Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

本案委託人M小姐是以電話方式詢問，因為年初時曾自己找過銀行申請信貸但被婉拒，她煩惱若持續無頭緒再亂找銀行申請，聯徵次數增加、就還要再等三個月時間；故來電委請我協助代辦銀行信貸，希望能將名下兩張信用卡債務與一筆車貸餘額整合，藉此降低利息與月付金，額外可多一筆小額現金20萬周轉。

我進一步詢問M小姐的詳細資訊後，初步評估應有機會申請且核准，即請委託人預先準備相關資料，並且與當事人相約於火車站附近的咖啡店見面…

前言：

本案委託人W先生是今年1月20日、透過我部落格得知Line資訊，加Line方式與我聯繫；並表示希望藉由我的專業協助，將阿公私自(親屬均不知情)贈與方式過戶到W先生名下、目前沒有銀行貸款的透天厝，能夠向銀行申請到1200萬的房屋抵押貸款，作為創業與後續營運周轉。

約略清楚W先生的意圖後，隨即進一步詢問當事人的工作、薪資、負債與信用往來等現況；也請當事人提供房屋與土地權狀、以利於我們後續調閱電子謄本初估整棟透天厝目前的價值。整體掌握度大致確定後，與W先生準備本次貸款需要的資料，同時相約見面時間…

前言：

長達九天的農曆春節假期後的上班首日，一位L先生透過部落格加我的Line提到：『在網頁上有看到您的“Jerry 理財理債小棧”～我目前3X歲，工作13年，目前在某高職任教，2014.10清償所有債務協商的債務後，2015.10去銀行借款與辦信用卡皆婉拒，直到現在2016.2已滿3個月，我想辦理公教信用貸款』

至此、我約略知道L老師的意思，進一步詢問債權銀行的家數與月薪資數據，當然還有還清債務協商的正確時間等資訊。L老師原本希望能夠透過我的協助、一次申請到80萬以上的信貸。我回覆：當事人繳完債協，如果後續沒有申請信用卡培養信用，即屬於“信用空白”階段；加上老師本身的年齡、很容易讓銀行質疑在此之前是否都未曾持有任何一家銀行的信用卡，徵信審查人員也會進一步詳查當事人過往是否曾有信用瑕疵的記錄。

縱使銀行端查不到相關記錄，也因為信用空白緣故、將導致評分不足婉拒信貸申請；假使會核准貸款、可以想像『額度也不會多核』。所以勸L老師不應於此時過於急躁；雖說L老師職業與收入非常穩定，但重新培養信用只能說非一蹴可幾。

L老師可以體會且瞭解我言詞中的寓意，表示可以接受我的建議，也希望如果順利辦成貸款後，能夠多辦一張信用卡、讓自己未來出國時比較方便；這點、我也欣然接受L老師的意見，先著手於信貸申請、並請老師準備相關資料……

前言：


去年12月15日接到一位C小姐加我Line，隨即說明：『有卡債想做債務整合，但請其它代辦評估皆說我遲繳嚴重無法承接，希望能請您幫我看看』


後來C小姐傳來一份PDF檔案，內容是“別家代辦公司製作、資訊簡略的貸款評估申請資料表”，詳閱後，我進一步詢問C小姐如何清楚得知自己的遲繳天數？C小姐回覆說『10月出現遲繳，是因為重新設定自動轉帳帳戶但沒成功，遭到銀行電話催收後才知情況嚴重』。


據悉、C小姐並非沒有錢繳信用卡帳單，而是因為設定自動扣繳帳單程序失敗，方導致未扣帳成功的遲繳記錄。我當時即建議C小姐請先準備本次信用貸款需要的書面文件，『我們會進一步檢視您的工作、薪資、信用卡使用與繳款情況後，先經過銀行調閱您個人的聯徵信用報告，查閱分析遲繳情節輕重程度後，再決定是否要直接進行到審查作業端與跑完所有程序』。C小姐同意我的意見，隨即開始進行本次信用貸款的申請……

