Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2018/09/20 【中國時報／王莫昀】


全台寬限期房貸餘額破兆，在今年底到期的金額就高達5429億元，8大行庫為避免寬限期炸彈引爆，積極出招拆彈，展延寬限期，永慶房產總經理葉凌棋昨警示，今年全台仍充斥7.45萬戶餘屋，房市回溫並未消化，為此8大行庫展延措施並未讓危機消失，只是延後1至2年，預估2019至2021年寬限期炸彈引爆危機將攀升。

轉載 2018/09/12 【經濟日報／翁至威】


民眾購屋如果向原貸款銀行償還借款，轉向其他金融機構辦理轉貸同時增加貸款金額時，財政部國稅局官員表示，增貸金額不屬原來的購屋貸款，增額貸款所增加的利息支出部分，不得列報購屋借款利息扣除額。

轉載 2018/09/06 【工商時報／朱漢崙】


根據八大公股行庫內部最新統計，寬限期到今年底屆滿的房貸將近1,500億元，由於年底寬限期期滿的房貸量隱含潛在逾放風險，目前各大行庫展開三大「救急」措施，一是在總共五年寬限期內，授權分行經理為客戶展延寬限期，一次一年；二是經理權限無法處理的案子，送總行處理；三是以展延到期日取代直接展延寬限期。





根據八大公股行庫截至8月底的最新統計，合計房貸市占率約48.5％。而金管會在數月前公布，房貸寬限期在今年底到期的金額共有5,429億元，對照目前八大公股行庫統計的1,500億元，推論至少已有超過1千億元寬限期將滿的房貸轉至民營銀避難兼重新開始。


行庫主管私下指出，這1千億元「隱藏版」的寬限期到期房貸，應該是不少寬期限將屆滿的客戶提前「逃難」到民營銀行；民營銀行近幾個月來大力爭取房貸業績，並且打出價格戰，很多客戶趁機轉檯，寬限期還可以從頭起算，因此造成行庫寬限期到期房貸量的占比比起整體房貸市占比，出現了極大的落差。


八大公股行庫的寬限期到期的房貸總量目前統計約有1,500億元，包括台銀260億元、土銀300億元、合庫250億元、一銀226億元、華銀170億元、兆豐120億元、彰銀約90億元、台企銀35億元。


其中土銀是房貸市占龍頭，因此年底300億元的寬限期到期量也是全體行庫最高；另一方面，土銀統計也顯示，若以目前土銀有約26萬房貸戶，使用到寬限期的房貸戶約8萬戶，僅占三成。


一銀指出，年底寬限期滿的226億元房貸，總筆數2,600筆，平均每戶房貸金額大約869萬元；彰銀與華銀則各約900、1,700筆，每戶平均房貸約1千萬元。


兆豐銀則有120億元房貸年底寬限期滿，筆數300多筆，每戶房貸金額大約4千多萬元，由於兆豐銀目前房市逾放比僅0.18％，為全體行庫最低，除了慎選自住客，房貸案也集中在六大都會區精華地，包括雙北重鎮、台中七期等，具有一定安全性。

轉載 2018/09/04【工商時報／朱漢崙】


和大型行庫合作的仲介公司要注意了，由於各大行庫現在嚴控房貸業務，連同房貸業務的「案源」也將一併列管，倘若仲介公司進件的案子產生過多逾放，將被銀行列入「黑名單」，成為拒絕往來戶。目前已知，華銀已開始對仲介公司所進件的房貸案件展開追蹤，並採取上述措施。


兆豐銀目前則鎖定信義、永慶、住商等三大房仲通路合作。但根據兆豐銀的房貸統計，去年底迄今房貸業務成長超過300億元、業務總量達3,200億元，年增率超過10％，為全體行庫最高，但房貸逾放比則僅0.18％，反而是全體行庫最低者。


兆豐銀指出，要能做到衝業務成長量，但又低逾放比，除了集中火力作雙北市，和好的房仲業者合作可說非常關鍵，使案源也有品質保證。


財政部轄下八大公股行庫全面展開打擊房貸逾放總動員，其中，華銀除了把仲介公司納管防範機制，針對進件逾放偏高的仲介公司將列入黑名單，還包括所得徵信的「防偽」辨示，包括要求對於借款人的股利所得、稅單務必驗證是否為真，以免被偽造所騙。目前華銀房貸逾放比約0.22％，處公股行庫前段班。


包括台銀、土銀、合庫 、一銀、台企銀等多家行庫，也分別採取相應措施，包括從土建融分戶貸款總量管制、逾放偏高的分行限縮經理權限、或是將房貸金額過高的申貸案交由區域中心鑑價。





