Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/08/14 【蘋果日報／羅際夫專欄】


最近退休理財的議題好夯，一項名為「好享退」的專案，超過11萬人報名，出乎主辦單位的意料，也跌破業界眼鏡，可能大家被「勞保基金」要破產的消息嚇到了，想趕快另闢存老本的路徑吧，無論原因為何，姐夫覺得，大家重視退休理財是好事，今天就來跟大家交流一下「存老本」議題，有3件事，你得先想清楚。


1、何時開始規劃

什麼時候開始做退休規劃？當然是愈早愈好呀！最好是領第1份薪水時，就想到「先存再花」，而非「花剩再存」，除了雇主提撥6%，你可以再自提一部分，雖然姐夫罵了好幾次勞退新制的操作績效，但如果你真的怕存不到錢，又沒把握自己會存錢，就「勉為其難」吧，至少有稅賦的優惠，不過，最好還是自己另覓標的，政府不牢靠，靠自己比較好。姐夫知道，這很難啦，但若是你比別人早一步想到這問題，就比較不會有退休焦慮症，怕存不夠老本，當然前提是方法要對，要買對標的。

轉載 2019/08/07 【聯合晚報／仝澤蓉】


想要辦信用貸款、房貸、車貸卻借不到錢，應該就是個人的信用出了問題，為避免成為銀行貸款黑名單，做對三件事情，可讓自己的信用加分，成為銀行願意往來的優質客戶。


第一步：寧繳最低也莫延遲一天


增加銀行貸款評分招數一，正常繳款、降低負債，寧繳最低也莫延遲一天；手頭資金再怎麼緊，也一定要讓自己的信用狀況維持在最低標，就算欠銀行卡債，信用卡也必須維持正常繳款，否則只要出現遲繳、預借現金、超額刷卡，信用評分都可能遭到嚴重扣分。

轉載 2019/08/08 【鉅亨網／林奇芬】


全球央行再度颳起降息旋風，讓債券成為最受寵的投資標的，即使是負利率也要搶。今年以來資金持續流入債券基金，特別是投資等級債券與公債。面對川普反覆不定的貿易政策，景氣風險升高，債券基金仍然是今年下半年重要避險工具。


升息減債，降息加債


投資理財有個簡單原則，「升息階段減碼債券，降息階段加碼債券」。以目前全球央行紛紛加入降息行列來看，債券基金將成為投資市場的主流。根據EPRF統計至今年8月1日為止，共有2611億美元資金流入債券基金，而此同時，股票基金則是全數流出。在所有債券基金中，投資等級債券最受歡迎，買超1578億美元，其次是新興市場債339億美元，另外政府機構債券、高收益債券，也分別有257億美元、221億美元的流入。


先前各國央行降息動作還不明朗，資金已經大量移入債券市場，而現在央行已經紛紛表態降息，債券市場多頭趨勢更為明朗。統計目前已經開始降息的國家，包括美國聯準會近10年來首度降息，基本利率降為2%-2.25%，其次，印度今年以來已經降息4次，目前基本利率5.4%，另外，澳洲、紐西蘭分別降息2碼、3碼，利率已經跌至1%，亞洲國家包括印尼、泰國、菲律賓、韓國等，也都加入降息行列，巴西、俄羅斯，也開始降息。

統計至2019/8/7

轉載 2019/08/06 【好房網News／林奇芬】


房貸餘額創新高，建築貸款創新高，房貸利率接近歷史新低。資金面顯示房市熱絡，但民眾卻無感，買屋意願不強，房屋買賣移轉棟數仍在低檔。資金與房市為何呈現分歧走勢？


根據央行統計，至今年6月底為止，購置住宅貸款餘額7.13兆元，創下史上最高紀錄，再加上建築貸款1.95兆元，也創了新高紀錄。房地產相關放款金額高達9.08兆元，來到歷史最高紀錄。在此同時，五大銀行房貸利率6月跌到1.621%，史上次低紀錄。先前房貸利率低點出現在2010年5月，利率最低1.616%，目前已經貼近最低利率水準了。


房地產相關貸款創新高、房貸利率歷史低點，照理來說，房市交易應該呈現熱絡景況。但事實並非如此。前一波房市高峰2006年，房屋買賣移轉棟數高達45萬棟，最低2016年買賣移轉棟數24.5萬棟。2018年雖已有微幅上揚至27.7萬棟，今年前5個月買賣棟數11.7萬棟，比去年同期成長4.6%。但整體來說，跟高點相比成交量僅6成，顯示房貸金額與房市交易冷熱有極大差距。

