轉載 2021/03/21 【591房屋網編輯部】
不少民眾買房愛買自備款可分期繳納的預售屋，但預售屋最大的隱憂在於無法眼見為憑，一般民眾只能從廣告DM描述、配置圖及樣品屋來想像未來成屋是什麼模樣，但假如交屋後，實際情形與想像不符的話，專家表示，根據《預售屋買賣定型化契約》規定，預售屋除了不可為海砂、爐渣屋之外，民眾可憑藉5大狀況主張解約，包括沒在取得使照6個月內，通知買方交屋、業者沒把停車位面積誤差列為找補項目、賣方逃避瑕疵擔保責任等，民眾就可主張解約。
狀況一、坪數誤差超過或不足3% 始可解約
預售屋因為尚未成屋，大多得經歷2~3年的建築時間，所以容易引爆買賣糾紛爭議，其中像交屋後坪數與當時預售簽訂的合約有所出入就很常見，此時就需要進行「坪數誤差找補」。依規定，土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補，超過部分，買方只找補2%為限；誤差若超過3%，不論是超過或不足，買方均得解除契約。
不過，消基會房屋委員會召集人張欣民坦言，內政部查核時常常發現，業者會將「土地」及「停車位」面積誤差列為不予找補項目，或限制須於面積「不足」3%時，消費者才能解約，這就不符合《預售屋買賣定型化契約》規定。
狀況二、貸款差額超過原預定金額30%
再來，有時也會出現民眾買房辦貸款，最後發現貸款金額不足的情況，假如民眾貸款的金融機構，是由建商配合、洽定辦理的，而非買方私下找的，則如果最終貸款金額少於預定成數，雙方可進行協調，或由建商給予分期清償，倘若是不可歸責於雙方的情況，差額超過原預定貸款金額30%的話，買賣雙方就可選擇解除契約。
但如果是在可歸責於賣方的狀況下，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償，倘若賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。不過，政理法律事務所李志正律師坦言，此種情況非常罕見，除非是建商周轉不靈跑路了，否則要歸責賣方在實務上很不容易，大部分都是民眾自己信用出問題，才會導致貸款貸不下來。
狀況三、未在取得使照6個月內通知點交
另外，在非天災、事變等不可抗力因素情況下，若建商沒在取得使照6個月內，通知買方點交房屋的情形，張欣民表示，買方可以先進行催告程序，按照買賣契約書約定內容寄發律師函或存證信函，進而請求賣方或建商履行契約並負擔遲延責任賠償損害，或是按照買賣契約書約定違約處理辦法主張解約權利並負擔違約責任賠償違約金。
不過，也有不少業者會將遲延交屋利息為日息萬分之2，不符合內政部定型化契約規定的萬分之5，以此減輕自身交屋及違約責任。
舉例來說，如屋主已繳金額為200萬元，一天的違約金是1000元，且若逾期天數超過3個月以上，視同建商違約，此時建商除了得將買方已付的購屋價金全數歸還外，還需支付房地總價15%的違約金給買方，依此尋求賠償，像目前也有不少大型社區仍有延遲交屋狀況，但卻有不少建商藉此鑽漏洞，拿疫情或是責怪政府發照太慢，規避建商責任。
狀況四、總價5%的交屋保留款變5萬
此外，「驗收」也是常見契約缺失，依規定，自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用，應由賣方負擔，且交屋保留款應為總價5%。但政府常在查核時發現，有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔，或將總價5%的交屋保留款，降低額度為5萬元，但此條約很明顯不符合定型化契約規定。
張欣民強調，當初5%交屋保留款的用途，就在於當建商複驗時，未善盡修繕責任、驗屋依舊沒過時，購屋者就可以拿著5%交屋保留款向建商談判，假如交屋保留款價金只有5萬或10萬，對建商而言不痛不癢，但對購屋者來說就相對不利，最後極有可能被建商不理不睬，若民眾發現賣方有動手腳，也可以以牴觸《預售屋買賣定型化契約》規定藉此要求解約。
狀況五、非主要建材及其廠牌、規格就是違約
另外，賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」也是常見糾紛點，除非賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，導致無法供應原建材設備，或是所更換的建材設備價值、效用及品質「不低於」原約定的建材設備或補償價金，否則就得以違約處理，買方可要求解約。
威律法律事務所周逸濱律師提醒，建商口中附的標準建材或是案場擺放的建材，可能都只是參考，要以真正寫在契約書上為準，通常建商不會寫確切品牌、規格等，到時候快交屋通常再以貨源短缺等理由換上同等級建材，但是等級如何鑑定消費者無法知道，所以建議簽約時消費者要主動詢問，並要求建商將建材型號、品牌都明確寫清楚，並且加註在契約才能有保障。
廣告文宣可當作主張權利的依據
雖然依照現行法規規定，廣告內容已寫入契約之中，但還是有不少不肖建商仍會想鑽漏洞，在廣告文宣內文中以「廣告僅供參考」等字句並主張免責，對此，張欣民表示，假如民眾日後簽的買賣契約中與廣告內容符合，但建商卻私下更改或以僅供參考推託不認帳，此時廣告文宣就可做為將來主張權利的依據。
因此，民眾還是要妥善保存建案廣告，參觀樣品屋時也可拍照存證，方便交屋後拿資料對照查看，最好能夠透過錄音或錄影存證的方式，留下代銷當初銷售房屋時的口頭保證、銷售話術紀錄，如此才能在爭議發生時，向地方政府消費者服務中心申訴，或進行糾紛調解，若調解未果，民眾就得考慮向法院聲請假扣押或假處分。
最後，提醒民眾簽訂預售屋買賣契約時，一定要詳閱契約內容，且採用內政部版契約，若發現不動產業者提供的內容違反規定，可要求修改契約條款；同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣市政府查核處。周逸濱表示，像北市地政局就有建置「預售屋管理新制系統平台」，要求業者申報預售契約並將核備契約的查詢；且立法院最新三讀、俗稱「實價登錄2.0」修正案也已修法納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定，並將在今年7/1上路。
TIPS：預售屋買賣糾紛原因百百種，其中因車道高度不合也能主張解約，周逸濱表示，有消費者本身是開像是車身高度4米8以上的休旅或旅行車，現場代銷明明說絕對沒問題，車一定停得進去，未料最終成屋後卻完全變了調，車道進出口高度不夠或是停車場樓高不足，車子動彈不得。此時若碰到這種狀況，只要買方於契約成立前，符合不知有瑕疵、標的物效能或價值減少或滅失、標的物無賣方保證之品質這3點要素，民眾就可以回歸到《民法》的瑕疵擔保去主張解約或減少價金。
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