Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國104年10月22日一位匿名網友提問：


想請問：
銀行房屋貸款170萬(僅繳6個月)，另有車貸48萬(僅繳5個月)
以上繳款皆正常
另有兩張信用卡(中信2萬、玉山5萬)
額度都刷滿，繳款正常，有時繳最低

收入來源：
1.有份正職工作月薪32000.年資6年多(領現金，可提供勞保明細) 
2.有兼職網拍，平均收入2~4萬不等(有存簿往來明細)

目前想用房屋增貸120萬左右，資金用途於清償車貸+信用卡卡循以及創業資金(當初鑑價房屋價值300多萬，多到哪不清楚) 


想請專業人士協助是否有空間可以再貸款



我的回答：


『專業與否、不是誇口能夠協助貸出多少金額；因為看過太多自打嘴巴的業代。應該是清楚分析個案的優劣情勢讓申請人充分瞭解，而有所自覺』~而現階段、我實在看不到版友有任何優勢可以說服銀行核准貸款，力挽狂瀾的結果恐怕還是白忙一場；逐項說明如下供參：


一、六個月前核房屋貸款170萬：相信這筆房貸應有被房貸銀行綁約至少一年時間，若要再運用房屋增貸、除非透過原本的房貸銀行申請，否則一旦轉增貸到其它銀行，此舉動勢必會被目前房貸銀行罰上一筆違約金。


二、車貸也是五個月前申請：本筆含房貸170萬都屬於銀行審查規範的『近期增貸』負面表列項目，也代表版友近半年來信用擴張現象遞增，短期內銀行授信風險增加、意願降低，自然被婉拒的機率也就提高。 


三、兩張信用卡額度不多、但出現『即將滿額』且『偶有繳最低』之情況；可以肯定的情況就是『版友整體評分太低』。加上近期增貸負面因素影響，更讓本次貸款申請通過機率大幅降低，甚至於『連找到可送出申請的銀行』都很困難！


四、正職薪資『領現金』~僅能提供勞保異動明細，若是用明細上的投保金額去認定薪資財力，恐仍有疑問！副業為兼職網拍、即使能提供銀行往來存摺作為補充財力，但很遺憾、多數銀行都難以認定網拍這項收入！畢竟銀行很清楚『網拍行業收入通常都不穩定、況且還是兼職』，且銀行都會看存摺『平均餘額累積數』~故存入多少、坦白說就不是重點了。 


五、因為銀行對房屋的整體鑑價金額並不算高(300多萬)，以房貸170萬計算約五五成；假設房屋座落位置、屋況屋齡都不算優的前提下，銀行對於房屋可貸成數七成分析，也僅僅是多出約40萬的金額；這金額與版友目標120萬恐怕就有明顯差距，故我認為、難達成！


170萬+120萬=290萬 / 350萬=82成，單純用房屋擔保價值去分析就很難達到版友目標，更何況：

1.350萬是我設定的假設值(銀行未必鑑得到350萬數據)
2.銀行普遍提供成數約七成~七五成(偏鄉地區還可能不到七成)
3.還沒包含上述『近期增貸、信用卡循環近滿額、財力不足』等因素影響


總結：借款人資格已薄弱、房屋本身擔保價值待估、負面表列因素均會讓本次貸款的申請結果更顯堪虞；籲請版友應有增貸額度低、甚至於被直接婉拒的心理準備。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電(0930-066903)

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Jerry~