轉載 2022/07/07 【好房網News／林奇芬】
今年上半年，台股指數大跌3794點，跌幅20%，總市值蒸發10兆元，股市投資人平均每人賠85萬元。面對股市如此慘烈修正，房市又怎能倖免呢？
全球目前正面臨三大風險，第一，高通膨下各國央行加速升息，第二，經濟景氣開始降溫，第三，俄烏戰事難平，原油、糧食供應有許多變數。三大風險齊聚，全球股債市都大跌，甚至擔心面臨停滯性通膨。由於這次央行無法降息救經濟，預估經濟面調整期間拉長，對所有金融資產都產生不利影響。 台股向下修正 房市也不能倖免？房市反轉速度往往比股市緩慢，且過程更為漫長。不過，從美國房市走向，大概也可推演出台灣房市下一步。
美國房市明顯降溫
美國今年成屋銷售，年初預估可達649萬戶，到5月已經修正至541萬戶，新屋銷售也從年初預估83萬戶，降至5月69萬戶。另外對未來房市較敏感的新屋開工，4月預估181萬戶，5月驟降為155萬戶。而房屋庫存則是持續上揚，年初86萬戶，5月來到116萬戶。多項數據顯示，美國房市買氣降溫。
目前美國房價指數仍然維持高檔，4月房價年增率仍高達18.8%，但是漲幅持續萎縮。由於美國利率快速攀升，目前30年期房貸利率從年初3%，快速跳升至目前5.8%。房貸利率攀升過快，可能引發房貸逾期繳款惡化，這將是未來美國房市最值得注意的風險。
台灣房市量價尚未出現明顯變化
台灣5月房屋買賣移轉棟數29594戶，較4月成長，但與去年同期相比呈現負成長7.8%，由於目前觀望氣氛濃厚，預計下半年應會出現較明顯降溫。而新建待售餘屋量，統計至去年底還有將近7萬戶，雖較前一年下滑，仍位於相對高水位。從房價角度看，根據國泰全國房地產指數統計，2022年第一季房價年增率高達27.2%，其中以中南部房價漲幅最大，包括高雄市年增率33.5%、台南市年增率26.3%，另外，新北市、台中市年增率也都超過20%，台北市漲幅較少，但也有18.2%。
國泰全國房地產指數（資料來源：國泰建設，統計至2022年第一季）
從住宅放款面觀察，5月住宅貸款餘額累計來到9.1兆元，創歷史新高，年增率還有9.2%。不過在央行限縮房貸政策下，銀行放款更為謹慎，下半年放款增幅應會逐漸縮小。另外，台灣央行也終於開始升息，五大銀行房貸利率從最低1.35%，上升到1.6%。雖然台灣也有升息趨勢，不過利率升幅遠不及美國，相對來說，房貸利率壓力仍然不高。
不過值得注意的是，由於股市重挫，可能影響部分民眾財務能力。通常在股市重挫、景氣衰退環境下，會出現逾期放款上升現象。根據統計至2021年底，台灣房貸違約率僅0.08%，處在歷史低檔，顯示銀行房貸放款品質仍然相當健全。但未來是否能持續保持，則是一個須留意的指標。
景氣轉弱，股市房市都有壓力
根據台灣國發會公布的景氣燈號，自今年3月以來景氣燈號就從黃紅燈(景氣擴張)跌落至綠燈(景氣平穩)，且連續三個月呈現綠燈走勢。目前領先指標持續下滑，不排除未來從綠燈跌落至黃藍燈(景氣低迷)。而台灣6月製造業採購經理人指數(PMI)雖可維持在50以上(擴張)，但非製造業PMI則已經跌破50，顯示內需市場疲弱。這些都預告景氣下滑趨勢。
台灣景氣燈號降為綠燈。（資料來源：國發會，統計至2022年5月）
整體來看，美國在快速升息下，房市成交量已出現較明顯降溫，但房價仍維持高檔。而台灣房市則是量價都在相對高檔，尚未出現明顯變化。不過，股市是景氣領先指標，台股重挫也預告對下半年、明年經濟轉趨保守，房市是落後指標，最終仍會受到衝擊。
台灣這波房市多頭從2003年SARS後起漲，之後在2014到2016年間，因為房價漲幅過大，政府一連串打房政策，特別是租稅手段，讓房市成交量萎縮，房價也有修正。不過2017年後隨著全球經濟表現回穩，房市再度走升，2020年新冠疫情並未重挫房市，反而因為低利率與資金回流，再度帶動台灣房市一波大漲幅。
若以2017年為近20年房市第二波起漲點，至今也有5年多頭走勢，且這波房價又再創歷史新高。如今再度面臨全球資金收縮、景氣轉弱的環境，房市這幾年的大多頭榮景，也到了降溫調整的時刻了。手上有房地產資產的民眾，由於有利率調高風險，需要謹慎評估自己的房貸支付能力，還沒有購屋的民眾，則可以靜心等待，買方市場再度來臨了。
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