Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2015/09/16 【大紀元新聞網／蕭軒】


房市盤整格局持續進行，但台北市僅少數區域放寬信用管制，以北市30坪房屋自備款需900萬元為例，業者估算，民眾要不吃不喝存23.5年才能達標，即使房價修正還是難以買房。


永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，銀行放貸保守，雙北市、新竹、台中貸款成數不足六成，台北今年成交均價為每坪64.5萬元，但銀行估值會先打88折，最後實質核貸金額以六成估算，可能只剩每坪約34.2萬元，也就是買方需要自籌每坪30.3萬元的頭期款。

轉載 2015/09/12 【蘋果日報／畢務潔】


房貸是否壓著你喘不過氣，想出國玩樂或是現金周轉，理財型房貸可隨借隨還，資金調度靈活，適合公司戶或是需要現金流的族群。不過銀行業者指出，理財型房貸利率稍高，為2.2~2.6%，且可動用資金期限大約為5年，民眾貸款前須多考量。





想到繳房貸每個月資金卡緊緊，先別滿臉愁容，選擇理財型房貸，讓資金動用更為靈活彈性。地政士李佳芬表示，理財型房貸是當貸款人有需要時，根據房貸金額，銀行會設定固定額度，可在金額內再借出所需資金，隨借隨還，利息部分依動用金額作計算，利率雖比一般房貸金額高，但是資金調度具有彈性，適合自營商公司戶或是平常有投資需要周轉金的民眾申請。

轉載 2015/09/10 【經濟日報夏淑賢】


房地產市場交投趨冷，房貸餘額年增率創近兩年新低，為此，銀行業者開始調整房貸策略，將業務目光轉向已有房貸的有殼族，做法是：祭出比照首購的2%以下低利與各項優惠，吸引有資金調度需求或想降低房貸成本者，轉換貸款行。





目前包括永豐、中信、國泰世華等本國銀行，都有提供房貸轉貸戶最低1.9%起的利率優惠，至於外商銀行，滙豐銀行最低1.92%起，都是2%以下的優惠方案。

轉載 2015/08/29 【蘋果日報／畢務潔】


房貸種類眾多，壽險型房貸主要是保單加房貸的組合，雖除了房貸金額外還須另負擔保費，但若因意外無法繳納房貸，保險公司就會清償剩餘的房貸，不會增加其他家人負擔。但專家提醒，壽險型房貸不適於短期持有族群，因提前解約保單所能拿回的金額，通常低於已繳納的總額，並不划算。


自住族群在選擇房貸時，若想增取較好的利率成數，不妨選擇壽險型房貸。 金門地政士事務所板橋所所長蕭琪琳表示，房貸大多是由家庭支柱給付，壽險型房貸除房貸金額外還需再加上保單金額，雖總金額負擔較重，但若是發生意外無法給付貸款，壽險型房貸會依照保單金額優先償還房貸，家庭其他成員無須再給付。

轉載 2015/08/28 【經濟日報／吳曼筠】


房貸利率上升，行庫1年期定期儲蓄牌告利率頂多1.38%，「存款追不上房貸成長」。如何挑選低利房貸，成為民眾節流重點。一般房貸專案多分為兩種償還利率，一段式及分段式。若還款能力較佳，有信心在短期內還款完畢，台銀主管建議可以選擇分段式。因為分段式主打前段時間以較低利率還款，後期還款利率則會較高。





為避免申貸人申請分段式房貸，僅享前兩年較低房貸利率，第三年又解約轉至其他銀行貸款，銀行通常會對分段式房貸開出違約條款，因此分段式利率至少須綁約三年才能結清，否則需另收違約金。

轉載 2015/08/25 【工商時報／孫彬訓】


行庫除緊縮房貸成數，近期房貸鑑價也有轉嚴的現象，銀行主管指出，過去一般是用實價登錄的第二高價來作為評估標準，現在可能會落入實價登錄的第三高價、第四高價來作為評估。以羅斯福路三段的某實際案例來看，最高價為89.6萬元一坪，次高價為85.1萬元、第三價77.1萬元，最高價跟第三價每坪差距達12.5萬元。


