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轉載 2015/10/31 【蘋果日報／張琬聆】


新案房價高，首購族追價力不從心，反而是持有房屋，卻因不敷使用而需買新房的首換族，因經濟能力較好，成為剛性需求的主力。然在房市反轉之際，專家認為賣屋湊頭期款的時間恐拉長，並建議慎選保值產品。


所謂首換族，意指已買房，但因家庭成員長大、增加，導致原屋空間不足，或工作、就學等須搬遷因素，而首次面臨換屋的買方。八貝多廣告總經理何彥煒表示，首換族跟首購族一直都存在，皆屬剛性需求，多從套房、2房或舊公寓，換成坪數較大、屋齡較新的電梯大樓，但原購買的精華區小宅通常賣價有限，所以愈搬愈遠，不少民眾改往三峽、淡水、林口甚至桃園購屋，只要原生活圈1/2房價可買3、4房。


「首換族因名下有房產，且有一定經濟基礎，可自己負擔頭期款。」《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，首換族雖更有購屋能力，但也因有購屋經驗，且預算較高，對房屋品質更要求，加上反正有房，無急迫購屋需求，所以考慮期也較長。






現在進場議價有利


由於目前為買方市場，首換族因購屋需求與條件明確，更有利現在進場議價。新和廣告總監李霖芳表示，首換族看屋會依據過往居住經驗，更重視社區管理方式、垃圾丟哪裡、使用空間好不好、住宅機能性等問題，對建案品質較挑剔，加上目前不少建案的議價空間較大，有機會買到物超所值的產品。


如有學區考量，網路地產王總經理陳韻如認為，因孩子長大須自行上下學，大眾交通一定要方便。不過雖人人都想近捷運站，但房價通常也高得嚇人，李霖芳建議，也可找近公車站牌、快速道路或高速公路交流道等交通機能佳的地點。


此外，若趕在年底前買房，適用稅率較低的舊制，若至明年才購屋，House123執行長邱愛莉提醒，新稅制須自住6年才有優惠稅額，所以購屋時就須想清楚這6年的需求與條件。


至於持有1屋的狀態下，該先賣屋還是先買屋？住商不動產加盟事業處副總經理劉明哲表示，若預期未來房價上漲，建議先買後賣，且選預售屋壓力較輕，交屋前可慢慢賣屋，但卻可能會有第2屋貸款條件較差的問題，通常利率在2%以上，部分區域僅可貸6成。他建議可與銀行簽切結書，表示有換屋計劃，貸款條件才較好談；邱愛莉則建議，也可利用夫妻間名下無登記房產的人去申請貸款，即無第2屋的貸款問題。


2年內換屋重購退稅


若預期未來房價下跌，劉明哲建議採先賣後買，先脫手舊屋以免未來賣價更低。邱愛莉補充，其實現在的時機賣屋時間較長，不要想能順利用賣屋款銜接買屋頭期款，建議先賣屋落袋為安，再跟買方售後回租，趁租屋期間慢慢看屋，至少確定賣屋價格，可用來衡量買新房的預算。


陳韻如則認為，首換族多在5~6年前購屋，現在賣一定有賺到錢，如果原屋的地點、條件夠好，不需顧慮會賣低、買高，「隨時賣都很ok」，建議多跟仲介聊天，瞭解區內物件的搶手度、詢問度，以判斷是否賣得出去。劉明哲也建議，賣屋時難免因對舊房子較眷戀，開價較高，可查看實價登錄，並找銀行鑑價來評估賣價，較能順利賣出。


換屋族的小確幸還有重購退稅可申請，但須留意在2年內換屋，且皆登記在同一人名下才有效，不過須注意若是在年底前換屋，因適用舊稅制，「大屋換小屋」將無法退稅，等到明年新制上路後，重購則皆可退稅不會有任何限制。


【首換族的選屋建議】
地點
◎若孩子有就學需求，愈近學區轉手度愈高
◎交通機能佳，如近捷運站、高速公路或快速道路交流道
◎若預算不足，可選近原生活圈的外圍重劃區
規劃
◎3房以上格局，使用空間較足夠
◎若為有車階級，選擇有附停車位社區
◎了解社區管理方式，以符合居住品質的要求為佳
◎各空間大小須符合舊家具尺寸，避免換屋後擺放不下
環境
◎小環境避開抗性，避免降低未來轉手度
價格
◎目前議價空間大，可勇敢出價
◎查看實價登錄，掌握近期區域成交行情


資料來源：《蘋果》採訪整理