，以及「米血」(33.9%)、「筍類」(29.8%)。

至於中秋節期間，上班族大約會品嚐幾個月餅呢？這次yes123求職網調查發現，平均吃3.4個月餅過節，但其中仍有11.7%的人透露，是「幾乎不吃」月餅的。

假如會應景吃餅過節，心中「最喜歡」哪種口味的月餅呢？在可複選狀況下，排行榜前五名依序為：「蛋黃酥」(40.7%)、「冰淇淋」(39.5%)、「鳳梨酥」(36.6%)，以及「綠豆椪」(35.7%)、「豆沙」(25.5%)。而在第六到第十名部分，又分別是：「棗泥」(24.4%)、「日式抹茶」(20.3%)、「台灣茶葉」(19.3%)，以及「每年推出的創意口味」(18.1%)、「巧克力」(15.9%)。

上述「虎年中秋禮金與勞工過節計畫調查」，是由yes123求職網於2022年8月18日到8月31日，以網路問卷進行抽樣調查，調查20歲(含)以上，且目前有工作的會員，有效問卷共1,303份，信心水準為95%，誤差值為正負2.71%。至於企業有效問卷共977份，信心水準為95%，誤差值為正負3.14%。

轉載 2022/09/05 【ETtoday新聞雲／林育綾】

許多人賺錢會買名牌、名車等，藉此獲得他人羨慕眼光的「認同感」，一名理財專家提到，很多人都有這方面的「金錢弱點」，如果沒意識到，就會一直在這方面做出財務上的愚蠢決定。他自曝自己26歲就開著Jaguar，最後卻窮到沒錢付電費，即使破產也不想賣車，直到後來頓悟，才脫離這團泥淖。

理財專家戴夫．拉姆齊（Dave Ramsey）曾經順風順水，在年紀輕輕就靠投資快速累積財富，但後來投資失利而宣告破產；後來他重新檢視理財觀，打造一套經得起考驗的行動步驟，認為「理財之前，要先理人」，除了自己從谷底翻身，達到財務自由，也幫助許多家庭重掌金錢的主導權，成為理財專家、暢銷作家、理財節目的主持人。

拉姆齊在新書《躺著就有錢的自由人生》提到，理財並不是與生俱來的能力，沒有人天生就會管理金錢，但「無知」並不是代表不聰明，而是缺乏方法。好消息是，無知也很容易克服，首先臉皮要厚，承認自己不是財金專家；再來可以看他的書；接著踏上「一輩子學習金錢知識的征途」，不必逼自己看財金頻道，但確實需要花至少一年去閱讀一些金錢相關的資訊、學習相關知識、參加相關研討會等，拿出行動顯示出在乎這件事。

他也分享，每個人都可能有「金錢弱點」，通常是用錢在向別人證明自己，這弱點可能是你買衣服的行徑、你的車，是你認為別人會對你投以崇拜眼神、讓你心裡笑開懷的弱點，「若是你沒意識到那個弱點在哪，你就會一直在這方面做出財務上的愚蠢決定。」他自曝自己的弱點在車子，26歲第一次白手起家成為百萬富翁（美元）後，看中了一部捷豹（Jaguar），而他需要的其實是人們對因為他的成功，對他另眼相看和尊重，並膚淺地認為自己開的車可以給他這些東西。

後來他投資失利，越來越窮，還是用那台捷豹反覆跟幾家銀行貸款，還讓一位好友當貸款擔保人；而車子的狀況也每況愈下，油槽的主要封蓋壞掉了，使得引擎後方會漏油，滴在消音器上，造成燃燒，也讓燃燒的汽油量很大，因此不管開去哪，身後都會有綿延的煙幕。甚至後來窮到連電費都付不起，電源欠繳而被切斷，「我當時常常會好奇：電力公司人員站在我家車道上的捷豹旁剪掉電表時，在想些什麼。」即使如此，他仍緊緊抓住那台車不放，擔保的朋友幫他還錢，建議他把車賣掉，他還因此發火。

直到朋友不再幫忙付貸款，銀行說要來把車牽走，他才頓悟的把車賣掉，「我最終得以脫離這團泥淖，把錢還給銀行，甚至償清積欠那位朋友的錢；但是過程很丟臉，我太執著於車子在我生活中所代表的意義，因此造成了其實可以避免的傷害。」

作者提到，當他覺醒，意識到自己有多愚蠢，才決定要戒掉毒品──也就是車子，決定在還沒翻身前，他不在乎開什麼樣的車、在別人眼裡體不體面。時間快轉到15年後，如今他再度變得富有了，打算換一部車，而他買車都習慣找車齡一到二年的車，也都會付現金、想辦法拿到划算的交易。原先傾向找划算的物件，後來一位車商朋友打給他，告訴他有一部捷豹。「在這麼多年的傷心日子之後，在車子不再是我認同感的驅動力的時候，捷豹又進入了我的生活。」

拉姆齊大力提倡零債務生活，在新書《躺著就有錢的自由人生》分享把理財知識打包成實證有效的7步驟，期望和更多讀者分享，「致富需要的理財知識並不艱深（占20%），任何人都可以學會，贏家與輸家的差別往往在於行動力（占80%）」，該書如今也發行來台，由時報出版發行。

分享轉載 2022/08/29 【臉書粉絲團「雨果的投資理財生活觀」】

今天看到阿格力的一個影片，分享如何用理財型房貸，將房子增貸出一筆金額來投資股市，這個影片並非要鼓勵大家去增貸來投資。

【阿格力】股息幫我付房貸，房屋增貸存股攻略。
https://www.youtube.com/watch?v=sJUBWilQpJw

補充看完影片後的幾個想法：

要增貸有兩個條件，第一個是房價漲了，銀行評估的房屋價值比你的貸款金額還要高出一段空間，才有辦法貸款，銀行評估的房價與願意借給你錢的金額會有段落差，通常大約是7～8折，而且銀行估的價格跟你自己看的實價登錄或實際成交價是不一樣的。

譬如你買了一間房子成交價是1000萬，房屋貸款800萬，前三年用寬限期都只還利息沒還本金，3年後市場成交價漲到1500萬，銀行估價可能只抓1300萬，打8折只有1040萬，所以能再增貸的空間大概只有240萬左右。

