Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/06/24 【鉅亨網／陳蕙綾】


隨著台灣「變老」，退休財源與長照安養議題愈來愈受到重視，政大風保中心與中信金旗下台灣人壽攜手合作，於今 (24) 日公布退休調查，結果發現民眾對退休理財的知識普遍錯誤，而且年輕世代更是出乎意料地偏保守，投資首選定存、儲蓄險。


台灣人壽表示，這是首度以台灣確定給付型態的退休金制度指標，結合退休生態觀察所進行的調查，以了解台灣現行政府各個退休金制度與民眾期望之間有何不同，並了解民眾對於退休財源準備與長照、醫療的需求。


台灣人壽總經理莊中慶表示，台灣已進入高齡化社會，7 年後會進入超高齡社會，民眾必需了解退休生活財源來源與規劃，充實醫療及長照保障，讓退休金安排不失衡，方能讓退休生活民眾享有預想的品質。


本調查對納入退休的三層財源進行分析，包括第一層保障是政府的社會安全制度，具有強制性，如公保、勞保、軍保、農保、國保；第二層是私人企業年金，也就是職業退休金，包括個人儲蓄帳戶（如勞退基金、私校退撫、軍公教退撫）、企業退休金等；第三層則是個人退休理財部分。第一層多採用「確定給付制（DB）」，第二層及第三層則以「確定提撥制（DC）」為主導。

轉載 2019/06/25 【經濟日報／張瀞文】


「好享退」退休準備大調查顯示，七成受訪者紙上談兵，仍未開始準備退休。半數受訪者不滿現在收入，但對生活持正面態度，最重視健康、興趣、生活娛樂外，退休最想學理財及旅遊。


基富通「好享退」全民退休投資專案於4月開始報名，到7月底截止，目前報名人數已超過6.3萬。為進一步了解參與專案民眾的退休準備，基富通進行「好享退」退休準備大調查，並於25日公布調查結果。在回收的8,402份有效問卷中，約六成受訪者年齡在31~50歲，男女比例各半（49:51），占比前三大職業為軍公教（15%）、製造業及金融業（皆14%），合計占43%。


基富通董事長林修銘表示，調查顯示，愈來愈多民眾對自己的健康、興趣、學習等更進階需求期望升高，甚至願意付費來學習。此外，民眾認為，未來市場能提供針對退休人士的創新服務與產品。

轉載 2019/06/25 【鉅亨網／林奇芬】


最近有網友在臉書上問我，手上幾支基金近期表現都不太好，是否該賣出？我再多了解一下，發現網友對於所投資的產品並不了解，對推薦產品的理專沒有信心，再加上對金融市場震盪感到焦慮，因此對於是否持續投資失去了信心。這些焦慮不安，在理財的路上總是持續發生，並常常打亂理財計畫。究竟是市場不好、產品不對，還是自己理財的決心不足呢？


近年我持續接觸投資人，發現大多數人是理財門外漢，只是隨著市場氛圍，一頭熱的買進某個熱門標的，如此理財極容易買在產品相對高點，並經歷較大的震盪風險。與其隨著市場起舞，還不如訂好自己的理財計畫，強化投資心理，並耐心執行。想要做好長期理財，持續地累積財富，我建議有三個理心方向：


理財先理心一，只買一個自己懂的金融市場或產品


大多數人隨著市場氛圍投資，例如現在科技熱，就買科技基金，現在中國熱，就買中國基金。經常轉換投資標的，需要耗掉不少交易成本，同時，當市場熱絡時買進，往往買在高點，不容易做到低檔布局。此外最大困難是，需要研究多個市場，這是一般人做不到的。與其天天忙忙碌碌，還不如精挑一個市場或一個標的，持續追蹤就好了。


