Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：


本月委託人H先生是我103年8月完成成功案例的舊客戶： http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=654002。H先生不時都會與我保持連絡，主要是詢問如何去培養工作年資、信用評分等，假以時日希望再委託我向銀行順利申請到一筆信用貸款。


本月初、H先生表示能否在這個月辦理到一筆信用貸款，我隨即詢問目前工作年資、職稱、月薪資與現階段持有信用卡與負債等情況。初步掌握現況後、回覆應該是有機會；不過、額度與利率上可能就無法如同第一筆信貸來得優惠有彈性。畢竟、前一筆信貸核准50萬後，還款到目前為止仍欠本金餘額約37萬多元，加上H先生無論在工作年資、月領薪資上都不比之前資格來得好，基於須盡到充分告知的義務，籲請H先生提早有心理準備。當事人能瞭解我所提供的分析評估，也願意配合我們本次的申請作業……

前言：

9月20日、H先生透過加Line的方式詢問委託我代辦銀行信貸相關事宜；據瞭解、委託人於今年4月時曾核准一筆100萬額度的信貸，現在又需要一筆資金來作為週轉運用，屬於近期已獲貸款又要增貸的個案。

而這筆百萬信貸的資金去向，對方表示是作為老屋裝潢整修用，不過我隨即詢問H先生這筆信貸的月付金與攤還年期後、回推借款利率發現其實並不低(約8.5%)，若作為老屋整修~成本恐怕太高！我好奇詢問當初銀行業代沒有告知借款利息？對方回覆已忘記當初相關數據；既然近增事實已成立，資金用途是否確如委託人所說就不可考。

而H先生現持有兩張信用卡也開始動用到循環信用，對方也主動提到『信用卡最近有發生一次遲繳與三次預借現金』等情況，讓我覺得本次要順利向銀行爭取到一筆信貸，心態與做法上都相對較為保守面對；不過、審慎評估分析H先生的申請資格倒也沒這麼悲觀，若能進一步確認其聯徵信用報告登載內容，或許把握度會比較高。故仍請對方備齊相關資料後，於26日著手進行信貸之申請……

前言：

本案仍需回顧之前成功案例：
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=657145
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=655981

7月4日、W小姐透過Line詢問我是否可以整合名下的卡債？據瞭解、W小姐名下兩張信用卡又衍生出循環信用與刷卡分期，且累積金額還接近信用額度的滿額！雖然這兩張卡的個別應繳總金額並沒有超過信用卡額度，但若加上前年與去年兩筆信用貸款的餘額各47萬、25萬，至今無擔保負債儼然已破百萬。

我們得悉W小姐負債現況後，回覆須優先降低兩張信用卡的動用比重，最好能夠將掛帳金額降低至兩張信用卡額度加總(40萬)的八成以內(32萬)，屆時申請信用貸款較有機會說服銀行核准；W小姐獲悉我的意見後，願意盡可能配合還一些帳單金額讓兩張卡的動用比降低，我也和W小姐初步約定會於兩個月後、再詢問動用比降低的情況再作評估與規劃。

直到9月初、我主動詢問W小姐的降動用比成效如何，她Line給我兩張信用卡帳單，從明細中可以看出確實有償還金額讓卡動用比重降低(於8/16還款25,600元、8/18還款30,000、8/26還款8,146)；我隨即請W小姐準備本次貸款需要資料，預計在9月中旬過後向銀行提出貸款申請……

前言：

C小姐與我聯繫的時候是今年6月13日；當初我沒有立即接受委託，
原因在於當事人『現職年資淺、車貸加上無擔保負債的總收支比超過銀行規定、近期增貸車貸、兩張卡動用比重過高』等因素。