銀行貸款會打折7-8折的原因，是因為如果客戶的房貸還不出來，銀行會需要將房屋法拍換成現金，法拍會從市價開始，然後8折，然後6折往下降，通常法拍屋會成交在8折至6折之間，所以銀行的估價與願意增貸的空間，還是取決於銀行行員的評估與風險承受的意願度。

第二，理財型房貸的借款利率較高，大約在2％至3.5％之間，而且是以日計息，好處是可隨時借隨時還，資金運用有彈性。但能借的金額主要還是從已經償還的本金為主，並非是房價上漲就一定能完全將漲幅借出來，除非你是找其他家銀行轉增貸，理財型房貸也有規定貸款的資金不能用於房地產投資。

借出來的錢要用來投資，就要有沒一定穩賺的心理準備，或許有些人認為多借2%的房貸，用來投資5%以上股息殖利率的股票或ETF，就可以賺到這利差，但千萬不要忘記本金的虧損可能會比你賺到的利差還要高。

更重要的一點提醒，月還款能力是否足以負擔新的貸款利息。即使你所借出來的錢是要用來投資股市的，你也很可能不是一借出來就馬上全部買進股票，甚至是很快就能領到現金股息，可是利息是動用資金後下個月馬上就要還的，這個現金流部分需要估算準確。

最後還是要提醒，不要習慣將資金的運用做到極限，一但有一點估算以外的意外發生，就很可能會有連動效應，導致兵敗如山倒，投資上更不要做超出能力的事情。

轉載 2022/09/01 【聯合新聞網／李雪雯】

儘管筆者之前寫過不少文章，大談高配息金融商品對理財大眾的「不利」與「危害」，但是三不五時，仍然會不斷被讀者詢問「各種高配息商品能否投資」？

話說上個星期，筆者才跟一位媒體朋友，一一細數這二十多年來，國內投資人「虧很大」的金融商品—從連動債相關商品（銀行的結構債商品，或是連動債保單）、雙元貨幣（投資人換到的，永遠是利率高，但匯率跌的那一個貨幣），一直到包括許多類全委保單也紛紛連結的高收債商品（特別是高利貨幣的南非幣、澳幣等）…等。其中的共同特色，就是「（高）配息（至少，比銀行定存要高）」。

當以上國內投資人頻頻虧損的慘痛教訓還未撫平之際，如今市場上，卻依然有非常多的所謂「投資專家」，持續以「配息」做為投資標的選擇的唯一關鍵，更進一步讓投資大眾以為，這種「以配息為投資唯一標準」的方式，是正確無誤，且值得學習及長期為之的。

正由於這種「萬般皆下品，唯有配息高」的投資理論當道，目前凡是有配息的標的，無論是股票、債券、基金或ETF，全都成為國內投資人競相追捧的標的。然而，正是因為國人持續執著於「高配息」這個念頭不放，也是筆者認為，投資人會不斷落入虧損（或從另一個角度來說，是沒有賺到應該賺到）的最大關鍵。

套句佛經裡的說法，釋迦牟尼佛體悟到眾人之所以有各種痛苦（生老病死苦、愛離別苦、怨憎會苦、所求不得苦…），就是因為心有分別、執著所產生的業障，讓自己不斷落入六道生死輪迴、永受其苦。所以，凡夫若是想要離苦得樂，最要緊的就是有所體悟，並戒掉心中所有的執念。

筆者並非研究佛經或佛學的專家，卻深深覺得這段說法，正點明了許許多多投資理財大眾，之所以頻頻虧錢（或不賺錢）的最大關鍵，就是執著於投資商品的「配息」功能的有無，而忽略了投資商品的價格波動風險，讓自己的投資落入「可能賺到利息，但嚴重賠上價差」的結果。

事實上，從早期「保本兼保息」的連動債，一路到（高利率貨幣計價）高收債「價差與配息都賺」的光環破滅之後。近來，這個投資潮流，已經換到「高配息股」及「高配息ETF」的身上了。

只要翻開各媒體報導，不但充斥著「存高配息股或ETF」的成功案例，更有不少的專文都教導民眾「買買買、不要怕它會下市或變成壁紙，越跌反而越要買」的策略，以便能幫自己打造一個「財庫永遠不空」的長期飯票。然而，許多投資人都忘了，眾人都吹捧的投資方式，不一定是經過數字實際驗證後的有效策略，至於眾人都瘋買的標的，恐怕也不一定能跟長期獲利畫上等號。

以下，是筆者再次採訪教授財務學、深知高配息金融商品的問題，也不斷呼籲及提醒國內民眾在投資時，一定要遠離及避開此一錯誤迷思的政大教授周冠男，專選高股息金融商品來投資的4大問題（缺點），值得投資大眾謹記在心：

一、「存股」或「配息」會讓人誤以為，它像定存一樣安穩。「存股」這個名詞，實際突顯出投資人的一種鴕鳥心態。理由是：它容易讓人聯想成「存款」一樣的毫無風險可言。事實上，不論是配息的是股票、ETF或債券，它就是不折不扣的投資。而唯有正名為「投資」，也才能讓投資人看到它真正該有的風險，不會再誤以為這種投資「一點風險也沒有」。

二、一籃子股票或ETF也許會比單一股票安全，但並非毫無虧錢的風險。由於「單一公司有可能破產，但ETF會換股」，所以，投資ETF的風險，遠低於投資單一個股。然而，儘管ETF會不斷汰換投資組合內的標的。但在投信正式汰換掉表現差，或是不符合投資策略的標的之前，投資人一樣會因為其股價的下跌，而遭受到投資損失。只是，其損失的幅度，可能只限於其在被汰換之前。

三、投資總報酬率永遠低於「所領配息」+「資本利得」。投資人千萬不要只因為「有拿到配息」，就應該感到高興。因為，投資的總報酬，應該同時包括「配息」及「資本利得」兩項。且已有實際的統計驗證，「高配息的股票」就等於「低股價成長」（相關數據請見「《「我是有錢人」迷思665》高配息ETF真的值得投資嗎？！」這篇專欄：https://fund.udn.com/fund/story/7488/6374780）。

不否認有些族群（例如退休的人），的確是需要固定的現金流。然而，投資不能只看「有否固定現金流」的需要，而應該要把稅負的因素考量進去。「特別是台灣目前沒有資本利得稅，且對於稅負高的人來說，更不應該選擇有配息的標的。如果台灣投資人，連定期主動贖回都不願意，那麼，誤信『高配息』標的後卻虧錢或不賺錢，恐怕只能說是『剛剛好』而已」。

