Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2020/11/03 【591房屋網編輯部】


為避免炒房亂象，各部會動作不斷，根據《聯合報》報導，不僅內政部進行稽查，積極抑制和查緝不當炒作行為，財政部也將清查適用境外資金匯回專法的資金是否違法炒房，一旦查獲將改課20%的稅負。對此，財政部長蘇建榮2日表示，為讓房市穩健，查稅是短期措施，會考量將囤房稅率或稅基調整納入中長期房市調控措施。

 

轉載 202010/30 【591房屋網編輯部】


受外資熱錢回流及低利影響，近期房市交易明顯熱絡了起來，引起產官學關注。對此，中央銀行29日日公布第3季理監事會議事錄摘要，不少理事關注國內房市發展，並認為有些台商已透過正常管道將資金匯回房地產市場，雖然得課徵20%稅率，但用途就是自由運用，可買股票或炒房，因此呼籲應「超前部署」，以抑制房市泡沫化危機。




 

轉載 2020/10/22 【鉅亨網／陳蕙綾】


今年以來海外熱錢湧入，也讓國內房市快速升溫，近期外界關切政府是否出手打房的聲浪再起，金管會主委黃天牧今 (22) 日於立法院財委會答詢時證實，過去這一周的前幾天確實已與國發會等跨部會討論打房議題，但目前不便說適不適合打房，不過，若政策一旦決定要打房，金管會的政策工具將是對銀行房貸授信集中度過高進行個案列管。


立委曾銘宗今天質詢目前是否為打房的適當時機？黃天牧表示，金管會要注意的主要是二點，一是金融業房貸資產品質，目前住宅貸款逾放比 0.14% 其他授信逾放比 0.24%，且對不動產授信有加提 1.5% 備抵呆帳率，資產品質良好。第二是銀行核貸額度，依銀行法 72 條之 2 規定，國銀不動產放款佔總存款比重不得超過 30%，而目前該比重僅有 26.62%，顯示房貸授信品質相對穩健。


黃天牧進一步指出，今年 10 月 5 日金管會有找聯徵中心了解目前房貸狀況，房貸成數 (loan to value) 約在七成一到七成五左右，並沒有特別高，由此也可以看出銀行核貸額度還很良好，並且也要求銀行強化房貸風險告知。

 

轉載 2020/10/16 【蘋果日報／萬千華、邱柏勝】


台灣市場資金滿溢，墊高資產價格，全民尤其關切房價走高，財政部長蘇建榮認為，除稅率外，應跨部會合作，央行可透過選擇性信用管制工具抑制炒作，卻遭央行總裁楊金龍打槍：「不認為現在是適當時機」，還把球踢還財政部，稱打房手段「稅比較有效」。




 

轉載 2020/10/08 【591房屋網編輯部】


央行副總裁陳南光日前撰文示警房價上漲可能損害長期經濟成長，更直指採取總體審慎政策與工具是有效作法，即管控貸款成數與負債所得比上限，引發市場軒然大波。市場人士解讀，這暗示如果房市投機炒作風過盛，央行隨時可能再出招管制，不排除第4季理事會就會有所動作。





央行對目前房市、房貸已有意見


中央銀行副總裁、台大經濟系教授陳南光近日撰文指出，房價大幅上漲可能引發惡果，官方應及早採取行動，以穩定房市與金融體系，防範金融循環的中期風險，假如房價持續上漲預期確立，任何總體審慎政策工具恐怕都難以撼動房價飆漲的趨勢，香港、南韓都曾有殷鑑。


根據《工商時報》報導，其實從去年以來，根據央行公布的每季理事會議事錄摘要，均有多位理事對房市趨熱絡提出警示，避免又陷入炒作，使得房價高漲，進而衝擊金融穩定。這次陳南光以專文探討近年房市似有過熱趨勢，並直接點出有效的解決方法，感覺央行對目前房市、房貸已有意見。

 