前言：

本案委託人C小姐是我朋友，希望透過我的專業，在離職前能順利申請一筆信用貸款，作為未來離職後的創業基金。

其實、C小姐想要出來創業的動機需回推到更早時間(約民國102年)，於餐敘時她告知有創業的初步概念，並且詢問我有關設立企業社還是公司、設立資本額需要多少、是否要開立發票、與青年創業貸款，微型創業鳳凰貸款等相關問題；相談中發現C小姐雖早有規畫，但資金卻顯得拮据的前提下，故一直都未將計畫付諸於實際行動。直到去年12 月中旬，C小姐確定會在月底離職，委請我在離職前協助申請一筆信貸做為創業用；對我來說、要如何藉由C小姐現況，去向銀行爭取到較合理的貸款結果，就是我這一次的責任……

本案前言：


本案的委託人C小姐，是我前一份工作(代辦公司)服務時即認識的朋友。今年9月22日，C小姐藉由臉書發訊息給我，表示目前正要運作一筆房屋、欲透過買賣方式將所有權與借款人一併轉到自己名下(目前房屋登記為朋友持有、房貸借款人亦為友人；貸款銀行為彰X銀行、原始房貸金額為341萬。C小姐則實際居住於本案擔保品內)，透過買賣過戶方式、看可否藉此房屋貸款來多增貸一筆資金，同時降低目前無擔保負債的月付金負擔。


據悉、C小姐原本是希望藉由原房貸銀行“彰X銀行”接洽並提出申請，彰X銀行當時有先對擔保品進行鑑價、並且調閱C小姐的聯徵信用報告。之後C小姐與該銀行談到細節問題，包括月薪資收入與負債等議題後，反而彰X銀行態度變得相對保守。我們初步研判、彰X銀行之所以態度保守，主要原因在於：

*擔保品座落的土地使用分區登記屬『山坡地保育區(丙建)、非都市計劃區內』
*買方(本案房貸新借款人)C小姐名下的無擔保負債餘額過高，加上信用卡也有使用循環信用，在物與人都不理想的前提下，導致彰X銀行承辦意願低落


我得知彰X銀行的結果後，進一步詳細詢問目前C小姐各積欠多少銀行負債(包括信貸與信用卡)，與現職工作資訊，包括年資、薪資收入等情況；隨即聯絡公司、準備約C小姐見面並且商談後續作業細節……

前言：

最早與本案委託人L小姐接觸時間是在8月21日、她透過加Line的途徑詢問：

『我想向銀行申請信用貸款，但是之前被X豐銀行、X南銀行均拒絕（原因是有信用卡循環），辦X泰信用卡也遭退件！之後找過某家代辦送銀行辦信貸，最後又説聯徵已經超過三次再被拒絕。目前我有信貸33萬，一張5萬多卡循；月收入5萬，職業公教。這樣還有機會申請信貸嗎？』

爾後、我再進一步詳細確認L小姐現況，雖然我初步認為其職業與薪資資格均很優秀，但是也因為L小姐曾發生『債務協商已繳清』之情況(目前屬於後天信用空白、再重新培養信用的階段)，信用貸款36萬是今年四月剛核准(不滿六個月)，二張信用卡亦為最近一年內申請發卡，加上最近三個月內的聯徵被查詢次數過多(唯L小姐已不記得實際的查詢日期)，影響到整體信用評分、以及過件機率可能會因上述負面扣分而降低。

在八月底收到L小姐的資料後，我們先嘗試評估與送一家銀行申請；主要欲釐清L小姐個人聯徵信用報告，近三個月內各被哪些銀行查詢過、查詢次數，與準確的查詢時間、同時確定債務金額。結果出爐、負債部分確實卡循動用比重過高(超過九成接近滿額)，聯徵查詢部分也從L小姐當初認知與告知我們的四家銀行(X泰、X豐、X南、X東)、再多一家銀行(X邦)與兩次查詢(總共是五家銀行六次新業務查詢)。當然、本次申請結果亦如我們所預期，最後『評分過低』而遭到婉拒。

