Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

上個月20日、本案委託人Y小姐透過網路搜尋找到我的Line並提出疑問：『我有債務整合問題想請教。目前房貸190幾萬，兩年前增貸220萬，目前合計尚共有400萬左右；另一年多前有信用貸款150萬，發現房屋增貸及信用貸款的利率都偏高，不知道是否有機會整合成較低的利率？例如轉貸。房屋增貸部分的利率好像約6%多，信用貸款約5%』~

初步瞭解問題重點；Y小姐是希望透過“房屋轉貸增貸”的途徑，將原本房貸與後續增貸共兩筆金額、與之前核貸的信貸餘額，這三筆餘額整合為一，以求降低利息與月付金負擔。我進一步徵詢Y小姐名下有無其它銀行負債，並且釐清她目前所從事的工作性質、職務別、年資與薪資等相關疑慮，同時取得房屋詳細地址，以期先行評估房屋增貸的潛在價值。

大致上掌握幾家銀行回報的數據，即向Y小姐說明『本次欲整合原本房貸一、二抵押權貸款餘額、信貸、與信用卡欠款等，額度上應該是有機會的。利率部分則約略先暫定應可低於2%內』~不過、我也提到：因為剛開始都只是紙上作業階段，並非已經完成銀行現勘拍照與鑑價程序，仍須以『實際屋況、與借款人所提供的資料，以及借款人的聯徵信用債信報告來確定可申貸額度。』

後續、與Y小姐詳細提到委託我們的收費細節，取得共識後、請她開始準備本次房屋轉貸增貸需要的資料；等到3月初、約定於桃園市區內大興西路咖啡店見面並且收齊所需文件……






擔保品屋況與周遭環境說明：

座落位置：桃園市桃園區慈X街、總樓層13層的大樓建築
所有權人：Y小姐持有完整持份(當初以買賣方式取得所有權)
主要建材：鋼筋混凝土構造
完工日期：民國93年07月20日
車位有無：一個、位於地下室二樓的坡道平面車位
建物坪數：主建物加附屬建物(陽台、雨遮)約24.6坪／公設約8坪／總面積約32.63坪
登記用途：登記住家用(實際用途：自住、具一般住家裝潢)
周遭環境：臨近中正路、大興西路主要幹道可銜接國道2號往來台北、桃園國道1號與機場系統；附近幼兒園補習班與國小國中完善，餐飲購物方便且診所、多家銀行均聚集於此，休閒娛樂與觀光夜市也都在這一區內，發展性完整。

房屋貸款設定：一順位抵押權A銀行，分為兩筆貸款設定：
*核貸時間099年11月／房屋貸款300萬／20年本息攤還／房貸餘額約 萬元／月付本息金額約15,141元
*核貸時間106年07月／房貸增貸220萬／20年本息攤還／房貸餘額約 萬元／月付本息金額約16,403元(利率約6%)


借款人Y小姐目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

Y小姐目前服務於某知名餐廳之總公司的高級專員(工程師)，勞保加保時間為105年08月15日、年資有2年6個月；106年所得清單(50薪資)申報金額為69.6萬元，近六個月薪資轉帳存摺數據如下：
108/03/05 薪資 (公司名稱) 55,553元
108/02/01 薪資 (公司名稱) 51,600元
108/01/31 薪資 (公司名稱) 93,437元 (年終獎金)
108/01/05 薪資 (公司名稱) 52,225元
107/12/05 薪資 (公司名稱) 52,045元
107/11/05 薪資轉帳 48,578元
107/10/05 薪資 (公司名稱) 55,745元

名下負債一覽表：

*A銀行房貸(二筆抵押權設定，兩筆房貸餘額加總約400萬)：
1.099年12月／核貸金額300萬／20年本息攤還／月付金約15,141元
2.106年07月／增貸額度220萬／20年本息攤還／月付金約16,403元(6.5%)
*B銀行信用貸款：核貸時間107年06月06日／核貸金額150萬／分7年攤還／月付21,201元(利息約5%)／餘額約130萬
*B銀行信用卡：信用額度10萬元／本期應繳總金額87,412元／最低應繳金額7,997元(循環信用利息約6.88%)