銀行主管說，實價登錄上路後，就成為銀行鑑價的重要參考指標，加上銀行內部的鑑價標準，這樣對於房價的估算會更會準確，不過，今年以來房市明顯出現量縮情形，讓銀行上下相當重視這現象，所以現在鑑價會更為保守穩健，以因應後續可能出現的動盪。





以目前的情形，銀行主管指出，除了鑑價保守，會更重視3P（借款人、房屋座落地、利率報價），也就是借款人的還款來源及使用用途，若是自住，是銀行較為歡迎的客群。


不過，也有銀行在鑑價上保守，但是以利率來決勝，部分民營銀行以及外商銀行鎖定優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出直逼公務人員築巢優利貸1.84％起跳的限定房貸額度，希望在房地合一定案後，吸引客戶。


相對於公股行庫較高的利率水準，民營銀行、外商銀行積極搶市，像是中國信託銀行取得公務人員築巢優利貸1.84％以鎖定相關族群。另一方面，針對優質客戶，也推出1.9％以上的房貸專案，但有限定專案貸款額度。


也有民營銀行、外商銀行針對優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出最低的1.84％集體送件優惠專案，但也限專案貸款額度。業者指出，由於集體送件本來就有利率優勢，加上針對房屋區域、貸款金額、還款人的收入、負債嚴格控管，才有如此低的利率，並非每件房貸利率都可以拿到最低利率。


華南銀行主管分析，現在利率除了政策性的青年安心成家購屋優惠貸款，房貸利率幾乎都是2.1％以上起跳；第一銀行現在內部的房貸利率水準也是2.1％起跳，彰化銀行則是在2％以上。


房貸龍頭銀行土地銀行指出，鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者，為防範房市產生泡沫化及政策變革所造成的影響，持續關注未來經濟情勢及利率變化，運用房貸評分機制篩選優質客層，也會針對政府管控措施加強配合辦理，以持續維持房貸資產品質。

轉載 2015/08/16 【蘋果日報／劉亞涵】


買房是許多人心中的夢想，甚至是人生的終極目標，然而，隨著房價愈飆愈高，是否已成為遙不可及的妄想？為了更清楚瞭解一般小家庭的購屋負擔能力，本刊遂模擬一對年輕雙薪夫妻，在扣掉日常的固定開支後，盈餘可負擔之房貸，其房屋價格大約落在哪？


以下試以繳款年限20年、利率2.1%、貸款8成為基準，試算其可負擔之房價，供讀者參考。(另亦設定每月收入15萬元及20萬元等不同級距來試算，並假設日常生活開支皆不變動，唯所得稅支出有所差異。)

轉載 2015/08/22 【蘋果日報／王立德】


房市轉空，包括台北市、桃竹地區、台中市在今年第2季新成屋價格都出現下修情況，反而是自住客購屋需求增溫，7月5大銀行新增購屋貸款金額也連3個月上揚，7月達353.77億元，續創今年新高紀錄。





央行昨日公布5大銀行新承做放款最新統計，7月台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等5大銀行新承做購屋貸款月增14.61億元，至353.77億元，而5大銀行房貸市佔率約4成，為房市重要觀測指標。央行解釋，新承作購屋貸款增加，主因為自住客進場。也因如此，7月5大銀行購屋貸款平均放款利率下滑0.7個基本點（bp）至1.976%，創今年以來新低。

轉載 2015/08/15 【蘋果日報／畢務潔】


一般民眾辦理房貸多著墨在貸款成數與利率，常常會忽略違約金的部分。但若短期投資想獲利了結，專家提醒，在房貸綁約期間提前解約，違約金一般為房貸金額的0.5~1.5%；萬一遲繳房貸，除違約金外，還恐會影響個人信用紀錄。





