Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/04/10 【經濟日報／夏淑賢】


民眾買房自住向銀行申辦房貸，但是在房地產市場轉趨低迷之下，銀行核准房貸成數普遍趨嚴，從鑑價的總價與買價未必同步，到貸款成數可能視房屋座落地點，以七成為基準，早期動輒八成五、甚至房貸額度幾可百分百支應全部買房價金的好日子，已一去不回，也因為如此，具有拉高總體貸款額度效果、增強買房資金實力的二順位房貸(俗稱二胎)，吸引力大增。不過，到底適不適合申辦二順位房貸？可以從成本、屋齡、還款模式這三件事下手。


房價下跌幅度有限，面對居高難下的房價，民眾買房自住，現階段利率仍處低檔之下，房貸成數高低對購屋能力至關重要。不過，主管機關強力打房，因此除了一般傳統房貸用途就是為了購屋之外，其他的貸款包括二順位房貸、理財型房貸等，資金用途都不能是拿來買房，但二順位房貸的資金用途還可以包括房屋裝修在內，理財型房貸則是要求資金是用於投資理財，銀行會要求理財型房貸核下後，貸款資金撥款入戶的帳戶是投資理財帳戶，以備主管機關金檢時符合規範。至於個人信貸，雖然不限資金用途，但原則上也不是用於買房。



不論是二順位房貸、理財型房貸、個人信貸，對民眾來說，拉高總貸款額度各具效果，但利率成本等條件仍有差別須留意，也就是涉及個人承擔的資金成本。銀行業者指出，目前主要大型行庫針對自住客的房貸利率幾乎都降到1.5%到1.6%低水位，二順位房貸與理財型房貸前者因授信風險較高，後者有隨借隨還特性，所以利率都高於一般房貸，差別可達五、六十點甚至一、兩百點以上（1個基本點為0.01個百分點），個人信貸則要看個人的信用條件，利率可能與二順位或理財型房貸相當，也可能更高。


不過，銀行業者指出，二順位房貸、理財型房貸既然是房貸，都涉及設定房屋作為擔保品，因此如果民眾申辦時是向原來的一般傳統房貸銀行辦理，也就是一般房貸、二順位或理財型房貸是同一家銀行承作，對於設定費、開辦費、利率條件等談判上，可能會較有利。當然，這也必須是這家銀行也有開辦二順位房貸才適用，並非每家銀行都有。


其次就是房屋本身的條件，尤其是屋齡，「年輕貌美」的新屋恐怕反不如中古屋吃香。銀行業者指出，銀行辦理二順位房貸，因為債權順位次於一般傳統房貸，銀行相對承擔風險較高，所以對於物件也會更留意篩選，若是近幾年的新成屋，因為多數是在房價高峰時推案，跌價風險相對高，銀行反而未必樂於搭配承作二順位房貸，相對屋齡較高的中古屋，銀行提供相關配套增貸的意願更高。


比方如果加上一成的二順位房貸後，總房貸成數已達到九成，萬一發生呆帳，銀行處分房屋擔保品卻賣不到原本估算房貸時房價的九折，那二順位房貸就無法完全確保債權，銀行就會損失。這也是何以高價的新屋，銀行反而會比較擔心搭二順位房貸。


第三是還款模式，這就要看個人的金流狀況。二順位房貸訂下額度後按本息攤還，理財型房貸強調的是隨借隨還，有借用才產生利息，因此民眾申辦前可評估本身的資金需求是臨時有大筆支出，很快就有資金回流可還款，還是準備動用後慢慢攤還，因為這會牽涉到負擔的總利息支出多寡。