Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2017/01/19 【工商時報／黃惠聆】


摩根投信日前針對旗下近3千名客戶進行調查顯示，63.05％受訪者表示今年年終原地踏步，卻有約45％的受訪者表示資產有成長，資產成長原因，有逾3成歸因於開源節流有方、2成是因薪資成長，和1成5則是因投資有方。





摩根投信副總經理姜愛苓表示，高達45％受訪者表示資產較前一年有所成長，但年終獎金並非構成投資人資產成長的主要因素。因為不少上班族有了收入多了，負債也增加，分析主因是「不重視小錢」，各種小花費累積起來是很可觀的，有的人甚至會預支未來收入、背負債務，因此，有逾3成的受訪者去年資產成長是因開源節流。

轉載 2017/01/13 【好房網News／林奇芬】


辦理房貸時，你最在乎的是，哪家銀行的利率最低嗎？其實，利率高低並不是唯一的考量，貸款期間長短、每月繳款負擔、要不要寬限期、自己的投資理財能力，都是需要考量的。而如果選對了房貸方案，不僅可以輕鬆繳款，還可能讓你多賺錢。


前陣子有新聞報導，目前政府推的「青年安心成家貸款方案」，來貸款的不是年輕人而是中年人，在撥貸的21.8萬戶中，有4萬戶年齡超過40歲，凸顯在台灣買屋真的不容易。


一棟房屋動輒上千萬元，沒有相當的積蓄，再加上高額貸款，實在買不起。因此，貸款能力也成為能不能購屋的關鍵因素。政府提供的青年安心成家貸款方案，目前已經再延長2年，而且每戶可貸款金額也從500萬元提高到800萬元，想購屋的民眾可多多利用。但是，除了善用政府的政策優惠利率方案之外，一般民眾在辦理房貸時，不要只考慮利率高低的差異，選擇符合自己需求的貸款方案，才能真正幫自己創造財富。在挑選房貸方案時，可以從以下幾個重點評估。

轉載 2017/01/19 【NowNews／林奇芬】


走過動盪的2016年，迎向更多不確定的2017年，金雞年報到，你該如何做才能守財呢？目前的趨勢是，國際政治動盪不安，但經濟卻仍有景氣行情可期。成熟、新興市場輪動，但只能區間操作，見好即收。


變數一，川普新政。川普新官上任，想必有三把火要燒，美墨貿易、美中貿易成為觀察重點。但另一方面，在川普威嚇之下，已經有許多企業表態，將在美國增加投資，此有助於美國經濟景氣持續不墜，也有利於全球經濟成長。

轉載 2017/01/17 【鉅亨網／蕭碧燕】


定期定額的過程一定會經歷「負」的報酬，每每問投資人，都說可以也知道如何面對負報酬。大家做投資，也都認知基金有賺有賠的道理。但是，一旦踫到了「負太多」或「負太久」，很多人就會投降，停扣，到頭來還是失敗賠了錢。 這兩位「負」人，大家都不愛，寧願自己成為真正的「富」人。但當我們真的遇上了負朋友來纏身，該怎麼辦呢？有避開的方法嗎？而能真的迎接富爸爸。


如何避免負太多


首先要來談的是「負太多」的問題。蕭碧燕老師指出，負太多就是買的基金負報酬超過你可以接受的程度，說白一些就是賠得超乎你的預期。舉例來說，如果你定期定額買了基金，預期 2 年可以達到 10％的正報酬，且中間的過程也認為最多是-10%；結果不如你所願，過程反而是 20％的負報酬，這已完全超乎你原先設定正報酬，甚至出現虧損，這就是明顯的負太多。


如何避免，自己先了解可承受風險的程度，在購買基金時就要衡量此基金的波動幅度，是不是有能力承擔。簡單來說，經濟能力好一些的人，可以承受的波動會大一些，或是年輕較無家累的上班族，承受風險也可大一些。這類人可以選擇的就是單一國家、新興市場或單一產業型的基金，這些基金波動較大，也就是風險高的，當然報酬也會大一些。相對的，波動小的就是成熟市場，起幅較小，報酬也會小一些。如果選擇這些基金，就不太會發生負太多的問題。

轉載 2017/01/12 【NowNews／林奇芬】


懂得吃魚的人，最喜歡吃魚頭，並延伸至魚身、魚尾，全魚大餐，但大多數人只吃魚肚，因為魚肉多、刺少，較容易入口。把這個觀念用在投資上，創新高的股市固然吸引人，但只適合膽大心細的投資高手，對大多數投資人而言，懂得居高思危，避開創新高與創新低的市場，較可以保平安。


