Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國104年12月31日一位【尋找】網友提問：


房貸已經貸款近三年，本利攤繳款已經近一年
地點在新莊區中X路7XX號的社區建案
面積31.61坪，貸款餘額約750萬

我與我老婆的薪水共計約7萬
通信貸款42萬、一般信貸30萬，信用卡都全額繳清
目前想要多一筆約150萬現金投資，還有機會嗎？



我的回答：


針對問題、提供個人承辦房屋貸款累積經驗回覆如下，供參考~


先分析房屋目前擔保增貸價值：以版友陳述『房貸繳款近三
年，其中本利攤繳款已經近一年，房貸餘額約750萬』~回推當初銀行核准房貸的本金應該在780萬附近(假設買價是980萬*八成房貸=784萬，符合目前市場行情)。


我就以“新莊區中正路、屋齡約六年餘的中古社區大樓”為標的，去年10月的實價登錄平均單坪價格約在32萬附近(總價約一千萬)。而本次欲增貸、銀行端有相關人員進行對房屋的實際鑑價拍照，我推測銀行對於版友房屋的鑑價數據應可能落在900萬附近，貸款成數如同樣以80%計算、本次可申請房貸金額約720萬。


整體數據分析到這裡就應該很清楚，版友本次欲多貸一筆150萬資金投資的可能性是偏低的了！原因：

*推測當初銀行是以“買賣合約書價格”乘上貸款成數所得到的房貸金額(較高)
*但是本次已非買賣件、而是增貸(或是轉增貸)，故各家銀行將以各項數據中“取其低”再乘上貸款成數去認定可以申請多少房貸金額
*版友繳本息僅一年，總本金並沒有明顯降低太多，進一步壓縮可以申請增貸的空間


次對借款人家庭總收入分析：假設當初申請房貸780萬，分為20年攤還(兩年寬限期、剩餘18年繳本息)，目前一個月房貸月付金已接近4.3萬之譜；而您與妻子兩人的薪資共七萬元，房貸支出負擔比明顯超過50%以上(61.4%)、負擔可謂非常重。在此前提下又額外多負擔兩筆無擔保信用貸款(42萬、30萬)，整體收支與負債比恐怕都偏高(超過70%)，是否要多舉債150萬“投資”？答案就見仁見智了。


雖然信用卡沒有循環信用是可喜之事，但是究其房屋本身擔保價值已無多、家庭負債收支比重也居高不下的前提下，建議未來應著手開源與節流，盡可能勿再跟銀行申請更多的貸款；另一方面、應嘗試將兩筆無擔保信貸整合於一筆，藉此再拉長還款期限並且降低每月月付金與利息。


總結：如果版友近期已有問過銀行有關增貸相關事宜，而對方的回應相對保守，就籲請版友需有心理準備，審慎評估是否確定要用房屋申請增貸。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信、電( 0930-066-903 )、或加入Line：( jerry.chu ) 再討論

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Jerry~