我常說，最適合台灣人投資的標的是台股基金或台股ETF，因為我們身在其中，最容易判斷台股多空趨勢。剛開始對市場趨勢方向不了解時，可以定時定額投資，等到資金累積到一定規模，對市場更熟悉之後，可再加上單筆操作。除了台股之外，另一個可以考慮的市場是美股，因為美股體質最健全，即使遇到空頭市場來臨，也可以最快復原，長期投資風險相對較低。

轉載 2019/06/19 【591房屋交易網／編輯部】


沒錢買房的年輕人們，若想繼承父母輩房產，恐怕得等上一段不短的時間。根據去年北市繼承取得建物所有權人數概況分析，其中以40歲以上、未滿80歲的繼承人數佔比高達8成，反觀40歲以下僅15%。房仲業者統計，近10年建物買賣移轉與繼承移轉登記的比例變化，10年前建物、繼承買賣移轉棟數的比率約莫是10：1，即每10筆買賣移轉同時會出現一筆繼承移轉，但是近2年兩者的比率已經縮短至5：1，房仲業者解讀，除房市買氣轉弱外，也反應人口老化問題，使市場的繼承移轉登記持續增加。

轉載 2019/06/18 【蘋果日報／陳筱惠】


「自備30萬起，輕鬆購屋」、「低自備10萬即可交屋」，房市不景氣，不少建商祭出低首付小宅猛藥催眠，吸引資金不足的年輕人購屋，但小心落入「養套殺」陷阱，房子沒買到反賠上1筆違約金！


台中1名32歲張姓上班族，月入4.5萬元，被88萬元低自備方案吸引，心想自己年過30、存簿也有近百萬元，心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬元的預售小宅案。


總價780萬元的預售屋，至少要2成頭期款、156萬元，可想而知自備88萬元根本不夠，這時候銷售人員告訴張男，可以一半向建商貸款、一半用信用貸款，補足剩餘68萬元缺口，張男心動答應，但沒想到直到交屋前半年，才發現自身還有車貸的情況下，34萬元信貸無法核過，在家人也無法支援的情況下，面臨違約風險。


沒收價金穩賺不賠


依照合約，建商最高可收總價15%的違約金，換句話說，不只88萬元拿不回來，房屋也面臨斷頭危機，他只好委託仲介以低於市價轉單急售，最終只拿回一半自備款，人生第1次買房，他賠掉44萬元血本，落下財房兩失的遺憾。


按照一般購屋流程，簽下預售屋合約後，要陸續付出定金、簽約金；建案開工時，繳交8％至10％不等的開工款；之後依建案進度，每期繳交工程款，到交屋前付出的總金額，大約就是屋價的2、3成，也就是所謂的購屋頭期款。


但張男的低自備方案，從下定到開工，建商只收88萬元，直到交屋前才需繳足頭期款餘款，而張男直到交屋前半年才發現信貸不過，房屋根本過不了戶，這就是建商的經典的「養、套、殺」3部曲。





建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，建商能沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。


據1位資深的代銷業者私下透露，建商第1步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第1次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣話術包裝之下，毫無抵抗力，儘管有《預售屋定型化契約》規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。

轉載 2019/06/10 【鉅亨網／陳蕙綾】


又到了鳳凰花開的畢業季，剛出社會的新鮮人面臨低起薪，可能還有就學貸款等著還，「我的學貸該怎麼還最有利？」這是許多揹著學貸的社會新鮮人的共同疑問，到底是加速付清好？還是慢慢邊還錢邊投資比較沒有壓力呢？其實沒有絕對正確的答案，因為每個人的財務狀況、投資屬性均不同，適合的還款方式也會不一樣。





根據教育部資料，目前有超過 87 萬人有學貸壓力，一人平均 20 萬，以就業後平均薪資 2.8 萬元來推估，要不吃不喝 7 個月才還得完。

有人說:「學貸的利率這麼低，慢慢還就好了，甚至可以利用 3 次的延繳機會，把賺的薪水去投資，只要找到利率高於學貸利率的投資標的，還可以累積第一桶金。」這樣的說法若是完全從借貸的成本來看，好像不錯，但是，每個人的薪資、生活水平、理財目標、投資屬性都大不相同，適合的還款方式也不一樣。

