Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年02月15日【abolaadad】網友提問：


名下一間42年的透天
地點在高雄市凹仔底捷運站附近
貸888萬 20年 已繳2年
想轉或增貸30年
目前該房出租中
請問有哪間銀行可以承作？謝謝



我的回答：


針對問題、提供個人承辦銀行房貸之實際經驗與意見如下，供參考~


一、屋齡已42年：大多數銀行承作的房屋貸款的年限，通常都是以『這戶房屋擔保品登記的實際屋齡、主要建材和對應的耐用年限(鋼筋混凝土造的房屋耐用年限是55年、有銀行規定是60年)來決定』。雖然房屋位置在高捷凹仔底站附近，但是屋齡較老、即將面臨所謂的折舊問題外，若整體屋況年久失修未如預期，很可能銀行承辦的貸款年現就是以【耐用年限-屋齡=實際可借款攤還的年限】；故、版友轉貸要延長還款期到30年，這點恐怕各家銀行都難以達成。


二、房貸20年僅繳款兩年：需請版友注意原本的房貸銀行是否有綁約期規定，因為大多數銀行提供20年房貸、通常綁約一~三年不等；如果此時要轉走到其它家銀行，恐怕也會觸及到原本房貸銀行合約內容，將被處以違約金罰則(違約金多寡、需以房貸銀行之規定為準)。


三、房屋目前出租中：將會面臨到『銀行鑑價人員是否可以到屋內拍照鑑價』的窘況；據悉、房屋若帶有租約有房客，因事涉房客權益、所以多數情況都無法到屋內進行拍照作業，這一點也提供給版友特別注意。


四、房屋是否仍有增貸的空間：本次並非一般的平額轉貸降息案、而是版友需增貸金額並且拉長房貸的還款期限，以當初房貸核貸888萬的數據並不算低；除非房屋的整體坪數大、屋況亦較好，否則本次是否還有增貸的空間？個人謹慎認為最好先初估房屋目前的殘值再做規劃與後續申請。


五、借款人的財力證明：以目前888萬、分為20年攤還、假設利率為2%，初步計算每個月需要繳付至少4.4萬(本息攤還)的支出；即使房屋有增貸的空間，但借款人的財力證明是否均能夠提出？房貸收支比是否合乎銀行規定？借款人名下有無其它銀行負債？信用是否正常等…….都是除了上述額外因素外，主要會影響到本次申請增貸的要件。需請版友逐一說明(包括房屋與土地座落的地段地號與建號等資訊)，以利後續初步評估、確認增貸之可行性與相關事宜。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信、電( 0930-066-903 )、或加入Line：( jerry.chu ) 再討論

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Jerry~