2017年一開市，就見到股市創歷史新高，包括美股道瓊、S&P500、那斯達克等，以及英國股市。全球最大的資本市場帶頭衝，讓投資人充滿期待。但另一方面，美股、英股已經走了8年多頭市場，是否面臨反轉風險，又讓人戒慎恐懼。

轉載 2017/01/10 【聯合晚報／游智文】


信義房屋發布最新調查，對政府未來房市政策，四成民眾認為不會打房了，一成認為會救市，約三成民眾認為，政府還會繼續打房。至於房價看法，仍是一面倒看跌，達73%，看漲的僅5%，二成一民眾認為會持平，和上季相當。

轉載 2017/01/09 【鉅亨網／梁彥平】


歐、美與中國製造業採購經理人指數（PMI）皆呈現優於市場預期的表現，顯示全球景氣溫和復甦的腳步仍在前進之中，加上國際股市元旦之後紛紛捎來喜訊，致使台股上周交出連漲四天的好成績。惟川普大帝登基之後，其新政方向成為市場多空膠著的博弈，就連美國聯準會（FED）也強調川普政策對美國經濟仍存在不確定性的風險，而華爾街投資大咖的思維與因應更將牽動國際資金的挪移。


因此，台股外資雖然已經陸續歸隊，但法人買盤躊躇不前並不積極，面對前波高點震盪加劇在所難免，加上農曆年關將屆，成交量能否有效擴增，一時之間恐怕仍是無解，審慎應對仍是投資人持盈保泰的良方。

轉載 2017/01/08 【​經濟日報／陳素玲】


食衣住行中，我國家庭消費主要支出是什麼？依據勞動部統計，在「家庭消費結構」八大項目中，若將「餐廳」支出（約8%），加上「食品菸酒及飲料」（約16.6%），等於與「食」相關消費支出達二成四以上，居家庭支出首位，顯示民以「食」為天。





勞動部國際勞動統計綜合各國資料，其中民間消費比較各國家庭消費結構，從中可以看出各國家庭支出費用項目占比，從中窺得各國生活消費差異。


各國資料顯示，與「住」相關的「住宅服務、水電瓦斯及其他燃料」單項占比都是第一，我國也不例外。主計總處國民所得資料看出，2014年我國家庭在此類支出占17.9%。國人抱怨房價房租負擔重，但與其他國家相較，我國僅高於香港、印度、菲律賓及泰國，卻比韓國、新加坡都低，日本則高達24.8%，其他如英國、德國、荷蘭、加拿大等國都占24%以上，法國占比更高達26.7%。


一般認為應與台灣水電及燃料價格便宜，讓國人「住」的相關支出壓力稍減有關，國人相關支出與其他國家相較仍屬中等。


家庭消費單項占比第二高大都是「交通及通訊」，例如我國占17.2%，較各國略高，如英國、德國、法國、韓國都在15%~16%。


我國「食品菸酒及飲料」為16.6%，但1981年時占比為27%，近20年來占比逐年降低，主要是所得水準提高、休閒時間增加及消費多樣化。整體而言，先進國家的食品菸酒及飲料占比都在10%-20%，但菲律賓43.9%、印度33.1%、泰國仍有28.6%，與先進國家以住宅花費為高明顯不同。


有趣的是，以品酒聞名的法國、義大利兩國家庭消費「食品菸酒及飲料」（法國16.9%、義大利18.4%）支出占比較「交通及通訊」還多，可以看出其國民對美食及菸酒的重視。


依據勞動部資料，我國家庭消費結構中，「餐廳、旅館及其他」支出比重高達22.2%，不過，若只看「餐廳」一項，大約占8%。


與一般想像不同的是，我國健保制度發達，就醫費用相對便宜，但我國家庭消費有關「醫療保健」占4.1%，除了美國支出達21.1%特別高之外，如加拿大、德國、法國，並未與台灣差距太大，英國醫療保健甚至只有1.8%。亞洲各國如韓國2.8%、香港4.5%、泰國4.3%，相關支出都不大。