買房與銀行簽訂房貸契約時，除了房貸利率、成數還有還款年限外，也要注意契約內容是否有綁定契約期。立勳聯合事務所地政士甘逸崙表示，一般而言以房貸年限設定20年，通常在簽約時會綁定頭3年的契約期，在綁約期間提前解約，通常會收取違約金，大約是剩餘房貸金額的0.5~1.5%，民眾若是有短期投資買賣的需求，亦須考慮違約金成本。

轉載 2015/08/08 【蘋果日報／畢務潔】


房價位處高點，不少民眾會考慮坪數小、總價低的小宅產品。但申請房貸時須注意，各行庫對小宅的貸款較為保守，成數最高僅7成，利率多為2%以上，且權狀面積15坪以下多不承作。


近來房市吹起小宅風，小坪數產品入手門檻較低，但小宅貸款卻較不易。金門地政士事務所板橋所所長蕭琪琳表示，小宅貸款受限主因是銀行認為小坪數產品未來拍賣不易，風險相對較高。

轉載 2015/08/01 【蘋果日報／畢務潔】


老屋翻修能夠讓家有新的樣貌，內政部推出的修繕住宅貸款利息補貼，最高可貸80萬元，利率0.842%起，但申請條件較為嚴苛。一般民眾則可參考各行庫推出的修繕貸款方案，還款年限最長20年，利率約2.08~2.38%。


不少民眾的房屋有裝潢或修繕需求，內政部推出修繕住宅貸款利息補貼專案，最高申貸金額為80萬元，還款年限為最長15年，寬限期為3年。

轉載 2015/07/25 【蘋果日報／畢務潔】


2戶打通成合併戶具有較大使用空間，但是若屬不同建號，申請銀行貸款時，可能因分屬2戶而降低貸款成數。專家建議，此時可先合併建號再去申請貸款，預售屋在使用執照下來前變更建號最為方便，但中古屋或新成屋就須先將打通後的平面圖送至建築管理單位審核，再去變更門牌及建號。


想享受較大的生活空間，許多民眾會選擇買下2戶物件打通，雖說空間大，但是假如是不同建號、門牌，銀行貸款時成數、利率都會受到影響。大眾銀行公關經理張寒青表示，一般的住家貸款成數最高可達8成，利率1.9%左右，但2戶打通物件，若建號為不同，在銀行的認定上，將分別審核，第1戶最高為8成，第2戶則降為6成，利率也會受到影響，第2戶的利率通常達2%以上。

轉載 2015/07/24 【工商時報／呂清郎、劉怡馨】


中央銀行23日公布台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行6月新承作放款統計，其中購屋貸款339.16億元，創下今年新高，新承做房貸利率則略上揚0.002個百分點至1.983％；央行官員表示，這主要由於房地合一課稅6月通過，不確定性消除，自住客陸續回籠。

轉載 2015/07/20 【工商時報／孫彬訓】


房市多頭走勢已持續12年，加上美國下半年將升息，台灣也勢必最晚在明年啟動升息列車，讓銀行更加謹慎，對於房貸的鑑價跟貸款金額，現在已經轉為保守，就是希望控管房貸風險。


以現在的房屋鑑價來說，老行庫說，對鑑價價格會稍微保守一點，因為要慎防升息帶來的蝴蝶效應，甚至對於坪數過小、交通沒這麼方便的物件，更會以拉高利率、降低貸款成數來因應。


房貸龍頭土地銀行指出，利率開始上升，將牽動借款融資成本增加，影響房貸戶還款能力，為減輕升息所帶來的負面衝擊，除持續關注房市風險指標，更善用房貸評分卡機制，以過濾高風險客群，徵審系統設定負擔能力不足警示欄位，以強化債權保障。


華南銀行分析，升息有助於銀行業者存放款利差擴大，有助於銀行業者獲利提升，不過，全體銀行房貸占總放款比重高達近4成，升息恐增加銀行不動產授信的風險，要特別留意。

轉載 2015/07/11 【蘋果日報／畢務潔】


買房想撿便宜，不少人會選擇法拍屋，但投標前須繳交保證金，得標後7天內還須繳清尾款才能過戶。部分行庫有提供法拍屋尾款代墊的服務，利率3.056%起，成數最高達8成。專家提醒，法拍自備款除保證金外，尚有搬遷費、契稅、代書費及行政規費等，自備3成以上較保險。