負債包括一筆新車貸款64萬、不久前於4月份銀行核准外，名下還存有另一筆S銀行信用貸款約剩下12萬的餘額(當初核准35萬、已經繳款三年以上)，以及兩張信用卡、一張E銀行信用額度3萬已累積將近3萬帳款(已持有二年以上)，與另一張U銀行信用額度2萬已累積1.9萬帳款(今年3月核卡)。而當事人剛換工作、現職服務年資還不滿三個月(而前一份工作於1月1日加保、2月17日退保，加計前職不滿一年，不符銀行信貸申請門檻)，薪資也只有23K！

我們當時請C小姐嘗試準備一位具備財力的親屬保證人，到最後無法提供而作罷；我給C小姐的意見是：換另一薪資較高工作、或找兼職賺取額外收入，抑或售車~藉以降低車貸月付金負擔。

經過兩個月後、8月15日C小姐Line我表示家人有幫忙先還清S銀行信貸餘額，目前剩下一筆車貸與兩張卡，問是否可以辦理信用貸款？

雖然家人已經先幫忙繳清一筆信貸餘額，確實有助於降低其收支比，但是就我們重新審慎評估其資格門檻，認為C小姐的現職要等到9月中旬才滿六個月，屆時可以篩選申請的銀行會比8月來得多；若是趕8月中旬就送件申請，婉拒機率也較高。關於這一點、我們誠心跟當事人協調，之後達成初步共識後隨即展開委託與後續申請作業……

前言：


8月5日接到C先生以電話方式詢問信用貸款相關事宜。對方說明目前擔任”某民營銀行高級辦事員”，104年年度扣繳憑單申報個人薪資所得約79萬；一年前曾經向其它銀行申請二胎房貸280萬，經核准、與對保撥款後，在『財團法人金融聯合徵信中心』所登載的授信科目為『長期放款』；換句話說、這筆280萬『有擔保二胎房貸』須被納入『個人無擔保負債22倍的範圍內計算』，也就等於這位C先生立即面臨『無擔保負債爆表』的情況。


我回覆C先生可以嘗試去電該二胎房貸銀行、要求更改授信科目，否則將影響到個人權益將非常不妥；C先生回覆我說已反映過，但是對方銀行無法照要求去變更，加上不想因此增添到家人麻煩(房屋所有權人為兄長)，以及讓自己服務的銀行知道有貸款上的爭議，也就只能眼睜睜地讓這家銀行掛上無擔保授信科目。


C先生日前於網路搜尋、看到網頁與聯繫電話後隨即第一時間聯繫我，因為短期內有小額資金急迫需求，希望我能協助他辦理銀行信用貸款；我瞭解相關細節後、請C先生先準備相關貸款需要文件，也開始著手評估信用貸款可行性......

本案前言：


本案委託人、是我103年11月曾經協辦成功獲銀行350萬房貸的A先生(案例：http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=656052)


目前A先生與太太B小姐於高雄市鳳山區共同經營一家貿易有限公司，主要營業項目為機械批發。B小姐透過Line向我表示，因為提供票貼的銀行要求公司必須增資、從原本的50萬到200萬(票貼額度200萬)，否則會不符總行規定、將迫使不再提供票貼融資給公司使用，所以希望我能再協助公司向銀行申請一筆資金，因應增資與旺季資金周轉。


獲悉後、我隨即請B小姐準備本次貸款所需文件，包括公司最近這一年的401表、公司往來存摺與房屋貸款繳息等；同時也跟B小姐約見面時間、親自到公司拜訪並且瞭解詳細情況……

民國105年07月14日一位【pinkyan】網友提問：


請問：我2015年6月在台南鹽行購入公寓，原價280萬，銀行鑑定貸款最高130萬，自付160萬，分20年償還，每期約繳7000多，已還款1年1個月（正常繳款）。名下有一張國泰信用卡（正常繳清），還有學貸約70萬；最近想增貸給家人擺夜市約65萬，想請問這樣的情況下有辦法增貸嗎？謝謝

