Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2022/04/19 【ETtoday財經雲／陳心怡】


今年來台股受到全球金融環境影響，表現不若去年亮眼，不過，仍有部分長青樹基金在長期穩健的投資之下，替投資人繳出亮眼報酬。根據統計，成立超過20年且績效超過1000%的台股基金共有12檔，其中成立來報酬率逾1500%的基金僅兩檔，包括PGIM保德信高成長的1642.8%，以及統一全天候-A類型的1873.5%，長線投資的表現相當傲人。




 

轉載 2022/04/18 【NOWnews／顏真真】


台北股、匯市今（18）日同步收跌，新台幣兌美元在上周貶破29元大關後，有短暫回到「28字頭」，但今日再貶6.8分，收在29.186兌1美元元。由於市場預期美國聯準會（Fed）將加速升息並縮表，美元仍看漲，只是現在新台幣已來到29元，還可進場買美元嗎？台新銀行首席外匯策略師陳有忠認為，短線新台幣是有超貶，加上本來4月下旬上市櫃公司及出口商就有結匯壓力，可趁新台幣貶多拉回至29元以下進場布局，但市場預期新台幣整理後會再貶回「29字頭」。


新台幣兌美元4月11日收盤貶破了29元，市場擔心「29字頭」恐成新常態，並加重國內通膨壓力。雖然中央銀行總裁楊金龍面對立委質詢時表示，貶值只是暫時的，還說新台幣不會成為亞洲最弱貨幣，新台兌美元確實也出現反彈，盤中曾回到「28字頭」，但收盤還是都沒有站回「28字頭」，今日在台股跌逾百點下，新台幣兌美元也貶6.8分，收貶在29.186元。

 

轉載 2022/04/10 【經濟日報 / 夏淑賢】


台股受到俄烏開戰、油價走揚與美國鷹派升息等衝擊，大盤震盪加劇，金融股在升息利多下吸引資金轉進，類股表現超越大盤，過去多檔個股股價在票面下徘徊狀況已不復見。證券專家指出，存股族選股時，不應拘泥現金股息殖利率，兼具成長性且搭配股票股利個股，也是存股優選。


金融股因去年獲利爆發性創高，今年又有升息利多，加上過去股價落後科技股、處相對低檔及外資回補等，今年來股價表現相當亮眼，金控雙雄富邦金、國泰金上周五分別以76.3元、65元作收，玉山金及兆豐金等多檔個股也都創高，兆豐金股價來到40元之上，合庫金也帶到30元之上。




 

轉載 2022/04/10 【591房屋網／金筱筑】


央行升息影響深遠，想買房的民眾為了爭取好的貸款方案，有5大要點一定要知道，包括留意物的價值與人的還款條件，月負債所得比也要留意，且最好積極議一點主動詢問多家銀行，爭取內部優惠方案，若屬於周轉需求高的族群，不妨考慮理財型房貸。





要點一 物件本身條件好鑑價才會高


首先，百億房產教練RENBA指出，民眾必須在申貸前，必須先要有成數高跟低利率難兩全這2個概念，通常成數高的貸款方案利率就一定會高；利率低的方案成數就不會太好，消費者得取得可接受的中間值才行。


若進一步分析貸款條件，民眾可從「物的價值」與「人的還款條件」這2大點來看，就「物的價值」來看，地段越處於商圈精華區、或是住家周邊同時還有捷運等優良機能、屋齡新的產品，銀行端鑑價等級相對會比較高，可貸款成數也越高。而且現在也有不少銀行網站都有提供房子線上鑑價的服務，只要輸入完整建物資訊，即可大約估算房屋總價、房子的可貸款成數、貸款利率、市場平均核貸成數以及核貸利率，民眾可先多家評估後，再實際去銀行詢問鑑定價。


不過，即使買的地方尚屬蛋白區，若當初買的房子屬預售屋，要轉成屋對保過戶時，民眾可使用建商配合的銀行，好處就是由於建商整批大量貸款，銀行對於買方的收入審核會比較寬鬆。一般來說，民眾購買預售屋，由於是配合建商整批貸款，通常都可以拿到更好的利率與成數；買中古屋時找配合銀行較多的仲介或代書，有些業者配合的銀行數量多，就可以大範圍比較各家銀行的房貸條件及利率。