一銀高層指出，目前有三大措施，一是將各分行1千萬元以上的房貸金額將交由區域中心負責鑑價以控管逾放；二是逾放比過高的銀行凍結經理權限；三是分戶房貸經理沒有受理權限，全部必須報區域中心，利率過低的得進一步報總行。


台銀則對分戶房貸實施金額及比重的總量控管，例如在土建融分戶貸款的總量管制方面，台銀將以總銷量的30～50％，總金額1～3億元，作為分戶房貸每一銷案的總量管制上限，拿捏關鍵將視擔保品區位，物件本身主打客群等條件而定；對於剛升任分行經理的經理，授權權限還會先「打8折」，一段時間後再比照其他分行完全授權。

轉載 2018/08/25 【好房網News／林奇芬】


房貸利率接近史上最低，銀行房貸餘額也來到歷史新高，近期金管會開始緊盯銀行房貸餘額與逾放警戒。不過，目前房貸品質還算穩健，只是要留意未來全球經濟情勢走向。


銀行今年努力衝刺房貸，近期五大銀行放款利率已經低到1.62%，並給首購族更大的貸款成數。但最近金管會開始注意銀行房貸放款情況，甚至對部分房貸逾放比較高的銀行，開始展開壓力測試。這會不會讓已經冷凍很久的房市，更加雪上加霜呢？而台灣金融業對不動產放款的風險，又有多高呢？我們從以下幾個數字來了解一下。

轉載 2018/08/24 【經濟日報／陳美君】


房貸業務競爭激烈，銀行持續壓低利率搶奪市占率，中央銀行昨（23）日公布，五大銀行新承做房貸利率連三降，7月跌至1.62%，為歷史次低。央行昨日公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行等五大銀行，7月新承做房貸411.5億元，月減1.89億元，連兩月下滑，為三個月新低。




在房貸利率部分，因首年利率僅1.44%的青年安心成家房案承做較多，加上各銀行積極爭取優質客戶，祭出較低利率搶市，7月新增房貸利率月減0.004個百分點，連三月下降至1.62%，為逾八年來最低，同時也是歷史次低紀錄。最快本（8）月，就可能重寫2010年5月1.616%歷史最低紀錄。


央行每月公布台銀等五大銀行新增房貸，因合計市占率約四成，金額增減，被市場視為房市景氣風向球。對於五大銀行7月新增房貸金額下滑，央行官員解釋，主要有三項理由，包括民營企業積極承做房貸業務、五大銀行分戶貸款減少以及部分公股銀行基於風險控管，減少新增房貸業務。


不過，7月減少金額不到2億元，影響不大。央行統計顯示，五大銀行7月新增「青年安心成家方案」為72億元，占比17.5%，較6月增加4億元、1個百分點。


國銀房貸利率持續溜滑梯，央行官員表示，銀行壓低利率爭取優質客戶，是因為房貸有擔保品、是風險較低的貸款，而且如果能夠藉此爭取到優質客戶，未來也有機會承做該客戶的財富管理等其他業務。


央行官員還說，因8月即將進入農曆民俗月，7月雙北市買賣移轉棟數年增均逾三成，六都整體買賣移轉棟數年增15.3%。官員說，房市在今年上半年明顯回溫，同時也有新成屋交屋潮，使六都買賣移轉棟數顯著增長、房市交易轉趨活絡。

轉載 2018/08/20 【蘋果日報地產王】


今年6月，國內5大銀行新承做房貸利率降至1.624%，是7年來的新低點，照理民眾付房貸應該愈來愈輕鬆，不過從貸款負擔率、違約率來看卻不是這麼一回事。兩項數據從2015年起就不斷攀高，顯示有愈來愈多人負擔沉重，或慘遭套牢而違約，預算不足者，買房宜再三衡量，不宜「看到付款輕鬆就衝」。





「貸款負擔率」是「房屋貸款」除以「家戶每月可支配所得」，近10年房價只漲不跌，全國貸款負擔率也從金融海嘯後的25.94%上揚到37.58%，其中台北市更達62.08%、新北市也達51.21%，只要家庭開銷平衡一出岔，勢必得賣房求現或違約。





台北達62.08%


目前全國平均房貸違約比率為0.21%，比2014年底的0.14%高，政大地政系特聘教授林左裕指出，雖仍在3%以下的安全臨界值，但冰山下還有個潛在問題，具「寬限期」的總貸款餘額1.5兆，佔房貸餘額的2成以上，多為投資客、所得不足的2類族群所申請，這類人違約率比一般貸款高，意味著違約率可能會持續上升。