本案前言：


本案是某銀行業務無法承辦後、自5月19日轉介紹到我們這裡續行承辦作業。而某銀行無法辦理的原因，在於『這三戶房屋中有兩戶屬不滿15坪(主建物+附屬建物，不含公設)的套房產品，且三戶中有兩戶已經有銀行一、二順位抵押權設定』。最重要的是、『房屋借款人能提供的財力證明非常有限，名下又有信用卡循環債務』等因素影響，讓這家銀行的資深業務體認，即使硬著頭皮送上去審查部門，最終將有99%機率會被銀行審查主管婉拒，不僅浪費客戶聯徵查詢次數外，更浪費客戶寶貴等待時間。


其實銀行經辦盡快將案件轉介出來，屬『明快且睿智的決定』


一家銀行內部的房貸授信規定，會因為專案不同而有各異的規定。但是本案L先生已明顯看得出來是投資客，加上財力證明的舉證非常薄弱，任各家銀行看到此情況、相信都不會願意去承接；避免未來借款人繳不出房貸、將導致於銀行稽查人員查核此案，進一步去究責於承辦業務、部門主管、徵信審查、甚至於銀行經理等恐都脫不了連坐罰責。


我們初接到這一件轉介案件時，瞭解到當事人希望能做到：
*將目前銀行一、二順位抵押權整合為一筆房貸，降低利息與月付金
*除上述整合外、能透過本次的轉貸另外再多增貸一筆周轉資金


我們的首要工作仍須先針對這三戶房產初步評估其擔保價值與增貸空間，待確定有機會可整合與增貸後、其次就是針對借款人目前工作與財力部分進行透徹地瞭解。當我們對本案的掌握度有一定程度，我們隨告知當事人準備本次貸款所需資料，並邀請當事人約見面時間洽談後續承辦細節……

本案前言：


於3月5日、W小姐透過網頁資訊加入我的Line群組，開宗明義就提到：『我想請問協商中，房子是我的，可以轉增貸嗎？』~


此時我回答：『絕大多數銀行不會接受目前債務協商仍在還款中的人申請房屋貸款；但是因為我們與銀行之間有配合專案授權，惟需要檢視整體情況(指的是房屋與借款人)，來決定是否可以申請轉增貸。一、要先確認房屋有無增貸空間。二、增貸現金須先清償協商餘額。』


後來這位當事人W小姐將房屋與土地所有權狀拍照並Line給我，我們優先對房屋進行初步評估擔保品現有價值；同時我也逐一詢問W小姐包括房屋貸款初貸金額與餘額、債權銀行家數與協商金額及餘額、以及工作薪資現況等資訊。待我們相當確定房屋確定有其增貸的空間後，也隨即開始著手本案的後續程序進行…….

前言：

4月初、接到一位很久前曾請我規劃辦理房貸的客戶Y先生來電，說明朋友急需一筆資金，但是對方從沒有申請銀行貸款的經驗，又擔心找錯銀行會被拒絕，浪費聯徵查詢次數與時間，所以想要委請我幫忙。

因為Y先生對於當事人的情況不甚瞭解，為避免誤判情勢~我請Y先生代為轉告，是否可以直接聯繫或是請對方加我的Line，我必須再詢問當事人詳細資訊，才能確認、以便於掌握整體情況，來評估有無機會能夠申請到她想要的額度(委託人希望我能爭取到40萬元貸款額度)。

隔天(7日)、本案L小姐加我Line後，她也提問信用貸款的利率、會產生的費用、需要耗時多少時間、是否會綁約、辦成功後每個月要付多少月付金等。畢竟最近社會詐騙個案實在太多，無論網友有無貸款經驗、或對我們代辦工作存有任何疑問等等，我都會將心比心、詳盡地回答給網友，務必讓網友(委託客戶)能夠更清楚瞭解我們的作業流程與提供相關權益保障……

前言：

本案委託人M小姐是以電話方式詢問，因為年初時曾自己找過銀行申請信貸但被婉拒，她煩惱若持續無頭緒再亂找銀行申請，聯徵次數增加、就還要再等三個月時間；故來電委請我協助代辦銀行信貸，希望能將名下兩張信用卡債務與一筆車貸餘額整合，藉此降低利息與月付金，額外可多一筆小額現金20萬周轉。

