Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2014/07/04 【蘋果日報／廖珮君、陳瑩欣】


囤房族想化身自住客，愈來愈難。金管會昨和央行開會，將全面要求各銀行嚴查，買第2棟房子以上的「囤房族」，各銀行須落實提高該房貸放款資本計提到100%，等於間接提高囤房族的房貸利率、或降低成數，最快本月底上路。

提高資本計提至100%


據了解，央行發現1人名下擁有4~5筆房子，但卻筆筆都登記為「自用」，原來是囤房族跟A銀行借款時，表示為「自用」，但買了第2棟後，卻跟B銀行說，第1棟房子已經出租，第2棟才是自用，讓房子愈囤愈多。據透露，央行昨會中要求，要落實「1人1宅」。金管會官員說，未來銀行核貸時，須查民眾財產總歸戶，若民眾名下有兩戶貸款，其中只能有1戶是註記計提45%資本，即只能有一棟為自用，真正落實「1人1宅」的政策。


官員說，未來民眾要買第2棟房子時，若首棟已經還清貸款，民眾得向銀行提出證明，表示第1棟房子已經出租，第2棟才能視為自用。其次，各銀行須在聯徵中心做風險權數，即資本計提的註記。未來銀行核貸時，須查聯徵註記，原則上只要核貸時，查到民眾有1棟房貸時，第2棟就一律視為非自用，得計提100%資本。


核貸須查聯徵註記


官員說，所謂自用住宅是「1人1宅」，是指年滿20歲以上的國人、且名下無自用住宅，並以「借款人」做認定，如老公為借款人、買房子給老婆，仍視為「自用」。


金管會是在2011年嚴格定義「自用住宅」和「非自用住宅」。自用住宅資本計提是45%、非自用則是100%。因資本計提高低，影響各銀行放款利率和核貸成數，若得計提100%資本，將墊高各銀行資金成本，使各銀行提高囤房族的借款利率，或減少放款。如非自住房貸，大型行庫的房貸利率已拉高到2.3~2.5%，比自用住宅高了0.3~0.5個百分點，核貸成數最高也僅6成。


至於房地稅合一核實課稅對自用住宅交易出現減稅空間。現行規定，不動產交易要課土地增值稅、房屋課財產交易所得稅，財政部官員表示，未來自用住宅不動產出售以後，房屋課財產交易所得稅可能減免。