Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年05月23日一位【lululen】網友提問：


我與女友最近考慮買房，本身是自營商，目前公司(400萬信貸可只繳息固定換單+100萬5年信貸)+個人青創貸190萬，剩餘約120萬，最近一年401表年營收約1000萬，信用良好，無跳票及其他不良紀錄


女友則是7職等公務員，月薪約55000，雙方名下皆無不動產，想請問如果買房用女友名義，讓女友申請200萬公務員信貸來補足自備款，我則是當我女友的保證人，房貸則是選用公務員的優惠貸款，目前看上的房屋約1400萬，結構中的大樓，這樣要貸款到8成會有難度嗎？



我的回答：


我覺得不解~『如果版友與女友會考慮買房，且您們雙方都有各自的收入來源，何不多花些時間再積極理財存足夠自備款？反要去揹銀行信貸？』若是您們有自己的理由與主張，我個人認為未來您們會遇到的實際問題：

1.女友絕對申請不到200萬的公教信貸：以女友的月收入5.5萬*14/12*22倍，可申請信貸額度為140萬~就已經是無擔保額度的上限。況且對某些公營行庫而言，申請超過50~80萬額度就會被要求提供財力親屬保證人一位；民營銀行雖然有機會可以一舉申請到百萬額度以上，但仍無法達到200萬目標，且“利率”也不及公營行庫具有優勢。

2.近期增貸後欲再購屋，銀行可能會婉拒房貸授信：對於信貸資金用途、銀行不喜借款人用做購屋頭期款；再者、增貸後欲再購買1,400萬房屋，將遇到收支算不過的問題。我約略試算版友與女友的收支狀況如下；

*收入：女友月薪資收入每個月5.5萬

*支出：

(1).信貸140萬、分為年攤還本利，利率1.7%；月付金約$17,700元

(2).總價1,400萬房屋、貸八成=1,120萬/30年/利率1.63%，房貸月付金約$39,300元

上述房、信貸兩部分的月付金總和約5.7萬元，很明顯地收支比就超過100%！另外再計算自營商男友(保證人)每個月的營授比現況；

*收入：最近一年401報表1,000萬*假設稅後淨利10%/12=8.3萬

*支出：包括公司兩筆貸款500萬+個人青創貸款190萬，我保守計算兩部分加總的每月支出金額=5萬元

假設某銀行房貸的收支比授信標準=借款人+保證人兩人合計總收支比需低或等於60%(名下所有負債含本次房貸月付金)，10.7萬(5.7萬+5萬)/13.8萬(5.5萬+8.3萬)=77.5%~數據明顯已經超過60%甚多、甚至於接近八成收支比…我認為：若照版友規劃進行，後續兩人的財務槓桿都明顯過高，想當然爾~房貸銀行也不會願意冒風險去核准這筆房貸。

建議您們應對我上述所提供的數據再詳細討論，且對首次購屋的房屋總價與申貸金額進一步降低；只要能符合到銀行房貸收支比60%規定範圍內，您們要圓購屋夢、才有較高的獲貸機率。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論

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