四、高轉換費用成本，會吃掉投資人一定的獲利。以前兩個星期，某檔高配息ETF「在34檔投資組合中，一次汰換掉了24檔標的，等於換掉了8成的原持股」為例指出，這已嚴重突顯出兩大問題：其一，單純因為配息低而汰換的標的在學理上，並無法證明之後的績效表現一定較差；其二，轉換標的的下單機構，就是另一個影響投資人收益的利益衝突來源所在。

因此，投資人在比較費用成本時，不能只看管理費用，而應該是看「總費用成本」。因為，後者就包括了轉換標的的交易成本。目前在台灣，這費用有可能高達4%~5%、非常驚人。且在這裡要特別提醒國內投資人的是：不要以為被動式的ETF，成本就一定比主動型基金要低。

最後，筆者只想引述周冠男老師的一句話，做為本專欄對投資大眾的提醒：多年的經驗告訴他：「投資人都喜歡聽故事，卻完全不愛聽統計及數字的真實結論。但是，如果投資人想要真正獲利，千萬別相信業者或媒體所塑造出來的故事，而應該要相信統計及數字」。個人真心期望，國內投資人別再被美好的故事，誤信了不能讓自己賺錢，或是更糟的虧損結果的說法才好！

《免責聲明》本專欄所提供之資訊，均由作者自行蒐集並撰寫完成，所有觀點僅為個人對市場的看法，並非任何投資勸誘或建議。若有引用數字及相關計算，均已力求精確，惟不保證其正確性，也不作為任何投保或購買的建議，對此不負任何法律上的責任。另外，本專欄版權所有，轉載請註明出處。

轉載 2022/08/30 【經濟日報／游智文】

房價這麼貴，房子都是有錢人在買？樂屋網統計聯徵中心資料指出，去年全台超過一半的房貸族，年收入不到80萬元，購買的房屋價格落在880萬到980萬元間。年收入超過400萬元以上的高收入族群，只佔總體房貸的2.52%。

根據聯徵中心資料，去年全台有18.4萬筆房貸，其中年收入未滿40萬元族群有2.6萬筆房貸，年收入40萬到80萬元的族群貸款筆數最多，達6.6萬筆，合計逾9.2萬筆，超過五成，房價則落在880-980萬元間。特別的是，年收入未滿40萬元的族群，平均購屋鑑價近980萬元，高於年收入40萬到80萬元的族群，買的880萬元房產。

資料來源／樂居網

樂屋網調研中心經理洪安怡表示，該族群每月3.4萬元的月薪，至少有2.7萬元要拿來繳付房貸，一般人實在難以負荷，較為合理的情況，應該是有其它資金挹注，或跟他人合資，或讓親友借名登記。

年收入280萬元以上的族群，購屋總價就突破2000萬元，購屋坪數也多半來到6、70坪左右，其中年收入在320萬到360萬元的族群，購屋面積達64坪，但年收入360萬到400萬元的族群，購屋面積反而縮減到62坪的狀況。

至於年收入最高族群買的房子也並非天價，資料顯示，年收入400萬元以上的族群，申貸的房屋價值大概落在2800萬元，相較收入未滿80萬元的族群，購入880萬元的房子，這些族群年收入是人家的5倍，但買的房子僅人家的3倍。

另換算這些族群的月收入超過33萬元，每月房貸約7.9萬元，大約只佔收入23%，顯見該族群並非真的需要貸款來買房，而是利用低利房貸操作財務槓桿，將資金運用於其它地方。洪安怡指出，央行對於豪宅，也就是所謂的高價住宅有放款限制，包含台北市總價7000萬元以上，新北市6000萬元以上，其他地區4000萬元以上的住宅，放貸成數僅4成且無寬限期。

市場上這樣的高價住宅，尤其是破億元的豪宅，很多是以現金購入，並不會貸款，去掉此類極端值來看，多數民眾購買的仍是1100萬元內的住宅，只是這樣的價格，在南部還有機會買一棟中古透天厝，到了北部，可能只剩下一間小公寓。

轉載 2022/08/23 【591房屋網編輯部】

今年房市在升息、疫情及打炒房政策攪局下買氣放緩，現在又適逢地緣政治震盪，市場雜訊紛沓，不少推案熱區也開始浮現賣壓警報。根據591新建案統計六都、新竹縣市各行政區的建案待售戶數，發現前15名中有超過半數區域集中在新北、桃園兩地，尤其是握有重劃區題材的行政區更是首當其衝，像冠軍新北市淡水區在淡海新市鎮助攻下，住宅戶數竟高達1.7萬戶，待售量同樣直逼7千戶；亞軍桃園市龜山區也在A7重劃區挹注下，有近6千戶賣壓，相當驚人。

數字科技（5287）旗下591新建案統計六都、新竹縣市各行政區在售建案的待售量，前15名行政區本身皆擁有推案集中的重劃區題材支撐，同時又搭上這兩年房市熱潮，激勵建商推案意願。此外，若以區域來看，本次新北、桃園佔9區成最大苦主，包括淡水、龜山、板橋、中壢等知名區塊均名列榜上；此外，中南部幾個一級熱區，包括台中北屯、台南安南及高雄左營等區，同樣也面臨銷售壓力，各自有超過千戶的量體在市場流通。

新北、桃園推案大 待售水位高居不下

賣壓最重的淡水區，這幾年乘著房市熱潮及平價優勢吸引客群，價量一路翻揚，更激勵建商積極搶灘推出如「名軒海樂地」、「湯泉台北灣7」等千戶造鎮案，然而受限於聯外交通及東北季風等因素，加上大環境變化，建案去化放緩，也讓賣壓維持在高水位。緊追在後的龜山區，隨著機捷通車且價格相對實惠，吸引周邊雙北、桃園購屋客湧進，早已成建商兵家必爭之地；目前當地建案個數不算多，但在「皇翔歡喜城」、「遠雄文青」等造鎮案挹注下，推案住宅戶數高達1.3萬戶，待售戶數亦高居不下。

排名第3的板橋區，除了有來自江翠北側重劃區的大量建案挹注，舊市區亦有指標案進場，拉高待售水位。而第4、5名則分別由桃園市中壢、桃園兩區包辦，像中壢區在青埔重劃區撐場下，不僅在售建案達81個為全台最多，住宅戶數也直逼萬戶；但近期因房價漲幅過快，除了新案單價已穩坐4、5字頭，更有機會衝擊6字頭，市場接受度備受考驗，區內建案銷況因而放緩。

