Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載2014/02/22 【蘋果日報／倪浩倫】


民眾有資金周轉需求或急用，若個人名下有不動產，可依此當擔保品，向金融機構或一般公司設定抵押權，進而申請貸款。根據法規，抵押權有分普通抵押權和最高限額抵押權，放貸方須注意抵押權順位，申貸方要注意擔保債權種類及範圍。


最高限額抵押權是銀行實務上普遍的做法，銀行會先根據標的物（土地加建築物）所在地段、屋齡種種條件來進行鑑價。遠東國際商業銀行表示，鑑價金額即為所有權人可設定的最高金額，並須根據設定金額繳交1╱1000的規費，1000萬元須繳1萬元，依此類推。





雖然鑑價出的價格為可設定的最高金額，但考慮到利息、遲延利息、違約金種種款項，銀行大多僅貸出最高設定金額的6~8成，例如最高設定為1000萬元，申貸人僅能申請約600~800萬元的房貸。信義地政士聯合事務所專案經理林以德說，最高限額抵押權可以節省規費，並可在抵押權塗銷前，重複進行還款與借款。

包括房貸以外欠款


「最高限額抵押權設定1000萬元，申貸800萬元、已還300萬元的房子，若在債務清償日期前（多為30年）需要資金，可直接申請300萬元內的貸款而不須繳交規費與代書費用。」林以德補充，若增貸貸款加上未償還貸款，超過原始申貸的800萬元，可請銀行對擔保金額內容去做變更，或進行重新設定。


擔保債權種類及範圍是選擇最高限額抵押權最須注意的部分。由於債權人會將許多房貸以外的債權種類均納入，也就是未來要出售不動產時，除了房貸，尚需將當初涵蓋的債權種類欠款均繳清，債務人務必要求債權人舉證，主張債權到底包含哪些範圍，避免將來出售時，清償證明書取得困難，造成交易延遲甚至破局。


謄本可查抵押順位


最高限額抵押權是先將不動產設定抵押權，後續才會有債權發生。普通抵押權則多是向非金融機構的金主借貸，債權發生後再進行抵押權設定，雙方順序顛倒，均可在登記簿謄本內的他項權利部查詢到順位，待該房產所有權人因故違約或無法繳款，遭法拍的金額會先扣除政府的稅金，如土地增值稅、房屋地價稅等，再依抵押設定的順位依序分配。


普通抵押權所擔保範圍無最高金額限制，最高限額抵押權則相反，「設定1000萬元的房子，因借款時間逼近30年，本金、利息、遲延利息等等總加起來超過1000萬元，但銀行仍只能要求當初設定的金額。」