轉載 2020/10/06 【中國時報／黃琮淵 、王莫昀】


央行副總裁陳南光在10月號《台灣銀行家》雜誌撰文提出示警，表示房價持續上漲將對台灣資源配置造成扭曲，更損及長期經濟與生產力，應在房價大幅上漲預期形成前就超前部署，防範金融循環的中期風險。金融圈解讀，若此文對準高房價而來，央行年底就會出招打房。


房市到底有多熱？六都地政局公布最新買賣移轉資料顯示，9月六都總移轉量達2.4萬棟，創下2016年以來單月新高，以目前買氣，全年有機會挑戰2014年的32萬棟水準。


無法反映餘屋現況


陳南光點出，近期房貸、修繕及建築等不動產貸款成長率正加速上升，且占GDP比重頻創新高，資源正快速往房地產相關產業集中，就連承做建商餘屋貸款的金額也是，顯示低利率、房價居高不下，價格機能完全失去作用，無法反映市場上有大量餘屋的現況。


陳南光分析，房價上漲不僅幾乎沒有「財富效果」，而且從產業關聯度來看，房地產相關產業從來都不是台灣的經濟火車頭，即使2003至2014年期間超過十年的房市多頭，營建工程業與不動產業對於台灣GDP的貢獻，卻未見顯著上升。


陳南光表示，全球各地金融主管當局，近年廣泛採用總體審慎政策與工具，來監測和穩定信用與房市的擴張，央行如對貸款成數設限，其自由度與機動性都比租稅工具來得高，效果比較溫和，也不會對首購族貸款造成影響，抵觸都更、社宅與危老重建等政策。


文中以南韓為例，南韓政府在過去3年推出20餘項打房措施，難以遏止漲勢，去年底將房貸成數降至40％到0％，並加徵綜合不動產稅及資本利得稅，但為時已晚，預期房價上漲的心理難以逆轉，房價持續飆漲。

 

轉載 2020/09/26 【經濟日報／陳怡慈】


德國安聯集團昨（25）日發布全球財富報告，台灣去年人均金融淨資資產約新台幣379萬元，穩居亞洲第二，僅次新加坡；但也示警台灣家庭債務比率升至92.6%新高，逐步接近「危險地帶」。


安聯集團每年發布全球財富報告，今年為連續第十年，探討全球將近60個國家，其家庭擁有資產和負債情況。家庭的資產包括存款、股票、基金、保單、提撥的退休金等，但不包含不動產；金融淨資產為資產扣除負債後的金額。


安聯集團表示，受惠於台股蓬勃熱絡，台灣的家庭金融資產總額2019年成長10.7％，創下過去十年來最大增幅。台灣的人均金融淨資產為11萬706歐元、約新台幣379萬元，亞洲僅次新加坡。


儘管如此，安聯集團首次在報告中示警，台灣家庭債務比率（負債占GDP比率）去年攀升至92.6%，正緩慢且一步步地接近100％或更高債務的「危險地帶」，主因房價上漲帶動房貸餘額攀升。

 

轉載 2020/09/21 【591房屋網編輯部】


目前壽險房貸市占率排名第二大的富邦人壽9/19突宣布，受今年降息影響房貸利率影響，全面停止新承做房貸業務，等於宣告退出房貸市場，掀起業界震撼彈，這也是繼2014年南山人壽之後，再度有壽險業退出房貸市場。

 

轉載 2020/08/24 【591房屋網編輯部】


營建署住宅補貼申請倒數中！2020年住宅補貼受理申請期間至8/31止，補貼項目包含租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼，其中修繕住宅貸款利息補貼申請戶數截至21日統計僅占名額40.9%不到5成，該優惠貸款方案申請最高額度可到80萬，貸款期限最長15年(含寬限期最長3年)，利率最低0.312%起。

