Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2018/06/11 【蘋果日報／林巧雁】


還在為買房子能夠貸幾成傷透腦筋嗎？根據《蘋果》取得官股銀行內部資料顯示，銀行通常會將房子分A、B、C、D四個等級，A級地區最高能貸款到8成，B級是7.5成，C級是7成，如果是D級就只能貸到6.5成。還在傷腦筋的你，趕快查查看，想買的房子到底可以貸到幾成。





銀行業者表示，除銀行鑑價和房子地點、坪數會影響房貸款成數外，其餘如年薪是否破百萬，及是否已申請高額信貸、佔用房貸額度等都會影響房貸成數。


台北市全是A級


近幾年房價下跌，不少自住客考慮進場買房，今年第1季買氣逐漸回溫，不動產買賣件數成長1成。只是預算不高、買房又缺經驗的小資族要注意，並非全台的房子都可以貸款到最高8成，若非6都精華區地段的房子，貸款成數未必如人意。屬於Ａ級的地區，除天龍國台北市12個行政區都能貸到8成以外，其他有Ａ級的縣市能還有新北市、新竹市、新竹縣、台中市、彰化縣、台南市、高雄市等7個縣市，桃園市未在其中。


至於其他縣市如基隆市、桃園市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、宜蘭縣和金門縣都無法貸款到8成，專家說，如果想買在這12個縣市置屋，就要多準備些銀彈當頭期款。根據官股銀行內部資料，澎湖縣和金門的房子最高甚至連B級都排不上，最多只能名列C級、貸到7成；而除天龍國外，最高等級非新竹市莫屬，房屋價值只分為A級與B級，不動產顯然比其他縣市值錢。

轉載 2018/06/05 【工商時報／朱漢崙】


一向被視為配合政策貸款「火車頭」的公股行庫，現在已處於「斷炊」臨界點，原因在於銀行法第72條之2的規定卡住四大政策貸款。


根據八大行庫內部最新統計，截至5月底止，至少有四家行庫的不動產放款占比距離銀行法的「天花板」僅剩不到2個百分點，其中兩家行庫能承作不動產的空間更剩不到200億元。八大行庫不動產放款佔總存款比重





被相關法令卡住的四大政策貸款，銀行指出，分別是都更、危老重建、社會住宅和銀髮安養住宅興建。公股行庫主管表示，儘管一年半前金管會已宣布要鬆綁銀行法第72條之2對都更及老危重建的限制，即把這兩大項的土建融授信排除在銀行法的計算範圍之列，但迄今尚未接到金管會的新解釋令函，讓銀行不敢動。

轉載 2018/05/29 【​工商時報／朱漢崙】


金融圈人士透露，國銀接二連三出現房貸逾放比攀升，對此央行已高度警戒，除了二周前已悄悄向大型行庫徵詢意見、了解最新市況，包括土銀、台銀、合庫等房貸市占率前三大行庫也已從房貸「寬限期」下手，分別提出控管措施，以嚴防系統性風險擴張。


央行自從2年多前解除豪宅貸款之外的全部房市管制措施以來，這是首度再對房市問題表達關切，且是央行新任總裁楊金龍上任以來面對的第一道房市問題，因而此次央行再度出手，引起金融圈的高度矚目。知情人士透露，央行此次關切的問題，除了銀行的房貸業務量增加，是否逾放比也控制得宜，另一則是部分銀行房貸逾放比攀升和房貸寬限期結束挑戰借款戶還款能力是否有直接關係。





據悉，對於房貸逾放比增加，以及寬限期結束挑戰房貸戶還款能力，大型行庫也嚴陣以待，其中土銀、台銀對新貸戶已提高警覺，決定採取寬限期與成數連動調整方式設定寬限期的臨界點，兩大行庫分別對於貸款成數7成以上、7成5以上的「非自住型」房貸，寬限期一律只給2年。而在自住戶方面，兩家行庫不論成數高低，一律都會給3年的寬限期。

轉載 2018/05/25 【房地王／盧振池】


國內最近的房屋貸款市場非常熱鬧，除了不少公營行庫紛紛宣布加入房貸市場的戰局之外，多家銀行甚至把房貸利率殺低到1.6%以下，比政府提出的青年安心成家優惠房貸利率還要低，主要原因都是銀行裡的錢實在太多了，與其變成爛頭寸，不如降低利率把錢借出去，還有一點點的利差可以賺。


