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轉載 2017/04/29 【蘋果日報／王鈞生】


預售屋有低自備購屋的優勢，不過也有潛在風險，假設建商未如期開工交屋，對買方的保障並不多。《地產王》近期接獲讀者投訴，指在台中購買預售屋，因環境因素導致建商無法開工，建商僅退還訂金。法律專家表示，若是因為不可歸責於雙方的事由而解約，無息歸還訂金即可。


該案件指的是4年前台中西區知名預售案「新文華」，由興富發建設關係企業、興益發建設所投資興建，最後為保護老樹喊卡停建，成為全台首例。當年建案預售時全數完銷，已購戶310戶大多合意解約返還訂金，但仍有約10戶尚未與建商達成共識。


投訴人黃先生認為，購買「新文華」時，每戶頭期款都超過100萬元，這些年遲未與建商達成共識，主要是認為建商當年早已取得建照，並不是「無法施工」，而是因為跟市府取得交換共識才放棄。



未賠償購屋族損失

「所以按照合約內容，如果不能以總價金比例賠償，至少也要賠償訂金利息（法定年利率5%）。」黃先生指出，建商當時與市府談判，卻從未把購屋族損失納入談判內容，而興益發跟市府取得的「容積移轉」，甚至遠大於原本土地的開發利益，但僅對已購客退還訂金，因此感到不滿。

興富發建設發言人廖昭雄對此表示：「當年建案早已完銷，市府不讓蓋，公司是最大受害者，雖然可以列舉損失，但市府也並非照單全收，也因此多數購屋客都明白其中難處，願意解約，近年針對少數戶別也盡量協商，目前已把訂金交由法院提存返還。」


留意合約完工日期

根據契約《違約規章》規定，如因法令變更、或其他不可歸責於雙方事由，雙方同意解除契約，應無息償還。根據預售屋買賣定型化契約第12條，因天災等不可抗力因素、政府法令、或不可歸責賣方等因素，可延遲開工，除此之外，賣方應賠償買方利息、解約也須賠付違約金。

信義房屋客戶服務部法務專案經理計代一指出，這算非常罕見案例，該案到底能不能動工、符不符合契約，並沒有實務前例可參考，若有疑慮得交由法院判定。 而一般契約中多會註明開工日期及施工時程，計代一提醒，除非是小型體制不健全的建商，近年較少聽到逾時開工或未完工的案例，建議消費者留意，「除了開工日期外，不少合約完工日期會以『工作天數」取代，容易造成買賣方認知落差。」


【預售屋糾紛大事記】
★2013.3
興富發關係企業興益發建設推出「新文華」預售大樓案
★2013.5
興益發建設欲動工，因老樹問題遲遲無法開工
★2013.9
建商宣布停建、無息退訂，市府提出補償方案給建商，如「容積移轉」、「以地易地」等方式
★2013.11
「新文華」承購戶提告，要求興益發求償，爾後又撤告
★2014.9
建商與市府達成賠償共識，建地轉為兒童公園預定地
★2016.6
建商將剩餘戶數訂金交由法院提存返還住戶
資料來源：《蘋果》採訪整理


【預售屋開工、交屋相關規定】
★未能如期開工、完工
→說明：每逾一日，建商應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期天數超過3個月，視同違約，除了須返還購屋價金外，恐得賠償總價款最少15%違約金給購屋者
★以工作天取代實際完工日期
→說明：合約完工日常見以工作天取代實際日期，容易造成認知錯誤
★取得使照不等於交屋日
→說明：取得使照後，通常仍有內部裝潢等細部工程，通常得再等4~6個月，建商才會通知買方進行交屋，所以完工和交屋可能間隔數月之久
資料來源：《蘋果》採訪整理


【專家意見】可要求利息賠償

預售屋合約眉角多，實務上較常看到的是逾期交屋或是中輟樓，鮮少遇到未開工糾紛，不過若民眾遇到是建商單純無法履行合約開工或完工的話，可按合約要求「遞延損害」，依照已繳價款的萬分之5進行利息賠償，逾時超過3個月則能直接解約。