Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2014/12/26 【蘋果日報／林巧雁】


財政部國庫署昨日宣布，青年安心成家貸款今年底到期後將延長至2016年底，並新增6個月內新買的住宅才能申請的規定，希望減少短期換屋族佔用優惠，避免「假自住、真炒房」。財政部也統計，3年來申請青安貸款的戶數與金額成長動能逐漸下降，從2011年增逾113%，降至今年僅成長2成多。官員說，剛推時需求高，如今下降，可能是因為房子買夠了。
 

轉載 2014/12/24 【卡優新聞網／張家嘯】
 

中央銀行今(24)日公布五大行庫11月新承作房貸統計，新增金額達364.81億元，與10月相比增加19億元，是過去連續4個月下滑後，首度出現止跌趨勢，但若和去(102)年同期相比，年減金額仍高達180億元，顯示房市警訊依舊存在。五大行庫房貸承作統計對象，分別為臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行。由於承作國內房貸比重約占全體銀行4成，因此被視為觀察房市指標之一。

轉載 2014/12/02 【蘋果日報／廖珮君】


財政部提供「青年安心成家購屋優惠貸款」的政策性房貸，近期將拍定今年底到期後，將再延2年至2016年底，此舉對首購族受惠最大，仍可享有房貸利率1.72%起的1字頭購屋低率貸款專案。財金官員說，為照顧房貸首購族，該方案原訂今年底到期，日前已報送行政院，將再延長2年，雖遇內閣改組，但政策方向應不會改變。

轉載 2014/12/01 【工商時報／孫彬訓】


聰明的消費者在投保房貸保險前，銀行及保險公司提醒，消費者必須特別注意的五大原則。


一是選擇值得信賴的保險公司，投保房貸保險，第一步是選擇值得信賴的保險公司，可選擇信譽優良、房貸保險領導品牌，作為投保房貸保險的優先選擇對象。二是房貸保險產品種類，房貸保險分為「平準型」與「遞減型」兩種。「平準型房貸」是指在繳納房貸期間，房貸保險的保障維持不變，房貸保險的保額不會因房貸本金與利息的降低而減少；而「遞減型房貸保險」則是保額會隨房貸的年期而遞減，保障內容約為尚未償還的房貸部分。

轉載 2014/11/29 【蘋果日報／郭寶懃】


老公寓建築物結構、使用年限、屋齡等，都會影響中古屋貸款成數，各行庫對於老屋放款條件多設有條件，若屋齡超過40年以上的老屋，因可使用年限較短，貸款成數會隨之降低，因此專家建議，消費者選購老公寓應考量屋齡、地段及結構，才能減輕自備款負擔。


預算有限的消費者挑選中古屋，若購買老公寓，屋齡為首要考量，其影響除屋況外，還牽涉到銀行放款狀況。

轉載 2014/11/22 【蘋果日報／陳建宇】


除了店面之外，買間住家出租也是地產投資之道，但住家又常分為一般住宅及套房，哪一種效益較佳？專家指出，高雄套房租金報酬率雖高，但貸款、脫手均不易，一般住宅出租則較穩定，未來增值空間也大，進可攻退可守，更勝套房。





一般的大樓住家可分為套房及住宅。套房指的是只有1個房間，頂多是1房1廳和1個衛浴，2房以上則為一般住宅。信義房屋高二區協理李國雄表示，套房是高房價下的產物，坪數小、總價低，手頭不寬裕的小資族也能購買，主要分布在距離捷運、市中心較近的區段，或是新興的重劃區內，如高雄車站、瑞豐商圈等地。

轉載 2014/11/26 【卡優新聞網／段楚禎】


有道是「你不理財、財不理你」，而買房更是增加財富的不敗之道。華南銀行看準民眾懷抱著想要理財、計畫理財的夢想，推出「理財循環貸」，對新購屋族來說，償還房貸本金的同時，還可以儲存隨借隨還的活資金，不僅節省利息支出，也讓資金運用更加靈活便利。


根據加拿大著名房貸公司「投資商集團」調查，擁有50萬加幣以上、高淨值的加拿大富人，皆有能力以現金買房，但有67%的人選擇揹負房債，顯示富人們仍以繳納貸款利息進行理財。主要銀行房貸產品比較，如下表：

轉載 2014/11/22 【蘋果日報／陳建宇】


政府持續打房，銀行跟著緊縮銀根，前2年大部分新屋可貸至8成、中古屋也可貸到7成，許多最近買房的民眾都感覺到，房貸要貸到高成數已經不容易了。專家建議，辦理房貸壽險，提出保單、股票、基金等憑證，或是找長期往來的銀行，都有助於獲得較高成數的房貸。





一般信用正常的民眾來說，房貸約可貸至總價的8成，但近期有部分銀行開始緊縮銀根，房貸上限僅7成，讓自備款不足的民眾相當頭痛。京城銀行高雄分行經理邱莉倩表示，只要申貸者過去沒有特殊信用瑕疵，也能證明自己具備還款能力，貸到8成不是問題。

