民國105年06月06日一位【每天都好開心的美眉呦】網友提問：
年齡30、工作為高中正式教師七年年資
年薪：扣繳憑單85萬，其他業外收入總和年薪有超過100萬
信用卡：兩張卡加起來每個月固定付大概6萬元，卡是2014辦理，目前都是一次繳清，沒有延遲
貸款：信貸每個月2.99%固定繳交15323元，剩下負債80萬元左右
現在有一筆約150萬資金需求，有一間淡水約800萬房子可以抵押設定，請問這樣的條件有機會跟銀行談到3%以下？然後貸到150萬元以上嗎？再請問幾個問題：
1.有沒有什麼方式可以談到更低一點的利率?
2.如果申貸成功，大概是什麼樣的方式還款呢?
3.我不排斥債務整合，先把中國信託那筆還清，或是把花旗的每個月扣款做轉移，再重新貸款，辦理信用卡
4.我目前保險，投資，固定會扣款約4萬元左右。請問這樣會影響到貸款額度嗎?
5.想瞭解每月償還金額，期數，設定費，手續費，可否提前償還
我的回答：
一、須檢視業外收入於所得清單上所列項目為何，再討論是否能夠一併列入負債比與收支比計算；大多數銀行的做法、都是直接以主業薪資所得做為計算標準，而業外收入除非合乎銀行規定、否則不會合併。
二、兩張信用卡每月固定要繳6萬元？是否因為版友曾向發卡銀行申請刷卡分期帳單分期或卡友貸款？須請版友詳細補充(因為銀行會去查信用卡掛帳金額，計算每月帳單須支付金額，將佔借款人的收支比)
三、一筆信貸餘額仍有80萬未還清，此筆貸款的餘額將佔去月薪資*22倍的乘積；且月付金同樣也會佔借款人的收支比。
收入部分：假設以年薪資85萬去換算平均薪資約為70K*22倍=154萬，扣除信貸餘額80萬後剩74萬；與版友欲再申請150萬現金的期望值有顯著落差！
支出部分：兩張卡每月就要支付6萬，信貸則支出1.5；兩筆帳款支出總額也就明確超過版友月均薪資70K，等於收支比目前大於1！欲再多貸可能性降低。
綜合以上所述、目前能夠符合版友(150萬現金、利率談到3%以內)目標的方式僅剩下『以淡水房屋做為銀行抵押擔保品』~申請房貸方有較高機會能達陣。
回答問題：
1.有沒有什麼方式可以談到更低一點的利率
答：房屋抵押貸款利率最低1.9%起計，三年下來利息平均約為2.1%~2.5%的範圍間。
2.如果申貸成功，大概是什麼樣的方式還款呢
答：本息攤還，或是只還息不還本的理財型房貸亦可(惟理財型房貸利率略高，約2.5%起計)。
3.我不排斥債務整合，先把中國信託那筆還清，或是把花旗的每個月扣款做轉移，再重新貸款
答：勢必要整合(不整合、收支比已大於1較難被銀行接受)！藉此機會整合兩張卡與一筆信貸債務餘額、合併為一筆房貸，版友整體月付金才能降低，另外再貸出150萬現金提供版友周轉。
4.我目前保險，投資，固定會扣款約4萬元左右。請問這樣會影響到貸款額度嗎
答：保險、投資並不會登載上聯徵中心信用紀錄，所以不會影響到貸款額度。
5.想瞭解每月償還金額，期數，設定費，手續費，可否提前償還
答：假設申請300萬房屋貸款、分為20年本息攤還、利率暫定1.9%，每月本息攤還月付金約為1.5萬左右。而借款本金、還款年限與借款形式屆時都可以再討論。地政設定規費約為3,600(借款金額*千分之1.2)，銀行開辦手續費約為3~7仟元不等，亦可以設定提前償還不綁約的契約內容(惟利息可能高些、約多0.1%~0.3%，按各銀行規定)。
希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論
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