Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國104年04月26日一位【傑瑞哥】網友提問：

地點：鳳山區五甲，靠近前鎮
屋齡：9年大樓
坪數：27左右
房價：當時大約370萬

貸款人條件：
1.軍公教穩定收入，目前年薪大約80W
2.信用卡及房貸繳款極正常(全部以自動扣繳)
3.單身
4.房貸餘額大約還有268W
5.目前還有一筆信貸約31W，一樣每月正常繳款

轉增貸需求資訊：
1.貸款成數越高越好
2.一段式、利率希望2%以下
3.寬限期皆可
4.20年或30年皆可

P.S.目前希望可以利用轉貸及增貸整合我的信貸(總和近300W)，以及另外貸出一筆錢，謝謝

我的回答：

提供個人房貸承辦經驗如下供參

1.因為版友並沒有針對房屋說明更詳細的資訊，包括有無車位、平面還是機械式車位等等，故以下對房屋的初估數據恐有些許落差。假設：

*若本案擔保品無車位、27坪且屋齡9年的中古大樓，【實價登錄數據約為13~15萬】，總價約為351萬~405萬左右。

*如果【銀行對房屋的鑑價金額略低於實價登錄數據一成、為11.7萬~13.5萬】，可申請房貸八成=252萬~291萬…版友房貸剩餘金額約268萬，照左列的數據相減後所得結果：『欲增貸到300萬(或以上)、恐怕仍需要多加把勁。一切均以實際狀況再討論分析』~

*除非房屋詳細座落地點與周遭生活機能特別好，或者是房屋曾經有經過大幅度的整修與裝潢，才能再嘗試以單坪行情去拉高鑑價與貸款金額。

*畢竟這幾年的鳳山房市雖有漲，但中古大樓漲價幅度並不大；加上銀行又是貸款授信方，自然銀行自行鑑價的數據、不會比實際買賣成交價格或市價來得高。


其次、照版友提供的【借款人收入與債信方面】應無問題；貸款成數普遍以八成為主要依據(很難出現越高越好的結果，除非如上述以單坪行情去拉高鑑價與貸款金額，但再拉、也有限度)。而增貸後的房貸利息計算可分為兩部份說明：

**原本房貸268萬、利息約為2%起計算(或者1.95%前六個月、或一年，之後一段式指數型)

**新增房貸額度、利息則可能2.2%起算(故要求2%以內~恐怕達成機率不高)


最後還款年限、多半銀行也只提供20年的【本息攤還】為主，很難出現從20年轉增貸後成為30年攤還的個案。故版友需有心理準備~


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電(0930-066903)

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Jerry~