Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2014/09/22 【經濟日報／郭幸宜】


在政府積極控管房市政策下，預料行庫可能進一步緊縮房貸政策，房貸2%以下的優惠利率恐不復見，專家建議，民眾不妨多方比較鑑價、強化與銀行往來，或是找壽險業者申貸，都有機會談到較高的成數，與較低利率的優惠房貸條件。





儘管外界普遍預期，中央銀行後天（25日）啟動升息可能性微乎其微，但在財金部會積極控管下，市場預期2%以下的房貸利率最快年底就會消失，可貸款成數，也可能因銀行的風險控管而下降。

轉載 2014/09/20 【蘋果日報／徐馬政妘】


民眾若有資金週轉的需求，會考慮將手上貸款中的房子，轉向第2間銀行再申請貸款，意即二胎房貸，因為二胎銀行求償的順位排在第2位，風險較高，因此承作以中小型銀行為主，利率3.5%~4.5%起。





二胎房貸指1間房屋拿給第1家銀行抵押借貸後，臨時需要資金，再把同一間房屋當作抵押品，向其他間銀行申請貸款。台灣房屋加盟店總部法務游璿樺表示，二胎借貸會考慮還款人的還款資歷，及抵押品值不值錢，抵押品現值若有明顯成長，二胎申貸成功機率也會比較高。

轉載 2014/09/22 【蘋果日報／廖珮君】


民眾想搶房貸利率「1字頭」，得加快。據調查，目前除政府優惠房貸專案外，各銀行推首購族房貸利率，從1.95%起跳，行庫主管說，在升息預期心理下，估「1字頭」房貸利率，今年底、明年恐難復見。據各大行庫房貸資料顯示，其中台銀、土銀的首購房貸優惠專案「1字頭」僅剩前半年，後半年房貸利率直接站上2%，等於首年房貸利率早已破2%大關，平均20年房貸，利率約2.3%以上。

轉載 2014/09/20 【蘋果日報／洪德諭、楊少帆】


金融海嘯後，台灣房價直線飆漲，選擇一個對自己最合適的房貸方案成為重要課題之一，大眾銀行消費金融事務處長黃英哲直指，房貸往往會被認為是一種「負債」，但其實也可視為一種「投資工具」，在繳納房貸的同時也別忘了房子正在「增值」當中。除此之外，為維持良好生活品質，建議房貸最好占個人總支出的3成。


擁有一間屬於自己的房子是很多人的夢想之一，央行6月16日公布三項最新房市政策，包括擴大信用管制特定地區範圍、擁有三戶以上自然人與公司法人購置住宅全國統一放款5成，與放寬豪宅認定標準並下修貸款成數至5成，黃英哲推測，雖買氣有趨緩，但房價仍沒有下修的趨勢。此外，根據內政部營建署2013年第四季台灣五大都會區家戶數與住宅存量統計結果指出，三大都會區台北、台中、高雄都出現供不應求的狀況，如何聰明購入自己心目中理想的房子，成為大眾所需面對的課題之一。

 

為維持經濟熱度 高房價已成事實


「房價還是會持續上漲！」大眾銀行消費金融事務處長黃英哲分析未來的趨勢說，像是1990年代初期日本的泡沫化經濟與2007年時西班牙房地產泡沫，這兩起案例都直接使兩國的經濟崩盤，因此，台灣政府雖推出一連串打房政策，仍不可能讓台灣房價一夕間暴跌。此外，長期觀察營建署買賣轉移棟數也可看出，政府雖然在2011年推出奢侈稅與2012年實價登錄等等政策，導致買氣下滑，卻也無法撼動房價持續上漲。加上，「投資客已從房市賺到錢，口袋深有能力撐住整體房市」，房市將會呈現「量縮價穩」的趨勢。

轉載 2014/09/09 【自由時報／盧冠誠】


市場對未來中央銀行重啟升息循環的預期高漲，一旦升息一碼（○．二五個百分點），房貸戶平均每年利息支出將增加約一萬五千元，對薪水不漲的受薪階層來說，又是一筆不小的負擔。


央行自二○一一年第三季暫緩升息以來，至今持續三年，讓民眾幾乎忘了利率變動的風險；加上房價不斷飆漲，全國購置住宅貸款（房貸）平均每筆金額從二○一一年第二季五五○萬元，上揚至今年首季六二一萬元，增幅達十三％。