轉載 2018/08/20 【工商時報／朱漢崙】


銀行搶客戶，讓房貸戶找到寬限期大限的「避難所」。大型行庫主管透露，多家大型行庫近來不約而同接到旗下分行通報客戶遭其他銀行「轉檯」，其中還有半年就到寬限期滿的客戶轉貸情況更不在少數，這將使金管會及央行目前最關心的房貸寬限期問題恐將暫時「地下化」。





據了解，這些遭轉貸的行庫房貸舊貸案件，絕大部分是以利率1.56％比照公教人員房貸低利的客戶遭其他民營銀行搶客成功，其中更有多位客戶還差半年房貸寬限期屆滿後開始還本。


行庫主管指出，除了房貸寬限期快要到期，有不少客戶當初採取的是分段式利率，已將進入第二段或第三段的利率，目前利率水準大約在1.7％或1.9％左右，如今經過其他民營銀行的「引渡」，不僅利率直接降到1.56％，連寬限期都能「重新開始」計算。例如該客戶在原本銀行的寬限期兩年，但經過轉貸，對新的往來銀行而言視同「新案」，重新給兩年寬限期讓該客戶繼續「繳息不還本」，把原本即將面臨的本金還款壓力繼續延後。

轉載 2018/08/11 【蘋果日報／陳佳祺】


如何晉升有殼族，是同儕間最常討論的話題，《地產王》委託創市際市場研究顧問調查，發現25歲以上仍有過半的民眾尚未買房，本期就讓我們一起從民調找出問題，好好規劃首購買房大計吧！


無論年輕人或退休人士，只要是無殼蝸牛都曾想過，擁有一間屬於自己的房子。《地產王》本期委託創市際市場研究顧問調查，發現25歲以上，有過半數的民眾尚未買房，其中更有高達3成2的民眾認為，月薪6萬元以上，就足以支付房貸。專家表示，首購若想買房，建議自備款可擬定中長期計劃，不求直接到位，未來再以小換大購買理想的房屋類型。 


買房大不易，內政部營建署日前公布107年首季房價負擔能力指標，全國房價所得比為9.08倍，意謂想買房平均需要9年不吃不喝，才買得起。依據創市際市場研究顧問針對25歲以上民眾，共回收1068份問卷調查結果顯示，有超過半數的受訪者（52.8%）尚未擁有房地產。


30~39歲逾6成未買房


其中，正值適婚年齡30~39歲的民眾，逾6成未買房（61.9%），而40~49歲的民眾則降至39%，對此，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，40~49歲買房民眾可能是在房價早期相對便宜時入手，反觀30~39歲的民眾，雖然這年齡層一直是買屋主力，但目前此年齡層遇到大環境房價高、收入低的狀況，買房可能負擔較重。





對於民眾遲遲不敢買房的原因，有61.5%的人卡在自備款不足，其次52.7%是認為房貸繳不起，也有48.9%的民眾覺得大環境不好，特別是50歲以上的受訪者，有高達61.4%更認為大環境不佳。對此網路地產王總經理陳韻如指出，籌自備款其實是中長期計劃，須花6~7年才能達成，建議民眾在能力許可範圍內，先買房強迫儲蓄，未來再以小換大，在心理層面來說也較為踏實。





針對高年齡層認為環境不佳，徐佳馨表示，此年齡層經歷了台灣高經濟成長率的年代，當前的大環境已不可同日而語，且高年資的員工在職場上，比較容易面臨汰換危機，因此造成高年齡層族群的不安全感。





對於月薪需要多少？才足以支付後續的房貸？有32.8%的民眾認為，月薪要6萬元以上才足夠；22.9%認為月薪達4~5萬元才可支付房貸，僅18.6%的民眾認為，月薪需要5~6萬元才能買房。對此，徐佳馨認為，月薪須6萬元以上可解決較多的事，而認為收入4~5萬元就足夠的民眾，可能購買的物件是相對低總價。至於認為5~6萬元收入的民眾，可能是對房子有點想法，而這區間的民眾通常工作上可能較為資深，首購想買好一點的地方，因此預算落在此區。





低自備款付款壓力大


關於自備款的準備，有28.2%民眾認為，自備100~200萬元即可買房；26.1%的人認為，200~300萬元可以買到房，更有20.4%的民眾認為，要400萬元以上才能買房。對此，陳韻如表示，現在很多新建案訴求低自備，100~300萬元自備款的新建案可能就佔一半以上，因此年輕人買預售或新成屋的機率可能性比較高。專家提醒，低自備後續付款壓力大，有些還會有投資客槓桿操作，恐變成社區內投資比重較高，社區後續可能會出現營運問題。


