Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2016/03/12 【蘋果日報／詹宜軒】


銀行核貸成數日趨保守，根據金融聯合徵信中心公布數字，愈偏鄉的房貸成數竟愈高，2015年第4季花蓮縣、台東縣，平均核貸成數可達7成以上，雙北市竟僅有6成多，顯見都會區房價動盪、嚴管投資客，都是促成核貸成數下降的原因。





金融聯合徵信中心最新平均房貸核貸成數與利率資料顯示，花蓮縣以77%的平均核貸成數為最高，而台北市平均核貸成數僅有62%，為全台最低，新北市也以65%，名列全台次低。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，雙北市核貸成數低，應是銀行認為房價仍處於修正期，試圖透過壓低成數，來調降風險，「而花東及嘉義3城市核貸成數高，主要原因應是該區域名下僅有1戶的自用客戶多使然。」

轉載 2016/03/12 【聯合新聞網／郭幸宜】


房市冷颼颼，銀行房貸放款成數也跟著下修，聯徵中心資料顯示，去年底大台北地區房屋貸款成數平均約63%，其中台北市平均成數僅62%，在六都中敬陪末座，反映銀行看淡不動產後市，企圖以壓低放款成數，控制風險。


聯徵中心數據還顯示，去年第4季新增平均房貸利率降至2.06%，較前季均值降0.06個百分點，為國內房貸平均利率連續15季走升後，首度出現反轉向下。 走了十多年多頭的房市，在主管機關刻意壓抑下，去年起開始反轉向下，銀行為降低放款風險，接連透過嚴審借款人的負債比、降低房貸成數與拉高利率因應。

轉載 2016/03/11 【好房網News／王永貞】


房貸壓力大，逼得買房買在蛋黃區裡的居民也想換屋！除了口袋深度超深的人外，幾乎每個人買房時都會申請一筆金額為數不小的「房貸」，為了不讓生活品質被房貸壓縮，許多人常先以「寬限期」應變，但過了寬限期後，若薪水未同步成長，瞬間變重的房貸壓力很可能會把你壓垮！


網友bbcl在Mobile01上Po文表示，自己幾年前以每坪18萬的單價，購入高雄巨蛋生活圈的48坪大房，當年正是看中這裡有百貨、捷運、房子屋齡又新，具有一般蛋黃區「易漲難跌」的保值性，因此購入。

轉載 2016/03/05 【蘋果日報／畢務潔】


房貸族負擔不輕，利率是愈優惠愈好，政府主辦的政策性房貸，如由財政部辦理的「青年安心成家購屋貸款」利率最低1.58%起，若以最高可申貸800萬元計算，還款年限設為20年，再加上內政部主辦的利息補貼優惠，相較於一般銀行房貸利率約1.95%，20年下來可省下22萬元利息。





買房資金除自備款，房貸佔大宗，利率影響每月負擔輕重，除各家銀行規劃的房貸產品，政府亦有推出政策性房貸提供優惠利率，其中財政部主辦的「青年安心成家購屋優惠貸款」，去年底釋出利多，最高可貸金額調高為800萬元，只要是借款人年齡在20歲以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者均可申請；利率分為混合式固定利率及機動利率，一旦選定不可更改，以機動利率來看前2年為1.58%，還款年限還可到30年，含寬限期3年。


「青年安心成家購屋優惠貸款」方案由台灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及台灣中小企業銀行承辦，財政部國庫署科長張佩玲表示，該方案從2010年開辦至今，目前已累積18萬6707戶申請成功，撥貸占比達96.49%，調高可貸金額後，相信申辦狀況將會穩定成長。

轉載 2016/03/01 【經濟日報／邱金蘭】


金管會擬全面檢討住宅放款計算資本適足率規定，金控業者反映現行住宅放款風險權數100%及45%規定，比國際間一律35%嚴格，一旦鬆綁，銀行可承作業務增加，也減少增資壓力，對房市及金融股將是一大利多。





以目前購置住宅貸款規模有6兆元來看，單是將自用住宅放款風險權數從45%降至35%，銀行承作的放款業務量就可多出數千億元；風險權數攸關銀行計提資本多寡，銀行資本成本降低後，也會適度反映調降放款利率。根據現行規定，銀行辦理住宅放款，計算資本適足率時，主要是依自用、非自用，分別適用45%、100%的風險權數。