接續下來的應變，我請L小姐等到11月中旬後再重新規劃申請(等待聯徵查詢次數消失)；同時藉由這兩個多月休息時間，將信用卡循環比重約略降低到五成以內~屆時再重新規劃。L小姐表示願意配合，直到10月底、我發Line給L小姐：『我預計在11月中旬與您聯繫，屆時要在麻煩您補一些資料，以利後續貸款重新申請。』~獲得L小姐正面回應、隨等到11月16日再主動聯繫補齊本次重新送銀行貸款所需資料……

前言：

本案委託人H先生於11月16日加入我的Line，隨即於線上提出疑問：

『我有貸款的問題想請教你，我前幾年有參加銀行的前置協商，去年四月還款滿一年，去年五月向銀行F信貸30萬五年期月繳5645元目前還剩下217000元，去年七月向A銀行信貸50萬7年期月繳6904元目前還剩415000元，今年七月再向F銀行增貸信貸50萬7年期月繳6718元。我之前協商的銀行是X泰、台X、友X、X泰、聯X銀行，我6X年次、學歷專科，目前就職於上市企業年資18年，去年扣繳憑單91萬。最近我有資金上的需求，請問以我的條件及狀況還有機會貸款嗎，感謝』

經過數次的Line往來互通訊息後，瞭解H先生雖瞭解自己已經有近期增貸的情況，但仍想再向銀行申請增貸一筆資金(表示沒一定要多少額度，能貸多少就盡量貸)。

經我們初步評估後、給予H先生的回覆：『約可再增貸20~40萬(內)』應沒有問題。當然、H先生也一併詢問我們的服務收費標準、要準備哪些資料、與本次貸款可能拿到的利息與相關費用等等細節，隨後很快地將資料備妥、於17日寄宅急便給我們進行後續審慎評估與申請作業……

前言：

本案委託人H小姐是透過加Line的方式諮詢，她表示『曾經有跟我諮詢過購車貸款問題，雖然後續沒有找我申請，不過一直對於說明服務印象深刻；最近又有貸款的需求，所以再次想要諮詢我的意見』~隨後將先生的詳細收入、負債、薪資、繳款往來信用等情況逐一告知。

初步分析過C先生目前情況後，回覆H小姐本次申請或有機會可以通過，不過需耗費較長的時間再評估篩選與決定；且推測銀行最終核准的條件，應該會要求C先生需接受銀行以代償剪卡做為配合的交換條件。也就是說：『要銀行提供現金、讓申請人自行去還信用卡債務』的可能性是較低的了！

我會先向H小姐與C先生說明，主要因素在於『我是站在銀行審查主管的角度』去嚴格審視申請人的信用過度擴張風險，且將銀行可能會下的條件重點預先告知給委託人，使其先有剪卡停卡的心理準備~需有捨才會有得。當然委託人與當事人願意配合，我們後續進行相關作業程序，才不至於讓委託人患得患失。

之後H小姐能夠接受我的分析，我隨即請他們準備本次信用貸款所需資料……

本案前言：


我非常能夠瞭解許多網友對『貸款代辦』這行業的初步印象都有存疑，更何況市面上貸款代辦這一行業的專業水準亦參差不齊，其中劣質素養者又占了大部分。所以、假使網友想要找代辦協助申請銀行貸款，可能會經過長時間的觀察，察其言、觀其行後再決定；或是直接詢問貸款相關問題，從中比較思考後、再篩選最有可能協助當事人辦成貸款者。


本案委託人W小姐就是上述的其中一位，她於9月25日加我Line後詢問房貸增貸問題。據這位W小姐表示、很久前有貸款需求時就上網搜尋看到我的檔案，但是當初並沒有直接委託我申請；時至今日再重新搜尋、並且找到我的Line聯絡方式，希望委託我辦理本次的房屋增貸120萬元，整合負債降低月付金、並且增貸部分現金做為周轉家用。