租金補貼申請戶數已達7萬696戶


為落實擴大辦理租金補貼之政策，今年租金補貼戶數由原先6萬多戶調高至12萬戶，所得標準從平均每人每月所得應低於最低生活費1.5倍放寬為2.5倍，戶籍地也不用再跟租屋地相同縣市。補貼金額每月為新台幣2600~5000元不等。


此次租金補貼採取兩梯次申請，第1波申請到8月底止，第2波申請為2021年1/18~2/5。截至8/21，租金補貼申請戶數已達7萬696戶，申請率為58.9%，有需求的民眾也可向租賃住宅所在地(或欲租賃地)的直轄市、縣(市)政府申請。


另外，同樣截至8/21，自購住宅貸款利息補貼申請戶數已達5039戶，申請踴躍，申請率達126%、修繕住宅貸款利息補貼申請戶數817戶，申請率僅40.9%，營建署表示，兩者都在8月底截止，沒有第2波申請期間。

 





修繕住宅貸款利息補貼非無償現金補貼


營建署表示，修繕住宅貸款利息補貼是針對僅持有1間使用執照超過10年之住宅且有修繕需求之家庭，經審查符合資格後，可向承貸金融機構辦理該優惠貸款，最高優惠貸款額度新臺幣80萬元，貸款期限最長15年(含寬限期最長3年)，目前優惠利率弱勢戶0.312%、一般戶0.887%。


營建署也提醒，修繕住宅貸款利息補貼是提供民眾較低之優惠利率，以減輕其貸款利息負擔，並非提供無償的現金補貼讓民眾修繕。另外，已經修繕的民眾如果未經直轄市、縣(市)政府事先取得緊急修繕同意函，也無法申請修繕住宅貸款利息補貼。


而住宅補貼採評點制度，待8/31受理申請期間截止後，審查期間為2~4個月，直轄市、縣(市)政府會依評點基準表評分，按分數排序後，於計畫戶數額度內由高分至低分依序補貼，跟申請遞件時間無關，呼籲想申請住宅補貼的民眾，請把握最後5天機會。

轉載 2020/08/17 【591房屋網編輯部】


內政部14日公布2020年第1季全國及六都房價負擔能力指標，全國房貸負擔率為35.30%，較去年同季下降，民眾負擔房價能力比去年同季有所提升，但台北市房價負擔能力為六都唯一過低等級，房價所得比為13.94倍，相當於要不吃不喝14年才買得起房子。




 

轉載 2020/07/29 【NOWnews／林莞茜編輯】


內政部營建署今（29）日表示，109年度住宅補貼受理申請期間為8月4日至8月31日，補貼項目包含租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼，計畫戶數共有12.6萬戶；今年因應新冠肺炎疫情，為鼓勵民眾利用線上申請，營建署特別加碼舉辦1000份面額200元的超商禮券抽獎活動。


營建署表示，今年擴大補助對象並將資格放寬，109年整併以往住宅補貼及去年單身婚育租金補貼試辦方案的補貼對象，將租金補貼戶數由現行6萬多戶調高至12萬戶，所得標準從平均每人每月所得應低於最低生活費1.5倍放寬為2.5倍，戶籍地也不用再跟租屋地相同縣市。


此外，以往列入查調財稅資料的家庭成員包含「申請人或其配偶之戶籍內直系親屬之戶籍外配偶」，自109年度起，不再列計；以往限制未滿40歲申請人須已結婚或與直系親屬同一戶籍之限制，109年度也已刪除。

 

轉載 2020/07/29 【經濟日報／林子桓】


房貸市場競爭激烈，央行降息1碼後，各銀行公教與菁英族群的優惠房貸，利率更下殺地板價1.31%，且貸款成數最高八成，以雙北地區而言，不論價格或貸款需求，都讓青安房貸逐漸喪失競爭力，財政部官員昨（28）日指出，今年年底將討論是否繼續青年安心成家貸款專案。


