Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2018/08/11 【蘋果日報／陳佳祺】


如何晉升有殼族，是同儕間最常討論的話題，《地產王》委託創市際市場研究顧問調查，發現25歲以上仍有過半的民眾尚未買房，本期就讓我們一起從民調找出問題，好好規劃首購買房大計吧！


無論年輕人或退休人士，只要是無殼蝸牛都曾想過，擁有一間屬於自己的房子。《地產王》本期委託創市際市場研究顧問調查，發現25歲以上，有過半數的民眾尚未買房，其中更有高達3成2的民眾認為，月薪6萬元以上，就足以支付房貸。專家表示，首購若想買房，建議自備款可擬定中長期計劃，不求直接到位，未來再以小換大購買理想的房屋類型。 


買房大不易，內政部營建署日前公布107年首季房價負擔能力指標，全國房價所得比為9.08倍，意謂想買房平均需要9年不吃不喝，才買得起。依據創市際市場研究顧問針對25歲以上民眾，共回收1068份問卷調查結果顯示，有超過半數的受訪者（52.8%）尚未擁有房地產。


30~39歲逾6成未買房


其中，正值適婚年齡30~39歲的民眾，逾6成未買房（61.9%），而40~49歲的民眾則降至39%，對此，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，40~49歲買房民眾可能是在房價早期相對便宜時入手，反觀30~39歲的民眾，雖然這年齡層一直是買屋主力，但目前此年齡層遇到大環境房價高、收入低的狀況，買房可能負擔較重。





對於民眾遲遲不敢買房的原因，有61.5%的人卡在自備款不足，其次52.7%是認為房貸繳不起，也有48.9%的民眾覺得大環境不好，特別是50歲以上的受訪者，有高達61.4%更認為大環境不佳。對此網路地產王總經理陳韻如指出，籌自備款其實是中長期計劃，須花6~7年才能達成，建議民眾在能力許可範圍內，先買房強迫儲蓄，未來再以小換大，在心理層面來說也較為踏實。





針對高年齡層認為環境不佳，徐佳馨表示，此年齡層經歷了台灣高經濟成長率的年代，當前的大環境已不可同日而語，且高年資的員工在職場上，比較容易面臨汰換危機，因此造成高年齡層族群的不安全感。





對於月薪需要多少？才足以支付後續的房貸？有32.8%的民眾認為，月薪要6萬元以上才足夠；22.9%認為月薪達4~5萬元才可支付房貸，僅18.6%的民眾認為，月薪需要5~6萬元才能買房。對此，徐佳馨認為，月薪須6萬元以上可解決較多的事，而認為收入4~5萬元就足夠的民眾，可能購買的物件是相對低總價。至於認為5~6萬元收入的民眾，可能是對房子有點想法，而這區間的民眾通常工作上可能較為資深，首購想買好一點的地方，因此預算落在此區。





低自備款付款壓力大


關於自備款的準備，有28.2%民眾認為，自備100~200萬元即可買房；26.1%的人認為，200~300萬元可以買到房，更有20.4%的民眾認為，要400萬元以上才能買房。對此，陳韻如表示，現在很多新建案訴求低自備，100~300萬元自備款的新建案可能就佔一半以上，因此年輕人買預售或新成屋的機率可能性比較高。專家提醒，低自備後續付款壓力大，有些還會有投資客槓桿操作，恐變成社區內投資比重較高，社區後續可能會出現營運問題。


陳韻如補充說，首購買房建議不要買絕對便宜的房子，建商品牌及口碑都很重要，未來居住的舒適度更重要，若是買太便宜的房子，可能出現漏水、隔音差、隔間牆很薄等問題，都是民眾自己所必須要承擔的風險。

轉載  2018/08/01 【遠見雜誌 / 林讓均】


《遠見》、施羅德投信與政大商學院資料採礦中心再度合作進行「台灣工作族群退休準備指數大調查」，調查發現台灣工作者退休準備相當不足，得再加把勁。今年7月，年金改革正式上路。退休軍公教族一見面打招呼時，問候語不再是「呷飽沒？」，而是「退休金被砍多少？」「還剩多少？」「提訴願沒？」，許多人收到處分書後，不敢相信老本嚴重縮水，抱怨電話打爆相關部會。


蔡英文總統推動年金改革，繼軍公教後，下一波被改革的對象就是1000多萬名勞工，往「繳多、領少、延退」的目標改革。如果你還沒退休，那麼恭喜你，還有時間應變。


五年追蹤 4.17分持續落底


《遠見雜誌》連續五年追蹤國人的退休準備狀況，每年成績多半不理想。可能受年金改革影響，今年分數更差。今年，《遠見雜誌》、施羅德投信與政治大學商學院資料採礦中心再度合作，進行「2018台灣工作族群退休準備指數大調查」。