繳款往來信用狀態：房貸、信貸與信用卡均繳款正常無延遲。

最近三個月內聯徵被查詢次數：無送件記錄。


對本案分析與意見：

1. 本案擔保品位於桃園市區內、屋齡約15年，以99年當時的取得價格、到現在實價登錄數據分析，確實有漲了一波上來。不過、原本房貸銀行提供增貸220萬額度，也讓兩筆房貸加總餘額達到400萬，等於將之前還款的金額又重新再借出來，且超過原本99年所借的300萬本金；重點在於、這家銀行對『增貸部分利率還給到6.5%！』若是以正常繳款20年來計算，光利息就繳了有173萬之譜…只能說這家銀行還真吃人夠夠。

2. 其次、Y小姐剛開始時告知的訊息是“信貸已繳款一年半”時間，後來經過我請客戶再與信貸銀行確認後，才確定『這筆150萬信貸是去年6月』核貸，換言之、這筆信貸『如果未滿一年即清償，需額外支付違約金3%』：經過我們審慎評估並與Y小姐討論，若不於現在處理、以目前委託人每個月薪資5.5萬去算需支付的月付金：15,141+16,403+21,201+7,997=60,742元，支出比已是大於1的前提下(根本無法負擔，甚至可能會出現遲繳)，故、立即進行屬刻不容緩，Y小姐也毅然決然地表示仍繼續房貸的申請。

3. 續上、也因為信貸『是最近一年內才核貸(核貸金額也高)的負債』，即屬於銀行內部『近期增貸扣分項目』；若是加上106年的房貸增貸220萬元，等於兩年內就陸續從銀行端貸到370萬的現金！據徵詢Y小姐的說法，會用到這麼多的錢也是因家中所需；只是銀行審查人員會否採信？就是問題。

4. 更不理想的、僅持一張信用卡也動用了八成滿的額度(據銀行業代回報，Y小姐曾用信貸還清卡循，但陸續又滾出負債)，銀行徵審主管會否認定其信用過度擴張(貸370萬又有卡循)？甚至拒絕簽核或緩議？恐怕都是未知的變數。

5. 而單就Y小姐的借款資格來分析、是較無疑問的；包括所擔任職務、年資與能夠提供的薪資數據、扣繳憑單等都很明確。繳款往來信用也都正常無虞，近三個月內沒有再嘗試申請銀行辦卡辦貸款等新業務。


操作規劃與應變：

1. 針對本案擔保品、我們初步徵詢比較四~五家的銀行估價數據，計算增值稅、可申貸額度後，再以借款人現況與銀行主管充分交換意見並且討論過件機率，此外、可能會遇到銀行要求的附帶條件，包括整合後、銀行端是否會要求借款人需額外購買保險等進行篩選分析；最後再決定由一家銀行進行申請。

2. 分析本案於整合前，Y小姐收支比已超過1，無擔保負債比也大於月薪資22倍，作業上必須代償原本兩筆房貸、一筆信貸與一張信用卡的餘額，初估整合後的收支比約略降到55%附近，可符合銀行內部授信規範。


最終審查結果：

銀行最終核准房貸總金額為570萬元／利率1.9X%／分為20年本息攤還／月付金約為28,701元／銀行開辦費4,000元(撥款金額中內扣除)／綁約期設一年、不得全額清償／需指定代償原本兩筆房貸、信貸餘額與信用卡債務，代償完的剩餘尾款則『撥現金』

數據分析：【原本每月需繳款：15,141元(300萬購屋房貸)+16,403元(房屋增貸220萬)+21,201元(信貸150萬)+7,997(信用卡最低應繳款)=60,742元，整合完畢後每月僅需繳款28,701元，足足省下3.2萬元的支出！負擔立即少一半以上】


結案後的心得：

本案經歷約半個月的處理完成所有程序，還記得當委託人得知貸款核准後、也能立即感受到她如釋重負的喜悅；整合完成後、每個月僅需繳一筆房貸還多了一些現金可以運用，且借款利息也從原本的5%、6.5%、立即降到1.95%，若是認真計算本次轉貸後可以省下的利息，『至少省百萬以上！』都是非常確定的數據。

最後仍誠摯地感謝Y小姐對於我們的信任囑託，也預祝她未來能夠妥善規劃理財事宜，工作也能夠順心如意。


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