轉載 2019/06/05 【聯合晚報／仝澤蓉】


當需要買一件高單價商品，例如Gogoro、3C產品等等，但手上沒有足夠現金，你又沒有信用卡時，怎麼辦？無卡分期是可以考慮的方法之一，但謹記無卡分期你往來的對象不是銀行，而是融資公司，而且解約相對麻煩，「無卡」分期不是「無息」分期，申辦前務必看清楚條款。


有些人不習慣使用信用卡，或者本身因職業身分、收入、信用評分未能通過申辦，無論是學生或無信用卡族，或是手上有信用卡卻不想分期影響信用評分，當想買一個超過自己目前能力負擔的商品時，都可以透過無卡分期來滿足願望。


所謂無卡分期，是確定選購某個產品後，經由賣家向第三方申辦分期借貸，經第三方審核後，便可直接做現金分期。





無卡分期申請 未成年須代理人同意


無卡分期的優點在於免信用卡、免受信用額度約束、分期數高，因而受到許多無卡族、學生族喜愛，甚至有信用卡但信用額度不高的消費者，也會因個人需求而選擇無卡分期方式。一般信用卡分期，債權屬於信用卡公司，無卡分期雖然是向商家辦理，但真正的債權其實屬於第三方，大多數是融資公司；Money101提醒，消費時若店家提供無卡分期付款，要小心店家借用銀行名義來取得信任。


無卡分期申請的基本條件，第一年滿20歲，未滿20歲者需要法定代理人同意；第二準備身分證件，如果是學生需要再準備學生證，且消費者與付款者必須同一人，賣家會將資料交由第三方審核，如果有必要的話，第三方還會要求消費者提供財力證明，送審後第三方會先致電給消費者確認資料，審核通過之後以寄送紙本帳單，或是下載第三方提供的App來繳款。


購買課程後想退費 違約金竟占原價30%


Money101提醒，申請無卡分期的流程不算太麻煩，但如果無卡分期要解約，程序可能會比想像中還要複雜，除了要支付利息及違約金之外，也可能會產生消費糾紛，日前就曾發生一名女學生以無卡分期方式購買線上課程，但對產品不滿意想退貨，卻必須繳納近原價三成的違約金與利息。

轉載 2019/06/03 【鉅亨網／林奇芬】


郭台銘說「比金融海嘯更嚴重的海嘯要來了」，真的是這樣嗎？今年前四個月，金融市場沉浸在中美關係緩和、資金寬鬆的環境中，股債市都呈現上揚走勢，但進入5月卻風雲變色，一場大雷雨，澆熄了全球樂觀情緒。


對中國動作，一波接一波


5月初川普推特文，提早宣告中美貿易談判破局，之後美國立刻對2000億美元中國進口商品加徵25%關稅。接下來又頒布國家進入緊急狀態，藉此進一步限制美國企業與華為往來。除此之外，美國還進一步評估，可能對另外3000億中國進口商品加徵關稅。


美國除了劍指中國之外，5月先取消了對加拿大、墨西哥的鋼鋁關稅，接下來也延後對歐盟與日本汽車加徵關稅的談判，讓市場以為他先專心對付中國，對其他市場暫時休兵。


中國之外，開始對墨西哥、印度開火


沒想到5月底，川普宣布要對墨西哥所有進口商品課徵關稅5%，逼迫墨西哥解決非法移民問題，並表示若不改善，將每個月提高5%關稅，最快10月關稅即到達25%。此外，忽然對印度出手，認為印度與美國貿易往來不對等，在6月初取消印度優惠貿易待遇資格。