本調查參考AEGON（全球保險集團）從2012年開始進行的跨國退休準備指數調查，並修改為台灣版本。主要以七個問題測知25～55歲工作者對退休準備的認知與行動狀況，一探台灣工作者（泛指各領域在職工作者）對退休準備的認真程度。


今年調查執行單位為政治大學商學院資料採礦中心，調查對象是25～55歲的台灣在職民眾，調查期間為6月1日至6月18日，共完成1200份有效問卷。經加權演算，今年「台灣工作者退休準備指數」分數為4.17分，以滿分10分，及格6分來看，顯然台灣工作者的退休準備遠遠不足。放在全球評比，處於末段班。





根據AEGON長壽與退休中心發表的「2017退休準備調查」（Retirement Readiness Survey 2017），橫跨歐、美、亞與澳洲15個國家，平均值為5.9分，其中日本敬陪末座，只有4.7分；印度最高7.6分；美國次高6.9分。台灣調查結果竟比日本還低。


本調查的前六個問題，有三題屬於態度與認知。包括「同意準備足夠的退休金是自己的責任？」「覺得需要替未來的退休生活做財務規劃？」「是否了解如何做退休財務規劃？」另外三個行為題，包括：「現階段的退休理財，有按原先的計劃進行嗎？」「退休時所累積的金錢足夠應付退休生活？」「有信心在退休後取得退休前每月收入的六成？」


但台灣版的調查有兩個地方跟國際不同。


一是台灣版調查強調退休後要有「退休前月收六成」。根據「施羅德」全球退休研究報告，退休所得替代率至少要六成，才能過上有品質的退休生活。此外，AEGON跨國調查包括退休人士，通常退休者的退休準備分數較高，而台灣版調查限定25～55歲的工作者，這也是拉低台灣分數的原因。

轉載 2018/08/07 【好房網News／林奇芬】


目前台灣五大銀行購屋貸款利率已經跌至1.624%，史上第二低(最低是2010年5月，利率1.616%)，購置住宅貸款餘額高達6.78兆元，史上最高額，但是房市成交量卻仍然低迷。這是怎麼了？一般來說，房貸利率降低，有利於民眾購屋意願，通常可以帶動房市復甦。以美國2000年到2007年的房市熱潮，主要就是美國以低利率刺激經濟，帶動了房市成長。不過，最終也因為利率攀高、以致房市泡沫，最終引發金融海嘯。


美國開始升息，台灣利率不動


金融海嘯之後，美國再次用低利率加上QE(量化寬鬆)，降低資金成本，推升美國房市再度成長。不過，美國自2015年底開始升息，目前基本利率已經攀升到2%，30年期房貸利率也從最低3.5%，攀升到目前4.85%，房市開始有降溫跡象。


但台灣利率走勢與美國不同，台灣央行自2015年起反而陸續降息4次，2016年下半年起更維持在1.375%低利水準不動至今。先前央行對房市的許多選擇性信用管制，更已經陸續解禁，目前只剩下豪宅貸款成數還有限制。


利率史上第二低，買賣棟數欲振乏力


政策上，央行對房市管制放寬，銀行因為爛頭寸多，開始在房貸放款上更為積極。今年以來，銀行對首購族給予更高貸款成數、更低利率優惠，顯示銀行在房貸業務上更為積極。


有些銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款專案」，利率甚至殺到1.44%，可以說是史上超級低。不過這些特惠案，仍有一些條件限制，例如，金額不超過某個額度、時間不超過1到3年等，而且利率也會隨指標利率浮動。整體而言，目前貸款條件，對首購族、換屋族，都是相當良好的環境。但若從房屋買賣移轉棟數來看，自2015年持續降低利率以來，房屋買賣移轉棟數卻是持續萎縮，買氣並沒有因為利率降低而成長。


房貸利率與房屋買賣移轉棟數

轉載 2018/08/07 【​聯合報／沈婉玉】


暑假剛過了一半，很多民眾都會利用暑期規劃家庭親子旅遊，各家金融機構趁機推出各種信用卡促刷活動，搶攻暑假旅遊商機，讓卡友刷卡旅遊享優惠。不過，信用卡享各種刷卡優惠活動多多少少會設一些門檻和條件，若沒注意到這些「陷阱」，好康就從手中溜走，或是看的到、吃不到，持卡人得先搞清楚遊戲規則。


陷阱1：超值優惠看清楚，非全卡別皆適用


部分銀行積極宣傳旅遊優惠活動，但為了控制成本，不會讓全卡友都能參加，有些現金回饋較高、權益較好的卡片，會排除在優惠旅遊活動之外，不過，載明排除適用的信用卡卡別等相關說明，卻常常藏在密密麻麻的注意事項中，卡友一不注意、刷錯卡，就與優惠活動擦身而過。