另一個有趣的觀察是，香港人最愛打扮，「衣著鞋襪」等支出高達17.5%，比率是其他國家三、四倍以上。

轉載 2017/01/06 【Yahoo理財／李奕農】


最近通過的草案，內政部明定2018年起無論預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨遮」，一律不登記不計價。蓋房子工法沒變，2018年以前請建照的房子可以登記屋簷雨遮，之後的不能登記。





雨遮登記與否，影響沒想像中大


這個新聞出來，自然引起了不少人的注意與討論。後續影響，很多專家都已經發表過看法，包括未來的公設比可能拉高、可能出現搶照潮、新舊制度下房屋單價難以評估……等。


但平心而論，此政策的影響力沒有想像中大，畢竟有蓋整圈雨遮的建案只是少數，且實際登記在權狀上的雨遮的坪數是不是過多，很容易分辨出來，消費者的購買意願會較差，且出價也會比較低。跟雨遮坪數相較，真正要規範的，其實是車道面積該如何分配。

轉載 2017/01/05 【鉅亨網／洪佩玲】


把錢鎖進美元幣別糖衣裡，卻忽略了到期後匯差損問題，換算下來這樣真的划算嗎？


受到美國總統大選川普當選及升息影響，美元強勢回歸，近期壽險業者順勢推出美元保單，加上打著預定利率最高可達 3.5％，若趁美元匯率便宜時介入，繳費期滿時，還可享有匯兌收益，搭著停售效應風潮造成民眾瘋狂效應。


不免讓筆者回想起十多年前，因保險業務員是好友，在她勸說下心動躉繳投保十年期富貴保本美元幣別保單，因打著期滿除了絕對保本外，還有十年到期保證 28％獲利。試想，不管投資市場如何劇烈震盪，到期後都會保證不會賠錢，而且還答應在你把錢交給保險公司保管 10 年保單到期後，除了保本還有利息收益，保障加投資、保本且保息的糖衣誘惑，讓筆者決定當作強迫儲蓄。


還記得當時台幣跟美元之間匯率是 34 元台幣兌換 1 美元，所以當時筆者躉繳台幣為 105,399 元，以當時淨投資金額 = 總保費 - 保費費用 - 危險保費 = 105,399-5270（105,399*5%）- 危險保費（假設 30 歲女性為 839 元）=99,290 元，想像應該期滿除了保本外還有 28％保證獲利，等於應該有 27,801 元的利息空間吧！


筆者忘了台幣和美元之間的匯率，加上事後才發現買的是保本型連動式債券，但考量解約不划算就罷了。果真筆者癡癡等了十年終於到期了！可以領回 3547.44 美元，以當時台幣兌換美元匯率變成 29.5，換算下來筆者可以領回台幣 104,650 元。沒錯！在不考慮保證獲利利息 28％情況下，就匯差損來看，苦等寒窯十年還倒賠了 749 元台幣。


因此，買美元保單真的有好處嗎？該如何考量？我以自身經驗建議民眾留意兩大因素：

轉載 2017/01/05 【NowNews／林奇芬】


進入歲末年終，股市成交量急凍，投資人意興闌珊。此時不急著進出，反而應該檢視自己過去一年的理財績效，同時也該做個年度財務體檢，看看自己的資產狀況是否健康。


以下幾個重點，可以幫助你做長短期的財務風險管理。


重點一，急用準備金，6個月到1年生活費

意外是無法預先防範的，因此最好有可以應付6個月到1年生活費的急用準備金。不管是遇到臨時急用、工作變動、醫療需求等，都可以從容應付。這筆資金建議用新台幣定存，需要時再解約即可。


重點二，家庭意外風險，10倍年所得保障

如果你是一家之主，是否有足夠的壽險、意外險保障。假設三口家庭，先生年收入100萬元，太太家庭主婦無收入，有一個10歲孩子，房貸餘額500萬元。則先生應該要有1500萬元的保障額度，包括10年年所得(1000萬)與負債(500萬)總額。如果想要控制保費負擔，可以增加意外險與定期壽險比重，就可以降低費用。如果你是單身族，且沒有人依賴你生活，則不需要太多的壽險與意外險保障。


人生風險管理的目的是，最好不要用到，但萬一發生時，可以保障你的家人。

轉載 2017/01/04 【聯合晚報／游智文】


不少業者預測房市今年會落底，戴德梁行總經理顏炳立今天表示，房市現在是完美無量，也是一個完美風暴，2017年房市可用八個字形容，就是「殺價取量搶錢活命」，今年不會落底。