西屯、新莊兩區 大坪數產品去化慢

來到排名第6的台中市西屯區，除了有豪宅雲集的七期重劃區，近年亦有水湳特區、中科等潛力區塊加入市場，在挾著著蛋黃區的優勢下，大量建商湧進推案，迎來一波推案高峰；不過區內因高總價的中大坪數產品去化較慢，加上推案前仆後繼公開，使賣壓日益沉重。另外排名第7的新莊區，近期買氣走出低谷，房市表現不俗，但目前區內除了頭前及副都心兩大重劃區的大坪數產品尚未去化完畢，又面臨塭仔圳重劃區醞釀已久的新案加入戰局，待售量一路走高。

排名第8的左營區，拜北高雄房市起飛，加上當地生活機能成熟且擁有三鐵共構優勢，早已是建商的布局重心，近年在「NEXT 21」、「鉑愛悦」等建案挹注下，帶動案量、戶數成長，也進一步提高區內待售量。第9名的桃園市大園區，區內客運特區受青埔外溢效應帶動，縱然整體機能尚未成形，但已吸引不少建商在此推案，拉高當地賣壓。

房市氛圍變 台中梧棲供過於求

來到尾段班，排名第10名的台中梧棲區，近年在台中港重劃區助攻下，人氣三級跳，隨著建商、投資客大舉進軍，當地新建案開價也一路從1字頭狂飆至3字頭；然而隨著市場氛圍丕變，當地已有供過於求的情形。反觀排名第11名的三重，因鄰近台北且機能成熟，加上擁有二重疏洪道等重劃腹地之稱，是建商視為重點推案區域之一，推案水位始終居高不下。

房市超夯的台南市，僅排名第12的安南一區上榜，當地因台積電、南科、九份子重劃區等題材，吸引大量建商插旗，不過隨著升息、預售屋禁止換約轉售等利空逼進，待售壓力有增無減。再來排名第13的台中市北屯區，集建設、人口等紅利於一體，是全台推案量的常勝地區之一，這次會上榜，同樣是受推案量過大、買氣放緩所致。

高雄鳳山推案大爆發 待數量增

排名最後的新北土城及高雄鳳山兩區，上榜原因則是各有千秋，像土城區因相對親民的房價買氣熱絡，暫緩重劃區內更陸續有「世界花園」、「大同莊園III」等造鎮案進場，讓銷售戶數持續增加；反觀鳳山區，由於開發早且機能成熟，可開發的大面積素地已較為少見，當前多以中、小量體個案取勝，近來因疫情、329檔期延推案進場，推案大爆發，一併拉高待售量。

轉載 2022/08/24 【Tvbs新聞網／戴元利】

小孩天真無邪的模樣可愛逗趣，每逢周末假期，一家五口出外遊玩，點點滴滴都是珍貴回憶。從事攝影工作的Nick，和太太的雙薪收入每個月大約10萬元，乍看之下生活優渥，但雙胞胎女兒保母費3萬6、房貸2萬、車貸1萬5、全家保險費每年12萬，外加每天食衣住行，Nick很難不透支、吃老本。職場爸爸Nick：「三個小孩都一定要抽公幼，因為公幼的價錢就比較低嘛，如果是私立的話，可能一個月是一萬五到兩萬，那我三個(小孩)可能就要花到，(月收入)一半以上的錢，對然後再加上生活支出，那有可能就會超過十萬。」

人力銀行公關總監陳尹柔：「可能很多爸爸為了要有第二份工作，而犧牲了陪伴小孩的時間，那甚至有一部分的職場爸爸，是連頭期款都拿不出來的，為了頭期款而煩惱。」連雙薪10萬的家都得咬牙苦撐，遑論月收只有2、3萬的勞工，只能落入貧窮線下。

食品工廠裡一早忙得團團轉，從麵粉過篩、食材清洗、切片、備料、烘焙到包裝，這群心智障礙者已熟能生巧，通通一手包辦。新北市慈泰庇護工場主任楊智強：「我們餅乾的特色就是沒有添加，零添加防腐劑跟色素的部分，然後雖然效期比較短，但是呢就是很健康，那像我們鳳梨酥的話，其實我們都是手工入袋，一顆一顆入袋，所以這個貼紙呢，也是我們的學員用貼的。」無添加的土鳳梨酥跟餅乾包裝成禮盒，加緊趕工出貨，庇護工場配合學員能力，產線精細分工，讓每個人都能受訓，有利未來與職場銜接。

新北市慈泰庇護工場主任楊智強：「轉銜的部分呢，我們就是從庇護工場，幫他們轉介到一般職場去工作，讓他們能夠領有更多的薪資，然後生活能夠更富足，畢竟現在其實一萬多塊的薪水，對他們來說生活是比較困難的，還有以後老化或是退休之後的相關問題，這都是我們需要考慮的。」

這兩年多來，受到疫情衝擊，庇護工場的喜餅和彌月訂單銳減7成；景氣不佳，來自企業與民眾的捐款，也已經連續4個月，較去年同期少了500多萬。善款和訂單減少，不僅代表社福團體得為錢發愁，連身心障礙者想賺份薪水餬口，也變得更加困難。

心路基金會公共事務部主任劉又綺：「其實連我們自己生活都很困難了，更何況是這些學員他們的薪水比我們還微薄，然後他們有一些人其實也是要承擔家裡，不是他一個人的開銷，他可能還是要負擔家裡的經濟。」

台灣今年GDP預估上看3.76%，傲視許多國家，但貧富差距卻逐年惡化，根據主計總處最新公布的2021年家庭收支調查結果來看，全台收入最高20%的家庭，可支配所得，比收入最低前20%的家庭多出6.15倍、創10年來新高。專家解釋，由於高資產階級可透過房市、股市、租金和利息累積資本，在高通膨時代，更突顯出貧富落差。

中央大學台經中心執行長吳大任：「對低所得的家庭來講，東西稍微貴一點，那他可能感受就會非常的深刻，所以每一個月他可以剩下來的錢，幾乎已經所剩無幾啦，那現在東西一變貴，那可能就會入不敷出了。」新冠疫情催化了貧窮問題，當貧富差距擴大，將形成相對剝奪感，激化仇富的矛盾與衝突，不只台灣，全世界都面臨相同難題。