不過，想貸到超低房貸利率的購屋民眾也別高興的太早，因為這些超低房貸利率的方案除了申辦者要有良好的金融信用、財務收支比等數據之外，還可能要具備以下各種的條件限制，所以申辦之前，一定要先向銀行人員問清楚所有規定。

轉載 2018/05/24 【工商時報／呂清郎】


據中央銀行23日公布五大銀行4月新承作放款統計，新增房貸金額340.98億元，月減達104.38億元、減幅23.44％，主要因4月有清明假期，工作天數較少影響，但與去年同期相比，年增47.6億元，成長16.22％，央行官員認為，房市延續緩步回溫方向不變。


央行官員表示，4月新增房貸月減逾百億元，主要原因月初清明節連假，使得工作天數較少，3月新房貸大幅增加，則是因2月農曆春節假期交易遞延效應，及整批完工交屋量大的結果；央行統計的台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行，合計承作房貸比重，約占全體銀行近4成左右，一向被視為房市風向球。

轉載 2018/05/20 【Yahoo奇摩房地產編輯部】


「我最近手頭緊，加上萬物齊漲，已經兩個月沒繳房貸了，很擔心房子因為繳不出房貸被查封拍賣，該怎麼辦才好？」像這樣的「求救」PO文在網路房市論壇上有開始增多的趨勢。


在2014年之前，房子隨便買隨便漲的美好十年，購屋成了新顯學，歷經失落的2年之後，從2016年起，業者每季都要喊一次的4大房市口號「房市已經築底、讓利、震撼價、剛需」又再一次撩撥起消費者強烈的購屋慾望跟動機，深怕現在不買，以後又要漲起來。此現象造成不少家庭買了超過自身能務能力的房子，例如家庭收入每月薪水只有8萬，卻買下本息月繳快6萬的房子，過著「房貸繳到日子快過不下去」的生活，有的人ㄍㄧㄥ不下去，就會想拒繳房貸，認賠斷頭出場，實在不是一個「慘」字可以形容。


不過，銀行業者提醒民眾，「房貸屬於有擔保品債務，而且貸款金額龐大，無法像一般信貸可協商減免利息，若出現財務問題而繳不出房貸，可與銀行協商溝通，確保信用無虞。」要是直接拒繳房貸、讓房子變成法拍屋，不但資產損失慘重，也會讓自己留下不良債信紀錄，以後不僅很難再跟銀行申請貸款買車、購屋，連小額信用貸款、信用卡也不容易再申請得到。

轉載 2018/05/22 【經濟日報／陳美君、楊筱筠】


房貸殺價競爭風潮再起。據了解，有銀行以「1.5」字頭的低利率來競爭房貸業務，引來同業大喊吃不消。一家銀行主管指出，銀行資金成本超過1%以上，再加上人事費用、作業成本等，用低於1.6%的利率放款，可說是「流血價」，就快要無利可圖。





目前市場上房貸利率最低水準仍為政策性貸款「青年安心成家」，儘管前兩年利率僅1.44%，為目前唯一低於1.5%的房貸利率，但自第三年起，利率就跳漲至1.74%。不過，近期有銀行推出的指數型房貸專案，直接開出1.56%起跳，震撼同業。

轉載 2018/05/22 【聯合報／孫中英】


財政部統計，截至5月21日上午，還有275萬戶、約45%民眾還沒報稅。銀行說，因為背房貸而省下的綜所稅，最高可達13.5萬元。且很多人會為了稅務考量，藉延長貸款年限來保留借款，實務上，很多有錢人都會這樣做。


延長貸款年限 最多省13.5萬


中國信託商銀表示，若民眾有自用住宅購屋借款，這筆房貸利息在報所得稅時，每一申報戶每年扣除額上限為30萬元。以今年申報前一年度綜所稅，稅率最低5%、最高45%來計算，民眾若採列舉扣除申報，適用5%稅率者可列舉扣除1.5萬元（30萬x5%），適用45%稅率可列舉扣除13.5萬元（30萬x45%）稅金。