他說，最近市場陸續傳出大型交易，但這是有錢人為資金找出路，並非落底。房市價不降，量不出，量不出，就不會落底。買賣移轉棟數要回到30萬件以上，才算落底。他預測房市仍在築底等風，仍會持續緩跌兩年，再盤整四年。


戴德梁行今天舉行房市展望記者會，預料2016年全年買賣移轉件數將創新低，2017年房地產則仍會持續陷於價緩跌、量萎縮的軟著陸，熊市依舊持續。顏炳立表示，新的一年，有不少人預測房市今年第4季會落底，但他看不到什麼落底，只看到一隻大黑天鵝以及一群小天鵝隨時可能出來亂。


他說，2016年房市是「心事誰人知」，業者滿腹心酸，想反映心聲，但是政府不想聽，林全接受電台訪問表示，談到房地產說政府態度是房價不再漲，不急跌，他要加一個，政府心裡想的是不能掛。顏炳立說，政府一方面用持有稅逼價格，另一方面又維持利率不升，讓民眾對房市仍懷有希望，以免房價重跌，結果成交量一路下挫，現在房市是完美無量，也是一個完美風暴。


顏炳立批評，過去政府政策拚經濟沒半步，打房最有力，但政策都是蠢策，不僅誤國，重稅還壓垮了台灣房市，政策不但得罪富人，也傷害了窮人。「爽了官，苦了民，冷了市」是最佳寫照。


放眼2017年，房市是喊價無意義，降價沒法度，成交很困難。政策仍不利投資市場，最令人憂心的是國際上有「川普」這隻大黑天鵝，國內各部會爭表現也可能繼續輪流放火。

轉載 2017/01/04 【鉅亨網／王莞甯】


繼購車需求民調後，東森整合行銷 P Survey 市調網再發表購屋需求調查結果，有高達 56% 受訪者認為未來半年不是購屋的好時機，主要原因是未來還會跌價 (70%)、房價仍在高點 (59%)，甚至有 21% 認為不論如何修正房價，還是太高買不起。


據 P Survey 市調網針對全台得易 Ponta 會員進行購屋需求調查發現，有 17% 的受訪者認為 2016 年房市只能用「慘」字形容，與 2016 年買賣移轉棟數完全呼應，其次是悶 (15%) 和等 (14%)，貼切反應去年房市的苦悶氣氛和買方等待房價下修的心聲。


另一方面，有多達 56% 受訪者認為未來半年不是購屋的好時機，主要原因是認為未來還會跌價 (70%) 以及房價仍在高點 (59%)；33% 認為房價至少要修正 20% 以上才會進場，另外有 21% 認為不論如何修正房價還是太高，還是買不起。

轉載 2016/12/30 【工商時報／孫彬訓】


萬事達卡最新公布金融知識指數調查（Mastercard Index of Financial Literacy）顯示，亞太區17個受訪地區中，台灣整體金融知識指數（71.1）不僅大幅超越平均值（63.5），更高居亞太區第二名，僅次於新加坡，並連續五年稱霸兩岸三地。


進一步分析三大分項指標，台灣民眾於「基本金錢管理」的得分為67.5，排名亞太區第五名，而在「理財規劃能力」上，台灣民眾更是以81.8連續兩年蟬聯亞太區之冠。此外，台灣民眾對於投資相當重視，在「投資能力」上以64.1位居亞太區第三名。

轉載 2016/12/27 【鉅亨網／林奇芬】


2017 年是多頭行情、還是由多翻空的一年？目前市場上各方說法不同。世界變遷愈加不可預測，這也增添了投資困難度。展望新的一年，仍然是一個摸著石子過河的處境，投資最好以多元配置，來因應市場變動。


過去一年來，投資市場上沖下洗。2016 上半年原先有油價、原物料暴跌危機，但 2 月卻出現大逆轉，並扭轉原物料走勢，帶動新興市場反彈。下半年受到英、美政局波動，原先也擔心金融市場震盪，但最終卻是歐美日市場大漲，新興市場受害。


進入 2017 年，國際經濟、政治局勢更為複雜多變，只能跟著世局變動調整手上資產。主要觀察以下幾個關鍵因素：

轉載 2016/12/28 【工商時報／陳碧芬】


台灣年輕人的財金素養，10年來總分沒有及格過，還出現倒退嚕，根據最新調查，台灣高中職三年級及大學院校三、四年級的學生族群，在投資管理方面，近八成無法判斷如何正確選擇投資工具，其中超過半數的受訪者以為從年輕開始要創造最多的收益，誤以為「把錢拿去銀行定存，是最好」。