陳韻如補充說，首購買房建議不要買絕對便宜的房子，建商品牌及口碑都很重要，未來居住的舒適度更重要，若是買太便宜的房子，可能出現漏水、隔音差、隔間牆很薄等問題，都是民眾自己所必須要承擔的風險。

轉載 2018/08/01 【好房網News／蔡佩蓉】


近期內政部長徐國勇提及，要讓年輕人1成自備款買房成家，引發外界砲轟急喊卡，政大地政系特聘教授張金鶚也批評，若未來利率提升，對購屋者是「裹著糖衣的毒藥」。營建署今（1日）發佈2018年第2季全台「貸款負擔率」及「房價所得比」，全國貸款負擔率37.25％，較去年第4季些微減少0.33個百分點，其中，台北市為61.54％、新北市52.3％，雙雙又再上揚，顯示房價未跌、所得未升。

轉載 2018/07/22 【房地王新聞／胡兆陽】


房屋貸款利率直直落，銀行業者在拼業績、搶占房貸市場之餘，還得關注房貸逾放比會不會太高等問題。至於承擔房屋貸款壓力的民眾，根本不必理會最近金融市場吵得沸沸揚揚的房貸逾放比問題，大家在意的是：原先申請的房貸寬限期如果到期，有什麼方法可以減輕急速增加的房貸還款壓力？


有的人把之前每個月零存整付的銀行定存中止，改去繳多出來的房貸本金、有的人選擇把生活費省一些下來繳款、有的人決定去兼差、多賺一些錢來繳，也有的人則是賣出股票、基金或解約定存，取得的資金拿來還掉一部分的房貸本金，藉此降低寬限期結束後、每個月爆增的房貸應繳金額。這些都是不錯的作法，房貸戶不妨衡量自身的情況、參酌運用。


如果房貸寬限期結束，還是不想繳這個大幅增加的房貸金額，其實還是有以下三種方法：

轉載 2018/07/16 【​聯合報／沈婉玉】


國內游資浮濫，資金需求卻低迷不振，利率殺到見骨，中央銀行資料顯示，國內銀行今年第1季放款加權平均利率連兩跌至1.91%，創歷史新低。大型公股行庫主管表示，企業融資動能疲弱，銀行資金過剩、無處去化，只有殺價競爭搶業務。受新承作房貸及政府機關低利借款影響，使放款利率不斷探底。


今年5月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承作房貸利率僅1.627％，追平歷史次低紀錄，僅次於2010年5月創下的1.616％歷史新低水準。

轉載 2018/07/15 【房地王新聞／盧振池】


今年是房地產市場進入修正期的第4年，經過這些年來房價的回檔整理之後，已經有不少首購族進場買房子。不過，對於資金有限的首購族而言，能夠從銀行手中獲得足夠的房貸成數是很重要的事，但是想要得到越高的房貸成數，除了本身的收入多寡、金融信用等條件要好之外，銀行對這間房子的鑑價高低也是很重要的關鍵。


舉例來說，小王向建商買了總價1,000萬元的新屋，想要向銀行申辦8成的房屋貸款(即800萬元)，不過經過銀行的鑑價之後，認為這間房子只值900萬元(即小王買貴了)，所以8成的額度只願意給小王720萬元的房屋貸款。換句話說，小王要馬上多付出80萬元(800萬-720萬元)的自備款差額，才能順利完成付款。


那麼小王在購屋之前，該如何挑選才能買到和銀行鑑價差距不要太大的房子？銀行業者又是依據哪些條件來為房子鑑價的？答案不外乎以下項目：

轉載 2018/07/13 【鉅亨網／許雅綿】


銀行紛推低利率房貸搶市，國人購屋壓力減緩，目前市面上包括上海商銀、永豐銀、國泰世華銀、第一銀行、星展銀以及公股銀行等均有推出相關房屋貸款方案，其中房貸利率最低 1.56% 起，最高貸款成數可達到 85 成，至於手續費則 3000 元至 13000 元不等，建議民眾可針對自身需求，評估適合自己的房貸方案，以免權益受損。


根據內政部統計，去 (2017) 年第 4 季房價負擔率為 37.58%，而房價所得比為 9.16 倍，相較 2016 年第 4 季 9.32 倍小幅減少 0.16 倍，意味著民眾從 2016 年要花 9.32 年不吃不喝才能買到房子，到了去年第 4 季縮短為 9.16 年就能買到房子。


觀察目前各家銀行推出的房貸方案，Money101.com.tw 金融產品比較網提到，目前公股銀行辦理的青年安心成家購屋優惠貸款 (簡稱青安貸款)前 2 年的固定利率為 1.62%，更有銀行推出 1.5 字頭房貸利率，相當吸睛。


