Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國104年03月30日一位【心隨境轉】網友提問：


地點：新竹市北區透天整棟4層4層樓約7X坪
屋齡：9年
原貸款金額：686萬，已繳款2年，餘額約653萬
貸款條件：利率1.95%30年本息均攤
條件狀況：竹科工程師，扣憑約75萬，有信貸65萬
房貸，信貸，信用卡都繳款正常

轉貸需求：
利率：一段式本利攤還，希望在1.95%以下
年限：30年
增貸後金額：750萬(包含要把信貸的65萬還掉)



我的回答：


針對問題、提供個人房貸經驗與意見如下


一、房貸繳款兩年、如此時欲增貸~請先問過『原房貸銀行』；若是此時轉增貸到其它家銀行，恐怕會因為原房貸契約內有綁約規定而被罰違約金。

二、其次、房貸繳款兩年餘~還近30多萬的本金，若是當初申請房貸的成數已有八成(甚至於更高、譬如八五成)，兩年後的今天，要用房屋增貸到750萬~籲請版友心態上須保守看待因應；畢竟兩年多時間、新竹市當地房產並不會增值太多(銀行少以市價作為評估標準)。


三、目前大多數銀行處理房屋轉增貸案件，核給的還款年限普遍以20年為多；且要將利率控制在1.95%以內、坦白說~版友這些要求都可能會讓銀行退卻。

*『延長還款期』~等於延長銀行回收債權的風險(尤其增貸件更難談30年)
*『利息壓低』~也等於壓縮銀行賺取利息的空間(房貸利差沒多少)


四、版友現在能拿到30年本息攤還、最主要是因為『購置房屋』為目的；換句話說：除非首次購屋資格，否則無論轉貸、轉增貸要獲得30年攤還期的可能性不高！


五、扣繳憑單75萬~還須一併檢視『平均月薪資』有多少；因為竹科工程師的扣繳憑單通常都是各種項目(譬如如加班費、津貼等)的總和，尤其本次要增貸到750萬，是否會因為平均月薪資較低、影響收支比數據，最後讓銀行審查貸款結果出現變數？這些疑問都必須釐清~


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電(0930-066903)

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Jerry~