Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2015/03/25 【蘋果日報／王立德】


房市有行無市，成為庶民最痛苦的懸念！央行昨公布5大銀行2月新承作放款統計，房地合一稅不確定性影響下，2月新增購屋貸款急凍至240.49億元，創7年新低，2月也成馬政府上台來，成交量最低的月份。

轉載 2015/03/23 【經濟日報／郭幸宜】


三商銀承做房貸授信，將嚴審「收入負債比」，其中華南銀行已將房貸戶的負債比從70%調降至50%，意即房貸戶的收入負債比需低於50%，才有機會拿到較高的貸款成數。第一銀行、彰化銀行也將房貸戶的負債比列為重要審核條件。一銀主管說，非投資客的房貸戶，想要拿到較高的房貸成數，其負債比不得超過七成，否則將要求增提擔保品或調降成數因應。



資料來源：採訪整理 記者郭幸宜／製表


擔憂市場升息波及房市行情，銀行今年起將嚴格審視房貸戶的負債比，只要房貸負債比重超出了銀行自訂標準，房貸戶可貸款成數就會降低，買房自備款將會增加。


華銀主管表示，今年起已調降房貸戶負債比，從過去的70%一口氣降至50%，房貸戶負債比需低於50%，才有機會談到較好的貸款成數。其中雙北市精華區最高可貸到八成五，台中、高雄最高則約八成。


一銀則將房貸戶負債比底線訂在七成，只要收入負債比超過七成，將會要求客戶增提擔保品、增加保證人，或是直接調降放款成數。在區域控管部分，據了解，包括雙北市、台中、台南與高雄等主要都會區，符合條件者最高可貸到八成。


假設某位上班族月收入約5萬元，按一銀設定的房貸「收入負債比」不得超過七成來看，則每月支出就不得超過3.5萬元，才有機會談到八成的貸款成數，否則就得增提擔保品，以爭取較好的房貸條件。

轉載 2015/03/16 【工商時報／黃惠聆】
 

政府的房地合一及囤房等稅首波瞄準豪宅以及高總價宅，加上房價依然居高不下，為了因應房市變局，低總價宅躍升目前房市主流產品，但房產專家表示，已有銀行擺明小宅房不給貸款或者降低貸款成數，因此，民眾買小宅前還是要多打探或者多備自備款。



各種銀行貸款管道比較

根據好房網調研中心統計，上市櫃建商推出小坪數的建案多達32個之多，目前推出的小宅產品，在台北市的總價約在1,500～2,500萬元，新北市總價1,000～1,500萬元之間的小宅建案，也成為首購族及投資保值客較喜歡的標的。

轉載 2015/03/13 【蘋果日報／陳建宇】


房價高漲，許多民眾貸款買屋，分20年攤還很吃力，希望能將房貸年限拉長至30年，以降低每個月本息攤還的壓力。專家表示，30年房貸只有首購族、工作穩定的公教人員才能申請，不過，雖然每月還款金額降低，但整體利息支出卻增加了，應謹慎評估。





過去一般民眾辦理房貸，年限通常是20年，但因為近年房價高漲，每月房貸可能就吃掉一半以上的薪水，許多人吃不消，因此有銀行提出30年房貸，讓小市民買房也能保有一定的生活品質。


但只有少數族群有資格申貸30年房貸，地政士林月蓮表示，以公營行庫來說，首購族雖可申請30年房貸，但只有夫妻、未滿20歲的子女名下皆無房產，才具備首購的資格；其次就是工作穩定的公教人員。至於民營的銀行則視個人條件而定。

轉載 2015/03/13 【蘋果日報／陳書榕】


租屋族小確幸！內政部營建署確定今年租金補貼戶數將從3.7萬戶提高至5萬戶，金額從4000元依據城鄉因素調整成3000到5000元。專家認為，擴大補助戶數值得鼓勵，但更根本是台灣租屋制度不健全，政府應解決。