金管會上周與金控董事長座談時，多家金控均提到住宅放款風險權數規定問題，除台灣金控建議「以房養老」的住宅貸款一律適用45%外，還有金控業者建議，自用住宅放款風險權數從現行45%降至35%。也有金控建議比照國際作法，住宅放款不分自用、非自用，一律降為35%。


金管會銀行局長詹庭禎表示，對於業者的建議內容，銀行局都會來評估，思考看看。至於可能採取的建議內容，包括僅將自用住宅放款45%降至35%，或所有住宅放款一律降為35%等。


銀行業者表示，有些無擔保品的消費性放款，計算資本適足率的風險權數是75%，竟然比有擔保品的非自用住宅放款100%還低，這樣的邏輯很奇怪，實在有必要檢討。業者指出，過去幾年因房市走多頭，金管會為配合政府打炒房政策，陸續從嚴規範銀行辦理住宅放款的風險權數，過去非自用住宅放款的風險權數是45%，2011年5月才提高到100%。


金管會並規定，要適用風險權數45%的自用住宅，只能「一人一宅」，且要求銀行透過聯徵中心歸戶資料，落實這項規定，相關風險權數的從嚴規範，導致銀行資本成本提高，紛紛提高利率因應，幾年下來也有效控管不動產授信業務。

轉載 2016/02/28 【經濟日報／蔡靜紋】


4月推2.0版 輸入個人資料、房屋條件 就可查詢核貸成數、利率


據玉山銀行統計，透過線上申辦貸款顧客中，約有五成選擇先試算額度利率，可見台灣民眾愈來愈習慣以數位管道蒐集金融資訊。聯徵中心總經理張國銘透露，預計4月底前推出「住宅貸款大數據2.0」版，民眾只要上網，便可找出夢想家園的房貸成數、利率。


近兩年金融科技（FinTech）盛行，擁有國內金融機構各種信用資料的聯徵中心，陸續推出住宅貸款、產業財務統計等大數據彙整，開放給外界使用。目前住房貸資料提供性別、學歷、年齡、年收入或屋齡等，對貸款額度、核貸成數、鑑估成數及貸款利率的影響差異。不過，相關資料並提供未交叉查詢。

轉載 2016/02/23 【聯合晚報／游智文】


銀行核貸 也走青春路線


一項統計顯示，房市熟齡族去年大打退堂鼓，各年齡層購屋占比均降低，業者分析，政策對多屋族不利、貸款條件差、沒有購屋急迫性是三大主因；現階段熟齡族寧可停看聽，等候甜蜜買點出現。





住商不動產統計購屋年齡層發現，房地產進入下跌走勢後，市場買方也有結構改變；在整體市況萎縮下，46歲以上各年齡層購屋人占比均減少，顯示熟齡族明顯縮手，年輕人則相對有信心。


住商以每5歲作一區隔，統計顯示，去年以46~50歲族群購屋占比從15%，降到12.5%最多。這一年齡層工作穩定，有一定積蓄，是房市一大主力買盤，他們縮手觀望，對房市造成不小影響。年輕族群中，仍保有購屋動能的是26~30歲，購屋占比從3.3%提高到5.1%，增加1.8個百分點。

轉載 2016/02/23 【蘋果日報／陳瑩欣】


為搶攻以房養老市場，台企銀、台灣人壽昨聯手宣布推出「安老快活專案」，首創逆向抵押貸款商品結合保險和信託機制，60歲以上民眾即可申辦，較合庫銀、土銀最低申辦年齡大減5歲，台企銀董事長朱潤逢說：「我的年齡也符合資格，退休前我也會申辦！」





台企銀副總張志堅指出，台企銀的「安老快活」專案將以房養老結合保險金和信託機制，民眾完成擔保設定以後，銀行貸款將整筆提撥，資金先買年金險，並進行保險金信託，再由保險金支付民眾所需的費用。

轉載 2016/02/18 【工商時報／孫彬訓】


去年各行庫房貸呈現整體小幅下滑趨勢，彰化銀行則逆向思考，認為今年並不看淡房市，預計該行房貸業務今年可有1～3％的成長目標，相較其他行庫預估房貸業務零成長或小幅下滑，顯得格外樂觀。