我進一步詢問M小姐的詳細資訊後，初步評估應有機會申請且核准，即請委託人預先準備相關資料，並且與當事人相約於火車站附近的咖啡店見面…

前言：

本案委託人W先生是今年1月20日、透過我部落格得知Line資訊，加Line方式與我聯繫；並表示希望藉由我的專業協助，將阿公私自(親屬均不知情)贈與方式過戶到W先生名下、目前沒有銀行貸款的透天厝，能夠向銀行申請到1200萬的房屋抵押貸款，作為創業與後續營運周轉。

約略清楚W先生的意圖後，隨即進一步詢問當事人的工作、薪資、負債與信用往來等現況；也請當事人提供房屋與土地權狀、以利於我們後續調閱電子謄本初估整棟透天厝目前的價值。整體掌握度大致確定後，與W先生準備本次貸款需要的資料，同時相約見面時間…

前言：

長達九天的農曆春節假期後的上班首日，一位L先生透過部落格加我的Line提到：『在網頁上有看到您的“Jerry 理財理債小棧”～我目前3X歲，工作13年，目前在某高職任教，2014.10清償所有債務協商的債務後，2015.10去銀行借款與辦信用卡皆婉拒，直到現在2016.2已滿3個月，我想辦理公教信用貸款』

至此、我約略知道L老師的意思，進一步詢問債權銀行的家數與月薪資數據，當然還有還清債務協商的正確時間等資訊。L老師原本希望能夠透過我的協助、一次申請到80萬以上的信貸。我回覆：當事人繳完債協，如果後續沒有申請信用卡培養信用，即屬於“信用空白”階段；加上老師本身的年齡、很容易讓銀行質疑在此之前是否都未曾持有任何一家銀行的信用卡，徵信審查人員也會進一步詳查當事人過往是否曾有信用瑕疵的記錄。

縱使銀行端查不到相關記錄，也因為信用空白緣故、將導致評分不足婉拒信貸申請；假使會核准貸款、可以想像『額度也不會多核』。所以勸L老師不應於此時過於急躁；雖說L老師職業與收入非常穩定，但重新培養信用只能說非一蹴可幾。

L老師可以體會且瞭解我言詞中的寓意，表示可以接受我的建議，也希望如果順利辦成貸款後，能夠多辦一張信用卡、讓自己未來出國時比較方便；這點、我也欣然接受L老師的意見，先著手於信貸申請、並請老師準備相關資料……

前言：


去年12月15日接到一位C小姐加我Line，隨即說明：『有卡債想做債務整合，但請其它代辦評估皆說我遲繳嚴重無法承接，希望能請您幫我看看』


後來C小姐傳來一份PDF檔案，內容是“別家代辦公司製作、資訊簡略的貸款評估申請資料表”，詳閱後，我進一步詢問C小姐如何清楚得知自己的遲繳天數？C小姐回覆說『10月出現遲繳，是因為重新設定自動轉帳帳戶但沒成功，遭到銀行電話催收後才知情況嚴重』。


據悉、C小姐並非沒有錢繳信用卡帳單，而是因為設定自動扣繳帳單程序失敗，方導致未扣帳成功的遲繳記錄。我當時即建議C小姐請先準備本次信用貸款需要的書面文件，『我們會進一步檢視您的工作、薪資、信用卡使用與繳款情況後，先經過銀行調閱您個人的聯徵信用報告，查閱分析遲繳情節輕重程度後，再決定是否要直接進行到審查作業端與跑完所有程序』。C小姐同意我的意見，隨即開始進行本次信用貸款的申請……