營建署今年補助總經費仍為12億元，但每戶補助金額將從以往4000元，依不同地區因素如城鄉租金差異、所得不同與合理負擔能力等，調整為3000、3200、4000及5000元等4種標準，因而擴大補貼戶數，讓更多人受惠。營建署副署長王榮進表示，地方政府也可自籌經費，再加碼補貼金額與戶數。

轉載 2015/03/04 【蘋果日報／王立德】


新承作房貸利率直直升，挹助國銀放款利差擴大。央行公布去年第4季國銀存放款利率，存款加權平均利率維持0.78%，但放款平均加權利率升至2.22%，存放利差較前1季擴大1個基本點（bp）至1.44個百分點。


據央行統計，國銀存放利差從去年第2季起逐季穩定擴大，第2季來到1.42個百分點、第3季1.43個百分點、第4季1.44個百分點，因放款業務為國銀主要獲利來源，佔國銀獲利一半以上，讓國銀愈賺愈多，繼續改寫稅前盈餘新高紀錄。

轉載 2015/02/26 【經濟日報／陳美君】


行庫加強風控 1月漲至1.985% 將朝2%邁進 新申請案件難再見到「1」字頭


房地合一稅議題衝擊房市景氣，銀行憂心房市反轉，紛紛祭出調高房貸利率等風險控管措施；央行統計顯示，1月五大銀行房貸利率連兩月上漲至1.985%，創金融海嘯以來的六年新高、較前月走揚0.023個百分點，未來將續朝2%大關邁進。




五大銀行近一年新增房貸 資料來源：中央銀行 經濟日報提供

轉載 2015/02/16 【聯合報／孫中英】


房貸新貸戶搶不過公股行庫，一順位房貸水位又快滿，近期多家民營銀行轉攻二順位（二胎）房貸市場，二胎房貸利率較高、銀行獲利也高。但銀行也擔心房市反轉風險，二胎房貸放款多限制在房屋擔保品殘值內，不敢超貸。





近年政府加強打房力道，民營銀行說，儘管公股行庫年年宣稱「今年房貸零成長」，但一胎房貸客戶，民營還是搶不過公股；中小型民營銀行只好轉爭取「房貸搬家客戶」，不然就是加強做二胎房貸。

 

轉載 2015/02/10 【工商時報／朱漢崙】


房市急轉直下，房貸龍頭土銀進行房貸業務大調整。繼台銀、合庫之後，土銀也確定今年的房貸業務將「零成長」，將是土銀有史以來第一次，且根據土銀內部最新統計，土銀的房貸平均成數，去年已降至6成1，為土銀新作房貸平均成數最低紀錄，顯示國銀不動產放款市占率最高的土銀，已積極進行相關業務的風控。


據了解，土銀還拉高高個人所得、家戶所得，以及房屋座落區位等三大條件，更嚴格把關優惠房貸的承作對象。相關人士表示，除了政府青安房貸專案之外，土銀自辦的優惠房貸已分別將個人所得門檻從50萬元拉高至80萬元、家戶所得從100萬元提高至120萬元，另 外，原本離捷運站1,500公尺距離，現縮減為必須在1,000公尺之內，必須要符合上述三大條件，才能適用土銀優惠房貸的低利。

轉載 2015/02/07 【蘋果日報／郭寶懃】


擁有高收入的菁英族群們，向來為各銀行業申辦房貸對象的首選目標，為保障房貸放款的品質，不少行庫推出各種「企業菁英」房貸方案，凡年收入達到一定水平、信用狀況佳，都可享有1.94%起跳的房貸利率。





銀行對於優質客戶的定義，不外乎公教人員、銀行人員、醫師，個人或夫妻合併年收入超過80、100、120和150萬元為判定基準。舉例來說，土地銀行在個人年所得80萬元以上為準，而夫妻合併年所得120萬元以上。

