轉載 2021/11/02 【Yahoo奇摩房地產編輯部劉芷茵】
隨著頭髮愈來愈斑白，發現手邊最大的資產是自住用的房屋，面臨退休，該怎麼辦？以前是「養兒防老」，但少子化時代，退休養老靠小孩沒有保障，這時候該「賣房養老」還是「以房養老」呢？
如果想要同時滿足「現金流」、「不離開原居住地」2大願望，其實「以房養老」是不錯的選項。賣房，雖可取回大筆現金，但不得不離開原先的居住環境。所以，讓我們來認識何謂「以房養老」。
「以房養老」全名是「不動產逆向抵押貸款」，由年長者提供自己既有的不動產設定抵押權予銀行，然後銀行每個月會平均撥付本金，可作為申請者每月的現金流。
年輕時繳房貸、年老時，讓房子養你
白話文來說，年輕時買房，你跟銀行借錢，銀行一次性把錢給賣方，所以你取得房產，每個月便開始繳付房屋貸款。等到年紀大一些時，你再把房子作為抵押品跟銀行借錢，但銀行不會一次性把錢給你，而是按月給付，變成你養老時穩定的現金流來源。
詳細的規定，每家銀行的申請年齡、貸款成數、貸款年限略有不同（詳見下表），不過既然目標族群是銀髮族，所以目前最低要年滿55歲才可申辦，且通常有「申請人年齡+貸款年限」應大於95歲或90歲等限制，多數銀行的貸款成數最高都是鑑價的7成，且就算房子本身還有房貸也可申請，基本上，銀行會用以房養老最高可貸款額度，扣除剩餘房貸金額，再將差額按月給付給申請人。
★以房養老方案比一比
─以截至2020年核貸件數最多的前3家銀行為例
當然，銀行要有賺頭，所以「以房養老」也有利息，多數銀行的設計都是從每月撥付金額中先扣除利息，然後才撥付給申請人，利息計算方式為：累積已撥付金額x（年利率/12期），所以每個月領取的金額會逐步下降，但當利息超過每月請領金額的1/3時，超過部分不再扣除，而是累積到最後，申請人或繼承人清償貸款時，再一次將本金與未償還的利息還清。
假設阿滿姨的房子銀行鑑價1,000萬元，可貸款7成、貸款年限35年、利率1.85%，所以銀行平均每月會撥付1萬6,667元（700萬元/420個月）。
阿滿姨第1個月可拿1萬6,667元，但第2個月開始，因為會被扣除利息26元（累積已撥付金額1萬6,667元x（年利率1.85%/12期）），所以實際可領1萬6,641元，之後慢慢遞減，直到利息超過請領金額的1/3即5,556元時，就不再遞減，所以在這之後，阿滿姨每個月固定可領1萬1,111元。
那麼貸款誰來還？可由申貸人或繼承人清償本金與利息，清償後，房產還是會回到申貸人或繼承人手上。若申貸人身故，繼承人選擇拋棄繼承，則不用清償貸款，房子會由銀行取得後法拍，就算拍定金額不足清償貸款，繼承人也不用擔心，由銀行自行處理。
留言列表