轉載 2014/09/03 【經濟日報／陳美君】


財經部會打炒房，房貸利率跟著水漲船高。台銀、土銀、合庫除對房貸採取總量管制外，也全面拉高房貸利率，目前除政府優惠房貸專案，一般首購族利率自2%起跳，意即「1」字頭房貸利率近乎絕跡。土銀還指出，若是同一名下、第二戶以上房貸，利率將自2.2%起跳。如果房屋座落的區域條件不佳，利率再高也不承作；此外，同一名下有三戶以上的房貸，也幾乎不承作。

轉載 2014/08/30 【蘋果日報／徐馬政妘】


金管會跟進央行打房政策，往後民眾要向銀行申請房貸時，第2戶房貸風險權數將提高至100%，銀行資金成本也會因而提高。若民眾第1戶房屋房貸尚未清償前，想買第2戶，在申請房貸時，要有利率增高的心理準備。





金管會為了配合央行6月底再度強化房貸控管機制，要求銀行徹底落實第2戶房貸適用100%風險權數的措施。金管會表示，未來民眾要買第2戶房子時，須向銀行提出證明表示其他房屋已清償，然後，銀行再向聯合信用中心確認民眾個人信用狀況，以及各種貸款、各項授信等明細資料，確定沒有其他房屋正在貸款中，否則第2戶貸款不僅利率會提高，成數也會降低。

轉載 2014/08/09 【蘋果日報／張琬聆】


有30歲單身讀者來函，想知月收入7萬元、首次購買總價800萬元房子，可運用哪些優惠貸款。本周《地產王》便提供首購青年貸款方式，專家並提醒，最重要還是備足自備款與留意後續繳款能力。





就優惠貸款方案來看，僅財政部與8間公股銀行推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，提供20歲以上本人與配偶及未成年子女均無自有住宅者申請，目前機動利率前2年為1.72％，第3年起2.02%，最高核貸8成，上限500萬元。另可搭配上限220萬元、內政部「整合住宅補貼資源實施方案」的「購置住宅利息補貼」合併使用。

轉載 2014/08/07 【蘋果日報／葉家豪】


買屋是一輩子的事，在購屋人眼中，房貸永遠是一件艱難的學問，近期又因為政府加強干預房市，銀行也跟著緊縮房貸，許多民眾擔心是否會直接影響房貸核貸，但只要知道銀行核貸趨勢，同樣可以貸到心目中理想的房貸。





一般來說，銀行房貸主要是看兩方面，其一是貸款人的償債能力，另一方面是房子本身的價值，銀行是個將本求利的行業，只要貸款者的還款能力佳，對於銀行來說就算是一個穩健的投資，貸款的成數和利率自然對消費者比較優惠，若民眾無法順利償還貸款以至於房子被法拍，一個地段佳的物件提供了銀行較輕的承擔風險，故而也容易貸到較優惠的成數跟利率。

轉載 2014/08/01 【蘋果日報／張琬聆】


台灣銀行推出房屋輕鬆貸優惠專案， 只要申貸本人或配偶是全台前2500大企業、最近年度《Fortune》雜誌編列全球500大公司之在台關係企業、金控公司、銀行、醫院及醫學中心的正職 員工，或是公教人員、專業技術人員如醫師、藥師、律師、會計師、建築師、工程技師等師字輩，年薪收入50萬元以上者，便可選擇此優惠房貸。





該方案最高貸款額度80%，最長貸款年限為30年。如果想要前2年繳款輕鬆的方式，建議採分段式利率，可享前半年利率1.994%起，第7~12個月利率2.169%起，第2年以後利率2.369%起。如果擔心未來央行升息，加重房貸負擔，則可採一段式利率2.264%起。

轉載 2014/07/12 【蘋果日報／洪安怡】


台灣低薪問題延燒，如果臨時遭遇困難，被裁員導致失業，面對每月定期繳交的房貸只能坐困愁城嗎？專家建議，平時保持還款正常，增加與銀行協商的機會，部分行庫也有提供相關房貸紓困方式，銀行公會的「非自願性失業勞工房貸紓困」方案更延長至2014年底，幫助民眾度過難關。