川普這一個月動作頻繁，且多管齊下，顯示川普的貿易戰已經脫離口頭警告，進入了實質行動，且態度相當堅定。而此同時，中國也開始了反擊行動，表示不畏懼正面迎戰，同時，中國也開始擬定不可靠實體清單，未來可能將某些美國企業列為不往來名單。中美雙方緊張氣氛升高，將衝擊全球經濟貿易。若雙方劍拔弩張情勢無法改善，以下是五個可能遭受衝擊的面向。

轉載 2019/05/28 【好房網News／Dolin66】


近來網路上一則新聞，一對月收入六萬的新婚夫妻，因為身邊的人認為結婚後沒買房，就代表不夠認真生活，於是買了一間20、30年的老公寓，卻因此每月必須負擔五萬元的房貸，對此網路出現兩極化的評價，認同購屋決策的留言，不外乎「年輕不買房，老的時候根本租不到房」，以及「等到房地產價格未來持續上揚，就知道沒買房虧很大」兩種看法。


年紀越大越不好租房子，這句話本身沒問題，因為房東會擔心年紀大的人，經濟上有沒有辦法負擔房屋租金，更會擔心老年房客的健康狀況，畢竟台灣社會對於凶宅的看法依舊負面，但年紀大要遇到的問題，就只有居住嗎？在年輕時買的房子，真的會符合年老時的居住需求嗎？如果必須將年輕時收入的5／6，拿來繳房屋的貸款，這樣的經濟結構，存的到養老金嗎？

轉載 2019/05/29 【工商時報／彭禎伶】


女人過了40歲，愛自己更多一點。據壽險公會統計，以2018年人壽保險投保率歸戶後來看，國內投保率最高的是40～59歲的女性，共有300萬人有投保壽險保單，投保率高達80.28％，同年齡層男性則只有263.1萬人投保，投保率72.76％。壽險公會統計，到2018年底國人投保壽險保單總歸戶後，共有1,617萬人有投保壽險，投保率68.55％，平均保額183萬元。

轉載 2019/05/26 【591編輯部】


若信用不良，買房無法向銀行取得較好的貸款成數時，民眾會將房屋登記在他人名下購買，或是情侶間由其中一方出資購屋，房屋登記在另一人名下；以及投資不動產為節稅，而使用人頭戶購屋，這些都是借名登記的常見狀況，然而透過借名登記買房，日後在返還房屋時常見糾紛，因此，建議民眾在借名登記時須於書面契約簽訂清楚，對出名人或借名人雙方都較有保障。


借名登記口頭約定一樣有效


借名登記是指購買人(借名人)和他人(出名人)約定，將自己的財產以對方名義登記，但仍由自己管理、使用、處分，對方只答應出名登記該財產。借名登記無論是以口頭約定或是書面契約皆有法律效益，不過須留意，若只以口頭約定時，後續面臨財產返還時容易造成糾紛，建議仍以書面契約簽訂清楚較有保障。


契約內容應清楚註明契約期間與產權，以及借名人為不動產實際擁有人，出名人對該不動產無處分權、管理權及使用權等明列。

轉載 2019/05/25 【蘋果日報／王鈞生】


對照30年前高存款利率、高貸款利率時代，近期台灣利率創史上新低，想要靠升息催化房市落底，短期內幾乎是不可能的事，不僅吸引自住客入場，也讓建商、置產客擁有很大的支撐，存錢不如存房，成為房價高居不下的基石。


當國家經濟停滯時，常以低利率刺激經濟，對房市效果尤其顯著。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意解釋，當利率非常低時，房市推案、成交量都在不斷增加，價格也處於穩步上升；反之當利率處於升息循環時，開發借貸成本和還款成本增加，進而影響價格、交易量能，所以利率帶來的資金效應有決定性效果。

轉載 2019/05/24 【工商時報／魏喬怡】


日前網路出現一位九年級生寫了一篇「不爽七年級生炒高房價」引來論戰。就業、低薪問題持續困擾年輕世代，年輕人憤世嫉俗。投信法人建議，年輕人有中老年人羡慕的時間資源，時空環境變遷下，自己的前途自己救，可掌握新青年五大理財守則，打造自己光明璀璨的未來。


