轉載 2014/11/01 【蘋果日報／葉家銘】
內政部上月公布「國民生命表」，國人平均壽命79.12歲創新高，過去10年男性與女性每年平均增加0.2與0.3歲，老年化與低利率時代，不少年齡逾60歲的銀髮族仍有購屋理財打算，專家指出，銀行對年長者的貸款成數與還款年限仍有限制，應及早規劃貸款方式並慎選物件。目前多數銀行房貸年限已從過去20年拉長至30年，然而對於許多將退休或銀髮族而言，該利多仍是看得到卻吃不到。
子女親屬可列擔保
京城銀行中正分行協理蘇芃甄表示，多數銀行評定房貸時，仍規定貸款者年齡加上還款期限須在75以下，假設申貸者年紀已55歲，多數銀行傾向貸款年限少於20年。年紀愈大還款年限愈短，是長輩申請房貸時都會面臨的問題。
蘇芃甄指出，以目前銀行合計75制限定，建議45~55歲時即確定未來購屋計劃。永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，銀行貸款仍以收入來源為主要考量，年長者若提出還款計劃，對於爭取銀行放款仍有幫助，如軍公教人員出示月退俸，購屋族名下有租金收入或其他不動產財力證明。
陳俊宏表示，至於換屋置產的長輩，建議可先賣後買，手頭資金較充裕。也可以用子女名義購屋，通常可延長還款年限，若提具子女或親屬為擔保人，有機會增加銀行放款成數。如手頭仍有現金餘裕，也可申請房貸壽險，如日後發生意外，保險公司可代為償還房貸，而房屋所有權不變。
資金不宜全押房產
依經濟部投資業務處的固定資產耐用年限，購屋族無論選購新屋或中古屋，多數為鋼筋混泥土結構，耐用年限為50年。年長者若選購屋齡老舊的公寓或透天厝，因自身貸款條件與房屋屋況差，銀行放款成數通常不高。
陳俊宏指出，慎選購屋標的對於貸款成數有一定影響，雖然精華區段購屋門檻高，但相對房價也較為保值。而地上權、套房或周邊有嫌惡設施的中古屋應該盡量避免。對於年長者房貸理財，蘇芃甄提醒，購屋者不宜把所有資金投入在買房產，建議手頭上仍要留存3~6個月的生活周轉金做為緩衝。
【年長者房貸理財注意事項】
注意事項╱內容
貸款事宜
◎多數銀行仍有申貸年齡加上還款期限合計不高於75限制，年齡愈高還款年限相對愈短
◎主動提出名下不動產、月退俸、租金收入或其他財力證明，可增取較高的貸款成數
◎可用子女名義購屋，由子女申請房貸，核貸機會較高
◎為避免年長者因疾病或意外事故，無力償還貸款，購屋時可搭配房貸壽險
優質物件提高貸款成數
◎選購A級區段物件，除房價相對保值，銀行放款成數較高
◎購屋時須考慮房屋耐用年限，多數大樓、公寓或透天厝採用鋼筋混泥土構造，依經濟部投資業務處公布耐用年限為50年
◎套房、地上權或住家周邊有嫌惡設施，銀行放款成數低，銀髮族不宜選購
資料來源：永慶房產集團、京城銀行，《蘋果》採訪整理
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