Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2016/06/19 【蘋果日報／陳英寰、莊亞築】


小蔡這家人想要買房，得先湊足一筆自備款，房貸部分，銀行業者估算小蔡的家庭月收入，最多可承受起900萬元的房貸，如果小蔡與太太都在優質企業工作且信用條件良好，就算沒用到政府提供的青年優惠貸款，房貸利率也有機會談到2%以下。


想要晉升有房階級，光要湊足自備款，就讓不少購屋者傷透腦筋，更別說後續長達20至30年的房貸負擔，統計近年來購屋者準備自備款的方式，除了儲蓄以外，向親友借錢、父母贊助也很常見，或者靠標會錢、變賣股票等方式拿出頭期款，近期貸款利率低檔，靠另借信用貸款、建商無息貸款等方式，也可湊足自備款，一圓成家夢想。 






條件佳 銀行房貸好談


銀行業者透露，近年來銀行資金充裕，一般只要信用良好、有還款能力者，要借房貸並不難，不論是中古或新成屋，一般都能借到房屋鑑價的7至8成，且利率可在2%以下，若以小蔡這家人為例，家庭月收入有9萬元，估計每月房貸能還款金額上限可到4萬5千元，最多可負擔900萬元的房屋貸款。


此外，財政部於今年初宣布「青年安心成家購屋優惠貸款」最高申貸額度由原先500萬元上調至800萬元，最高可貸8成，並可與內政部「自購住宅貸款利息補貼」搭配使用，減輕青年購屋的壓力，小蔡一家也很適合此方案。


至於想靠信用貸款方式來補足自備款，銀行業者建議，如只是一般公司行號的上班族，盡量不要房貸之外再多借信貸，以免增加自身的還款壓力，不過若是軍公教人員或醫生等職業穩定、高收入的專業人士，不少人也是會以信貸方式補足自備款，信貸利率則依個人信用分數不等，3至6%都有，談判空間很大，與早期相比利率已降低許多。


房貸省息小叮嚀

1 設定合適利率 
2 挑對銀行還款方案 
3 規劃房貸年限及還款方式 
4 善用政府優惠方案


認真挑 適合自己利率 


購屋族申請房貸一定要貨比三家，因為房貸利息直接影響購屋成本，利息差一碼長年下來費用是很可觀的！依照銀行房貸的浮動利率標準，可分為三種還款類型，一、固定型房貸：利率不受市場浮動而影響，但是利率比指數型利率高，適合有長期還款準備的購屋族、雙薪家庭。


二、指數型利率：隨市場利率變動而作調整，由於利率的定價是公正且透明的，所以適合有規律薪水的上班族。三、組合型房貸：指數與固定利率雙重搭配，好處是市場利率上升時，固定利率不會隨之起舞；當市場利率下修時，則可以機動調整符合當下的利率水準，適合規避升息風險的民眾。


陷阱多 挑對省息方案


除了選擇適合自己的還款利率外，利率結構也必須弄懂。市場上通常分為「一段式房貸」、「二或三段式利率」和「利率遞減型房貸」，這些利率結構通常會隨著還款期間的長短，而有較優惠的利率。銀行房貸產品多，有時結合儲蓄、保險或其他理財工具包套成專案，但也因此讓人看得霧煞煞！現階段大都以「理財型房貸」、「抵利型房貸」、「保險型房貸」和「保證保險型房貸」為最常見的貸款方案。


而決定房貸還款的方式又可分為：一、本息平均攤還：在利率不變的條件下，每月固定攤還本金及利息，因為容易掌握每月支出，所以適合固定領薪水的上班族。二、本金平均攤還：每月固定攤還巨額本金，但利息是逐月遞減的，適合還款初期擁有大筆預算的購屋人，可以節省較多的利息支出。


新成屋 建商無息貸款


另外，若是購買新成屋，自去年起便有不少建商主動提供無息貸款，或者1成頭期款其餘採無息貸款方式，這些都是可以解決頭期款不足的管道，不過必須要注意的是，雖透過建商取得全額或部分頭期款項，比較常見的有年繳制與月繳制，年繳制就是一年還款一次，月繳制有2年24期或3年36期不等的辦法。


以小蔡的家戶條件實際計算，如果新屋總價設定為1000萬元，銀貸保守估8成，那大約是200萬元的頭期款，全額向建商貸款並採月繳制，用2年24期攤提，每個月還款高達8萬3千多元，3年36期攤提，每個月也要5萬5千多元，同時別忘了，銀行貸款此時跟著啟動，就算寬限期只還息不還本，相加起來也是極為可觀的金額。


如果真要向建商無息貸款，建議掌握「部分」及「年繳」兩大原則，像是上述總價1000萬元的新成屋，不要超過總價的1/10為基準，意即無息貸款金額最好不超過100萬元；再者，年繳制的還款方式會比月繳制來得好，何以這麼說？如果為月繳制，幾乎很難有多餘的錢去從事其他理財，年繳制的話會較有空間來審慎規劃，雖繳納總數不變但確實有所差別。


青年貸款 Q&A

A：青年貸款的申請資格？

凡年齡在20歲以上，且名下無自有住宅即可申請，已婚則自身與配偶及未成年子女名下皆無自有住宅才可申辦。

A：哪裡才可申辦青年貸款？

「青年安心成家購屋優惠貸款」僅於臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及臺灣中小企業銀行此8大公股銀行承作辦理。

A：青年貸款的申請及撥款期限？

申請日至105年12月31日止，而撥款日則最晚不得超過106年3月31日。


此外須注意，由於105年1月1日財政部才將最高撥貸金額調至800萬元，因此，105年1月1日前已申請但尚未撥貸或105年1月1日後新申請者才可適用，若在104年12月31日(含)前即撥貸者，便不能以改貸、增貸或轉貸的方式提高原500萬元的額度。