照慣例，我仍需要初步瞭解房屋使用現況、所在位置、房貸繳款是否正常，與房屋貸款目前剩餘金額，以及借款人職業、收入財力、負債數據，與繳款往來信用現況等。經初步評估、隨即告知W小姐本次貸款需準備的文件，並相約於10月6日於新北市中和區某量販賣場一樓的咖啡店見面……

前言：

北宜高興建完成後、最近幾年北部民眾假日都會往宜蘭當地旅遊，也讓宜蘭當地的民宿如雨後春筍般地開設，當然也讓許多民眾前往當地涉獵農地蓋起農舍，造成宜蘭土地價格也居高不下。以往一望無際的農田，現在到宜蘭參觀以農舍為主的民宿業也正旺盛。除看到人潮湧入外、也看到人潮帶來的錢潮與觀光效應。

本案委託人L小姐的配偶Z先生，目前是一間民宿的負責人；透過Line的方式詢問有關於貸款相關事宜，得知Z先生欲想申請一筆銀行貸款來作為還清信用卡債務與民宿周轉用途，但詢問銀行並且申請貸款卻不得其門而入(遭到婉拒)。

我隨後詢問當事人L小姐的情況，瞭解到兩年前已還清債務協商的所有債務，目前名下已經無任何負債、也沒有申請信用卡；也因為當是人屬於協商繳清後的信用空白，故我毛遂自薦跟Z先生表示：『如果您們急於現在就要銀行資金，我願意幫忙，辦成貸款後再義務辦信用卡給您太太培養信用。』~Z先生應允後，隨即請Z先生告知太太需要準備本次信用貸款所需資料……

本案前言：


Jerry近期仔細端倪市場上的各家代辦銀行貸款同業，其『所謂的完成案例~內容非常的草率簡略，數據來源缺乏可信程度及說服力；看得出來恐怕憑空杜撰想像的成分居多。』如此敷衍缺乏誠信的代辦業者，其專業實在令人質疑外，又怎會用心經營與客戶之間的關係？


秉持『有所本、堅持與原則、實事求是、專業負責』一直是我們至始至終對於委託人的承諾。而日積月累的實力，造就我們成功再完成一件“幾乎所有銀行不可能承辦”的案件！


回到主題、104年7月24日一位網友到我痞客邦部落格留言，內容提到：

『您好想請問我名下有房屋目前還有貸款，我目前也在清償前置協商的錢，最近想要用房子增貸或轉貸但我無法申辦，請問是否可將名下房子用贈與的方法轉給我老婆，然後用她的名義去轉貸，這樣其它的銀行會查到我的信用問題而影響我老婆轉貸嗎？謝謝。』

我的回答：

一、建議優先評估房屋的擔保增貸價值(可免費協助)。
二、房屋增貸後、必須優先清償前置協商未結清餘額。
三、房屋贈與給妻子去作轉貸，恐怕會對原本的協商債權銀行產生『損害債權』之虞；雖夫妻間贈與可抵免稅金，不過只要上述問題釐清，不用贈與房屋如此大費周章；我們有銀行專案可以申請，就用版友的名義申請即可。提供之前完成的實際案例分享給與W先生作為參考：http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=657249
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=656440


隔天、W先生隨即加入我的Line表示願意聽聽看我們的作法與意見，並且詳細告知我們房屋的地點與借款人、配偶的情形。因為本案屬『前置協商戶辦理房屋轉增貸款』，所以必須告知『增貸後金額需優先清償前置協商無擔保債務』，之後會多一筆現金、才能夠作為使用周轉。


我們初步評估房屋的擔保價值與借款人、保證人的條件後，相約到我們位於永和的辦公室詳談委託細節。W先生希望能夠藉由本次房屋轉增貸款，欲貸多一點金額、一方面把協商繳清與恢復信用，另一方面可運作創業生意之用途；瞭解W先生的意向與動機後、我們旋開始著手進行貸款申請作業。