轉載 2022/08/24 【ETtoday財經雲／林淑慧】

全球面臨通膨風險，今年以來投資市場難免震盪，投資人如何持續累積財富？富蘭克林華美投信今（24）日表示，由於聯準會九月升息等不確定性影響，資本市場仍持續震盪，建議投資人下半年不妨利用定期定額搭配母子基金，以每月2千元起小額投資一檔股票基金，讓震盪影響減低，資金有效做循環運用。

富蘭克林華美投信分析，投資人若能達到拉長時間持續扣款，則資金持續累積的複利效果會更佳。根據彭博統計，自2012年起開始投資代表美國股市的標準普爾S&P 500指數ETF，若投資3年可得19.1%報酬率，投資5年則可獲得29.3%報酬，若能克服人性追高殺低的弱點或不理性的停扣贖回情況，持續定期定額扣款累積達10年，則投資10年報酬率可達到60.58%，讓投入的資產成長1.6倍。

▲彭博統計自2012年起開始投資代表美國股市的標準普爾S&P 500指數ETF，近十年投資報酬率一覽表。（圖／富蘭克林華美投信提供）

觀察台股走勢，本波自7月中旬低點以來已反彈 1547 點，目前月線雖然向上走高，不過隨著扣抵值來到 15000 點附近支撐漸弱，指數若無法迅速於月線止穩，將繼續朝萬五關卡乃至 8 月初低點尋求支撐。整體來看，台股大盤上檔壓力不小，預期將持續區間震盪，也讓投資人尋求多元投資管道。

受聯準會又轉趨鷹派升息的態度，使市場原本樂觀情緒轉趨悲觀影響，美國股市前晚震盪收黑，道瓊工業指數大跌643點，那斯達克與費半指數也有2.55%及3.72%跌幅。富蘭克林華美投信表示，2022年市場波動確實較2021年下半年高，主要由於高通膨造成各國央行持續鷹派升息，使得市場資金回流美元資產。

富蘭克林華美投信認為，投資人要對抗高通膨與波動的市場狀況，唯有利用定期定額持續扣款方式，才有機會持續累積單位數，不受市場震盪影響。

基於危機入市的想法，富蘭克林華美投信建議，投資人可以利用2千元起小額投資一檔股票基金，每月固定扣款、持續累積單位數，當資金累積達起初扣款金額的20倍時，可啟動轉入母子基金投資，讓母基金繼續累積，子基金再達到停利點又自動轉換回母基金，提高資金循環之運用效益。

轉載 2022/08/24 【經濟日報／朱曼寧】

根據聯徵中心資料顯示，今年第2季購屋總價，已經連續兩季都站上1,200萬元，平均購屋面積為43坪，面積創下2009年統計以來新低，平均單價每坪28.3萬元，創下統計以來新高，反映高房價下，民眾只能越買越小間；另，購屋的房貸利率在升息一碼後，第2季也回升到1.69%，創下近九季以來的新高。

資料來源／信義房屋、聯徵中心

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從資料來看，反映過去一段的房價持續大漲，民眾購屋單價持續走高，但購屋總價並未再創新高，隱約反映出國人平均購屋總價有天花板，高房價下購屋能力備受考驗。

不過，單價創高但總價未創高，背後就是用居住空間換取預算空間，因此購買面積越買越小，實務上也可發現部分地區過去房價相對較平價時，房子規劃面積較大。曾敬德指出，經歷這波房價大漲，加上北部建商將壓縮室內面積的經驗往雙北以外的區域複製，以及市場上小宅仍受到歡迎，因此購屋面積越來越小。

統計資料顯示，今年第2季申請房貸的購屋人，平均購屋總價為1214萬元，相當接近歷史新高的1215萬元，房貸的核貸成數中位數也達79%，顯見一般購屋人貸款8成狀況應該相當普遍，至於平均貸款利率則開始反映央行升息一碼，平均購屋貸款利率為1.69%，則是近9季以來的新高，受到高房價擠壓等影響，平均的購屋面積則創下新低的43坪，且平均的購屋單價則是歷史新高的每坪28.3萬元。

曾敬德表示，高房價下有幾項趨勢，包括購屋總價居高不下，為了降低購屋負擔民眾只能盡量拉高房貸成數，同時利用30年期的房貸讓每月的支出負擔減壓，並且也出現買貴、買小的狀況。

轉載 2022/08/23 【Tvbs新聞網／戴元利】

今年以來，台灣受到央行升息和疫情衝擊，加上股市走勢直直落，整體大環境景氣不佳，讓想買房的民眾寧願縮手先觀望，原本熱鬧滾滾的房市，現在也感受到了寒冬將至。房仲業者發現，全台6月的預售屋交易量已經腰斬，尤其台中、台南、高雄的降幅都相當明顯，難道市場供過於求、房價反轉的時機點要到了嗎？專家解釋，由於今年建商缺工、營造成本又大增，因此房價跌不下來，加上不少推案都延遲，並未出現爆量情況，因此最快也要到明年，才有機會看到房價下跌。

拉開窗簾，可居高臨下、俯瞰淡水河，就連站在中島廚房，美景也盡收眼底，這戶位於24樓，鄰近竹圍站的228坪景觀豪宅，喊出每坪65萬、總價1.5億，向高資產階級招手。房仲業者曾意婷：「你看它有獨立的浴缸，而且在泡澡的時候，可以享有這個美景，而且不會被對方的這個鄰居給看到，對因為我們常在市區裡頭，就覺得很難找到這樣的房子。」

進口衛浴設備，外加寬敞更衣室，讓人彷彿置身五星級飯店。房仲業者看好，近年北投士林科學園區成形，吸引生技醫療和科技業主管進駐，淡水房市依舊有撐。房仲業者曾意婷：「我覺得對在士北科工作的人而言，如果他想要享受一個，稍微比較悠閒的環境的話，其實竹圍然後再往淡水這個方向，價格比較親民，然後他可以拿到，就一樣的價格，你可以買到更寬敞的空間。」

依據不同生活機能和產業聚落題材，淡水區房價各自表現，市調機構統計，全台七都建案待售戶數中，前15名就有一半以上落在新北和桃園，像是淡海新市鎮座落的淡水區，待售物件來到6614戶，龜山、板橋和中壢青埔待售水位也居高不下。行庫主管點名，今年下半年，推案量多的新莊、林口、三峽和淡水，房價恐怕將明顯鬆動。

