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轉載 2017/03/21 【工商時報／朱漢崙】


根據土銀內部最新出爐的一份統計結果顯示，截至2月底止，土銀所承作的385件以房養老案件，不僅平均貸款成數僅約44％，貸款成數在5成以下的貸款戶比重更占全體的近7成，土銀內部評估，應是貸款成數5成以下全程掛帳的「利多」放送，對於借款戶發揮了相當的號召力。


金管會上周公布全體國銀以房養老承作件數統計，涵蓋包括台銀、土銀、合庫、華銀、一銀、台企銀、中信銀、台新銀等8家承作以房養老業務的銀行相關統計，截至2月底止，總承作件數為1336件，核貸金額已達70.41億元。





若對比由合庫、土銀兩大行庫內部最新出爐的2月底統計，可發現這兩大行庫的承作件數、金額，不僅高居全體國銀前2大，而且承作總金額或承作件數，合計都占全體國銀比重高達7成，影響力由此可見。


率國銀之先首家開辦逆向抵押房貸業務的合庫，目前承作564件，核貸金額為32.69億元，土銀則為第二高，核貸件數385件，金額為18.64億元。


土銀目前承作的以房養老總件數、金額，約占全體國銀比重將近3成，相較於案量佔全體國銀比重已超過4成的合庫，土銀在貸款成數的分布上呈現出其獨特性，在目前385件的逆向抵押房貸申貸件數裡，有99件貸款成數在3成以上，占比26％，而貸款成數介於3成至5成有156件，占比41％，即合計5成及5成以下的件數占比高達67％。


所以如此，公股金融圈及土銀內部均認為，是逆向抵押房貸成數以五成以下的利息可全數掛帳，發揮了相當的效果。而合庫目前對於貸款利息，並未有成數上的差別，而是看利息本身若吃掉每月可撥得的貸款金額1/3以上時，超過的部分將予以掛帳，因此在沒有「全數掛帳」的誘因之下，合庫的申貸戶反而較傾向爭取「高成數」。


2月底出爐的合庫最新統計也反映出這個現象，合庫目前以房養老的貸款成數分布，以5成至6成區間為最多，高達43％，將近總量的5成，而其他區間則分布得較為平均，包括3成以下、3成至5成，以及6成至最高7成者，都分別占19％。



土銀 搶以房養老首個金融專利


土銀主管指出，當初拿捏5成以下的貸款，貸款期間全程不收利息，一方面是希望老人家在貸款期間免受利息的壓力，另一方面土銀將收息與否的標準訂在5成，也是基於風險考量。


土銀當初根據大數法則評估，倘若貸款成數拉高至6、7成不計息，在綜合不動產市況、擔保性等多方考量之下，風險恐怕太高，因此最後決定把貸款期間不計息的門檻，訂在5成。一旦土銀申請專利成功之後，貸款成數5成以下全數掛帳的作法，將成為土銀的KNOW-HOW，其他銀行不能隨意COPY。


土銀所以大部分的申貸戶，貸款成數都集中在5成以下，真正的原因並非擔保品本身，而是土銀在貸款成數上，有特別放送了「5成以下可全程掛帳」的利多，亦即，只要是申貸成數不高於5成，那麼整個10幾、30幾年的逆向抵押貸款期間，利息可以「全程掛帳」，等貸款人往生之後，才會將利息全部結算。


舉例來說，借款戶的擔保品銀行估值有1,000萬元，若願意貸款5成、貸款20年，那麼每月借款戶可拿到的金額為2.08萬元，至於利息錢，全部等到20年到期日，或是借款人往生之後再清償。


金融圈人士分析，全程掛帳的好處，對借款人而言，這筆貸款不僅形同「生前完全免費」，而且還較能控制每月所拿到的貸款金不會因為利息而「縮水」，但對銀行而言，等於得犧牲利息收入，一直到貸款屆期為止才能一次收回，所以某種程度上：「可說是徹底發揮貸款的公益性質」。