富邦證券專家團隊協理陳秋蘭提醒，民眾要申報自用住宅購屋借款利息，必須符合以下條件，一、應屬本人、配偶及受扶養親屬所擁有的房產；二、以1戶為限，且其貸款在原始購買時即申辦或轉貸；三、取得後已設籍作為自用住宅的住家房屋，才可計入列舉扣除計算；四、同時間購屋借款利息與租金支出僅能擇一適用。

轉載 2018/05/16 【中央社】


五月報稅季，要繳稅的國民無不想盡辦法找名目抵稅，理財專家表示，利息抵稅僅有符合條件的購屋房貸可以，其他各種貸款的利息支出都不行。


富邦證券專家團隊協理陳秋蘭表示，納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅，向金融機構借款所支付的利息，每一申報戶每年扣除數額以新台幣30萬元為限，但申報有儲蓄投資特別扣除額者，申報的儲蓄投資特別扣除金額，應在購屋借款利息中減除，且以一屋為限。


此外，申報的房貸利息需以納稅義務人、配偶或受扶養親屬名義登記，且無出租、供營業或執行業務使用，並需出具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據，才能列舉扣除。

轉載 2018/04/29 【房地王／盧振池】


國內最近的金融市場不太平靜，除了先前被討論已久的升息議題之外，新台幣的走勢已經呈現貶值走勢，還有國內是否出現「實質負利率」等問題？這些都會直接影響未來房貸利率的走向。不過房貸戶也不必過度擔心，眼前要做的是做好因應的準備，才能讓買房的壓力降到最低。


所謂的「實質負利率」是指，當民眾把錢存在銀行的利率低於消費者物價指數年增率時，就會造成錢「越存、價值越低」的窘境。例如現在郵局一年期定期儲蓄利率是1.06%，而中央銀行預估今年的消費者物價指數年增率是1.27%，兩者相減變成-0.19%，也就是存錢賺得的利息還抵不上物價上漲的幅度，實質上在銀行的存款已經變成負利率，所以有不少民眾（尤其是定存族）支持中央銀行在下半年趕快調升金融市場的利率，才能消除實質負利率的現狀。

轉載 2018/04/23 【聯合報／沈婉玉】


根據監察院最新資料，總統蔡英文存款為5218萬3420元，但房屋貸款有893萬4710元；台中市長林佳龍與夫人廖婉如存款有1億2765萬2872元，但有房屋貸款3963萬9086元。


高資產人士明明手上存款很多，足夠輕鬆買房，為什麼還要借房貸、付利息給銀行，其中是不是有什麼厲害的理財心法，小資族要快來跟富人學幾招。安永會計師事務所稅務服務部會計師林志翔分析，高資產人士明明存款多多卻要借錢買房，可能有四個原因。


原因1：財務槓桿操作 借錢去賺錢


首先，高資產人士多半都對財務槓桿操作很有經驗，不怕借錢去賺錢。目前市場處於低利率環境，房貸利率低加上高資產人士資歷良好，借房貸更可以較低的資金成本取得更多靈活運用的資金部位，可以妥善運用投資，「投資報酬率應該很容易高過不到2％的房貸利率」。


原因2：贈與房地給子女 又想節稅


第二，林志翔說，若想要贈與房地給子女，又想要節省贈與稅，將房地抵押借房貸後再贈與，可以壓低贈與稅。


「遺產及贈與稅法」規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」林志翔指出，房地贈與是以土地公告現值及房屋評定現值來計算贈與總額，通常都低於市價，因此以「贈與附有負擔」的方式，將房地移轉給子女，並由子女承接貸款，貸款可能跟贈與總額差不多或甚至比贈與總額還高，就不用繳贈與稅。

轉載 2018/04/21 【房地王／胡兆陽】


已經實施將近6年而且頗受民眾好評的房市實價登錄制度將有新的變革了，未來將朝向「更快、更詳細」的揭露交易資訊作法來進行，最快預計在下半年就會實施，對於廣大的購屋及賣屋民眾而言，將來在參考房市實價登錄的交易資訊時，也得跟著掌握改變機制後的查價觀念。