要點二 網購勿分期 個人信用才會好


而以「人的還款條件」來看，想要好的貸款成數，最大前提還是必須要與平常往來的銀行建立「好關係」，培養好自己的信用，所謂往來的銀行包括薪轉戶開戶的銀行，或是股票投資、基金保險、辦理信用卡等等的銀行，但有不少民眾可能工作太忙碌，或是當月手頭緊，因此出現信用卡遲繳、只繳最低，甚至超額刷卡，這些行為乍看似乎沒什麼，但實際上卻大大折損自身信用。


銀行專員提醒，信用卡繳款不正常除了會產生循環利息、違約金，也會直接導致個人信用評分遭扣分，就算有快速把錢繳清，但遲繳記錄仍會註記在聯徵之中，且自清償日起6個月內都查得到，民眾得要留意。


百億房產教練RENBA也提醒，對保前除了別辦信貸、預借現金，也別因為太想要各家銀行首刷禮，而申請一堆信用卡，主因在於凡申辦一張卡片，銀行就會對該申辦人申請調查聯徵紀錄，但銀行端看不出來其他家銀行是為了信用卡業務查聯徵，還是為了房貸業務查聯徵，因此對其信用容易產生疑慮。


另外，RENBA也表示，現在網購分期零利率十分常見，不少民眾買大筆金額家電或高額3C產品時，會想說乾脆分期付款看看，反正可以搭配各家銀行累積刷卡金、以及紅利回饋，但分期易使銀行端懷疑該申貸人是否不具還款能力，且也會算到民眾的負債所得比之中。

 

轉載 2022/04/06 【ETtoday財經雲／陳依旻】


美聯準會3月決議升息1碼，正式開啟升息周期，也承諾5月縮減資產負債表，凱基銀行今（6）日公布第2季投資展望，建議保守穩健型投資人可以評等較佳的投資等級債，以及受惠升息且價格波動較低的公用事業類股；至於成長積極投資人，可就科技、民生必須消費、非必須消費如奢侈品、3C電子等著手布局。


凱基銀行提醒投資人第2季應重視3大變數，第一，俄烏戰爭能源、金屬、農產品出口不順導致供應鏈持續緊縮；第二，原物料短缺造成通膨的影響；第三，聯準會縮減資產負債表的規模等。凱基銀行說明，俄烏戰爭與俄羅斯遭到經濟制裁，已造成基本金屬、能源及農產品等原物料價格大漲，後續市況須視戰事發展與替代來源開發順利與否而定，第2季高價震盪的可能性較大。

 

轉載 2022/04/05 【591房屋網編輯部／黃鈺倫】


為解決房價高漲，政府積極打炒房，除了一連祭出4波房市信用管制外，中央銀行也近期宣布升息，在一連串的政策之下，恐怕進而影響銀行放款業務。因此針對套房、工業宅以及地上權等貸款成數原本就比較低的特殊物件，專家建議，可以選擇購買在精華地段，或是配合建商整批貸款，以及選擇特定承做特殊物件的銀行，都是爭取提高放款成數的方法。


捷運500公尺內的套房較好貸款


房價高漲，不少民眾會為了壓低總價，因此購買坪數較小的套房，然而得留意的是，此類房屋在申辦房貸時可能卡關，中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民指出，多數銀行會要求房屋權狀要高於15坪，並且同時還要注意公設比，若是公設比過高，導致室內不到10坪，就容易減少銀行放款成數，條件較差的套房就只能貸款6成，而且利率也會較一般住宅略高。


因此若想增加套房貸款成數，林家民建議要購買離捷運500公尺內精華地段的物件，或是在與建商購買時就直接使用建商貸款，由於整批大量貸款就可能提高到8成。不過得注意的就是，條件較差的套房日後出售時買家可能會因為無法貸到理想成數，進而影響脫手性。

 

轉載 2022/03/27 【591編輯部／金筱筑】


近期央行升息1碼，不少包租公基於成本考量決定漲租，但可以「想漲就漲」嗎？專家指出，一般來說，只要房客與房東彼此有簽租賃契約，不管是定期或不定期租約，除非經由雙方同意，不然都不得任意調漲租金；即便房東將金額轉嫁到水電費，也不能超過法律規定的範圍，若民眾碰上這3種情形，都能拒絕房東並向消保單位檢舉。