新光投信指出，守則一就是「計劃」為理財之本，趁年輕就要訂下理財計劃，包括：設定理財目標、訂定完成期限、選擇投資方法、意外備案等。守則二則是「預算」為消費之本。年輕人手頭不夠寬裕，若能有效控制支出，就是達成自己夢想的翅膀，預算是夢想具體化的第一步也是消費之本。

轉載 2019/05/23 【鉅亨網／林奇芬】


從5月5日川普發表推特文以來，中美間貿易紛爭越演越烈。從商品關稅戰，進展到技術與產品防堵，牽連到企業全球產業布局。川普以戰逼和，但中國卻不願意低頭屈服，雙方難有轉圜空間。這對全球景氣與金融市場，絕對不是好事，短線即使有急單或轉單，但長期對峙將帶來負面衝擊，投資策略宜轉攻為守。川普對中國防堵態度，主要為實現以下二個大主軸：

轉載 2019/05/19 【經濟日報／夏淑賢】


現代人愈來愈長壽，退休生活所需也要及早未雨綢繆，儘管「愈早開始理財愈好」的觀念盛行，但是，對於資深上班族來說，距離退休的時間愈來愈近，理財更需要掌握訣竅，讓自己「彈無虛發」，理財專家建議採「三四三」原則，兼顧現金、投資與保障三需求，即使起步晚也可退休無憂。


專家同時也提醒，資深上班族可能手邊小有積蓄，比方說有儲蓄險、定存到期，房貸、保費也許已經繳得差不多，不需再繳，使得可入帳動用的現金增加，即使如此仍應依循保守的「三四三」原則，不建議因可動用現金增加，就貿然擴大投資部位或是標的範圍，以免暴露風險增加，得不償失。


根據主計處家庭收支調查，2017年度每一家庭平均支出102.4萬元，每人支出33.3萬元，其中，「醫療保健支出」的比重在國人平均壽命延長、保健觀念增強下，呈現逐年增加，已占該年度家庭平均支出的15.2%。銀行專家建議，在職場已屬資深的50歲世代，要把握時間為退休準備，投資策略也應以保守穩健為主軸，因此建議有七成資產要配置在保守型商品上，而就標的類型則可概分為三成放在現金，四成放在債券與基金上，剩下三成放在保險類等保障上。

轉載 2019/05/15 【好房網News編採中心】


房價高居不下，許多年輕人晉升有殼族難上加難，北部一名男子35歲考上公務員，為了準備結婚而買房，負擔1千多萬元貸款，因此每個月的薪水都去了一大半，為了買房未來30年幾乎要變成房奴。專家表示，買屋是甜蜜的負擔，但也不能因此變成屋奴，房貸負擔不要超過家庭所得的三分之一。


一名網友近日在批踢踢發問，有個朋友35歲才考上北部公務人員，為了準備結婚而買房，背了一千多萬的房貸，每個月薪水扣完房貸剩一萬多，房貸還要繳30年，65歲繳完房貸「人生應該也差不多了」，並詢問「這樣的人生還有救嗎？」

 轉載 2019/05/14 【鉅亨網／林奇芬】


全球金融市場最大變數是川普，應該無庸置疑。從2018年初對中國展開貿易制裁至今，是和是戰，都要看他的推特文。目前中美緊張情勢升高，金融市場勢必面臨震盪。如何面對善變的川普，三個理財策略對應震盪的市場。


中美貿易戰如何發展，未來一個月仍充滿變數。第一階段，美國5/10起已經對2000億美元中國進口產品課徵25%關稅，中國也進行報復，自6/1起對600億美元美國進口產品課徵5%到25%關稅。


第二階段，美國已經對另外3000億美元自中國進口產品課徵25%關稅提出清單，並進行意見徵詢，預計6/17舉行公聽會。此外，G20會議將在6/28、29於日本舉行，這是川普與習近平能否會面，或傳出好消息的重要時點。