轉載 2019/08/03 【591房屋網／編輯部】


法拍屋通常會低於市價，拍賣底價比市價低2~3成，價格雖然吸引人，但選擇物件和資金是買法拍屋的重要關鍵，591房屋交易網建議，選擇有點交、拍定後抵押權塗銷的物件，才不會遇到被霸占房屋的情形，而且因為不能看屋內，旁敲側擊打聽屋況是必須，在開標前還得考量保證金、尾款、隱形成本等資金，綜合評估才能撿到便宜屋。


不論有無點交 簽搬遷同意書有保障


想投標法拍屋的民眾，可由法院、銀行、代標公司等管道取得法拍屋資訊，首先在選擇物件時，建議挑選有「點交」及「拍定後抵押權塗銷」的物件較有保障。


有點交的物件，書記官會先排定時間點交，點交當天拍定人、拍定人找的鎖匠及法院通知當地派出所的警察，會一同到現場點交，假設屋內有人居住或占用，在點交前，會先讓拍定人與屋內的人自己協議搬遷日期、搬遷費，若協議日期到了還沒搬走法院才會介入強制點交。


不點交物件，通常是因為屋內還有租客或第三人，占用原因不明，但因為無法請公權力強制執行，點交就得靠自己，順利的情況下，一般就是準備一筆搬遷費花錢消災，不順利的話，對方獅子大開口或房子拿不回也很有可能。


寬頻房訊發言人徐華辰提醒，無論有、無點交，雙方協議後都建議要立搬遷同意書較妥當，同意書內容主要包括搬遷期限、支付金額以及相關但書(當月水電費是否結清)。另外，由於搬遷費是用來協助屋內的人快速搬家的補貼，通常在簽完同意書後會先付一半，另一半會等到約定期限，屋內驗收淨空再支付。


而「拍定後抵押權塗銷」簡單來說就是遭查封物件確定拍出後，就不再是抵押物件，一般多數法拍屋都會註記此項目，若未標明，就要提高警覺詢問物件的狀況，免得拍定後物件有狀況。不過，大家也不用太擔心，上述2點狀況對買方權益影響雖然很大，但都會公布在法拍公告中，只要特別注意就行。

轉載 2019/07/29 【奇摩理財／專欄作者黃逸強】


老鄭公職退休後領七成薪，和老婆領勞保年金過日子，生活也算無憂無慮，最近賣了一間房子拿到八百萬，準備給二個女兒各二百萬，再還清現住的房屋貸款二百萬，剩下二百萬存郵局，這樣的理財方式看在專家眼裡，真的是很有意見。


一、給孩子錢這件事


很多人疼愛子女，怕他們日後爭奪財產家庭失和，所以在生前就先分配好，或把房地產過戶給孩子，結果晚年遭棄養的例子很多，專家都不建議提前分配財產或過戶。錢一定要抓在手裡，養兒防老的時代過去了，「養老防兒」應該是現代人該有的基本觀念。


有錢就有地位、有尊嚴，也不用向孩子伸手，雖然年紀大了平時用不到什麼錢，但是有錢是一種安全感，看的到、摸的到，有錢心裡踏實。打拼一輩子到了晚年該花就花、當省則省，最完美的理財就是錢花完了上天堂。


古人云：「萬貫家財不如一技在身。」給魚吃不如教釣魚，給孩子太多的錢，會讓他們產生惰性有依賴感，很多啃老族就是這樣養成。把孩子教養成人，基本上父母的責任已了，要讓孩子知道人生要靠自己打拼，父母有能力的話，可以偶而支援買房或創業，不要過度地溺愛或保護，反而剝奪了他們成長的權力。

轉載 2019/08/01 【中時電子報／邱怡萱(文章來源：今周刊)】


日前有位網友在《mobile01》發文表示，自己月收9.2萬、年薪110萬，但每個月的開銷壓力還是很大，感嘆做為一家之主，卻讓一家三口過苦日子每月吃土過日，引發網友熱烈討論。專家進一步分析這位網友的月支出細項，會發現該名人夫在理財消費上，犯了3個致命的錯誤。


該網友列出每月所有支出明細，包括貸款相關支出明細：信用貸款1：30萬元（生孩借款，包括月子中心、修繕房屋），每月分期繳7000元，剩15期；信用貸款2：前2年連續出國，每趟旅程30萬，每月繳18000元，至今尚有60期。