本案前言：

委託人H先生是20日看到部落格資訊後加入我的Line聯絡人來徵詢『個人信貸相關問題』。

H先生於今年年初時向銀行申請核准一筆信用貸款，資金用途在『借新還舊(還原本信貸餘額)、同時增貸再代償另一筆台X銀的信貸餘額』使用；但由於核准額度不足、只能針對兩筆信貸餘額清償，無法一併還清名下另外兩張信用卡的循環卡款直到現在。於網路上看到我幫忙網友的案例後，主動加入Line、希望我能夠協助處理兩張卡債、同時希望多貸一些現金來經營網拍賺兼職收入。

充分瞭解H先生的現況與需求後，請H先生準備本次申請信用貸款所需資料，以利後續申請相關事宜……

本案前言：

本案委託人L先生從網路上找到我部落格連絡資訊後，來電詢問是否可以辦房屋抵押貸款。

起初、L先生找過其它代辦公司，本來欲打算申請銀行信用貸款50萬作為購置新車與還清之前向仁德區當地民間借款10萬元的本息；但卻所託非人、不僅沒辦成功甚至於還多了銀行兩次查詢聯徵次數，主要原因在於L先生『以前曾有不良信用記錄，後經清償、目前屬於信用空白戶，沒銀行往來信用記錄。』

而L先生向民間小額借款10萬，以至於薪資轉帳存摺遭扣押在對方處；且又向公司先預支薪資，薪資單上也清楚看到預支回扣的字樣，導致於借款條件非常薄弱。L先生表示當初找代辦業者時，就已將自己情況向對方詳細說明，而代辦方只是一昧表示“沒有問題”，結果辦到最後都不了了之、推拖說詞一堆，造成L先生對於這些代辦業者的感覺非常差！

與L先生連繫過程中，他自知申請資格較差，但只要求對方有多少把握就說多少話作多少事，不是先將話說得滿滿、結果卻又一堆理由且拖時間(據悉、其代辦業者拖延近一個月都沒辦成功)。直到看到我的理債部落格後，對我承辦各項貸款業務『感覺經驗很紮實』~與一般代辦等級完全不同，故希望委託我處理。瞭解大致情況後，先請L先生準備本次房屋抵押貸款所需資料，同時相約到台南仁德火車站見面……

本案前言：


老客戶重新再找我協助幫忙，曾於民國102年4月順利完成250萬房屋抵押貸款的案例【4月／房屋貸款／新北市新店區屋齡36年舊式公寓增貸核准250萬之案例分享】(詳見：http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?entryid=643885)


時間飛逝、晃眼間兩年過去…兩年後再與D小姐碰面，原本在新店區中正路經營的早餐店，一個偶然機緣下搬遷到北市文山區木新路重新營業作社區生意；整體營業狀況較之前新店區好多些(新店區中正路上算是老舊工業區，台廠因地價租金成本緣故、多數已遷廠外移。)


唯兩年前幫忙貸250萬、原本用途是給小叔(前案借款人、同時也是本次借款人Y先生)結婚使用，而兩年時間過去、小叔不但婚沒結反將250萬花用殆盡……


本次D小姐表示因為公公(房屋所有權人)罹癌，近期需要到醫院進行化療與相關手術治療；而D小姐本身這兩年也產生約四張信用卡的循環信用，積欠帳款約28萬，加上婆婆愛刷卡、也有近20多萬的卡債。故希望能透過這一次房屋增貸，將公公醫療費用籌齊，也預計將婆婆與自己的債務還清。我瞭解整個情況後、隨即相約在D小姐的早餐店見面詳談。

本案前言：


本案是去年4月成功案例再次委託：【一船舶公司基層員工50萬信貸案例分享】(http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=650750)


借款人的配偶C小姐來電詢問，希望能夠委請我幫忙，嘗試用房屋轉增貸的方式將先生名下的信貸與車貸整合為一筆房貸。原因在於：

*對台X銀行經辦人員服務口氣欠佳不滿(青年安心成家主辦銀行之一)
*目前每個月的月付金偏高(房貸目前僅繳寬限期月繳約4,100元(未來寬限期結束後、因還款時間被壓縮，導致未來月付金可能提高到16,000元)，信貸每月支出約8,300元，另一筆車貸是去年6月核准，月付金約5,000元)