住展雜誌研發長何世昌：「這些地方它的重劃區面積大，重劃區又多，所以推案量很大，那如果房市反轉的話，通常會從賣壓大的區域開始出現，價格下殺的一個情況，所以大家為什麼會觀察這個新興重劃區，那個房價有沒有下修，就是如果它的房價下修了，可能就是新一波空頭的起點。」

台經院產經資料庫總監劉佩真：「(股市)金融的一個市場，也是呈現一個比較動盪的一個格局，還有地緣政治這些的一個變化，以及在國內的一個經濟成長率呢，是持續地呈現下修的態勢，那麼也使得房市呢，相關的一些購買力的支撐呢，那麼是有比較鬆動的一個局面。」

過去2年房市價量齊揚，但今年碰上升息與股災，讓桃園、台中、台南、高雄等區域面臨供過於求，戴德梁行總經理顏炳立警告，政府打房政策壓抑房市，短期要再現榮景已經不可能。

戴德梁行總經理顏炳立：「台北市以外的，你要看是台中台南高雄，這個時候是說他把吳郭魚，為了多賣點價錢，所以他把它包成台灣鯛，欸鯛感覺比較有價值，所以它房價是多賣了10%20%剛好啦，但是你把台灣鯛要賣到石斑魚的價錢，會出事情。」大環境不佳，把部分區域打回原形，六都7月買賣移轉棟數只剩1.85萬棟，比上個月再減13.3%，創5年同期新低，過去交易火熱的台南、高雄雙雙重挫，尤其高雄更寫下21年來同期新低紀錄。

住展雜誌研發長何世昌：「外界認為說房價開始起跌呼聲很大啦，可是坦白講現在目前看起來，今年房價要跌的機率似乎還不是那麼大，最主要的原因就是，推案量並沒有爆量，那第二個部分是中古屋的賣壓也沒有出來。」

戴德梁行總經理顏炳立：「賣方市場他想要賣的話，一首歌送給你，叫做往事只能回味，因為你在緬懷過去兩三年機會不大，那賣方市場呢，(等低價)你會等到花兒都謝了機會不大，所以今年的市場很簡單，市價賣不掉低價，買不到無量。」

「量縮價穩」是今年房市主旋律，專家預期，下波空頭最快明年出現，推案爆量、價格過高的區域可得小心了。

轉載 2022/08/22 【591房屋網編輯部】

所得漲幅趕不上房價漲幅！房仲業者統計主計總處資料數據，比較各縣市近10年的所得與房價漲幅差距，全台20縣市中，南投縣2021年可支配所得83.6萬元，僅較2012年微增0.5%，但10年來購屋總價卻從505萬成長到837萬元，漲幅高達65.7%，所得漲幅與房價漲幅相差65.2個百分點，差距為全台之最；房價高居全台最貴的台北市，所得與房價的漲幅落差反而沒那麼鮮明，近10年兩者的漲幅只相差3.8個百分點，是全台差距最小的縣市。

南投縣所得漲幅與房價漲幅 相差65.2個百分點

根據《經濟日報》報導，房仲業者統計主計總處資料，比較各縣市近10年的所得與房價漲幅差距，所得漲幅與房價漲幅落差較大的前5名縣市，依序為南投縣、嘉義縣、宜蘭縣、澎湖縣及彰化縣，清一色為蛋白縣市。差距最大的南投縣2021年可支配所得83.6萬元，僅較2012年微增0.5%，但10年來購屋總價卻從505萬成長到837萬元，漲幅高達65.7%，所得漲幅與房價漲幅相差65.2個百分點。房仲者者分析，此類地區由於產業發展長期為基層勞務導向，觀光業、農林漁牧業、基層服務業的比重較大，薪資增幅有限，區域房價也長期偏低。

以南投縣為例，該縣的草屯鎮、南投市等地，屬台中市的半小時通勤圈，交通條件佳，且本身生活機能完整，加上房價較台中親民，因此吸引台中買盤移入，建商也積極前進推案，補漲效應帶動當地不動產身價，近年房價已揮別1字頭，站穩2字頭，使南投縣的房價漲勢大幅領先於所得漲幅。

六都中 台南市的漲幅差距最大

另外，與蛋白縣市相比，六都的所得漲幅與房價漲幅相對接近，其中僅以台南市的漲幅差距最大，近10年所得漲幅為20.1%，房價漲幅達54.7%，彼此相差34.6個百分點；房價高居全台最貴的台北市，所得與房價的漲幅落差反而沒那麼鮮明，近10年兩者的漲幅只相差3.8個百分點，是全台差距最小的縣市。房仲業者分析，台南近年因南科園區、高鐵站區發展日盛，拉抬整體房地產價碼，尤其南科周邊短短4、5年間，房價就從「中古1字頭、新案2字頭」，跳升為「中古2字頭，新案3字頭」；加上台南房價基期為六都最低，漲幅相對大，因而擴大了房價與所得間的漲幅差距。

至於雙北市是差距最小的兩縣市，雙北市為全國的首善都會區，產業組成多元豐富，所以收入條件居全國前茅；且雙北都會區的房價水位居高，不少有意購屋的民眾，轉而往桃園、基隆等地置產，使雙北市房價漲幅與所得漲幅相比相對收斂。

轉載 2022/08/18 【Tvbs新聞網／編輯朱淳仁】

13家壽險公司今年初以來競相調高利變型保單宣告利率搶市，遭金管會開出停售保單等處分。金管會提醒消費者，投保利變型保單，應注意宣告利率並非保證利率等4點事項。

壽險公司不當調升利變型保單宣告利率，金管會今天命令13家業者下架19張保單，並對12名商品簽署人員給予記點處分，為金管會罕見大規模要求壽險公司停售特定保單。今年美國持續升息，利變型保單買氣轉熱，金管會保險局副局長張玉煇今天在例行記者會特別提醒消費者，選擇投保利變型保單時應特別注意4大事項。