車的相關支出明細：公司停車位2500元、車貸10000元(至今尚有36期）、油資6000元、臨時停車費用500元、汽機車每月預存金（牌照稅+燃料稅、強制險、保養維修）4113元。一共是23113元。


家用、保險相關支出明細：勞健保1849元、全家人保險12000元、家裡每月支出（老婆家用、水電瓦斯、網路、手機費、管理費）17640元。一共是31489元。

轉載 2019/07/27 【蘋果日報／陳建宇】


許多民眾買房子之所以會挑預售屋，就是著眼付款較輕鬆，對於預售屋而言，不必像成屋一樣短期需要準備較高的自備款，但是專家建議買預售屋時還是要準備足夠的預備金，以因應突發狀況。


預售付款多固定成數


預售屋因為房子還沒蓋或正在蓋，尚未成屋，因此還不需要像買成屋一樣，一開始就要準備約2成的自備款。上揚國際實業營業四處總經理施棟瀝表示，預售屋的付款方式大同小異，主要會是訂金和簽約付總價的10%，開工2%、工程期款8%，剩餘的80%則是貸款，也有業者分得更細，完稅、用印、交屋等時間點都要繳固定成數。


這樣的繳費方式也適合手頭不寬裕的首購族，避免要一次拿出總價20%的自備款，造成較大的現金壓力。甚至有業者向客戶表示可以將房貸成數拉高到9成，消費者只要準備10%的自備款就可以，或者建商本身願意提供無息貸款給購屋者，用來填補自備款不足之處。

轉載 2019/07/23 【591房屋網／編輯部】


根據行政院主計處消費者物價指數進行分析，房租指數從2014年12月以來，逐月成長已達54個月，中信房屋分析，該指數一路向上勢必會對租屋族造成些許承租壓力，但儘管租屋漲不停，最新調查指出，相較於買房，還是有43.8%的民眾認為租屋的最大優勢就在於「不需要背房貸、可減輕日常生活消費壓力」。

轉載 2019/07/23 【591房屋網／編輯部】


民眾購屋兩極化！根據聯徵中心最新統計，第一季買房申貸狀況，3年內新成屋仍是民眾最愛，其次是36年屋齡老宅，購屋喜好兩極化。房仲業者分析，近年來新成屋建築規劃與服務與時俱進，加上北市以外的總價雙薪家庭大多可負擔，新成屋成為民眾心頭好；老屋方面，則歸功於都更與危老改建議題發酵，民眾對於老宅的接受度略有提升。

轉載 2019/07/17 【鉅亨網／陳蕙綾】


全球失智時鐘不斷加快，平均每 3 秒就有 1 人罹患失智症，但根據壽險業者最新調查顯示，有 82% 國人尚未準備照護費用。那麼一個失智家庭每月平均照護費用到底要多少錢？台灣失智症協會副祕書長李會珍表示，每月平均要準備 5-6 萬元才夠用。


富邦金旗下富邦人壽與商周、世新大學今天發布「失智症病識感與準備度全台大調查」，有 86% 民眾很擔心自己罹患失智症，且近 8 成民眾害怕生病會拖累家人、影響生計，但是卻有 82% 國人尚未準備照護費用。


李會珍表示，失智症已嚴重影響家庭經濟，據台灣失智症協會資料顯示，僅有 10% 的失智症患者還有工作能力留在職場，因此照護費用要加上離職的收入損失，失智家庭每月平均照護費用約 5-6 萬元，但此次調查，卻有近 75% 受訪者認為每月只需花費 5 萬元以下就夠了，顯示民眾的估算與實際狀況落差很大。

轉載 2019/07/16 【鉅亨網／林奇芬】


台灣投資人喜歡債券基金更勝過股票基金，截至今年5月底，境內境外債券基金銷售總額達2.29兆元新台幣，其中高收益債銷售金額達1兆元，佔比高達債券基金的43%，可說是國人最愛投資標的。


但是隨著金融市場動盪加劇，許多人擔心高收債投資風險升高，現階段是否該投資高收債基金相當猶豫。還好現在有一種新類型高收債產品上市，可以賺取較高利息，但又不需要承擔太大風險，我們就來認識一下這種「優先順位資產抵押高收益債券基金」。