轉載 2014/11/25 【蘋果日報／陳瑩欣】


央行利率連13季不動，但自2006年開辦的公教人員築巢優利貸款利率卻已逐年攀升，從華銀祭出1.64%水準後；2013年國泰人壽得標水準為1.75%，中信銀日前宣布，2015年新承辦築巢優利貸放款利率為1.84%，使不少公教人員因此轉向不分職業別、利率1.72%起的「青年安心成家優利貸款」。





據了解，行政院人事行政總處為協助全國各機關學校及公營事業機構員工辦理房屋貸款，決議明年延續辦理「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案，目前由中信銀承標，但利率為1.84%，明年1月初生效，較過去其他金融機構提供的房貸利率高，引發公教人員議論。


金融主管表示，過去華南銀行為了發展財富管理業務，因此築巢優利貸以1.64%的破盤價，技壓各金融機構，但在人事營運成本和利率看升的壓力下，承接的金融機構可提供的優惠防線，也因此逐漸失守。

轉載 2014/11/25  【經濟日報／陳美君】


五大國銀10月僅增345億 房地合一實價課稅、選舉干擾 房市反轉風險升高


中央銀行昨（24）日公布，台灣銀行五大銀行，10月新增房貸為345.74億元，排除農曆過年季節性因素，創下2008年11月以來、六年新低紀錄。央行官員分析，應該是受到房地合一實價課稅及九合一大選等不確定因素影響，房市買氣轉趨觀望。五大銀行房貸市占率約四成，新增房貸可視為房市景氣重要指標之一。



五大銀行近年新增購屋貸款概況 資料來源：中央銀行 經濟日報提供


央行昨日公布最新統計顯示，五大銀行新增房貸，創下國際金融海嘯爆發以來的新低點，顯示房市買氣不振，房市景氣反轉向下風險升溫。


央行統計顯示，10月台銀、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等五大銀行新增房貸，較9月減少33.87億元，代表民眾購屋態度觀望；官員分析，財經部會聯手打炒房，祭出包括房地合一實價課稅等措施，再加上11月底的九合一大選不確定因素，房市買氣急凍。

轉載 2014/11/20 【經濟日報／陳怡慈】


行政院人事行政總處為協助全國各機關學校及公營事業機構員工辦理房屋貸款，決議延續辦理「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案，今日公開徵選承辦的金融機構，由中國信託商業銀行獲選承辦行政院人事行政總處公教辦理2015至2016年「築巢優利貸」。「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案適用對象為中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工，預計明年1月初生效。

轉載 2014/11/06 【好房網News／曾威智】


央行日前公布今（2014）年9月五大銀行的新承做購屋貸款為379.61億，若排除農曆過年不算，9月的新承做房貸金額堪稱是近2年新低。隨著房價不斷攀高、市場供給持續放大，專家認為，銀行對於房貸承作也有日趨緊縮的趨勢，對自住民眾來說，想增加購屋核貸的籌碼，除了注意個人信用狀態外，還得抓住銀行的「喜好」。

轉載 2014/11/05 【蘋果日報／廖珮君】


金管會明年起，擬提高各銀行不動產授信提存準備金比率到1.5%，為反映成本，華南銀、第一銀、彰銀等行庫已擬提高房貸利率，明年起利率約調升0.07~0.2個百分點，房貸利率正式站上「2」字頭，首購族房貸利率上探2.1%~2.2%，民眾買屋壓力增加。





一銀、華南銀、彰銀公股行庫，房貸排名位居市場前10大，具有指標意義，一旦大型行庫調高房貸利率，將勢必引發其他民營銀行跟進，明年房貸利率恐掀漲風。目前各大行庫推出針對一般首購族的房貸利率，最低已從1.95%起跳，明年將揮別「1字頭」房貸。行庫主管說，明年不動產市場至少有4大項利空，看壞明年不動產市場，估明年房貸將零成長。

轉載  2014/11/01 【蘋果日報／葉家銘】


內政部上月公布「國民生命表」，國人平均壽命79.12歲創新高，過去10年男性與女性每年平均增加0.2與0.3歲，老年化與低利率時代，不少年齡逾60歲的銀髮族仍有購屋理財打算，專家指出，銀行對年長者的貸款成數與還款年限仍有限制，應及早規劃貸款方式並慎選物件。目前多數銀行房貸年限已從過去20年拉長至30年，然而對於許多將退休或銀髮族而言，該利多仍是看得到卻吃不到。

轉載 2014/10/25 【蘋果日報／洪子恩】


多數人無法豪擲大筆現金買房，頂多是辛苦攢下一筆自備款，其餘資金缺口則向銀行貸款，在房價高、低利率的時期，不少人更會精打細算，向銀行申請「房貸寬限期」，只付息、不還本，讓資金能夠靈活運用，不過民眾仍須搭配良善的理財規劃，以防寬限期過後造成更大負擔。