彰銀指出，主要是以三大支柱來帶動房貸業務，第一是「以自用型客戶為目標客群」，加強辦理無自用住宅貸款，以降低資本計提的壓力。第二是「承辦各項政策性房貸」，配合政府政策，協助民眾減輕利息負擔並落實政府「住者有其屋」的政策；第三則是「加強辦理財型房貸」，由於今年上半年房市未有明顯的復甦訊號，因此房貸業務仍以理財型房貸為主。

轉載 2016/02/14 【好房網news編輯中心／整理報導】


向銀行借款怎麼會差這麼大？有人可以貸到8成，有人卻甚至連5成都不到？其實想要貸到較好的成數與利率，在貸款前先「體檢」一下自己，強化自己的優勢，就有機會讓銀行放心把錢借給你，《好房網News》從專家那整理出3個提高貸款額度的方法，讓買房夢不會因為錢不夠就提前破滅。


其實自從2010年央行祭出信用管制後，不少地區的房貸條件都被壓縮，尤其非市區、小坪數的房貸成數可能只剩下6成，想想看一間1000萬元的房屋，貸到7成與只能貸到6成，來回差距就高達100萬元，所以在銀行越趨嚴格審核房貸的情況下，購屋族必須要提出各種有利條件，才能爭取原先期待的貸款額度，這個時候「貸款人」本身的條件，還有「房屋」的條件越高，爭取貸款的機會就可提昇不少。

轉載 2016/02/14 【鉅亨網／張旭宏】


去年底房稅合一新制上路前搶購潮發酵，外銀曾對房貸業務「封盤」！房稅合一新制今年正式上路，房屋交易急凍，外銀將重新啟動房貸業務，市場預估今年外銀房貸業務在新制度壓抑下，業績恐怕不如以往，加上放款超標若未改善，房貸總額逼近上限，暫停房貸業務封盤恐再現。


所謂房地合一制對非自住客持有公寓或者土地持分高的大樓影響較大。舉例而言，以市價2000萬元的公寓房，在今年購買持有2年後出售，適用舊制只要課房屋獲利，若獲利500萬元，房屋評定現值占比8％，應納稅的所得額只有40萬元，以適用稅率12％，只要繳稅4.8萬元，即使適用45％所得稅率，該筆出售所得只要交18萬元的稅。但若用新制，應納稅的所得額則跳升至100萬元，差距以倍數計算，因此引發去年底購屋高峰。

轉載 2016/01/31 【經濟日報】


國人普遍存有「有土斯有財」的觀念，認為要有屬於自己的房子，人生才有歸屬感，但除了努力掙錢繳房貸外，卻忽略了替房貸「保」保險的重要性，我認為，只要名下有房的人，行有餘力，最好能在增加房貸壽險，預防意外降臨時，家人因繳不出房貸，頓失依靠。


多數有殼的民眾因房貸負擔大，對於投保房貸壽險興趣缺缺，想說能省則省，平均投保率不到一成，近幾年在重大事故案例影響下，申請房貸且願意投保房貸壽險的比重，目前逐漸提升至三成。


為什麼說房貸壽險很重要呢？我們曾有一位年僅30歲的男性房貸客戶，在家人資助加上自己積蓄，好不容易買了房，但卻被車禍意外奪走性命，留下年輕的妻子與剛出生的稚子，所幸被保險人在申請房貸時，也加買了房貸壽險，剛好可替他支付剩餘房貸給銀行，讓房子免於被銀行查封的命運。

轉載 2016/01/29 【好房網News編輯中心】


買房缺錢找貸款，那可是一門大學問！要貸到好的條件就至少包含了成數、利息、寬限期、貸款年限....，甚至還有儲蓄、保險等其他理財工具的模式，但是選擇貸到最多的真的最好嗎？專家說恐怕得先從「2利」來挑，才知道選到最適合自己的房貸方案。


由於利息條件直接影響購屋成本，當然多比較！多比較！相當的重要，光光差一碼(0.25%) 的利息，像動輒20年的的房貸，可是相當可觀！所以專家才會說首先得注意「利率浮動」之外，「利率構成」也相當重要。

轉載 2016/01/21 【中時電子報／朱漢崙】


據了解，由於桃園、台中、高雄三地餘屋近兩年擴張速度太快，不少大型行庫已將該地區的房貸最高成數自動調降0.5成至1成，其中台中七期等高價區，成數降幅更高達1成。


目前各大行庫給予的房貸成數，除了看區段，也更加重視所得能力，現在青年安心成家方案之外的其他房貸申請案，若要取得8成的成數，大型行庫在所得能力上都比過去提出更嚴格的要求。