一般大家對「高收益債券」的認識，就是債券信用評等較低，因此會給予高利息，但投資人也擔心債券倒債風險高(違約率高)，因此又稱為「垃圾債券」。今年4月台新投信發行了一檔「台新優先順位資產抵押高收益債券基金」，名稱很長，但顯示投資重點不只關注高利息，更關注債券本金回收的保障。目前這類產品在台灣市場還是少數，投資人應該要多認識這類產品，如何作為個人資產配置的一環。


甚麼是優先順位資產抵押債？


首先，我們來認識甚麼是「優先順位資產抵押債」。一般企業發行債券，可分為二種，一種是有資產抵押的，一種是沒有資產抵押的。可想而知，若是企業經營困難無法償債時，有資產抵押的債券投資人，可以拿企業抵押資產來抵債，優先獲得債務清償優勢。若是無資產抵押的債券，就需要等到優先資產抵押債清償後剩餘資產，才能要求清償債務。


另外，從債務清償順序來看，優先債券持有人領先於次順位債券持有人，然後才是特別股股東，最後才是普通股股東。雖然債權人比股東可更早獲得債務清償，但一般高收益債券基金，大多投資無抵押債或是次順位債，因此，當企業經營遇到困難時，較難獲得清償保障。換句話說，具有優先順位，又有資產抵押的債券，可說是最有保障的債券。

轉載 2019/07/11 【鉅亨網／郭幸宜】


退休是現代人理財新顯學，根據聯博投信調查，台灣平均 25 歲以上、投入職場的女性，平均退休信心指數約 42.8 分，屬中性偏低，且有近 6 成靠存錢理財，而造成女性對於退休缺乏信心，主要有三大原因：對退休報酬預期兩極化、退休規劃過於保守，以及對於退休年齡過於樂觀。


退休報酬率預期部分，有 3 成以上女性對於每年投資報酬率低於 3%，另有 11.8% 的女性則預期每年投報率可達一成以上，聯博投信認為，對於投報率預期偏低或過高，都可能導致理財操作過於保守或過度積極，其中保守者可能導致退休金累積速度過慢，積極者又可能面臨市場波動的風險。


至於退休理財方式也略顯保守，57% 選擇最保守的存錢，其中 24.9% 選擇儲蓄、17.9% 選擇定存，14.7% 則是將錢放在活存帳戶，顯示女性理財方法過於保守，恐影響退休準備進度。


調查發現，台灣女性對於退休年齡預期過於樂觀，有超過 4 成女性計劃 60 到 69 歲退休，另有 3 成打算 59 歲前退休，希望能早點退休，另有 24.7% 的女性因還沒有退休計劃，在時間點不確定下，導致不易規劃退休理財。

轉載 2019/07/09 【ETtoday新聞雲／李瑞瑾綜合】


「2019施羅德全球投資人大調查」調查結果出爐，在今年的調查中，發現以往台灣投資人面對市場震盪操作都更為積極，但在中美貿易戰帶來動盪的期間，讓台灣投資人態度轉趨向保守；另外，有將近六成的台灣投資人表達過去五年投資報酬率未達目標，此比例高於全球以及亞洲。


中美戰持續 國人較不願危機入市


調查數據指出，去年第四季以及今年的中美政治紛擾影響台灣投資人甚劇，也讓他們態度轉而保守。就去年第四季來看，願意危機入市的投資人僅有17%，低於全球的35%以及亞洲的32%，選擇觀望不變的為36%，也比全球的30%以及27%來得高。整體來說，有高達82%的台灣投資人認為，政治動盪會影響他們的投資行為，這數值超過全球平均的72%以及亞洲的79%。


施羅德投信副執行長謝誠晃認為，此次的調查結果與過去不同，推估與台灣在中美貿易戰中受牽連有關。就去年的調查，問及全球股市如果下挫，約有三成（31%）的台灣投資人選擇加碼投資股票，願意危機入市的態度高居全球第二。但是反觀近期的政治動盪，牽涉到台灣投資人熟悉的兩大市場，以及相關產業，再加上經濟成長的基本面受到干擾，投資人卻步態度明顯。


三大主因 投資績效未達標


投資人績效調查部分，有高達59%的台灣投資人，表達過去五年的績效並未到達原先設立的投資目標，此比例高於全球的51%以及亞洲的56%。至於未達標的原因，以「投資商品績效不如預期」（20%）、「不切實際的預設報酬率」（18%），以及「投資時間不夠久」（17%）為前三大主因。



