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轉載 2019/07/01 【好房網News／林奇芬】


台股在萬點附近盤整，科技股受到中美貿易戰與華為事件衝擊，面臨不小壓力，但台股中的營建股卻是一飛衝天，營建指數自年初到6月26日漲幅高達16.8%，其中營建績優股如華固今年上半年股價漲幅達24.9%，長虹股價漲幅15.4%，冠德股價漲幅更高達42.9%，股價表現遠勝電子股。


台商返台投資，帶動廠房土地需求


通常股價是產業的領先指標，營建股在走過將近6年的修正低谷之後，是否要展開新一輪的成長波段?而這是否代表台灣房地產景氣，有觸底回升的機會呢？答案是，「短線有題材，長期有陰霾」。


這波帶動營建股大漲的主要動能是，中美貿易戰下台商返台投資潮。據估計從年初到4月底，返台投資金額已達2700億元，超過政府原先目標2500億元，目前更加碼目標到5000億元。


返台投資需要土地、廠房，有機會帶動土地需求與廠房建設等營建工程需求。根據中央銀行總裁楊金龍表示，「台商回流確實帶動了商用與工業用不動產漲幅較大」。但此能否擴及到一般住宅則需要觀察。


建築融資增，移轉棟數未加溫


根據央行統計，截至5月為止，購屋貸款餘額7.1兆元，年增率達5.16%，建築融資貸款餘額1.92兆元，年增率9.68%。顯示建築融資成長幅度，較民眾房貸成長速度更快。


另外，觀察房屋移轉棟數統計，今年前5月六都移轉棟數合計91,095棟，比去年同期成長7.6%，而其中因為高雄市成長幅度高達21.7%，因而拉高平均值，而台北市前5個月甚至出現-2.2%下滑現象，顯示房市交易並不活絡。展望房市未來，有幾個機會與隱憂可留意。



一，豪宅與部分區域可望受惠


台商返台投資，表示部分生產據點回流，增加在台停留機會，此也推升豪宅市場需求。根據統計，2018年台北市億元豪宅交易件數有230件，比前一年增加12.7%。此外，台商返台投資增加了就業機會，有企業投資的工業區，周邊房市也較有支撐機會。


二，貿易戰是長期抗戰，廠商國際佈局增加


未來全球貿易壁壘可能增加，更推升企業國際化布局需求，就近提供當地市場需求、避開關稅戰。有些企業也轉往東協、美國、東歐投資，資金不會只留在台灣。哪些根留台灣、哪些產業外移，仍需要持續追蹤觀察，此也可能衝擊部分房市。


三，全球景氣由高成長轉弱，提防景氣衰退來襲


目前市場焦點都在觀察中美貿易戰如何發展，但更大警訊是，美國在歷經10年多頭景氣擴張下，已經出現成長動能減緩現象。若未來美國景氣下滑，股市重挫，房市也不會有利多。台灣是國際供應鏈的一環，受美國景氣衝擊大，景氣風險需要提高警覺。


四，國際資金出現負利率，但卻無助房市


近期市場關注美國聯準會是否降息，甚至預估7月降息機率大增，此外，德國、瑞士10年公債更已經看到負利率，顯示未來利率趨勢走跌。通常利率走低，顯示景氣惡化，對整體經濟環境看法悲觀，此時房市也難有表現。所以也不用寄望因為降息，帶來房市榮景。


近期營建股表現優異，部分受惠於台商返台，部分是有些公司經營體質良好，每年都有穩定配息，高殖利率吸引買盤。若看營建股股價上漲，就預言台灣房市回春，可能太過樂觀了。