轉載 【好房雜誌 第8期 2013.Dec／撰文：劉漢聞】
「房貸利率」將是2014年最可能變動的事情，也是購屋族資金規畫時須關心的大事，該如何因應？讓專家來幫你試算。台灣房市走了10年的多頭行情，全台房價漲幅幾乎翻倍，其中，房貸利率下滑是房市多頭的主因。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析，全球經濟景氣不佳，導致各國拚命印鈔票，資金過多、利率低、資金灌注亞洲市場，造就這波亞洲不動產價格飆漲。
房貸利率10年低檔 央行示警做好升息準備
根據中央銀行統計，全台利率從1997年的8.554％高點一 路下滑，隨著亞洲金融風暴爆發、全球景氣動盪，2002年利率剩下約2％，2004年房貸利率更跌到約1.5％；後來因經濟情勢穩定，利率緩步上 升，2008年9月達到高點2.8％，但仍不及1997年高點的一半，隨後又出現反轉。
莊孟翰分析，2008年美國爆發次貸危機，引發金融海嘯，全球利率逐漸跌入谷底，台灣利率也從同年第三季的2.8％腰斬至第四季1.5％，隔年第一季更跌破1％，僅剩0.8％，這也是往後幾年房價飆漲的原因。隨著經濟情勢逐漸穩定，台灣利率一度以每季升息半碼（0.125％）逐漸上揚，但仍屬低檔，尤其2011年開始利率連九季不變動，維持在2％左右。不過，這一切即將有所改變。央行總裁彭淮南曾在今年第三季央行理監事會上提醒房貸戶要做好升息的準備；外界將彭淮南的「提醒」，視為利率即將再度上揚的預告與宣示。
精打細算房貸支出 避免升息造成經濟壓力
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，若房貸升息，買房資金調度及利息負擔都將比現在大。舉例來說，若貸款500萬元、分為20年本息攤還，房貸每升息半碼，每月利率就將多出297元，若升息一碼，每月利率則多出596元。從數字來看，升息一碼房貸族每個月僅多出幾百元至上千元，看似不多，但黃舒衛表示，若以20年來看，同樣貸款500萬元，20年下來的利息就多出14.3萬元，更別提未來20年的利率如何變動沒人說得準，若維持向上趨勢，購屋壓力將再加重。
過去10年整體低利率環境容易讓人放鬆戒心，以為只要存好自備款就可以輕鬆買屋，沒有審慎考慮到利率恐將吃掉不少家庭收入，若面臨升息，房貸利率一拉高，很容易導致現金不足，甚至可能繳不出房貸而造成房子被法拍。購屋人應掌握以下4大策略，保持彈性的思維以因應房市變局。
策略1／先付本金 降低每月支出
在房貸利率低的時候，不少專家建議購屋人前2、3年可以申請寬限期，也就是只先還房貸利息，這樣手頭可以保有更多現金。不過，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，在房貸利率走升的趨勢下，建議購屋人一開始就選擇本利攤還，且最好在行有餘力的情況下，能夠先多償還本金，以免因為房貸利率提升而加重利息負擔。
策略2／避開階段式利率 以免因小失大
徐佳馨分析，在升息趨勢中，最好選擇「一段式」或「固定型」房貸利率，因為一段式利率將與央行利率政策同進退，當利率升時就跟著升、利率減少時也會跟著減碼；固定型利率則是原本就比現行利率來得高，但不會隨著央行升息而調升。不少銀行推出「階段式」利率，多採由低至高的升息方式，前面幾年可能比現行利率低1、2碼，但越到後期，就會比現行利率還要再「多」好幾碼，倘若房貸利率持續走升，後期壓力恐較大，不利於手頭資金較緊的購屋人。
策略3／聰明議價 趁機撿便宜
雖然升息半碼、1碼對於房貸族短期資金運用不會立即造成危機，但可能會對市場掀起一波壓力，尤其對手頭房屋較多或房貸較高的人來說，一定會造成心理負擔，甚至可能因此急著將房子脫手。徐佳馨建議，尚未買到房屋的人，不妨利用升息議題，以此做為議價的條件，可能就可以趁機撿到便宜。
策略4／「高估」利率 進行房貸試算
黃舒衛分析，一般家庭房貸約是房屋總價7成，理想房貸支出最好不要超過家庭總收入三分之一，房貸也最好不要超過20年；面臨利率隨時可能調高，未來購屋試算房貸時，最好以目前房貸利率再加0.5%為計算基準，以免未來升息付不出房貸。
舉例來說，若一個家庭總月收入為10萬元，每月可支付房貸便是3.3萬元，以目前房貸利率約2%計算，可貸款的金額約650萬～670萬元，以自備款3成反推房屋總價則約950萬元左右；倘若利率拉高到2.5%，這個家庭可貸款金額就僅剩625萬～640萬元，反推房屋總價僅剩900萬元。若無法自行試算，可請銀行、房仲等相關業者協助，寧可手頭多保有現金，也不要將房貸算太緊，否則升息時家庭支出將大幅增加，生活品質也會受到影響。
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