定期租約 漲租、降租都有難度


隨著央行宣布升息，房貸利息增加，有些房東會把成本轉嫁到租客身上，藉此調漲租金，但租客可別照單全收。陳奕如律師事務所負責律師陳奕如指出，首先，民眾得要先檢視租約本身性質為何，假如是有定期限的租約，除非是雙方合意，不然依《民法》規定，房東與房客都不得因「不動產價值昇降」向法院聲請增加或減少租金，但有部分房東會以「情事變更原則」，向法院聲請增減租金。


不過，崔媽媽基金會法務組長曹筱筠也指出，「情事變更原則」需要有相當程度的舉證，以升息作為漲租藉口其實很難成立，除非該房東可以證明自己獲利已低於合理租金範疇，或是成本支出真的有明顯增加，否則還是不可以用升息當作漲租理由。


不定期租約下 房客同意才能漲租


但有時候民眾也會碰到另一種情況，那就是租期已經屆滿，雙方並未簽訂新約，房客也仍持續繳交租金給房東的情形，此時租約就會成為「不定期租約」。有些房東可能就會以契約逾期當作漲租藉口。但曹筱筠強調，不定期租約只是指雙方租期上的不定期，並不代表合約內容可以完全不遵守，依舊要遵守雙方一開始合意訂立的契約內容，因此即使契約變成不定期租約，房東也不可任意調漲租金，同樣必須徵得房客同意才能調漲租金。

 

轉載 2022/03/18 【591房屋網編輯部】


央行17日召開理監事會議，宣布升息一碼(0.25%)，讓不少人感到意外；反觀預期的第五波房市措施則是「按兵不動」。對此，房仲認為，相較於打炒房，央行認為通膨是現階段國內最大問題，因此才會選擇優先升息；另外，有專家提到，若以目前房貸金額1500萬元來計算，升息一碼每月房貸約多繳近2千元，應不至於對於房市造成太大影響，但仍要注意，如果利率持續「升升不息」，對市場的衝擊將逐漸浮現。





升息對抗通膨 建商、屋主要小心


根據《經濟日報》報導，雖有部分總經專家預期央行本次有機會升息，但沒人料到幅度竟高達1碼(025%)，信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，初期升息通常影響不大，不過以美國可能持續升息的趨勢下，可預期國內超寬鬆資金的環境已經產生改變，今後但要觀察未來是否「升升不息」，尤其現在有將近1/4的購屋人貸款金額超過千萬，一旦連續性升息每月房貸就會明顯增加，同時也會影響新買方的購屋意願與預算。


不過，由於這次並未加重第2戶貸管制力道，中信房屋研展室副理張漢超認為，這顯示央行認為通膨才是現階段得首先處理的問題，對於預期認為房價會受通膨而扶搖直上的預售屋建商或是成屋銷售屋主而言，都帶有示警的意味，且升息也會對揹負房貸的銷售賣方造成壓力，過去不理性的定價策略可能將不為市場所接受，除非訂出合理售價才有可能解套。

 

轉載 2022/03/22 【ETtoday財經雲／陳心怡】


中央銀行上周宣布升息1碼，郵局今（22）日宣布跟進全面調升各天期存款利率，連動優惠貸款利率同步調高，除了勞動部遭早宣布的「紓困貸款利率」不動之外，包括「教育部就學貸款」、公教員工「築巢優利貸購屋貸款」、財政部「青年安心成家購屋貸款」及內政部「營建署購屋與修繕貸款」4貸款同步調升，其中，就學貸款突破1%。


目前市場上房貸最低是公教員工的「築巢優利貸購屋貸款」，是依郵局二年期定儲機動利率固定加碼0.456個百分點機動計息，目前年息為1.31%，足額調升後，新年息來到1.56%。如果以貸款餘額100萬元計算，年息成本將增加2500元，如果背債千萬房貸，每年會增加2.5萬利息。




 

轉載 2022/03/21 【591房屋網編輯部】


央行升息餘波未熄，除了各大行庫也陸續跟進調升房貸利率，觀察目前行庫公告及媒體報導，利率調幅將從0.25至0.28個百分點不等，房貸利率也由過往最低的1.31%回升至1.56%。然而，根據金融圈知情人士透露，央行雖升息1碼，但並不意味著各銀行就會「升好升滿」，消費者不用過度緊張；不過他也坦言，近期金管會、央行緊盯各行庫的不動產放款情形，消費者想拿到最優惠的房貸利率恐怕沒那麼容易。專家則提到，在大環境長期低利餵養下，進入升息循環，對市場主要衝擊將顯現在預期心理上，建議消費者在此時進場，更要謹慎為之。