▲投資人過去五年投資績效未達目標原因。（表／施羅德投信提供）

轉載 2019/07/08 【蘋果日報／齊瑞甄】


電話行銷是保險公司行銷保單通路之一，但許多民眾不知道，在電話中說出「好」的當下，已等同於願意投保，電銷業務員就可以合法立即出單。台中許先生日前接獲台灣人壽保單電銷，業務員雖告知在他同意前不扣款，扣款會先通知，沒想到事後竟直接出單扣款，讓他氣得向《蘋果》投訴。


許先生表示，5月初接到保險電銷，業務員告知他投保癌症險，每月保費1000多元，聽完覺得價格不高、尚可負擔，且能為自己買個防癌保障也不錯，當下一口答應，業務員亦承諾不會先從信用卡扣款，並表示就算要扣款也會事先通知。


說好1千元 竟扣5千


事隔3日，許先生聽從家人建議，反悔欲取消投保，致電台壽客服，業務員先是詢問是否有收到保單，許先生說沒收到，業務員表示，「不保沒關係，我再寄一份給你」，結果隔日6月28日，許先生就收到扣款簡訊通知，帳單默默多一筆保險金額，且和原本說的金額不符，被扣款5000多元，讓他氣炸。


許先生再次致電台壽要求停扣，台壽表示，願意將保費全額退還，造成保戶困擾很遺憾，儘管7月1日收到退刷通知，許先生表示，對台壽先斬後奏的行銷方式相當不滿，感覺好像遭詐騙。


對此，台壽也回應表示，調閱銷售錄音確認客戶投保意願明確，無強迫銷售；客戶進線0800尋求服務，遇經辦承攬同仁休假期間，其業務主管代理接手致電客戶，客戶反應要契撤保單時，以最速件於次一工作日完成契撤，退款給保戶。


根據金管會規定，透過電話行銷中心由電話行銷人員從事招攬保險有幾大重點：首先，得經要保人同意於電話線上成立保險契約；其次，需確認要保人投保意願，並經保險業同意承保後成立保險契約。
不具名的保險業人士指出，電銷保單絕對會要求全程錄音，除防止事後保險糾紛，保障保險公司及民眾雙方。





另外，即便沒有透過許先生本人親簽保單文件，但因有全程錄音為證，所以並不影響保單效力，至於「投保意願」如何認定，往往就在最關鍵的「好」字。


10天可回傳致電取消


雖然電銷招攬保單，因有錄音為證，僅需在線上同意投保即可算數，但因電銷爭議多，金管會也推定，保單需本人簽收，且填寫「電話行銷保單確認回執」統一格式，確認回執內容包含勾選同意或不同意之權利，簽收後須將回執聯寄回或傳真回公司。

假若民眾後悔不想要投保，可以在10日契約撤銷期內（契撤期、猶豫期），回寄或傳真不同意投保文件給保險公司，若來不及，致電客服表示撤銷投保也算取消，但如果民眾在電話中承諾投保，後續若保險公司將保單和回函送達保戶地址10日內，保戶都沒有回傳相關回條，保單仍可生效，後續再解約保費是無法領回的。

轉載 2019/07/04 【鉅亨網／林奇芬】


提早退休是許多人的夢想，但除非自己加快存退休金，否則退休不是美夢，可能是惡夢。大多數人理財時，都是從自己願意承擔的風險高低來考量，但存退休金還要考慮可投資時間長短。目前有二種退休理財產品，一種是根據風險高低來配置，一種是根據時間長短來配置，我們就來比一比他們的差異點。


一，目標風險型產品

說明:以上比重僅為參考，非絕對值


一般我們投資理財前，會先做投資屬性測驗，了解自己是哪一種投資人。如果不喜歡虧損、不想要承擔波動的人，大多屬於保守型投資人，較適合股票投資比重低，債券投資比重高。如果想要高報酬、願意承擔高風險，則屬於積極型投資人，較適合股票比重高，債券比重低。


但這樣做有一個風險。如果你是一位年輕保守的投資人，從30歲開始理財，卻選了保守型產品，長期下來資產增長幅度極小，無法滿足富足退休需求。如果你是一個積極型投資人，但目前已經超過60歲即將退休，若仍選擇積極型產品，可能讓自己的退休金暴露在較大風險下。