青安貸款撥貸金額自2018年起，連二年不到千億元，今年想要破千億元機率也相當小。公股銀行主管分析，主因還是市場競爭激烈，市場針對百大企業員工、會計師、律師及醫師等菁英人士、公教人員等，不但收入高又穩定，還款又快，通常房貸利率都不高。


銀行主管說，價格有很多種評估方式，若是收入高且穩定的菁英人士，通常都可拿到地板價，且該族群的還款快，銀行也可以不收違約金，但價格就會增加1-2個基本點。




 

轉載 2020/07/06 【房地王新聞／盧振池】


你是否會因為這一次的肺炎疫情而延遲你的購屋計畫？從最近的民意調查答案顯示，大部分的民眾「不會」影響原來的購屋大計，但是提到疫情趨緩後的下半年房市走向看法時，和疫情變化息息相關的國內經濟表現仍然最受到關注，可見購屋大眾最在意的還是「有沒有錢賺」？畢竟，買房子的經濟壓力、花費支岀都相當龐大，一點也大意不得！


根據台灣房屋「2020下半年房市購屋意願」的調查數字顯示，有打算買房子的民眾之中，不受疫情影響、仍然準備購屋的比例達到66％（3分之2）之多，只有18％的民眾考慮因此暫緩購屋計畫，可見大部分的民眾都認為居住的問題、以及買房子的大事，本來就是長期進行的規劃，不因為突發狀況而有太多的改變，甚至還會因為疫情讓房價下跌而加快購屋的計畫，因為這項民調數字顯示有將近16％的民眾反而加速買房子的決定。




 

轉載 2020/07/14 【工商時報／彭禎伶】


寧可活著領，不想死了當遺產。據保發中心最新分析，2019年壽險保單解約金高達新台幣8,262億元，創史上新高，占當年度壽險給付近43％，另外保單滿期金給付達5,044億元，生存還本金亦有2,512億元，三項給付占81％以上，顯見國人投保還是偏好活著領回、著重儲蓄功能。


同時，光是這三項給付就高過去年全年的新契約保費收入，亦占全年總保費收入的45.6％，即壽險公司若總保費衰退太多，又遇上保戶解約潮或還本金高峰，就可能出現流動性問題，也因此保險局不樂見壽險公司大賣短年期儲蓄險。




 

轉載 2020/07/09 【591房屋網編輯部】


內政部營建署近期宣布109年度之「租金補貼方案」加上「協助單身青年及鼓勵婚育租金補貼試辦方案」整合擴大辦理，全台租金補貼總額度從6萬戶增加到12萬戶，各縣市皆有加碼現象，其中以新北市一口氣加碼萬戶最多。591房屋交易網此次整理相關租金補助資訊，以六都來說，若為在台北市40歲以上單身者或非單身租屋、符合申請者，最高可申請到5000元。




 

轉載 2020/07/03 【經濟日報／游智文】


2014年房市反轉後，各地房價均下修，不過，屋比房屋彙整聯徵中心的房貸統計資料發現，房價雖跌，但年收入在60萬元，也就是月入5萬元以內的民眾，購屋人數並沒有增加，和十年前相比，少了2.53萬人，占比更從先前五成降至36%，創下十年新低。


屋比房屋總監陳傑鳴表示，金融海嘯後，各地房價大漲五成到一倍，但這一波房價下修，只回跌10%~15%，各都會區購屋門檻仍高，尢其是台北市，高薪族都望屋興嘆，惶論月薪5萬的一般上班族，因此即使房價下跌，購屋人數也沒有增加。


根據金融聯徵中心統計資料，年收入60萬以內貸款購屋人數近年一路下滑，2009年金融海嘯後，全國有8.3萬年收60萬以下民眾貸款買房，2014年還有近7萬人，但2015年至去年2019年，房價雖下跌，但買屋者都只剩5萬多人。