核貸難度大增 首購利率「看得到吃不到」


隨著央行升息，各行庫最快將在本周跟進升幅房貸利率，綜合《工商時報》、《聯合報》及台銀、土銀等行庫公告，預料調幅將從0.25到0.28個百分點不等，最低房貸利率也將從1.31%提高到1.56%。而各銀行房貸指標利率，主要依據來自於六大或七大行庫1年期定儲機動或固定利率平均值計算，各行庫最新存款牌告利率今日生效，連帶牽動各銀行房貸指標利率的漲幅。





而從七行庫來看，除了台銀在上周五就率先宣告調升新台幣存款利率，其餘各家就屬華南銀房貸指標利率盯六行庫調漲0.28個百分點最多，其餘包括土銀、合庫、兆豐銀則是升幅0.25個百分點最少；而一銀、台銀、彰銀升幅約落在0.2737~0.278個百分點間。


金融圈知情人士透露，一般來說，央行升息，並不意味著各家金融機構就會「升好升滿」，仍會經由內部討論再決定，因此民眾不必過度擔憂荷包會一下大失血。不過，他也坦言，隨著政府打炒房政策確立，加上金管會、央行緊盯不動產放款情形，尤其是金管會調高不動產授信風險權數，未來核貸的難度只會增加，若首購族想拿到最優惠的1.56%房貸利率，除了自身還款能力要佳，作為擔保的不動產「賣相」也得不錯才行。

 

轉載 2022/03/17 【中央社／謝方娪】


央行閃電式升息1碼，不僅跌破專家學者預期，也宣告著央行正式啟動貨幣緊縮，風向改變牽動著房市與股市，睽違10年大幅度調升1碼，關乎民眾荷包變化，整理4大關鍵。


●房貸、車貸、學貸等是否受影響？


在央行宣布升息後，車貸、房貸等貸款族將首當其衝，其中房屋總價高，房貸族受影響也最為劇烈。央行內部試算，全國去年第3季新承作房貸金額平均為763萬元，升息1碼會使得1年利息負擔增加1萬9075元。也就是說，若貸款總額更高、升息幅度更大，房貸族增加的支出也將更為沉重。

 

轉載 2022/03/05【591房屋網編輯部／黃鈺倫】


房價高漲，不少人的房貸支出佔據大部分的生活開銷，為了減少房貸支出，除了跟銀行談到較好的利率外，其實政府每年也有提供「自購住宅貸款利息補貼」，符合資格者將由政府補貼部分貸款利息，並享有最低0.312%起的優惠利率，同時補貼年限最長20年、寬限期最長5年。不過若是不符合資格的民眾，其實在每年5月申報綜合所得稅時也可以列舉最多30萬元的房貸利息抵稅，民眾可以把握機會節省荷包！




 

轉載 2022/03/02 【591房屋網編輯部】


有些民眾可能家庭遭逢變故，原先家裡的經濟支柱倒下，連帶房貸也沒人繳納，假如民眾繼承了房地卻因高額貸款無力清償，必須出售房子以償還貸款，雖屬短期內買賣，但在申報房地合一稅時，仍享有2大優惠，首先適用稅率可以非自願因素的20%來計算；再來，若貸款餘額超過房地現值部分，視為「額外負擔」，可自房地交易所得中減除。

 

轉載 2022/02/25 【鉅亨網／郭幸宜】


搶搭美國升息順風車，銀行美元優存方案接力出籠，包括滙豐銀行、合庫銀都有類似方案，存款年息最高上看 2%，但要留意各家銀行門檻、規則不一，民眾可評估資金需求彈性分配。


為對抗通膨壓力，美國聯準會升息可說勢在必行，銀行自今年以來陸續推出美元優存搶先吸納資金，爭取美元升值的放款商機，但基本成本控管多半也會有資金與存款期間等限制，出手前可多加比較。


滙豐 (台灣) 銀行宣布推出美元活存優利方案，3 月 1 日起到 5 月 31 日止，只要是新開立的「卓越理財」，活存帳戶餘額滿 5 萬美元，可享存款年息 2%，是目前市場相對高利的專案。