由銀行公會配合政策採行的「非自願性失業勞工房貸紓困」方案，確定延長至2014年年底，只要借款人或其配偶符合非自願性失業勞工資格，都可提出申請，但每個家庭限申請1戶，若夫妻名下各有1戶自用住宅，只能以其中1戶申請，提供不超過2年的寬限期，讓民眾緩繳本金，展延貸款，且規定貸款總額不超過600萬元。

轉載 2014/07/10 【經濟日報／羅兩莎、陳美君】


中央銀行出重拳打炒房，房貸利率漲聲響起，包括台銀、土銀、彰銀及一銀等表示，房價已處高檔、未來利率看升，房貸利率最低自1.90%起跳；過去1.84%的房貸「地板利率」已全面絕跡。央行新增全國不分區第三戶僅能貸款五成，台銀等大型行庫指出，已擴大第三戶房貸利率加碼幅度，房貸利率從過去的2.35%上調到2.5%。

轉載 2014/07/08 【鉅亨網／許庭瑜】


近年台灣房價高漲，買房壓力大增，然而除了籌備頭期款外，之後的房貸也十分可觀，雖然現在利率並不高，但若家庭想住到大一點坪數且離市區不太遠的地方，金額仍是十分可觀。再者對自住族群來說，房貸一揹恐怕就要十幾二十年，若不作好萬全的打算，恐怕會被房貸壓垮；因此提醒付得起的房貸，比買得起得總價更重要。


或許正好適逢選舉年，政府打房地產投資客意圖明顯，針對擁有多屋、豪宅等人祭出一連串措施，導致近期房市冷清許多；反觀自住族群由於不受政策影響，因此想買房的心態也開始蠢蠢欲動。優美地產企研室召集人葉立敏就表示，想買房自住的民眾，除了遵守333原則外，建議買15坪以上房屋、且買房金額要計算到極限，最後若非純投資、盡量連本帶利還。

轉載 2014/07/08 【工商時報／呂清郎】


中央銀行超貼心，為免銀行搞不清楚最新房市管制措施，央行近日發出長達20頁、含81種情境問題的「教戰手冊」給全體金融機構，務求第四波打炒房不會出現漏網之魚。據悉，央行本次模擬了81種申貸情境，以Q&A（問與答）的型式，發出長達20頁的文檔給全國金融機構，不止各大行庫，包括地方基層金融也一體適用。





行庫主管表示，央行補充發給各金機構的教戰守則可說是無所不包，總共81種情境的問答，大概所有想鑽洞、走灰色地帶的有心人士，都已經包括在所有的Q&A中，範圍則涵蓋管制區內第二戶房貸、全國不分區第三戶房貸、豪宅房貸、公司法人房貸，甚至建商土地抵押貸款等。

轉載 2014/07/05 【蘋果日報／洪安怡】


白紙黑字的房貸合約書，是為了保障借款與放款雙方的權益。房貸合約細瑣繁雜，簽約前先看仔細，提前還款有可能會有違約的問題，逾期還款也可能會有罰則，但罰金最高不超過剩餘本金的20%，合約可加蓋騎縫章避免被抽換，塗改部分務必認章，避免糾紛。


買下理想的住家後，許多人第1步要做的，就是辦理房屋貸款，貨比三家，選擇好適合自己的房貸合約與銀行，接下來就是提供相關資料並填寫申請書了，各家行庫所提供的房貸合約大同小異，各地方政府財政局網站，也會提供「個人購車及購屋貸款定型化契約範本」於供民眾參考。

轉載 2014/06/30 【工商時報／朱漢崙】


據了解，包括台銀、土銀、合庫等三大行庫已全面緊縮房貸的分行經理權限，其中台銀、合庫要求分行經理的核貸額度最高不超過2,000萬元，房貸龍頭的土銀則要求不得逾3,000萬元。





土銀、合庫、台銀在房貸市占率依序排名全國前3大，相關緊縮分行經理權限的措施，相當具指標意味。公股行庫主管指出，若以2,000萬元及3,000萬元的房貸額度、放款成數7成來看，大約房屋總價在3,000萬元、4,000萬元的申貸案，即必須交由總行審核後才能同意，若以雙北市包括台北市、中永和、新店、板橋等房價飛漲的熱門區域來看，恐怕許多新成屋的房貸案，分行經理都沒有核貸權限。