轉載 2020/07/02 【ETtoday新聞雲／紀佳妘】


渣打銀行今（2）日發布「2020年下半年全球投資市場展望」，預期有新冠肺炎疫情反覆令復甦前景蒙塵、中美關係緊張危機四伏、美國11月大選不確定性共3大變數，因此預估美元指數未來12個月可能下跌至少5%，相對看好黃金後市表現，有望挑戰2011年歷史高價每盎司1,920美元。


渣打銀行表示，隨著與疫情共處的新經濟模式逐漸成形，基本面可望落底回穩，加上各國持續推出刺激救市措施，為全球資金動能充沛帶來支撐，預估經濟將呈現「勾勾型」復甦。


渣打銀行財富管理處負責人陳太齡表示，下半年投資展望有3大關鍵因素，首先是疫情打亂各國經濟重啟節奏，加上疫苗開發時程仍存有不確定性，全球經濟復甦之路較為崎嶇；其次為疫情重創經濟，今年初簽訂的中美第一階段貿易協議恐生變，兩國關係越趨緊張；最後是美國11月總統大選的不確定性。

 

轉載 2020/06/27 【鉅亨網／陳蕙綾】


為了讓保險回歸保障本質，金管會大力整頓壽險業商品結構，從今年 7 月 1 日起，四大保險新制將正式上路，包括：調高死亡保障門檻、宣告利率平穩機制、新契約責任準備金利率調降及契約服務利潤（CSM）不得低於零，四箭齊發下保費必漲，漲幅約 10% 至 30% 不等，將使短年期儲蓄險的儲蓄保本效果大不如前，對利率敏感的民眾勢必得改變理財習慣，保戶不妨於年中之際進行保單總體檢。


保單健檢除檢視保單關係人資料是否需異動或變更，當身分改變、責任增加、或是政府推動新政策時，保單是否符合切身需求及時宜，更是不能忽略。同時也可藉此搞清楚自己保險內容，譬如醫療險是否有重複而需要調整的，或者有缺口需要補足的，這些都可以由保單檢視得知。


因應今年諸多變動，永達保經提醒，保戶進行保單總體檢時，最重要的是「保單關係人」的檢視，要保人、被保人及受益人三者之間的關係，因為攸關保險相關稅賦；另外還要針對客戶現有險種的規畫額度及條款內容優劣，進行專業的評估。

 

轉載 2020/06/05 【時報資訊／林資傑】


金管會主委黃天牧4日親自主持例行記者會，指出保險業為進一步協助受疫情影響保戶度過難關，大多數壽險業者均加碼祭出保單借款紓困措施，將保單借款利率調降至少0.5個百分點、適用期半年起跳，以調降前利率區間2～6.9％計算，最低利率已下探1.5％。


保險局長施瓊華表示，保險業因應新冠肺炎疫情衝擊，已提供保護續期保費緩繳、保單借款利息展延、購屋貸款客戶調降貸款利率等紓困措施。為進一步協助保戶降低疫情衝擊，已有多家業者針對保單借款另外祭出紓困措施。

 

轉載 2020/05/14 【時報資訊／林資傑】


金管會因應新冠肺炎疫情衝擊尚未結束，12日邀集銀行公會及相關銀行討論後，針對房貸、車貸、信用卡款項等個人貸款，敲定將紓困申請期限延長至今年底、且不再限制申請適用對象，受影響導至還款有困難的民眾，在年底前均可向銀行申請緩繳或展延3～6個月。


金管會2月18日函請各銀行，針對受疫情影響導致房貸、車貸、消費性貸款、信用卡款項等個金貸款還款出現困難者，提供緩繳或展延3～6個月等措施，期限原至7月底。鑒於疫情衝擊尚未結束，12日再協調銀行延長信用卡及其他個人貸款債務協處機制期間。


金管會指出，12日邀集銀行公會及相關銀行討論後，達成以下結論。首先，展延期限由原訂原訂的7月底止延長至12月底止。若受疫情影響導致還款出現困難的民眾，可在年底前向銀行申請緩繳或展延3～6個月。