前言：
這位客戶是看到我FB廣告時透過Messenger方式留言給我，他表示：
“想詢問房貸轉增貸及相關資訊，13年前原本在A銀行貸320萬20年繳，已經繳了11年、剩約190幾萬，然後發生一些事需大筆資金，因還款中已申請過增貸60萬，所以最後A銀只核准60萬跟需求(120萬)有落差；所以三年多前就請了代書協助轉增貸到B信合社，兩筆房貸20年+信貸10年=370萬、月繳22000；繳了三年後又碰上疫情夜市被停業三個月，加上投資黃昏市場設備，所以又在B信合社辦增貸100萬、但是利率7%需七年還完，月付16000繳一年多。目前房貸月繳金額總共38000元，房貸餘額全部約390幾萬。
本人在公司上夜班月薪平均約4.3萬、薪資大部份時間是領現，但可提供公司大小印薪資單；週休六日有跟太太擺攤做生意增加收入。我想詢問這樣能辦轉增貸方式來整合我目前的房貸，從新拉長期數20年或30年降月付。十幾年來從沒遲繳過，只是現在加上生活費跟兩個高中小孩補習教育費，被壓的有點壓力……另外還有一筆和潤60萬車貸，72期月繳13300、利息有點高。光不吃不喝全部月繳就要51000，所以才有壓力，想以增貸來整合車貸，情形大至是這樣。“
閱過這位先生詳細的自述後，我先請他提供房屋跟土地所有權狀拍照上傳，以便後續進行初步鑑價與計算可貸成數金額等作業；初估數據約略出來後，我進一步與這位先生確認目前能提供多少的財力證明，與負債信用往來等情況，並且告知本次房屋轉增貸須準備文件…
擔保品屋況與周遭環境說明：
坐落門牌地址：南投市XX路XX5巷X3號
建築完成日期：民國85年07月11日
登記所有權人：W先生與妻子各持有1/2所有權(買賣取得)
建物型式：透天厝
主要建材：鋼筋混凝土
建物坪數：主建物約54.42坪(主建物52.93坪、附屬建物陽台花台共1.49坪)
土地坪數：約23.27坪
土地使用分區：鄉村區
土地使用類別：乙種建築用地
登記用途：住家用(實際用途：自住、具住家裝潢)
週遭環境：本案建物接近國道3號中興交流道約5分鐘，離台3線約10分鐘車程，附近有五所國小(營盤、新豐、光榮、德興、僑健)與二所高中(中興高中、特殊教育學校)；周遭公園、餐廳、賣場均在週邊約5~10分鐘，生活機能可。
房屋貸款設定：
B信合社房屋貸款(分三筆設定／權利種類：最高限額抵押權)：
1.登記時間108年08月30日／擔保債權總金額設立180萬
2.登記時間108年08月30日／擔保債權總金額設立264萬
3.登記時間110年10月08日／擔保債權總金額設立120萬
*借款人W先生目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況：
W先生目前服務於資本額628萬有限公司、職稱為生產部技術工程師，勞保加保時間為97年04月30日，年資約14年10個月，勞保投保金額為26,400元。公司近一年的薪水發放幾乎都是給現金，薪資轉帳雖有出現、但也是很久前的事，只有傳統手寫式薪資袋可蓋公司大小印做為薪資佐證(月薪約47K~54K)；110年國稅局所得清單(50薪資)申報金額：288,000元。
W先生領到現金薪水後，有部分會存到B信合社存摺內，扣每月房貸月付金)。近月存摺存入款：
20230130 跨存 36,085
20221229 跨存 33,985
20221129 跨存 43,985
20221025 跨存 44,985
20221012 跨存 16,985
20220928 跨存 30,985
金融機構負債：
B信合社房屋貸款(分三筆設定、共四筆貸款，總餘額約397.9萬)：
1.核貸時間108年08月／核貸金額150萬／分20年攤還(已繳42期)／利率約2.957%／月付金約8,300元／剩餘金額約129.3萬
2.核貸時間108年08月／核貸金額170萬／分20年攤還／利率約3.257%／月付金約9,600元／剩餘金額約147.3萬
3.核貸時間108年08月／核貸金額50萬／分10年攤還／利率約4.957%／月付金約5,300元／剩餘金額約35.5萬
4.核貸時間110年10月／核貸金額100萬／分7年攤還／利率8.65%／月付金約15,800元／剩餘金額約85.8萬
非金融機構負債：
*和潤汽車貸款：核貸時間111年09月／核貸金額70萬／分六年攤還／利率約11%／月付金約13,300元／剩餘金額約66萬
信用狀況：信用正常無逾期情況。
*保證人H小姐(妻、房屋1/2所有權人)目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況：星期一、四、五於黃昏市場經營食品生意，月利潤約1.2萬；星期六則轉往觀光夜市、星期日轉到彰化夜市經營，一年來月利潤約有穩定6萬左右。經營所得現金往會存在先生另一個中國信託帳戶，六個月平均餘額約維持在10數萬。
近月存摺存入款(中國信託銀行)：
20230206 現金 44,400
20230201 現金 47,700
20221214 現金 10,000
20221206 現金 10,000
20221011 現金 162,382
金融機構往來現況：第一銀行信用卡信用額度3萬元／全額繳清
最近三個月內聯徵被查詢次數：無送件記錄。