會申請房貸寬限期的購屋民眾可分為2種，一種是臨時遇到還款上的困難，如被公司資遣、發生意外事故等事件，另一種則為民眾利用房貸利率低的特性，將資產做更多元的安排。銀行會視情況給予申請者1~2年的寬限期，在寬限期間，只須支付利息，等寬限期過後再繳納利息與本金。

轉載 2014/10/11 【蘋果日報／王鈞生】


「現在不買房，過幾年房價更貴，怎麼辦！」近年準備要購屋的年輕人，心中焦急，卻苦於孔方兄不足。一般家庭每月負擔2~3萬元貸款，普遍沒什麼困難，但一口氣要拿出房價3成的頭期款，真正令不少人苦惱。專家建議，可利用銀行、保險、親友，甚至是民間互助等方式籌資，助買房一臂之力。





以中南部中古屋總價600萬元為例，自備款加上相關交易費用大約需要近200萬元，對一般受薪階級是不小的負擔；何況台北頂天房價，自備款至少是中南部2倍，要買房真的不容易，而且政府打房緊縮貸款。台中地政士張令旺更提醒：「購屋前最好多向數家銀行詢問，避免貸款成數不如預期。」

轉載 2014/10/02 【經濟日報／陳美君】


美國量化寬鬆（QE）預計10月底退場，利率上漲成為既定趨勢，台灣金控兼台灣銀行董事長李紀珠昨（2）日表示，在內部業務會報裡早已提醒同仁，要防範利率反轉風險，為此，台銀調高房貸收支比至130%、緊縮貸款成數，防範房市景氣反轉。李紀珠指出，美國QE退場，勢必造成利率上升，影響房貸還有利率連結相關商品等資產配置；不過，QE退場已經講很久，今年5月台銀便已由年初的120%，提高至130%。

轉載 2014/09/27 【蘋果日報／徐馬政妘】


民眾若想要省息、降低房貸繳款壓力，或是生意周轉需要資金，除了可向原銀行申請增貸，重新擬定1份契約外，也可以考慮取消原銀行的貸款契約，用同間房屋轉向另1間銀行申請房貸，即是轉貸。





台灣房屋資深建議長許元誠表示，有民眾因利率便宜而考慮轉貸，但中間會有一些必要的費用，如綁約期的違約金、塗銷費等，若轉貸金額不高、省下的利息也不高，轉貸反而是種負擔。部分民眾則是因為生意周轉需要資金而做轉貸，但前提是擔保品的增值空間大。

 

重估擔保品價值


以現值2000萬元的房屋為例，10年前，房子現值為1000萬元，A銀行願借貸700萬元，10年後房屋增值為2000萬元，若想向A銀行增貸，銀行依 舊會以現值1000萬元去調整，但若轉向B銀行申請轉貸，B銀行會以現值2000萬元來評估借貸金額，而原本欠A銀行的貸款，B銀行將會負責代償。


信義代書林以德表示，以現行的各家銀行購屋利率來看，利率還有機會落在2%，因此轉貸利差空間不大，所以民眾及銀行主要還是以購屋貸款為主。若要申請轉貸，林以德表示銀行會重新評估個人的基本資料、標的物本身的條件。


無綁約利率較高


申請轉貸前，林以德提醒民眾須留意利率調整方式，通常現行銀行所提供較優惠的利率會有綁約期，若是申請無綁約期、隨時可以清償的貸款方式，則利率相對高很多。第2點是要注意成本的評估，因為轉貸會產生規費、手續費、塗銷費、申請開辦費、查詢費等等必要成本費用，加總起來將會上看萬元。


林以德建議，若轉貸銀行利率少至少1碼(0.25%)以上，且原銀行無法提供增貸服務，或增貸的條件不優渥，民眾可以考慮轉貸。而中小型銀行在利率條件比不過大型行庫的情況下，會以承作轉貸來吸收客源，大多在利率以外的條件限制會較寬鬆，像是擔保品鑑價較高、寬限期較長、貸款成數較高等等。

轉載 2014/09/25 【經濟日報／韓化宇】


金管會表示，10月1日起擴大住宅火災保險承保範圍，包括將人為造成的建築物損害，納入主險的承保範圍，並增加竊盜、玻璃保險，及提高住宅第三人責任基本保險的理賠金額，且不增加保費。值得注意的是，必需是10月1日起的新投保案件，才適用新的承保範圍，不包含舊的住宅火險保單。

轉載 2014/09/23 【工商時報／朱漢崙】


中央銀行和金管會控管房貸嚴格，銀行轉向熱賣理財型房貸，其中引人矚目的是，由於銀行之間搶客者眾，因此理財型房貸利率已與一般的房貸利率差距無幾，最低利率大致從2.1％起跳，已與銀行的一般房貸利率，差距不到10個基本點。





對此，行庫主管提醒，申貸戶要選擇適用的理財型房貸專案時，得先事前了解是循環性還是回復型，回復型的話，通常第一次動用之後，必須先清償動用額度或核給額度的7成，才能繼續使用；循環型則較有彈性，不過利率水準一般會較回復型高。