Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2016/04/30 【蘋果日報／王鈞生、陳建宇】


總統選完了，房地合一稅制也已上路，看起來房市利空出盡，政府日前解除大部分的信用管制，更被視為不再打房，加上近1年來中南部房價大約下修1成，看起來是個購屋的好時機，但為何民眾還是不願意出手買房？根據《蘋果》街訪顯示，超過5成的民眾還是覺得房價太高，也有人認為整體大環境景氣不佳，不適合現在進場。





台中房市，近年房價約從2010年一路上漲到2014年巔峰期，市區新案從1字頭迅速竄升到3字頭，市郊重劃區也不斷開闢，3房新屋動輒千萬元以上，薪水卻無相對應提升，多數民眾大喊吃不消。 


房仲業者指出，去年台中房市普遍有1成修正空間，購屋投資、投機行為自房地合一稅後漸漸減少，大台中不動產公會理事長陳正哲表示，土地成本決定房屋售價，精華區域土地價格高居不下，加上營造成本，其實利潤很明顯攤在那，若有下修應是前幾年過於膨風而部分修正，對於市場是好事。



市中心可大膽議價


今年市場多為自住需求民眾看屋，若是一住10幾年以上，漲跌並非唯一考量點，中信房屋中彰投駐區經理楊乾意則認為，市中心釋出稀少的社區，仍要積極議價，外圍釋出量較大的新興重劃區段，則可大膽議價。


雖然不少民眾期待房市大跌3成以上、趁機撿便宜，東森房屋7期大師加盟店店東高振益則認為，以總體經濟推算，跌3成以上恐怕引發金融失序、銀行倒帳等疑慮，推估目前價格頂多再下修0.5~1成較合理。另外他也建議說：「現在買房可以當前的實價登錄9折出價，成交機率會較大，若有自用需求不妨試試。」


高雄房價降1成 專家：買房安啦


過去幾年高雄房市漲幅大，民眾的薪資卻沒有跟著漲，不願買房情有可原，但近1年高雄房價雖有約10%的降幅，卻還是無法吸引民眾出手，許多人直言：房價還會再降！不過高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示，這就像股市一樣，大家都是追高殺低，真正能買到最低點的人少之又少，更多的人都是房市起漲後才買，反而更不划算。


下修空間已有限


戴嘉聖表示，可預見的未來基本上沒有太大的利空因素，房價再下修空間有限，再以房市景氣循環來看，目前高雄房價正在這波低潮期的底部5%的位置，他說；「基本上這時候出手買房都是safe（安全）的！」


尤其近年高雄市推案熱絡，不僅蛋黃區出現首購宅，主力推案區案量也不少，高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰就表示，民眾可以多比較、參考鄰近的個案，甚至藉由不同個案間價格拉扯來議價，只要在能力可負擔的範圍內，都可以大膽出手買房。


20%民眾認為 總經不佳 政策不明


根據國發會資料，台灣的景氣燈號已經連續9個月是顯示低迷的藍燈，民眾王學聰就表示，現在世界景氣都不佳，台灣也深受影響，認為房價會再下跌。但如製造業或機械產業，今年來景氣燈號都已上升，大環境景氣也有回溫的跡象，對房地產有正面的效應。


新政府將上任也會是經濟復甦的理由之一，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，過去歷年來的總統第1屆任期都會拼經濟，成效也還不錯，蔡英文的第1屆總統任期選擇財經出身的林全接掌閣揆，勢必會努力救經濟，對總體經濟面都是加分。


政策鬆綁房市利多


再者，自從3月24日央行降息半碼並解除豪宅以外第3戶的信用管制後，可視為打房時期終結，短期內應不會再有重手打房的政策出現。信義房屋高雄區執行協理林武雄表示，影響房市的3大因素包括政策、利率和景氣，但利率和景氣對購屋者的實質影響不大，如今政策又解禁，對於房市發展也是利多，自住需求的民眾可多詢價、比價，此時入手也不至於買貴。


【房市Q&A】


Q.今年有聽說台中建商跳票，這樣法拍屋應會增多，房價會下跌？

A：的確，全台零星有不少建商傳出裁員、財務周轉問題，以台中市場來看，由於財務槓桿過大，加上房屋銷售不順，少數在地建商有傳出跳票風聲，但目前多有股東或其他建商接手，法拍市場並無太大起伏，也尚未傳出有指標大建商財務出現問題。不過今年建商公會掛牌數銳減是肯定的。(大台中不動產公會理事長 陳正哲)


Q.降價才會想進場，去年聽說台中房市有降價？

A：台中市中心按照房仲說法，多會建議以實價登錄9折做為參考行情，整體約有下修1成態勢，但市區更多情況是物以稀為貴，實際情況較難因單一個案而判斷，倒是近年供給量龐大的台中主要重劃區，若按台灣房屋智庫統計，去年台中以北屯區11期、10期下修情況最明顯，約有1成幅度。(台灣房屋智庫資深分析師 陳炳辰)


Q.高雄空屋率很高，建商也不可能一直養房子下去，房價應該會跌？

A：高雄市的新成屋空屋率超過30%，確實是居6都之冠，供給大於需求也是不爭的事實，但過去的5年間高雄房市漲幅大，這段期間只要有推案銷售的建商幾乎沒有不賺的，每個建商口袋都飽飽的，加上銀行利率仍低，自然不會急著降價，除非有資金周轉問題的小建商個案，否則要建案大幅降價難度頗高。(高雄市代銷公會理事長 戴嘉聖)


Q.現在的景氣不適合買房，先租屋等到適當時機再進場買房？

A：其實若已有自備款，多數專家都會建議「租不如買」。舉例來說，位於高雄蛋黃區巨蛋周邊的2房新案總價約800萬元，貸款30年，每月房貸約2萬5000元，與區段的租金行情相去不遠，但房子租再久都不會是自己的，因此若已有自備款，或家人可以幫忙出一些的民眾，與其幫別人繳房貸，不如幫自己繳更實際。(高雄市代銷公會理事長 戴嘉聖)