前言：

本案委託人C小姐是我朋友，希望透過我的專業，在離職前能順利申請一筆信用貸款，作為未來離職後的創業基金。

其實、C小姐想要出來創業的動機需回推到更早時間(約民國102年)，於餐敘時她告知有創業的初步概念，並且詢問我有關設立企業社還是公司、設立資本額需要多少、是否要開立發票、與青年創業貸款，微型創業鳳凰貸款等相關問題；相談中發現C小姐雖早有規畫，但資金卻顯得拮据的前提下，故一直都未將計畫付諸於實際行動。直到去年12 月中旬，C小姐確定會在月底離職，委請我在離職前協助申請一筆信貸做為創業用；對我來說、要如何藉由C小姐現況，去向銀行爭取到較合理的貸款結果，就是我這一次的責任……

本案前言：


本案的委託人C小姐，是我前一份工作(代辦公司)服務時即認識的朋友。今年9月22日，C小姐藉由臉書發訊息給我，表示目前正要運作一筆房屋、欲透過買賣方式將所有權與借款人一併轉到自己名下(目前房屋登記為朋友持有、房貸借款人亦為友人；貸款銀行為彰X銀行、原始房貸金額為341萬。C小姐則實際居住於本案擔保品內)，透過買賣過戶方式、看可否藉此房屋貸款來多增貸一筆資金，同時降低目前無擔保負債的月付金負擔。


據悉、C小姐原本是希望藉由原房貸銀行“彰X銀行”接洽並提出申請，彰X銀行當時有先對擔保品進行鑑價、並且調閱C小姐的聯徵信用報告。之後C小姐與該銀行談到細節問題，包括月薪資收入與負債等議題後，反而彰X銀行態度變得相對保守。我們初步研判、彰X銀行之所以態度保守，主要原因在於：

*擔保品座落的土地使用分區登記屬『山坡地保育區(丙建)、非都市計劃區內』
*買方(本案房貸新借款人)C小姐名下的無擔保負債餘額過高，加上信用卡也有使用循環信用，在物與人都不理想的前提下，導致彰X銀行承辦意願低落


我得知彰X銀行的結果後，進一步詳細詢問目前C小姐各積欠多少銀行負債(包括信貸與信用卡)，與現職工作資訊，包括年資、薪資收入等情況；隨即聯絡公司、準備約C小姐見面並且商談後續作業細節……

前言：

最早與本案委託人L小姐接觸時間是在8月21日、她透過加Line的途徑詢問：

『我想向銀行申請信用貸款，但是之前被X豐銀行、X南銀行均拒絕（原因是有信用卡循環），辦X泰信用卡也遭退件！之後找過某家代辦送銀行辦信貸，最後又説聯徵已經超過三次再被拒絕。目前我有信貸33萬，一張5萬多卡循；月收入5萬，職業公教。這樣還有機會申請信貸嗎？』

爾後、我再進一步詳細確認L小姐現況，雖然我初步認為其職業與薪資資格均很優秀，但是也因為L小姐曾發生『債務協商已繳清』之情況(目前屬於後天信用空白、再重新培養信用的階段)，信用貸款36萬是今年四月剛核准(不滿六個月)，二張信用卡亦為最近一年內申請發卡，加上最近三個月內的聯徵被查詢次數過多(唯L小姐已不記得實際的查詢日期)，影響到整體信用評分、以及過件機率可能會因上述負面扣分而降低。

在八月底收到L小姐的資料後，我們先嘗試評估與送一家銀行申請；主要欲釐清L小姐個人聯徵信用報告，近三個月內各被哪些銀行查詢過、查詢次數，與準確的查詢時間、同時確定債務金額。結果出爐、負債部分確實卡循動用比重過高(超過九成接近滿額)，聯徵查詢部分也從L小姐當初認知與告知我們的四家銀行(X泰、X豐、X南、X東)、再多一家銀行(X邦)與兩次查詢(總共是五家銀行六次新業務查詢)。當然、本次申請結果亦如我們所預期，最後『評分過低』而遭到婉拒。

接續下來的應變，我請L小姐等到11月中旬後再重新規劃申請(等待聯徵查詢次數消失)；同時藉由這兩個多月休息時間，將信用卡循環比重約略降低到五成以內~屆時再重新規劃。L小姐表示願意配合，直到10月底、我發Line給L小姐：『我預計在11月中旬與您聯繫，屆時要在麻煩您補一些資料，以利後續貸款重新申請。』~獲得L小姐正面回應、隨等到11月16日再主動聯繫補齊本次重新送銀行貸款所需資料……