第一，利變型保單本質仍為保險商品，保險公司會收取提供保險保障的保險成本及附加費用，且宣告利率並非保證利率，民眾購買時應慎選適合自己的保險商品。

第二，各保險公司宣告利率雖有高低差異，但消費者購買時不宜僅以宣告利率高低作為唯一考量，宜先向保險公司索取保單條款樣張，詳細檢視商品保障範圍是否符合自身需求。

第三，利變型保單雖具有宣告利率機制，但因屬於長期契約，若保戶想提前辦理解約，保險公司仍會收取解約費用，保戶可能因提前解約導致無法拿回所繳保費的全部金額。

第四，外幣收付的利變型保單保費及保險金等款項給付幣別均為外幣，消費者購買前應特別注意匯率風險。

同時，張玉煇強調，保險公司經營不應為追求短期業績，不當調高宣告利率或同一區隔資產調整宣告利率對現售與停售商品調整幅度採取不一致標準，忽略未來長期穩健發展。

今天遭金管會勒令停售的19張利變型保單，包含元大人壽世代相傳、美利傳和優利；友邦人壽創富人生；中國人壽新美鑫旺、鑫美好；台灣人壽吉美勝、傳承富滿；宏泰人壽美利鑫富；南山人壽佳美鑽、多美滿；第一金人壽美樂多；國泰人壽益美雙盈、鑫美利101；富邦人壽美利鑫旺、金采、金采年年；遠雄人壽美滿美超旺；台銀人壽金美滿。

轉載 2022/08/05 【好房網News／林奇芬】

買房是人生重要大事，有房子就有一個安定的家，然而，買房卻成為年輕人最痛苦的抉擇。買不起、或揹不起，買與不買都煎熬。從累積資產的角度來看，買房絕對優於租房。買房是累積資產，每個月的房貸支出中，有一部份是還本金，一部分是繳利息，只有利息部份算是費用。但租房的話，全部是費用支出。 買房、不買房？年輕人的痛苦抉擇

買屋利息支出低於房租支出

舉個例子來看，如果買屋貸款1000萬元，每月房貸支出5萬元，其中3.4萬元是還本金，1.6萬元是繳利息。如果租屋每月租金3.5萬元。初看總金額，買屋負擔比租屋多1.5萬元。但若從費用成本來看，租屋費用3.5萬元，買屋利息支出1.6萬元，租屋的費用遠高於利息，而且租金支出是有去無回。按房貸本息攤還法，每月還本金額逐漸提高、利息金額逐月降低，長期每月利息負擔越來越低，本金越還越多，反而累積資產持續增加。因此，從累積資產角度，買屋遠優於租屋。

買屋與租屋的成本差異（林奇芬製表）

房價步步高升，年輕人望屋興嘆

但從實際負擔來看，由於房價持續上揚，年輕人只能望屋興嘆，買不起房子。根據實價登錄的統計資訊，過去10年各大都會區房價平均漲幅從30%到300%不等，房價大幅上漲。舉例來看，台北市南港區每坪房價高達84.5萬元，新北市板橋平均房價50.7萬元，台中市東區每坪房價31.7萬元，高雄市小港區平均每坪房價18.5萬元。

若再看2022年第一季國泰房地產指數的調查，全台預售屋均價全面上漲，台北市每坪單價已經高達106.3萬元，新北市每坪49.7萬元，台中市達每坪38.7萬元，高雄市達每坪28.9萬元，台南市也上漲到每坪27萬元。全台平均每坪單價已經來到43.25萬元，創下史上新高。

2022Q1國泰房地產指數可能成交價（資料來源:國泰建設）

房價高，房貸負擔過度沉重

我們若以全台平均單價43萬元來試算，年輕人若想要購買30坪房屋，總價1290萬元。若可貸款8成，自備款258萬元，貸款1032萬元，每月房貸支出52207元，似乎還可負擔。但若是想購買台北市、新北市房屋，以平均每坪單價60萬元試算，購買30坪房屋總價1800萬元，自備款需要準備360萬元，貸款1440萬元，每月房貸支出高達72,847元。按照目前年輕人的收入水準，有多少人可以繳得起每月7萬元的房貸呢?所以，現實面只能望屋興嘆。

按家庭收入，30年期房貸較可負擔

從小家庭長期資產規劃角度來看，若雙薪家庭月收入可達10萬元，建議可以考慮買總價1300萬元以下的房子。雖然剛開始房貸占所得比高達5成，比重偏高，不過，長期來說，薪資還有成長空間，應該可以慢慢調降房貸支出比重。

另外，若真的擔心每月房貸負擔過重，也可以採取貸款30年期方案，每月負擔可再降低不少，也難怪近期30年房貸越來越多人採用。不過為了打壓過熱房市，也有傳言央行第五波打房，可能要限縮30年期房貸。雖然目前央行並未採取此行動，但若有意購屋者，買屋前最好先詢問往來銀行，相關房貸條件方案，以免無法按照計畫獲得適合的貸款方案。

整體來說，台北市、新北市民眾購屋負擔非常沉重，其他都會區房價水準較低，買屋負擔相對輕鬆一些。不過，隨著近年房價漲勢從北往南延伸，中南部民眾可能也要及早做好購屋準備，否則未來可能越來越難買屋。

轉載 2022/08/10 【卡優新聞網／張家嘯】

鯰魚效應推升數位帳戶　存放利差難敵傳統銀行

台灣3家純網銀皆已開業，但短時間恐難顛覆國內金融版圖。麥肯錫資深顧問管國霖觀察，純網銀確實在國內造成鯰魚效應，帶動銀行數位帳戶數增多，並使得利率競爭變得更直接、劇烈，但目前並沒有對整體產業經營成果造成巨大改變，且純網銀自身的短期增資壓力已出現，在存放比未改善下，難獲利差效益。

麥肯錫台灣金融機構諮詢業務董事團隊，公布最新「2021台灣個人金融服務調查報告」，發現台灣消費者的金融行為，在疫情期間出現顯著改變，每人平均開戶銀行家數來到4.4家，相較前1次2017年調查時的2.9家，呈現大幅成長。

根據調查結果，20%受訪者在過去1年內更換了主要往來銀行，且有近4成受訪者雖尚未行動，但已計畫要移轉到別家銀行，而轉換銀行的主要考量是客戶體驗不佳，以及產品服務未能滿足需求。

麥肯錫表示，去(2021)年底國內數位帳戶開戶數已突破千萬，且純網銀推出後，加劇市場競爭劇烈程度，但台灣數位帳戶前10大業者，前3名為台新銀行Richart、國泰世華Koko及永豐銀行大戶，純網銀LINE bank僅排在第4名，樂天及將來銀行則尚未形成規模。