口袋不深的小資族或許可考慮合庫銀的美元優存，同樣走短打路線，3 月 1 日到 11 日期間，單筆存滿 1000 美元，不論新舊資金一律可享 3 個月期年息 0.4%，6 個月期年息 0.7%。

 

轉載 2022/02/24 【ETtoday財經雲／陳依旻】


上市公司多達千餘檔，股民愛買什麼股？根據統計，今年截至2月18日，新股民增加37萬9,533人，增加最多前3名全部由電子股拿下，電子股穩坐人氣王。


根據集保中心統計，今年到2月18日止增加最多前10名中聯電吸了10.6萬名新股民居冠，國巨則以3.5萬位居第二，群創、長榮、開發金也不惶多讓，分別以3.04萬、2.7萬、2.4萬拿下第3至第4名，至於5到10名，分別是開發金2.4萬、友達2.1萬、新光金2.1萬、中環1.7萬、瑞鼎1.6萬、台新金1.3萬。




 

轉載 2022/02/13 【經濟日報／高瑜君】


台股春節休市期間，全球股市雖存有不確定風險，但表現相對穩定且普遍呈現回升，加上台股基本面扎實，年後資金歸隊後，有助台股多頭氣勢。法人分析，金虎年投資是風險與機會並存，在通貨膨脹與美國聯準會預告升息的雙重壓力下，投資人可挑選兼具ESG與高股息特性的ETF，即使市場充滿不確定性，還有股息做為下檔保護，不僅能長線參與台股趨勢產業，也可幫助投資人提高投資勝率。




 

轉載 2022/02/12 【經濟日報／楊筱筠】


市場預期美國聯準會（Fed）升息腳步逼近，甚至可能出現大幅升息機率，搶在升息循環前，國銀2月推出高利存款專案吸收資金，新台幣活儲最高可拿到3％，美元定存也喊出0.9％。


新光銀推出新台幣6個月高利存款階梯式利率，主打單筆10萬元以上，平均年利率可以拿到0.53％，但假設臨櫃存款300萬以上，平均年利率可以提高到0.6％，專案期限到3月底。


新光銀另外針對美元定存族，給出單筆最低承作金額僅有1萬美元以上，專案優惠年利率0.5％，假設單筆最低承作金額5萬美元以上，利率可以提高到0.9％，但每人承作上限為20萬美元，期限只到2月25日，但假設總存款量達到等值新台幣30億元，也將會喊停。




 

轉載 2022/02/14 【工商時報／陳欣文】


科技股自虎年紅盤日以來出現明顯彈升，雖然電子指數仍有月線待收復，投信法人表示，看好今年台灣製造業出口產能牽動全球關鍵零組件的核心命脈，由科技領頭的創新經濟發展，以及終端消費動能熱絡，有利於推升台灣電子產業持續創高，全球載板市場更是火熱，將有利科技基金表現。




 

轉載 2022/02/06 【591房屋網／黃鈺倫】


買預售屋要辦房貸時，不少人會猶豫要不要自行找銀行貸款。對此，專家指出，使用建商配合的銀行，好處就是由於整批大量貸款，若遇到房市反轉下跌時，銀行鑑價比較不會有估不到的疑慮，並且針對套房等特殊物件的貸款成數也會比較高，然而自洽貸款的優點就是條件比較可以符合自己所需，並且也有機會談到較好的利率與成數，但值得注意的是，自洽貸款一定要與建商和銀行確認申辦期限，以免貸款延誤，就會產生滯納金，不可不慎！




 

轉載 2022/01/31 【好險網／李瑞瑾】


實支實付醫療險可以轉嫁就醫治療的「雜費」支出，許多自費醫材項目，都必須透過實支實付的雜費理賠才能轉嫁負擔，如今也成為國人最重視、被認為最必備的保險商品之一。


醫療雜費包含了許多治療所需要的耗材費用，常見的治療耗材像是標靶藥物、血管支架、人工關節、人工水晶體、達文西刀...等，都是治療支出中花費很重的一部分，幾十萬甚至幾百萬的開銷，更凸顯了實支實付保單的重要性。


實支實付醫療險是透過醫療收據申請給付，在保單限額內用多少賠多少，不過，購買實支實付前仍有多項比較要點需要留意，以下為各位整理四大重點：