Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年03月28日一位【word】網友提問：


房屋資訊：新莊區，房價約1700萬，貸款餘額約800-900萬
貸款人資訊：製造業，年薪約120萬

需求：因為另有一筆房貸約600萬，希望做債務整合，增貸盡量降低第一筆房貸金額。謝謝



我的回答：


版友名下登記的房屋位於新莊區，因為沒有提到詳細座落位置與坪數，也沒有提到屋齡、型式(屬於大樓還是公寓)、有無車位(車位是平面或機械)等資訊，所以我單純就市價1,700萬、去推測銀行對房屋的鑑價金額(折衷數據)約為1,500萬附近；貸款成數以八成暫定、等於本次可以申請貸款額度約為1,200萬。扣除房屋貸款目前餘額、可多增貸金額範圍約300~400萬。


版友揹負另一戶房屋貸款約600萬，照上述我初步計算的可增貸額度分析，要用新莊區房屋增貸去還清另一戶房貸餘額600萬，似乎還看得出來有明顯差距。也就是說：新莊區房屋本身擔保價值、將決定版友問題是否可行之關鍵。


或許版友會再強調新莊區這一戶房屋的總價值足夠，但是銀行承辦房屋增貸(或轉增貸)、非以房屋市價與成交價格作為貸款額度計算上的依據；就算貸款成數假設可維持八成不變動，但是銀行對新莊區房屋的實際鑑價數據恐是變數。


再者、版友年薪120萬，換算成月均薪數據約為92K；兩戶房貸餘額我假設以800萬、600萬，兩筆合計約1,400萬，月付金以20年期、利息2%，進一步計算版友目前收支比已高達76%~對於各家銀行來說、屬支出高比重族群。


換言之、除房屋增貸空間尚待釐清外，『將兩筆房貸整合一筆』~未來這筆房貸月付金仍將面臨高達7萬多元，自然也影響到銀行授信意願。當然、如果房屋有出租收取租金，建議應詳細說明租金收入與房客繳付租金方式(是轉帳還是現金支付)，藉此釐清是否可用租金來補強目前年薪120萬明顯財力不足之處。


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Jerry~