Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/10/03 【經濟日報／林子桓】


近年來，退休人口愈來愈多，為避免退休後的民眾淪落成為「下流老人」，我國共有13家銀行推出以房養老方案，讓民眾可以用房子作為抵押品，而銀行每月會撥款作為生活費。那各家的方案究竟有何不同？又該如何選？以及該注意些什麼呢？


銀行主管說，以房養老能對社會創造三贏，對長者而言，他們能在宅終老、房屋移轉提供經濟安全；對子女能減輕奉養負擔；對政府則可減輕對長者經濟保障、長期照護及社會保險支出負擔。


Money101.com.tw董事總經理周純如建議，民眾應仔細比較各家銀行貸款成數、借款利率、開辦費用等等，透過換算成總費用年百分率（APR），可以快速了解市場上哪一家銀行的方案適合自己，為自己爭取最佳申貸條件。同時，銀行會考量申貸人的信用狀況來決定是否核貸以及貸款利率，因此，平時維護好個人信用是非常重要的。




 

細看13家銀行的以房養老方案大同小異，貸款利率通常都是機動計息，目前各家行情落在1.85%至2.7%，成數部分，只有華南銀、陽信銀到八成，其餘都是七成。但銀行主管說，通常依照不同地方、年齡的房屋，可申貸的成數也會不同，大致上以五至六成最多。非六都的房屋，可能只有二至四成左右。


除了一般的以房養老方案，華南銀推出業界首創，循環型以房養老商品「安養房貸」，以「不動用不計息、未動用之額度可累積至下個月」之模式，有別於其他同業，以每月固定撥款的方式，更符合資金靈活運用及人性化之設計。當然，以房養老也有需要注意的事項，周純如整理出三大點。


第一、「以房養老」的月付金會越來越少。由於「以房養老」為逆向抵押貸款，隨著貸款時間越趨增加，須支付給銀行的利息也會隨之增加，所以申貸人每月領到退休金會遞減，每月仍有最少可領取的月付金，以顧及老年退休生活品質。舉例來說，當貸款總額為1,400萬元，貸款年期30年，換算下來，每月可領取生活費為38,889元，每月支付利息不得超過三分之一，扣掉利息支出，每月生活費最少可以領到25,926元。


第二、浮動的房貸利率有可能會影響到之後領到的月付金。當未來央行升息帶動房貸利率調升，申貸人每月須支付的利息也將變多。


第三、各家銀行貸款年期最長不得超過30年，隨著國人平均餘命越活越久，恐怕會發生人還在世，但是已經不能再領月退金，且還要支付未償還的利息。舉例來說，民眾A年滿60歲時申辦「以房養老」，最長可貸30年，當他年紀到了90歲，身體依然健朗，月退金已無法再領，此外，還要支付剩餘未償還的利息。