競標法拍屋，投標前須繳交2成保證金，得標7天內須繳清尾款才能過戶。104法拍網總經理籃茂山表示，因繳納尾款的期限不長，民眾須在投標前就準備好避免流標，若資金不夠可申請銀行尾款代償服務。籃茂山說，因申請銀行代償須流程時間，民眾最好在投標前10天取得銀行放款同意較為保險，待繳清尾款法院會發不動產權利移轉證書，辦理過戶後就可依個人信用狀況轉為一般房貸。

轉載 2015/07/09 【好房網News／賈蓉】


房屋議價空間增大，不少民眾趁機進場撿便宜，但除了向屋主殺價之外，更要精選貸款方案。財經專家盧燕俐表示，目前多數銀行提供房貸「本息定額攤還」，但若使用「本金平均攤還」方案，以1,000萬房產為例，就可減少13萬元利息成本，民眾可以大省荷包。

轉載 2015/07/04 【蘋果日報／畢務潔】


買房房貸成數、利率很重要，寬限期長短也攸關買房初期壓力。為此部分行庫推出「長寬限期房貸」，最長可達5年，利率1.9%起。但專家提醒，長寬限期房貸雖然初期繳款較輕鬆，但寬限期過後，本金及利息須集中攤還，每月還款壓力恐更重。





買房除了自備款以外，房貸是最重要的環節，為減輕民眾購屋初期壓力，部分行庫推出長寬限期型房貸方案，寬限期最長可到5年，期間先繳利息不還本。如彰化銀行推出「定儲利率指數房貸」、「安心Go 購 Home貸款」及「公教人員房屋貸款」方案，利率1.9%起，若房貸期限30年以上，寬限期最高可到5年。

轉載 2015/07/01 【工商時報／朱漢崙】


根據財政部最新統計，八大行庫承作的青年安心成家優惠房貸專案截至今年5月底止，總撥貸金額已突破6,000億元，來到6,110億元，總承作戶數也達16萬8,990戶，估計6月將破17萬戶。青年安心成家專案自99年12月推出以來迴響熱烈，行政院也已核定，專案期間延長到明年底。



財政部統計最新青安專案概況


對八大行庫承作青安專案的成效，財部官員引述統計數據指出，目前八大行庫以台銀、土銀、合庫、兆豐銀、華銀等5家行庫的承貸金額分居前5名，合計承貸金額超過4,600億元，已約當總金額的3/4。

轉載 2015/06/26 【蘋果日報／陳建宇】


找到心目中理想的房子，除非你月入百萬或老爸是郭台銘，不然大概都要辦房貸。而不管是貸款成數還是房貸利率，許多民眾常常都會遇到問題，專家說，這時候就要找「熟人」出來幫忙了。


近期不論公股或私人銀行，紛紛緊縮房貸成數，房貸利率也多逾2%，民眾愈來愈難貸到心中理想的成數或利率，有熟人可以幫忙最好。所謂的「熟人」，指的不是民眾在銀行裡有熟識的人，而是和銀行「長期往來合作」的房仲或代書。

轉載 2015/06/27 【蘋果日報／畢務潔】


擁有夢想中的家！部分民眾會選擇「自地自建」，土地和興建建物的款項都可向各行庫申請融資，個人土地融資利率約3%以上，成數則依土地所在地段有所差異，最高可至8成；而建物融資的部分，成數可至5~6成，利率3.5%以上。銀行業者表示，兩種融資均須附上建築計劃書。





擁有1塊土地蓋自己的房子是許多人的夢想，但現在土地炒作及農舍亂象不斷，政府制定法規管理，也直接影響銀行授信狀況。地政士李佳芬表示，農舍物件多須向農會辦理貸款，成數約5~6成，但未來修法限制農舍買賣，農會也會評估風險性。