新版的不動產實價登錄機制預計有以下比較重要的4項新的做法：


一、買賣雙方在申請不動產產權移轉登記時，就得一併登錄此筆交易資訊，不再像現行制度只要30天以內完成登錄資訊即可。


二、不動產實價交易登錄的責任（即登錄義務人）落在買賣雙方身上，兩方都要在登載紀錄上簽名負責資訊的真偽，不再由地政士（即代書）擔任登錄義務人。


三、實價登錄的不動產物件詳細地段及地址將會全部揭露，一改現在以地號區段或數10個門牌為區間的作法。


四、預售屋建案的成交價格不再等到代銷結案後30天之內才登錄，而是改為簽訂預售屋買賣契約後30天之內就要逐案申報登錄。

轉載 2018/04/21 【蘋果日報／陳宥里】


房屋土地買賣需繳土地增值稅，多數自住族群持有時間長，賣屋時需繳納土地增值稅金相對驚人。理財專家建議，土增稅自用住宅用地稅率僅10%，遠低於一般用地稅率，善用自用住宅用地「一生一次」或「一生一屋」的土增稅率優惠，可省下不少稅金。





若土地持有時間長，買賣時課徵土增稅金相對多，土增稅計算以土地漲價總數額乘上土增稅率，土地漲價總數額也就是移轉時的申報現值，減去前次移轉現值（或原規定地價），再依據消費者物價總指數進行調整；而土增稅率可分為一般用地稅率或自用住宅稅率，各有不同。

轉載 2018/04/18 【好房網News／蔡孟穎】


銀行房貸壞帳數量暴增，法拍市場不再只有中古屋物件，近期頻頻爆出建商跑路、倒閉浪潮，讓尚未售出的新餘屋、預售屋流入法拍市場的消息越來越多，房市行情會因此再度出現過去兩年的重挫幅度嗎？專家分析的兩點原因恐怕會讓觀望族很失望。


據金管會銀行局公布最新全體銀行房貸壞帳資料，2017年整體銀行房貸壞帳金額創下近5年來新高紀錄，多達165億元，是自2014年起連3年攀升，3年間合計增加77億元、飆升近一倍；銀行局副局長莊琇媛雖表示，目前房貸的逾放都不高，風險在可控管範圍內，但仍強調銀行局會「持續關切」各家銀行，尤其逾放比較高的業者。

轉載 2018/04/18 【蘋果日報／崔雅慧】


聯合徵信中心的房貸資料顯示，去年申請貸款者有38%的年收入未滿60萬元，是佔比最高的族群，加上第二高的年收入60~100萬佔30%，顯示房市買氣有68%靠的是百萬年薪以下的年輕首購族支撐。





30~40歲佔35%


若從買屋人的年齡來看，以30~40歲佔35%最高，其次為40~50歲佔30%，青壯年佔比約65%。引用聯徵中心數據的屋比趨勢研究中心指出，顯示擁有一間自己的房子，普通受薪上班族只要願意努力存自備款，仍有相當高的機會一圓購屋夢。


屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，以雙北之外的平均購屋總價大約800萬元上下來看，自備2成就是要存160萬元，如果是家庭，等於夫妻每人存80萬元，難度並沒那麼高。他建議，只要能供得起頭期款，後續房貸也應付有餘，控制在專家建議的月薪3分之1內，不妨評估自身需求，決定要不要買房子。

轉載 2018/04/09 【好房網News／林奇芬】


​買屋辦理房貸時，如果採取寬限期，確實可以讓前幾年負擔降低，但等到寬限期一過，貸款壓力大增，若資金準備不足，可能因為繳不出房貸，反而面臨失去房子的危機。因此，該不該使用寬限期，需要好好考慮。


最近有報導指出，銀行房貸逾放比似乎有升高趨勢。而此是否與投資客面臨3年房貸寬限期到期，卻賣不出房子，面對每月房貸負擔忽然跳增，乾脆斷頭成為逾放戶？


姑且不管買屋目的是自用，還是投資，買屋前謹慎的資金規劃是必要的。一般建議，最好不要使用房貸寬限期，以免過度高估自己的財務能力，應該認真評估自己貸款負擔能力，量力而為，才能真正守住好不容易買來的窩。