瞭解C小姐的轉增貸動機後，我們開始先對房屋進行初估；包括『實價登錄、實際訪問房仲該房屋之屋況、銀行初步估價』這三項數據資訊綜合之後，確定房屋應該具轉增貸款的擔保價值後，請C小姐告知先生、並且準備房貸需備資料，相約4月中旬於永豐街一連鎖咖啡店內見面……

本案前言：


本案委託人K先生是經過銀行同業轉介紹後才認識。今年2月25日、我從銀行端得知K先生有資金上150萬的需求，但該行已確定無法處理K先生的房貸申請後、我們方承接過來辦理(嚴格來說、應是無銀行可以承辦)。隨後我去電聯絡諮詢相關細節，同時對K先生名下登記的房屋進行評估，確定其擔保價值後、再針對本案借款人的背景進行瞭解……
 

前言：

3月9日，一位H先生看到我的部落格案例與相關聯絡資訊後，主動來電表示希望透過我的協助，向銀行申請到一筆75萬的信用貸款；我隨即徵詢H先生的詳細情況後，請他預備本次貸款必備資料……

前言：

本案需延續去年10月的成功案例W小姐( http://jerry6033.pixnet.net/blog/post/400491802 )

農曆年前、W小姐來電表示可否於年後進行後續30萬的信貸申請。我問到『上一筆信貸60萬的現金是否有先償還信用卡的債務』時，W小姐回覆這筆資金『只還部分』、多數現金都先挪去做為先生的購車用途……換句話說、現況是尚未清償信用卡債務……

隨後、W小姐說明將利用年終獎金的錢去還清信用卡的卡款，並且詢問我是否要全部還清三張信用卡的款項？因為其中有一張信用卡『屬於刷卡分期、並非循環信用』。我回覆說這一張刷卡分期的款項不至於影響信用評分，僅需還清兩張後、並且向發卡銀行申請主動停卡，並且等待聯徵更新後即可。

之後我與W小姐約第二次見面於104年2月3日，補齊申請資料與委託授權辦理簽名……

前言：

本案委託人~應是我從事代辦金融服務業以來，遇到過『追蹤時間最長、配合度最高，對我信任度最持續』的一位委託客戶。

H小姐、從103年8月21日透過Line與我聯繫，希望能夠協助找到合適銀行申請整合負債；當時的概略情況：

*更換工作~剛滿三個月
*信用卡共六張、循環信用+刷卡分期總金額約為20萬
*三筆信貸、餘額約54萬(其中一筆為103年3月核准，近期增貸且未還卡債)
*無擔保負債總金額74萬、月薪資33K，無擔保負債比為月薪資的22.4倍

當下詳細分析其情況後、婉轉告知H小姐：『以您現況是沒有任何一家銀行願意承辦，現在貿然嘗試送件、只會被婉拒、且增加無謂的聯徵查詢次數』。同時對其勸說：『現在僅能盡力將無擔保負債總餘額降低至月薪資的20倍以內，六張信用卡的動用比重請降低到信用卡總信用額度的七成以內，並等待現職滿六個月』後，再重新規劃。

之後等到10/28日、H小姐再敲我Line詢問是否有專案可以申請，再次計算後的結果僅信用貸款有稍微降低，總餘額約為52萬…信用卡部分則無減少…我再次跟H小姐告知『現況並沒有改變多少，請嘗試多繳一點、讓總負債餘額再降』。

這段等待的時間中，H小姐仍不時敲我Line詢問有關『委託代辦、代辦費用、要準備哪些資料、整合後的利息與月付金、需要注意事項』等問題。直到今年農曆年前夕，H小姐詢問『農曆年後是否可以提出申請？』我請H小姐去詢問各家銀行的負債數據後，並將數據回報、便於詳細計算目前無擔保總餘額。最後、與H小姐約定於3月3日在忠孝新生捷運站附近見面，收取本次貸款所需資料…….