轉載 2014/06/28 【蘋果日報／洪安怡】


貸款的成數與利率是申貸人最關切的問題，若是購買海砂屋、輻射屋、凶宅，一般行庫多半無法貸款，住家50~100公尺內有嫌惡設施，貸款成數也可能會受限。專家建議，如果此類物件想有較優的貸款條件，可找承攬業務彈性較大的銀行，若是個人信用狀況優良，申貸更為容易。





行庫放款可從兩個面向來看，其一是申貸人，包含申貸人的收入與個人信用狀況等，另一個面向是抵押品價值。銀行最有可能拒絕放款的產品，就是海砂屋、輻射屋、凶宅這3大瑕疵屋，一般銀行皆不承作。

轉載 2014/06/20 【經濟日報／郭幸宜】


為防止未來利率走升，可能加重房貸負擔，帶動一段式、固定利率的房貸專案大受歡迎！儘管利率相對偏高，至少2%起跳，吸引不少房貸族轉貸，以三商銀為例，一段式房貸利率平均約2.1%上下。


所謂一段式房貸，是指計息方式是按照房貸戶與銀行合約約定利率，並載明利率的適用年份，行庫主管表示，除非市場大幅升息，才有可能適度加碼升息，否則利息負擔不易受市場升息而增加。

轉載 2014/06/13 【聯合報／羅兩莎】


為抑制房市炒風，財政部將要求銀行，降低非自用住宅降低貸款成數等新一波「管制措施」；大型行庫說，將來借款人若未提供相關證明，即認定是非自用住宅，除利率較首購高出1碼，寬限期也將縮短為1年。


據了解，財政部原則決定在全國總歸戶後，3戶以上即屬非自用住宅，除適用較高房屋稅，貸款時不論成數較低、利率或寬限期都比首購嚴格。值得注意的是，銀行辦理房貸時，不會要求客戶提供財產資料清單，將來若對非自用貸款條件設限，銀行將要求貸款戶提供財產清單，證明是否為自用住宅。

轉載 2014/06/11 【蘋果日報／葉家豪】


怎樣挑選房貸可以說是買房中極重要的問題，而市面上房貸種類眾多，面對銀行琳瑯滿目的花招，首購及換屋的族群到底要怎樣才能選到適合自己的房貸，可說是一門不小的學問。近一年五大銀行新承作房貸利率已接近2%，利率一直是房貸的重要因素之一，在未來利率趨勢不明，房貸種類又五花八門的狀況下，購屋的目的也可作為選擇房貸的一個指標。



近一年五大銀行 新承作購屋貸款平均放款利率

 

妥善利用首購優惠


內政部曾於2009年推行「青年安心成家方案」，但「青年安心成家方案」已於2012年停辦，現在則由財政部與8間公股銀行(註)搭配推出「青年安心成家購屋優惠貸款」。以[表一]來看，若以三十年期來看，青年首次購屋優惠貸款須總繳663萬元左右，但指數型房貸就增加至704萬元左右，足足節省有41萬之多。





換屋聰明選 邁入人生另一個階段


有換屋打算的民眾，大多是因為有了家庭責任，要如何選擇房貸才能給家人是一份保障而不是負累，壽險型房貸無疑是結合房貸與壽險的一項聰明選擇，而壽險型房貸又可分為「平準型」與「遞減型」兩種，以某人壽定期壽險商品為例[表二]，30歲男性保額100萬20年期月繳保費為333元，若是平準型房貸躉繳保費為58,700元，相當於月繳245元，而遞減型保費更低達31,000元，個人可依據自己的需求選擇適合的商品。





【八家公股銀行青年安心成家 購屋優惠貸款利率】


●二段式機動利率：前2年 i 加0.345%機動計息；第3年起 i 加0.645%機動計息
●前二年固定利率：第1年 i 加0.525%固定計息；第2年 i 加0.625%固定計息；第3年起 i 加0.645%機動計息

※以上所稱 i 為中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率，詳細資訊請洽該公股銀行


註：八間公股銀行分別是台灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及台灣中小企業銀行。