目前為麥肯錫資深顧問、前台灣花旗董事長管國霖則指出，從開戶數來看，純網銀仍落後主要銀行，且存放款規模來看，3家純網銀放存比，有2家都不到10%；反觀傳統銀行存放比已達到70%至80%，導致銀行最重要是存放利差，純網銀至今還無法達到一定規模，而虧損之下也面臨增資壓力，至少須要5至10年的合理回收期。

管國霖認為，純網銀未來至少5年內「沒辦法」顛覆國內金融版圖，也沒有改變目前台灣金融生態。不過，純網銀的鯰魚效應，確實讓整體市場帳戶數變多，但銀行利率競爭更劇烈，事實上傳統銀行仍有利基，但要思考多通路之間如何連結，以發揮生態圈綜效。

轉載 2022/08/08 【蘋果新聞網／余奕賢】

低利環境讓房貸族紛紛出籠，根據房仲業者調查，以10歲為區間統計台灣男性的房貸與所得狀況，發現中壯年的40~50歲者房貸所得比7.4倍，房貸壓力屬各年齡層最低，反觀20~30歲的青年，房貸所得比13.4倍負擔最沉重；專家指出，4、5字頭年齡層處於人生巔峰期，多半擁有事業或家庭，屬於社會的中堅份子，財力厚實加上償貸能力穩定，容易豁免於銀行的申貸限制，更有機會貸滿30年期，自然成為購屋最輕鬆的黃金年齡層。

台灣房屋調查發現，現年20~60歲的台灣男性房貸所得比至少7.4倍，從房價所得比越低代表償還房貸的壓力越低來看，其中以40~50歲的男性房貸所得比最低，其次則是現年50~60歲的年齡層，反觀20~30歲的房貸所得比高達13.4倍，購屋成家負擔最沉重。

調查還發現，年齡層20~30歲的黏性房貸所得比高達13.4倍，購屋成家負擔最沉重。蘋果新聞網製表

調查還顯示，今年Q1男女購買的建物坪數男性平均45.7坪、女性42.7坪，男性買房的面積普遍大於女性。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，4、5字頭年齡層處於人生巔峰期，多半擁有事業或家庭，很多人的工作已位居中高階主管，財力厚實加上離平均退休年齡65歲還有大約20年，在銀行眼中償貸能力穩定，相對容易豁免於申貸限制，更有機會貸滿30年期，貸款條件優於其他年齡層，致使成家壓力相對輕鬆。

天時地利不動產總經理張欣民指出，銀行挑選房貸客戶通常以中壯年為主，原因是償貸能力相對穩定，由於40~50歲是社會結構的中堅份子，從銀行角度償貸風險較低更願提供貸款，連帶減輕這類年齡層的申貸負擔。他提醒，隨著房價持續攀升，倘若家庭收入未達一定金額，房貸恐怕壓縮其他生活開銷，致使國人偏好長年期貸款，30年期的貸款成為主流，試算貸款負擔時建議可將利率抓高，檢視家戶所得能承擔的壓力水平，有助減少償貸壓力。

有關20~30歲的男性房貸所得比最大，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中認為，8年級男性目前多半為社會新鮮人，雖然青年購屋族較容易取得低利率、高成數的首購房貸，但平均綜合所得僅56.8萬元，因此房貸所得比高達13.4倍。超過60歲的男性買房不再倚靠薪水，而是憑藉長年資產累積，房貸所得比自然高於8年級的年輕男性，買房大多透過由小換大的佈局讓空間更加舒適。

有關今年Q1男性平均購屋坪數比女性大，陳定中分析，傳統習慣將成家的擔子落在男性身上，因此男性買房時更會將長期家庭人口納入評估，考量成家需要汽車代步需要加購車位，因此平均購買坪數比女性多3坪，反觀女性的經濟能力在當今社會仍屬相對弱勢，購屋偏向小宅自然限縮空間，相當大的程度受到傳統價值觀影響。

轉載 2022/08/06 【經濟日報／編譯湯淑君】

高齡91歲的「股神」巴菲特身價大約上千億美元，顯然有能力大肆揮霍，但這位「奧瑪哈先知」卻是出了名的節儉。眾所周知，他買二手車、住老房子，還愛用折價券，經常啃麥當勞漢堡就解決一餐。但省吃儉用不表示就存得了錢，學會巴菲特傳授的三招存錢術是好的開始。

財經網站MarketWatch報導，巴菲特強調建立財務安全的重要性，也熱愛學習怎麼存錢才妥善。

在當前高通膨時期，也許有人質疑錢這時候存的錢正快速貶值，還有用嗎？但專家表示，即使在此刻，擁有存款仍至關重要(好在現在存款帳戶利息升高了）。指導原則是，務必準備足夠支應大約3到12個月生活基本花費的存款，存在利率較高的存款帳戶以策安全。如何達成這個目標？不妨聽聽巴菲特對如何存錢的建議。

養成妥善存錢習慣

巴菲特有次對大學生演講時，他提到個人理財「最大的錯誤」，就是「沒學好妥善存錢的習慣」。他說，「大多數行為都是習慣性的」，「習慣的枷鎖輕得讓人渾然不覺，卻重得難以破除」。如何輕鬆存錢？讓存錢「自動化」。設立自動轉帳的帳戶，月薪入帳後，就定期地把錢直接轉存到儲蓄或退休帳戶。如此一來，你不會動到那些錢，直接變成儲蓄。如果行有餘力，試著每年提高存款金額（在一年之始檢討個人財務是好時機）。

挑選價廉物美的買

巴菲特在2008年致波克夏公司股東信上寫道：「價格是你付出多少，價值是你得到多少。」要避免買到「物低所值」造成的金錢損失，巴菲特的建議是：藉由買折價品省錢。他說：「不論我們談的是襪子還是股票，我喜歡在打折時買品質優良的商品。」好消息是，今年來股市下跌，如今市場上有許多便宜股票可買，沃爾瑪等賣場現在也有眾多商品庫存過剩，因為近來通膨勁揚正促使消費者削減支出。

先存錢，有剩再花

巴菲特說：「別在支出過後才把剩的錢存起來，而是存錢之後有剩的再花。」基本上，先存錢，儘可能存得愈多愈好，然後就能容許自己花錢。巴菲特偏好用現金消費，他曾向Yahoo Finance表示：「我有一張美國運通卡，1964年拿到的。但我98%的機率都用現金支付。」