該項調查的問題是「俊明和佳佩剛生了一個小孩。他們想把收到的禮金存起來，當作小孩的教育經費。下列哪一項投資有可能會在小孩18歲時，有最多的收益：政府公債，股票組合，活存，定存」。


調查結果顯示，認為是定存的受訪者占53％，股票組合21％，活存15％，政府公債11％。理財專家表示，該題的正確答案應該是「股票組合」，因為股票組合才有機會透過時間差，賺到複利滾存的效益！

轉載 2016/12/27 【NowNews／林奇芬】


年初，投資市場的主題還圍繞在通縮陰影、負利率環境，年底時卻要面臨美國會不會快速升息，通膨上揚的環境。通縮環境已經走了6年，明年開始要面對通膨環境。通膨一向是景氣的殺手，若通膨加速時，投資市場也需要提高警覺。


從2009年金融海嘯以來，全球都是靠央行撒錢來支撐經濟環境，美國三次QE，歐洲、英國、日本，QE從未停止。但實質效果不彰，今年初日本、歐洲央行還採取了更激烈的負利率手段，試圖帶動經濟環境走出通縮噩夢。


雖然以上效果都不太好，不過，出現了二個逆轉機會，讓趨勢出現重大改變。

轉載 2016/12/23 【好房網News／林奇芬】


台北市政府率先調降了豪宅房屋稅，能不能讓讓成交停滯的房市解凍？由於此調整僅影響1.5萬戶豪宅、飯店、商辦，對整體房市影響有限。而讓房市回春的四大條件，目前僅有一項鬆綁，房市回春還很遙遠。


台北市不動產評議委員會決定，明年7月起房屋稅有三大調整空間。重點包括：第一，豪宅房屋稅由「1+路段率」，改為「1+固定比率」且訂為120%。豪宅的定義是房價8千萬元以上，這將會比原先依路段課稅的豪宅稅率降低。例如，2014年8月完工的華固松疆，原路段率是250%，但依新方案，稅率降為120%，可以大幅降低房屋稅負擔。


第二，豪宅房屋稅適用範圍擴大，原先只針對2014年7月之後新交屋的豪宅，課徵較高稅率。未來將對2001年7月之後完工的豪宅納入，課徵豪宅稅，適用戶數約3700戶。也就是先前帝寶可適用低房屋稅率，未來必須適用豪宅稅率。但是房屋的新標準單價調整，將分六年緩漲，前二年打七折，第三、四年打八折，第五、六年打九折。


第三，取消新屋加價項目，包括中央空調、電扶梯金屬或玻璃帷幕、室內或屋頂游泳池等設備。因此，包括飯店、商辦大樓、10樓以上房屋，都可受惠。

轉載 2016/12/27 【工商時報／黃惠聆】


根據房仲業調查，未來半年民眾最想作的投資，排名第一的是國內房產、股票與期貨，比重達18％；其次是基金、債券以及外幣投資，占比是15％；黃金排名第三名，比率是12％；排名第四是投資型保單和定存占9％；最後一名則是海外房產，比重是4％。





「海外買房」近一年已有退燒的情況，主要是因為國人最喜歡去的日本，日幣走勢起伏不定，加上東南亞貨幣大貶，投資人還沒有嚐甜頭之前，先吞幣值損失的苦果，還有海外買房時有糾紛出現，讓民眾對海外買房呈現觀望，成交筆數也較去年同期下降。

轉載 2016/12/25 【NowNews／顏真真】


近來因民眾對責任保險內涵認識不足，衍生不少消費爭議，金管會提醒，民眾對責任險常有3大迷思，要避免糾紛發生，應先了解產品責任險及公共意外責任險的3大事項，包括一、已投保產品責任險的商品，不代表功效或品質保障；意外責任險保額是全年累計保額，而不是單次；責任險給付要經和解、判決等過程，並非依保額馬上給付。


金管會表示，商品標示已投保產品責任保險，並非就代表「產品品質保證」或「產品功效保證」，例如瘦身產品，消費者使用後未達預期效果，則不屬於產品責任保險保障範圍，僅有在產品因設計不良或製造錯誤等，造成消費者受有傷害時，保險公司才負賠償責任。