可想而知，自現在到6月中旬將是中美重要談判期。市場將持續受到消息面影響而震盪，預計威脅恫嚇應該多於平和樂觀，股市難有太突出表現。面對未來一個多月的不確定性，投資策略還是要採取保守穩健，不太樂觀，也不用太悲觀。

轉載 2019/05/04 【中央社／邱柏勝】


民眾希望退休後生活無虞，靠自己理財最實際。近期出現許多新的投資理財工具，主打低門檻、低風險及穩定報酬，但投資前仍須「停看聽」，了解自身風險屬性，才能選擇最適合自身的工具。


勞工保險局今年初更新勞保財務精算報告，報告指出，勞保基金預計於2026年、意即7年後破產。雖然勞動部信心喊話，強調政府一定會負起責任，仍有不少民眾已出現危機意識，紛紛提前「自救」，自行準備退休金。然而，自央行4度調降利率後，至今已「連11凍」，台灣長期處於負利率，民眾靠定存累積退休金，錢只會「越存越薄」，為確保退休金不縮水，必須找到足以「抗通膨」的理財工具。


為補足國人退休金缺口，近期金融監督管理委員會主導，並由投信投顧公會、證基會、集保主辦、基富通公司執行的「全民退休投資專案」，提供民眾每月除了自提勞工退休金外，另一個專為累積退休生活所需資金而生的投資平台，這個專案將提供9檔基金，預計7月底上架，目前已經吸引逾5萬民眾報名。


另外，台北富邦銀行4月中也推出智能理財平台「奈米投」，主打小資族為對象，強調最低只要使用100美元，就能布局海外ETF基金。北富銀表示，奈米投上線前舉辦長達一年的模擬投資活動，有超過4.6萬人參與模擬投資，其中高達99%獲利，平均投報率達5.3%，遠高於定存利率。


不僅於此，今年4月30日有10檔「指數投資證券」（ETN）在台灣證券市場掛牌，主打低投資成本、交易便利，且投資風險小於股票等特質，顯見民眾投資理財管道日趨多元，但也更令人眼花撩亂、難以分辨哪種理財商品適合自己。


理財專家建議，民眾應先充分了解新型態的投資理財管道，並根據自身風險屬性，決定選擇哪種理財商品。

轉載 2019/05/04 【房地王新聞／胡兆陽】


從小到大，每個想買房子的民眾一定都聽過投資理財專家說的：「買房子好處多多」，這些好處包括不必看房東的臉色、繳房租是給房東而繳房貸是給自己、繳房貸可以強迫自己儲蓄、好地段的房價有長期增值空間等等。這些購屋的優點大致上都沒有問題，但是如果用比較嚴謹的角度來檢視的話，「繳房貸」不見得是「強迫儲蓄」，除非你的購屋情況符合以下的條件：

轉載 2019/05/06 【卡優新聞網／張家嘯】


報稅季節來臨，許多民眾都有短期資金需求，除了信貸、保單借款之外，國內部分券商也推出不限用途的借貸服務，等於不必再「賣股繳稅」，而是改用股票借錢繳稅，等除息後有現金進帳再還錢，讓資金運用更有彈性。


根據聯徵中心「新增個人信用貸款狀況統計趨勢資料」最近資料顯示，去(2018)年新增使用信用貸款的高峰期，約落在5~6月。5月新增信貸金額高達37.9億元，顯示報稅季前後，都是民眾有短期資金需求的熱門時刻。


以富邦證券為例，提供「不限用途款項借貸」線上申請服務，包括在富邦證券官網、富邦e點通及富邦e+都可申辦。只要投資人手中持有上市櫃股票，手機輕輕一滑，免出門在家即可輕鬆貸，最快可於1小時撥款，最低借款金額1萬元起，借款期限最長18個月，在額度內可隨時循環使用。