經詳細評估後對本案的分析意見：
1.本案關鍵可分二部份：『房屋現值、借款人財力』。因為房屋座落的土地其使用分區位鄉村區，讓銀行初估房屋整體價值有減少甚至於不予承做；借款人與妻子各為房屋持分1/2所有權人，二人雖都有工作、但不是財力證明報低就是現金往來，名下負債雖少但對銀行來說仍須計算房貸支出比。故在房屋鑑價、借款人條件與最終銀行派送上均花費一些時間。
2.W先生現職年資久穩定性佳，唯公司給薪方式為現金發放，年度薪資所得申報明顯也報低，連勞保投保金額亦未保足額；雖然可以提供薪資袋蓋公司大小印，但銀行多半只參考難認定其財力。所幸W先生除房貸外並無其它無擔保債務影響整體支出比計算，亦無信用卡債務降低銀行承辦與授信意願。
3.妻子H小姐本身工作亦屬無設立登記、無實體店面的食品攤商經營模式，所有收入均以現金為主；加上她也是房屋所有權人之一，故銀行也會對其進行聯徵信用查核與債信評估。也幸虧H小姐有將盈餘現金不定期不定額存入到W先生的中信銀往來帳戶內，雖然筆數金額都不算多、唯存款平均餘額有六位數，讓本次房屋轉增貸款不至被銀行審查因『月光』而刁難。
4.由於W先生當初希望透過我的協助、將目前B銀行零散且利率、月付金均高的房貸餘額整合為一筆外，也期待能夠透過轉增貸方式多出120~150萬現金，將他名下的和潤車貸餘額能一併還清，如此即可充份降低利率與月付金，對後續無論是自己或是整個家庭的支出都能減輕負擔壓力。
操作規劃與應變：
1.初步估價上徵詢中部地區四家銀行，F銀行表示『非都計區內』無法承辦，S銀行回報『估價總價500萬、平額轉貸無空間』，T銀行回覆『因為分區屬鄉村區、初估可7~75成約450萬』，另一C銀行回報『初步估計可貸545萬(75成)』。我們對『545萬』這家銀行特別感到好奇，畢竟其它回報數據都不會太理想，故為求審慎起見、責請銀行經辦通知鑑價實際現勘拍照後再詳細計算。
2.續上、經一星期時間給三家鑑價公司分別跑出『706、700、586』的數據，最後決定以中間數值700萬鑑價報告書作為銀行審查授信的依據；當然、若以700萬送審、75成可貸金額也就隨之降到525萬，且變數仍存在~後續送審的最終核准結果還有可能將額度往下修正，畢竟銀行會參考借款人工作穩定性、可提供多少財力證明與認定程度，與信用往來現況等。
3.操作上、我額外請C銀行盡可能keep住房貸額度外，也同時因應可能變數；責請銀行經辦除房貸外、另協助再多申請信用貸款來補足房貸可能被降的不足。
4.過程中、也曾跟T銀行(可貸450萬)討論，畢竟W先生曾希望『能轉增原本房貸約400+看能不能轉增120~150』；T銀行回報貸款成數至多是75成、所以450萬應是天花板，能做的、就是再額外申請一筆融資補足，但是利率就相對較高(利率約4~5%、類似目前B信合社做法)。
5.最終、我以客戶權益為重，審慎衡量後決定房貸派送以C銀行為主要標的，畢竟『轉增後的純房貸比重比T銀行為高(545：450)』，即使之後C銀行因鑑價關係下修額度只能送525萬也仍比T銀行多；房貸不足部份改以信貸補足的金額也降低，等於也讓W先生的利息負擔減輕。
最終審查結果：
授信單位最終核准房貸總金額為560萬(房屋貸款490萬+信用貸款70萬)
*房貸利率為2.1%／分20年本息攤還／月付金約25,021元／開辦費3,000元
*信貸利率為2.28%／分7年攤還本利／月付金約9,024元／開辦費1,000元
數據分析：
*月付金降多少？
轉貸前、W先生每月要繳付四筆房貸金額：8,300+9,600+5,300+15,800+和潤車貸月付金13,300，一個月至少需支付52,300元給車貸房貸；本次轉增完成、計算下來一個月僅需繳34,045元，立即降低約1.8萬支出！扣除還清房貸約395萬、車貸66萬後，仍有將近百萬現金可供週轉營運外、更大幅節省對原本房貸與車貸的超高利息。
*用2.28%還清11%和潤車貸、究竟可省下多少利息？
和潤車貸自111年9月核貸、至今已還6期；本月還清車貸、利息約省下221,763元；銀行提供信貸2.28%利率、分七年攤還，七年總繳利息也不過58,005元，一來一往就節省163,758元！！
結案後的心得：
本案過程雖歷經較長時間處理，從房地初估、實際鑑價、借款人財力評估計算支出、比較銀行數據與分析利弊得失、到最後派送決定等；銀行最終審查從525萬再略修正至490萬，與我預期數據仍算可接受範圍內。主要因素推測應該是銀行授信雖規定75成、但對借款人與房地兩項因素持保守不想放滿成數，避免後續總行稽查時會對此案件註記意見。
其實從進入花旗銀行開始、到現在成為貸款規劃經理人，房貸業務一直都是我的專業專長；對於各類案件我都會採取客觀審慎態度，逐一比較銀行給予的數據與條件，評估對委託人最好、最省的模式進行，以求達成客戶減輕負擔的最佳化目標。
當然本案能順利完成，首要感謝W先生的信任與授權。申辦過程中他非常客氣也很有耐心，讓我也能盡全力爭取最好數據，並且不定時回報進度給W先生知道；最後也預祝他們平安健康、工作順利。
本篇真實案例，非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登，將以違反『著作權法』提出告訴！請自重。