二，目標日期型產品

說明:以上比重僅為參考，非絕對值


另一種退休理財產品稱為目標日期型，不需要了解投資人的風險屬性，只需要知道距離退休時間長短。如果距離退休日期剩10年，算是相對較短時間，則投資組合配置相對保守，並逐年增加債券比重。如果距離退休日期還有30年，則還有漫長理財時間，投資組合會較為積極，以股票投資為主，但也會逐年降低股票比重，增加債券比重。


這類產品的好處是，投資人不需要自己去調整投資組合的風險屬性，由基金經理人根據距離退休時間長短來決定股債比重。缺點是不考慮個人風險屬性，可能保守型投資人持有積極型投資組合，積極型投資人持有保守組合。

轉載 2019/07/03 【591新聞編輯部】


內政部發布日前發布新版租金補貼，針對單身、婚育家庭祭出最高5千元的補貼優惠，還放寬了資格、設籍、所得及持有住宅等限制，但先別開心得太早，租屋族你可知道魔鬼藏在細節裡，新版租金補貼有三大爭議點，對於弱勢租屋族幫助恐有限。與原有的整合住宅租金補貼相比，新版租金補貼的不少細項規定，都有所差異，我們先來看看：





這次新版租金補貼看似放寬，但其實依舊存在設籍、戶籍所在地、持有自用住宅限制等三大爭議點，接下來進行詳細剖析：

轉載 2019/07/02 【蘋果日報／黃政嘉】


目前多家銀行推出的「以房養老」方案，申辦人多分為2種，一是為了滿足晚年基本生活需求，每月需有固定生活費養老，過有尊嚴的生活；另一是基本生活無虞，只想提升生活品質，包括旅遊娛樂、朋友聚會、打球運動，發紅包給孫子等。這2種需求皆不少，但滿足基本生活需求的比例還是比較多，而僅有少數作投資用。

轉載 2019/07/01 【好房網News／林奇芬】


台股在萬點附近盤整，科技股受到中美貿易戰與華為事件衝擊，面臨不小壓力，但台股中的營建股卻是一飛衝天，營建指數自年初到6月26日漲幅高達16.8%，其中營建績優股如華固今年上半年股價漲幅達24.9%，長虹股價漲幅15.4%，冠德股價漲幅更高達42.9%，股價表現遠勝電子股。


台商返台投資，帶動廠房土地需求


通常股價是產業的領先指標，營建股在走過將近6年的修正低谷之後，是否要展開新一輪的成長波段?而這是否代表台灣房地產景氣，有觸底回升的機會呢？答案是，「短線有題材，長期有陰霾」。


這波帶動營建股大漲的主要動能是，中美貿易戰下台商返台投資潮。據估計從年初到4月底，返台投資金額已達2700億元，超過政府原先目標2500億元，目前更加碼目標到5000億元。


返台投資需要土地、廠房，有機會帶動土地需求與廠房建設等營建工程需求。根據中央銀行總裁楊金龍表示，「台商回流確實帶動了商用與工業用不動產漲幅較大」。但此能否擴及到一般住宅則需要觀察。


建築融資增，移轉棟數未加溫


根據央行統計，截至5月為止，購屋貸款餘額7.1兆元，年增率達5.16%，建築融資貸款餘額1.92兆元，年增率9.68%。顯示建築融資成長幅度，較民眾房貸成長速度更快。


另外，觀察房屋移轉棟數統計，今年前5月六都移轉棟數合計91,095棟，比去年同期成長7.6%，而其中因為高雄市成長幅度高達21.7%，因而拉高平均值，而台北市前5個月甚至出現-2.2%下滑現象，顯示房市交易並不活絡。展望房市未來，有幾個機會與隱憂可留意。

轉載 2019/06/29 【591新聞網編輯部】


虧本生意沒人要做！想晉身房東一族，購置房產當起包租公、包租婆，首先你要會算「租金報酬率」盤算租金收益。一般人多會用年收租金÷房屋總價得到「毛報酬率」，但591建議，還是得加入其他出租時所產生的相關成本一併計算，所得到的「淨報酬率」更為精準實際，假設以同樣條件下計算，兩者差距可達2~3成。


年收租金÷房屋總價=毛報酬率


因為「淨報酬率」對一般人來說較複雜，故坊間便出現用【年收租金÷房屋總價】的計算方式，可快速得到「毛報酬率」，也就是在最理想的滿租狀態下，房產可創造的最大租金收益。舉例來說，總價300萬元的房子，每月租金總收入是1萬元，那麼一年的總租金收入就是12萬元，即可算出毛報酬率4%。