青安貸款為政府提供給名下無自有住宅，或是有配偶者其配偶、未成年子女名下無自有住宅者的優惠房貸，最高可核貸房價 8 成、最高 800 萬、最長可貸 30 年，並包含寬限期 3 年，由公股行庫承辦。

轉載 2018/07/07 【房地王新聞／胡兆陽】


最近房屋貸款市場最受關注的新聞，不是房貸利率什麼時候會調漲，也不是哪一家銀行又推出優惠利率搶房貸客戶，而是官方機構擔心未來有大批的房貸寬限期陸續到期，是否會帶動銀行業下半年的住宅貸款逾放比例大幅增加而引發金融危機？


購屋民眾可別以為這些都是政府機關、金融機構的相關監控措施，和自己沒什麼關係，實際上，現在已經有不少銀行開始把房貸授信的品質及流程等項目上緊發條，有意申辦房貸的民眾可得注意未來房貸市場的變化，才不會被掃到「颱風尾」。

轉載 2018/06/30 【蘋果日報／連珠君】


影響房貸成數不僅僅只有地段，「人」的條件也扮演著相當重要的地位。專家表示，若能補強借款人的還款能力，以及提高與房貸銀行的黏著度，就有機會爭取到較高成數的房貸，切記不要當不與銀行往來的小白。


想提高房貸成數，從購屋前就要養成與銀行往來的習慣。中信銀行全球個金風險管理處處長王俊權表示，平時與銀行有固定往來的金融行為，如使用信用卡或是薪轉銀行等，對銀行有經營綜效，提高與銀行的黏著度，有助於增加房貸成數。

轉載 2018/06/30 【蘋果日報／連珠君】


「1文錢逼死英雄漢」，房貸只要少1成，就可能是40、50萬元，甚至上百萬元的價差。如果在購屋後才發現房貸成數不如預期，恐造成資金缺口；一般在借款人條件相同的情況下，房屋的所在地段將是影響房貸成數的最大關鍵，即使只差一條路，不同行政區可貸款成數就有落差。


銀行多會根據行政區，將區域分級，房貸成數可相差1~2成，台北市及新北市捷運站周邊房貸成數多能達到8成。合庫則將行政區分為A、B及其他區，台北市全區及新北市板橋、新店、中和、永和、三重、新莊、蘆洲、土城、汐止列為可貸款到8成的A區。

轉載 2018/06/25 【聯合晚報／仝澤蓉】


軍公教月退7月1日開始調整，上周網友在PTT上熱議「恐怖的年改丟貨潮」。若因月退減少，降低每月繳房貸的能力，賣屋不是唯一的選擇，銀行表示，也可以主動和往來銀行協商，有四種方法可以解決現金流入減少的難題，包括延長房貸還款年限、延長寬限期、更改繳款周期、轉貸或增貸。銀行表示，上述機制現在就有，並不是因應年改而生，當財務狀況發生重大變化，房貸繳不出來，可以和銀行進行個別協商。

轉載 2018/06/14 【工商時報／孫彬訓】


近期部分銀行出現房貸逾放比率攀高的情況，銀行主管指出，房市自2014年抵高點後開始修正，加上寬限期陸續到期，銀行現在更謹慎，鎖定自住客、首購族，至於投資客則盡量不碰，預防未來產生逾放。


第一銀行的房貸逾放比率第1季攀高，第一銀行總經理鄭美玲指出，主要是第1季整理企業金融呆帳，房貸轉呆金額較少，才會出現這樣的情形，預計第2季轉呆後，房貸逾放比率將回到同業平均值0.25～0.26％。


以新增房貸逾放金額來看，鄭美玲分析，今年前5月每月新增逾放金額多維持1億元左右，與往年差不多，且房貸具有擔保品，過往損失率大約僅3成，因此影響層面小，而現在的房貸空間，目前依照銀行法72-2的房貸比率約為27％多，但內部規畫不超過29％，因此僅餘100～200億元的空間。

轉載 2018/06/12 【經濟日報／游智文】


根據財團法人聯徵中心最新全國貸款資料，今年第1季六都平均房貸成數六成九、平均利率1.76%，較前一季利率下降，但成數也減少，其中北市僅能貸到六成五，六都最差；桃園房貸利率保持在1.8%以上，六都最高。





大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，數據顯示，銀行資金仍然充沛，利率因此維持在相對低點。一度回升的房貸成數出現縮減，尤其是雙北較上季均減少，且均低於七成，銀行對房市看法似乎仍然保守。