Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年04月28日一位【把握當下】網友提問：


二年多前電洽銀行想辦小坪數房貸沒找到，之後透過管道、找到可幫忙承貸的銀行；現在因貸款利率高想轉貸。回顧銀行自動降息太少，最近主動向銀行申請降息也沒成…自己已往來財富管理基金及美金定存多年，卻沒能幫忙降息…蠻失望的。故想找轉貸銀行，希望能找到好利率及比原本貸款多些(也用來還掉一筆2.7%信貸)

地點：北市中正區台電大樓捷站旁大樓一樓

坪數3.79坪、貸125萬房貸、剩餘金額114萬。貸款利率原為2.88%，央行降息幾次後為2.72%，月付本息約1萬2。本人名下還有二筆信貸只剩60萬及70萬，利率分別為1.7%及2.7%，謝謝。



我的回答：


相信版友應屬於錙銖必較、非常重視數據的人…不過容我直言：『3.79坪的彈丸之地、目前房貸銀行給272%已經算是很低的數據！』~畢竟這3.79坪、實際上根本無法供人居住(我也斷定版友絕不會住這裡)；推測登記用途為一般商業用、目前使用現況應該是租賃出去收取租金。


既然非自住、又屬超小坪數，按照大多數銀行授信準則均不予承辦的前提下，若不是因為版友目前在此房貸銀行有進行財富管理，恐怕實際拿到的房貸利率、不會低於2.8%(平均值3%起跳很普遍)！如存疑、版友可再多問銀行即可知所言不假。


再者、以版友這一戶小坪數若要進行轉貸，所需支付的轉貸成本恐未必划算！以房貸目前餘額114萬，假設新銀行願意提供“2.5%房貸利息，分為10年攤還”~月付金約10,747元；與目前一個月支付1.2萬元來說，降幅並不多(原因：借款本金不多)。


但是銀行會收開辦費(數仟元)、地政設定規費(每萬元收12元)、除火險地震險外還很可能再搭額外的房貸壽險等等產品(因為本案屬性特殊，恐怕須經由總行授信單位才能簽核)…轉貸成本明顯增加、利息降幅少、故轉貸對版友來說即看不出有任何實質意義。


至於版友想再用這小坪數轉貸再增貸、藉此去還清名下另一筆2.7%的信貸餘額70萬；我認為機會恐怕也低！畢竟小坪數在銀行房貸授信規範中，其可貸成數本就不高，反而版友不應過度樂觀、認為銀行都會採市價或實價登錄等數據去認定此擔保品價值，否則極容易產生實際數據與預期落差過大的結果。


如果版友真得會算，應盡早將房貸餘額還清才是上策！畢竟銀行貸款利息不會永遠都處於低檔，未來一旦不降反升、小坪數與非自住產品都將會是銀行首當其衝優先調高、甚至於重新檢視審查貸款成數的對象。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論


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