算一算，不同貸款方式的負擔


舉例來說，如果向銀行貸款1000萬元，貸款利率2%，每月本息平均攤還，則每月房貸負擔是5萬元。如果採用3年寬限期，前3年會覺得負擔很輕鬆，每個月只要繳1.66萬元，但3年期滿後，每個月要繳付本息攤還，金額挑升至5.78萬元，每個月多出4.12萬元，如果沒有先前做好準備，一時之間可能擠不出這筆錢來。


如果剛開始買屋覺得負擔較重，可以考慮延長貸款年期至30年，這樣每個月房貸負擔就可降至3.69萬元，比20年期每月負擔減少1.36萬元。


貸款1000萬元，利率2%，每月負擔金額(製表：林奇芬)

轉載 2018/04/06 【工商時報／魏喬怡】


儘管央行2018年首季理監事會議維持利率「凍漲」，但有不少國銀房貸利率早已悄漲。國銀指出，目前市場上採行的指標利率計算方式，主要分為兩大類，一種是以一年期定儲固定利率為計算基礎，一種是以次級貨幣市場發行商業本票的利率為計算基礎，各銀行有自己評估計算房貸利率的方式，因此就會產生利率開始調升的現象，以富邦銀行為例，3月房貸指標利率就從1.06％升到1.07％。


在台灣買房壓力大，據房仲調查，包括新竹在內的7都，平均購屋總價約1,078萬元，超過9成的民眾需要貸款買房，台北市購屋總價更高達約1,534萬元，近6成的民眾的房貸負擔率超過3成，因此利率一升房貸族都相當敏感。

轉載 2018/04/03 【經濟日報／游智文】


美國聯準會（Fed）啟動升息循環，市場預料我國央行將會跟進。民調顯示，買方、賣方對升息都很敏感，升息一碼就各有四成認為有壓力，升息已成今年房市最大變數。


Fed上月如預期升息一碼，預計今年再升息三至四次。央行今年第1季理監事會雖然宣布利率維持不變，但一般認為美國寬鬆貨幣政策退場，台灣難獨善其身，央行遲早會跟進，差別僅在於升息的速度和幅度。


根據永慶房屋調查，只要央行升息一碼，就會造成四成買賣雙方房貸還款壓力，屋主方面，有三成可以忍受升息三碼，也就是利率調升到2.75%的水準， 買方則只有兩成，可以忍受升息三碼到2.75%以上。

轉載 2018/03/31 【蘋果日報／陳宥里】


電子化時代，各家銀行紛紛推出線上申貸服務，希望簡化申請流程搶佔房貸市場大餅。線上申貸服務多元，包含貸款額度試算、還款金額調整等。理財專家分析，部分銀行選擇搭配專人服務，也有完全線上申貸兩種，民眾可視自身需求做選擇。


小資族購屋前擔心萬一申貸成數不如預期，恐面臨違約風險。如今透過線上申貸，隨時可試算貸款金額，瞭解專屬額度、利率，追蹤房貸申請進度，核貸後甚至可線上調整還款金額，節省購屋族時間等。


永豐銀行個人金融處處長江靜美表示，線上申貸大致分成前端查詢搭配專人服務、完全線上申貸兩種，各有優點，民眾可視自身需求選擇。

轉載 2018/03/30 【好房網News／張義權】


在有土斯有財的觀念下，國人自有住宅的比例高達88％，高居全球首位，但房價高於國人平均所得甚多，係不爭的事實，是以消費者在購屋時，大都會向金融機構辦理貸款。故消費者在購屋的時候，也就難免會碰上賣方有銀行貸款必須還清的棘手問題。


所有權人向金融機構辦理貸款，在不動產實務上稱之為「所有權人提供房屋設定抵押權給銀行」，不過在台灣民間習慣用語上，抵押權又稱之為「胎權」，所以第一順位的抵押權稱之為「頭胎」，第二順位的抵押權則稱之為「二胎」，以下則依此類推。


在房屋的買賣實務上，賣方欲出售的房地產，雖然已設定抵押權予債權人，不過根據我國民法的規定，設定抵押權的房地產，原所有權人仍然有權將之出售，且出售辦妥過戶登記後，原設定之抵押權並不受其影響。換而言之，原所有權人在將已設定抵押權的房地產出售予他人後，原抵押權人（即原貸款銀行）在債務人未依約清償債務的時候，仍有權聲請法院查封拍賣該已出售予他人之房地產，並不因原所有權人將房地產出售而受影響。