陷阱2：留意活動回饋限制，是否限定須分期


常有銀行推出旅遊刷卡滿額享回饋的活動，但需留意是否有限制要「單筆分期滿額」或是「累積分期滿額」，倘若卡友一次付清沒分期，就會因不符合資格，拿不到回饋。


陷阱3：留意適用的旅行社


別看到旅遊回饋就傻傻刷下去，要留意該銀行是否有指定配合的旅行社，有沒有限定行程，要到指定店家刷卡、選定指定行程才能有優惠。例如，永豐銀行獨家與燦星旅遊合作，推出九州、東京等特選行程，刷永豐卡現折1,000元；同時，為便利卡友提前安排秋天賞楓，永豐則與雄獅旅遊合作，推出指定賞楓行程現折2,000元；最受親子歡迎的沖繩自由行，永豐卡友報名加送沖繩美麗海水族館門票。


兆豐銀行在八月底前推出刷卡滿額最高可獲得1,888元的刷卡金回饋，而且還可以分3期0利率，降低卡友出遊的旅費負擔，但要注意僅適用全台16家旅行社。

轉載 2018/08/06 【經濟日報／夏淑賢】


父親節即將到來，身為一家之主與家中主要經濟來源，不同年齡層的爸爸們理財不只要兼顧家庭開支，也應及早規劃退休生活，銀行業者建議，不同年齡層的爸爸，理財時保留的現金與類現金投資部位比重不同，愈年長者比重應愈高，可達三成以上，以降低投資風險。





銀行業者指出，若以30歲、40歲、50歲三階段區分，前兩階段的家庭開銷負擔均相對較重，此時要抓緊時機做退休理財，現金的比重自然相對50歲以後要低。以各種金融投資標的來看，高利定存是持有現金的理想工具，其他像貨幣型基金、儲蓄險、還本型保單等，也都有類似持有現金、賺取優於一般活存利息收益與降低風險的效果。

轉載 2018/08/06 【經濟日報／趙于萱】


成也被動元件，敗也被動元件。上半年台股基金大車拚，幾乎檔檔押寶被動元件股衝績效，然而第3季類股大跌，相關基金反成重災區。統計上半年十強基金中，部分押注被動元件股高達四成，績效大受影響。





全體145檔台股基金，也因為被動元件股大跌，平均績效由第2季底的11.3%，縮水近3個百分點，來到8.6%，而本季以來，台股收漲1.6%，櫃買指數跌1.7%。

轉載 2018/08/02 【鉅亨網／許雅綿】


台灣邁入高齡化社會，幾歲開始進行退休理財規劃比較恰當，根據摩根投信今 (2) 日發布的退休快樂指數調查發現，台灣勞動民眾平均認為，38.5 歲是最晚要開始做退休理財的年紀。


根據調查指出，有投資習慣者認為，平均 37.9 歲是著手退休理財最晚的時間，相對地，沒有投資習慣者則認為 40.7 歲再開始即可，顯見有理財習慣的民眾，知道提早做準備能享受時間複利的效果，因此傾向趁早開始準備退休財富規畫。

2018/08/02 【jay】網友提問：


本人在台中有一間房，銀行估價市價約1200-1300萬
考慮轉貸還款信貸且順便多一筆資金運用

欲貸款金額：600-700
還款年限：30年
貸款用途：轉貸且投資用途
工作性質：本人目前創業中
貸款：房貸 400 信貸 200 連續多年繳款正常
信用卡：連續多年繳款正常

2018/07/30 【Braveness】網友提問：


目前兩張花旗信用卡約欠7萬左右
信用貸款約20萬
目前月繳1萬5左右
皆有正常繳款
若想貸35～40萬做整合與週轉
請問怎麼貸比較有機會呢？？
工作有薪轉證明
月薪32500
公司待了1年出頭
原想要找忠訓國際代辦
請問忠訓除了手續費高外
有什麼其他風險嗎？？

2018/07/28 匿名網友提問：


需求：信貸轉貸(約90餘萬)
用途：轉貸(目前利率8%~9%、我也不太會算)
任職：上市上櫃工程師
薪轉：中信
年薪：2017扣繳憑單72萬(實領約88萬，含加班、獎金)
信用卡：遠東5萬(分期中、每月繳1600左右)
債務：信貸兩筆、有一家銀行曾多筆貸放，餘額約92萬(已繳一年)，另一筆餘額37萬(繳滿半年)
繳款狀態：有遲繳，但未超過一個月，聯徵無紀錄
預計還款期限：5~7年

主要想將貸款利率較高且滿一年之信貸轉貸至其他利率較低之銀行