前言：

本案委託人H先生於11月16日加入我的Line，隨即於線上提出疑問：

『我有貸款的問題想請教你，我前幾年有參加銀行的前置協商，去年四月還款滿一年，去年五月向銀行F信貸30萬五年期月繳5645元目前還剩下217000元，去年七月向A銀行信貸50萬7年期月繳6904元目前還剩415000元，今年七月再向F銀行增貸信貸50萬7年期月繳6718元。我之前協商的銀行是X泰、台X、友X、X泰、聯X銀行，我6X年次、學歷專科，目前就職於上市企業年資18年，去年扣繳憑單91萬。最近我有資金上的需求，請問以我的條件及狀況還有機會貸款嗎，感謝』

經過數次的Line往來互通訊息後，瞭解H先生雖瞭解自己已經有近期增貸的情況，但仍想再向銀行申請增貸一筆資金(表示沒一定要多少額度，能貸多少就盡量貸)。

經我們初步評估後、給予H先生的回覆：『約可再增貸20~40萬(內)』應沒有問題。當然、H先生也一併詢問我們的服務收費標準、要準備哪些資料、與本次貸款可能拿到的利息與相關費用等等細節，隨後很快地將資料備妥、於17日寄宅急便給我們進行後續審慎評估與申請作業……

前言：

本案委託人H小姐是透過加Line的方式諮詢，她表示『曾經有跟我諮詢過購車貸款問題，雖然後續沒有找我申請，不過一直對於說明服務印象深刻；最近又有貸款的需求，所以再次想要諮詢我的意見』~隨後將先生的詳細收入、負債、薪資、繳款往來信用等情況逐一告知。

初步分析過C先生目前情況後，回覆H小姐本次申請或有機會可以通過，不過需耗費較長的時間再評估篩選與決定；且推測銀行最終核准的條件，應該會要求C先生需接受銀行以代償剪卡做為配合的交換條件。也就是說：『要銀行提供現金、讓申請人自行去還信用卡債務』的可能性是較低的了！

我會先向H小姐與C先生說明，主要因素在於『我是站在銀行審查主管的角度』去嚴格審視申請人的信用過度擴張風險，且將銀行可能會下的條件重點預先告知給委託人，使其先有剪卡停卡的心理準備~需有捨才會有得。當然委託人與當事人願意配合，我們後續進行相關作業程序，才不至於讓委託人患得患失。

之後H小姐能夠接受我的分析，我隨即請他們準備本次信用貸款所需資料……

本案前言：


我非常能夠瞭解許多網友對『貸款代辦』這行業的初步印象都有存疑，更何況市面上貸款代辦這一行業的專業水準亦參差不齊，其中劣質素養者又占了大部分。所以、假使網友想要找代辦協助申請銀行貸款，可能會經過長時間的觀察，察其言、觀其行後再決定；或是直接詢問貸款相關問題，從中比較思考後、再篩選最有可能協助當事人辦成貸款者。


本案委託人W小姐就是上述的其中一位，她於9月25日加我Line後詢問房貸增貸問題。據這位W小姐表示、很久前有貸款需求時就上網搜尋看到我的檔案，但是當初並沒有直接委託我申請；時至今日再重新搜尋、並且找到我的Line聯絡方式，希望委託我辦理本次的房屋增貸120萬元，整合負債降低月付金、並且增貸部分現金做為周轉家用。


照慣例，我仍需要初步瞭解房屋使用現況、所在位置、房貸繳款是否正常，與房屋貸款目前剩餘金額，以及借款人職業、收入財力、負債數據，與繳款往來信用現況等。經初步評估、隨即告知W小姐本次貸款需準備的文件，並相約於10月6日於新北市中和區某量販賣場一樓的咖啡店見面……