轉載 2016/01/19 【蘋果日報／廖珮君】


金管會日前公布統計數據，去年11月房貸逾放比首度逆轉翻揚，創12年來首見，其中7大行庫中，就有5家行庫房貸呆帳，都在去年明顯走升；據行庫內部研究，發現去年這波房貸壞帳升溫，「非屋奴現蹤、反是微型企業主拿房子抵押，用房貸當企業周轉金、所埋下引線」。據統計，包括第一銀、華南銀、合庫、兆豐銀、土銀等5行庫，房貸逾放都在2015年開始微幅升高，且多落在第1季，主因是每年第4季、各銀行習慣轉銷呆帳、降低逾放，拉低基期所致。

轉載 2016/01/17 【經濟日報／宋健生】


大選前夕，政府送了購屋人一個大紅包，就是讓「青年安心成家貸款」額度從500萬元提高至800萬元，貸款成數最高八成，加上央行兩度降息，大幅減輕首購族籌措自備款的負擔，更提高首購族購屋意願。


大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，對於雙北市這類高價區域，800萬元貸款可能如杯水車薪，可是若在價格合宜的台中市，800萬元對於換屋或是首購，能夠發揮很大的幫助。





尤其青年優惠房貸在高可貸八成，以房屋總價800萬元為例，舊方案最多只能貸500萬元，新方案則可貸640萬元，多出140萬元，對有頭期款壓力的首購族而言，能降低成為有殼族的門檻，輕鬆達陣成家夢。


以台中首購族為例，總價預算多落在600萬至800萬元間，若房屋總價800萬元，在西屯、南屯、西區等熱門區段，都可購置30坪左右的三房二廳電梯大樓，若在北屯、北區及南區，則可購至40坪左右的電梯產品。

轉載 2016/01/10 【好房網News／賈蓉】


房貸類型千百種，你選的也是「懶人房貸」嗎？專家透露，許多民眾認為「遞增型房貸」較適合投資客，但這卻是一種刻板印象，只要妥善運用房貸特性，此類房貸十分適合小資購屋族使用，即使後期貸款利率提升，也可透過加薪、換屋、重購退稅提早償還，是民眾經常忽略的房貸類型。

轉載 2016/01/09 【蘋果日報／畢務潔】


房價高漲，每月房貸金額佔家庭收入大宗，一般房貸還款年限多為20年，部分行庫推出30年、40年的長年限房貸專案，延長攤還時間，減少每月房貸金額，但專家提醒，長年限房貸雖可立即減輕負擔，但須注意隨之增加的總利息金額。





買房擁有自己的家，準備當個房貸族，除要考慮利率、成數外，還款年限也牽涉每個月應負擔的房貸金額。地政士黃俊琮表示，目前不少銀行可設定房貸還款為30年，甚至還有到40年，長還款年限雖能減輕每月負擔，但須注意的是總還款利息金額也會增加不少。

轉載 2016/01/06 【好房網News／賈蓉】


想趁房市混沌進場買屋，跟著銀行做風險控管就對了！行庫主管表示，目前銀行已有「三不」策略，包括不撥款給地點不佳、工業宅、豪宅案件，就是擔心建商銷售無力，才會嚴格把關土建融案。專家則建議民眾，若已不幸踩入地雷，不妨盡快「租出去」降低壓力，因為地雷物件「就算降價還是不好賣」。

轉載 2016/01/03 【蘋果日報／林巧雁】


對於不下廚的單身族來說，如果住在夜市旁邊不必煩惱吃喝非常方便，但夜市旁的房子對銀行來說卻是扣分。又比如老人家住在醫院附近看病超省時，但若離急診室太近，鑑價上也會被銀行扣分，銀行給這些房子的貸款成數也會比較低。針對房屋周邊的「嫌惡設施」，各家銀行的貸款成數可能會相差1成以上，利率也有不同，民眾最好多加比較。


房子附近若有公廟、電塔、醫院、夜市、聲色場所、殯葬業、焚化爐等，都會被銀行當作「嫌惡設施」，鑑價上也會打折扣。T銀行房貸業務舉例說，若房子不是緊鄰急診室，是靠近醫院門診，鑑價不會受影響，但若在急診室旁就會被扣分。