轉載 2015/02/05 【工商時報／朱漢崙】


為防止房貸風險擴張，台銀首度祭出寬限期與成數連動措施，未來只要有寬限期，一律拿不到最高成數8成，而且寬限期只要達2年，最高成數一律只有7成，台銀4日也首度宣布，今年的房貸業務將「零成長」，正式告別連續3年的高成長期。

轉載 2015/01/30 【蘋果日報／葉家銘】


去年六都建物買賣移轉棟數與2013年相比，量縮1~2.5成不等，在購屋需求降低、政府打房趨勢下，不少銀行看淡房市景氣、跟著緊縮銀根。過去新屋往往可貸款8~8.5成，目前僅剩7.5~8成，對購屋族而言房貸負擔更重了，專家建議，慎選購屋標的與維繫個人信用，是提高貸款的重要撇步。


買氣轉淡與待售物件過多，是銀行緊縮銀根主因，京城銀行中正分行協理蘇芃甄表示，購屋族若在500大企業內服務，貸款較不受影響，但多數民眾因銀行鑑價轉趨保守，過去貸款8成的常態恐難再現。

轉載 2015/01/24 【好房網NEWS／賴宛玲】


買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸，錢到時方恨少，如何提高貸款成數、降低貸款利率，「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時，會依照本身的評分系統先行評估，再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量，最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分，就是拿到多少錢的重點了。

轉載 2015/01/24 【工商時報／呂清郎】


房市警訊愈來愈明顯？中央銀行23日公布台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行新承作房貸統計，2014年全年新增房貸總額為5,024億元，金額創2009年金融海嘯以來新低紀錄，比前一年衰退6.88％，且六都全年移轉棟數全面衰退高達兩位數以上。





據央行公布去年12月五大銀行新承做房貸為419億元，月增54億元，月增率14.81％；央行主管表示，主要由於年底交屋旺季使然，歷年年底都有這樣的季節性因素，但由於房地合一課稅的不確定因素持續干擾，房市觀望氣氛仍濃，移轉棟數明顯下降。

轉載 2015/01/17 【蘋果日報／郭寶懃】


房價高漲，房貸負擔也愈來愈重，銀行業者建議家中經濟支柱可申請壽險型房貸，當發生意外或疾病纏身，申貸者只要符合理賠條件，理賠金可用來清償房貸，且剩餘的理賠保險金額會給指定受益人，申貸者的家人無須擔憂住家會遭到法拍。


房貸為買屋族沉重的負擔，佔家庭所得比例甚高，一般來說，申貸者大部分為家庭中主要經濟來源，但若發生意外事故導致死亡或重殘，家庭頓時失去支柱，恐付不出房貸，房子會有被法拍的風險。






為避免此狀況發生，不少銀行業者會將房貸與壽險作結合。合庫人壽通路輔銷部資深經理林松池指出，以家庭經濟支柱為被保險人，一旦有意外發生，保險公司會將保險理賠金先償還剩餘房貸金額，若有剩餘部分再給予指定受益人。

轉載 2015/01/19 【經濟日報／陳麗珠】


房市轉淡，為了避免投資客繳不出房貸，造成違約風險，今年起，民營銀行不僅將購屋戶數從三個級距，增加至四個級距，增訂四戶以上的貸款利率，並將購屋戶數達四戶以上貸款利率大幅調升至2.5%。

轉載 2015/01/10 【蘋果日報／郭寶懃】


近期各大行庫陸續調高房貸利率，不少房貸族繃緊神經，對於利息的支出得精打細算，想省息的有殼族，不妨選擇抵利型貸款，利用存款折抵房貸本金，加快償還本金速度、減少利息支出。





一般傳統型房貸在申辦房貸之後，申貸者除了在貸款年限內平均攤還本金利息，就無其他優惠。而抵利型房貸的房貸族有個與房貸帳戶連結的存款帳戶，可透過存款償還本金。澳盛(台灣)銀行個人金融總處長潘柏迪解釋，在每期貸款支出不變下，存款可以折抵貸款本金，本金折抵愈多，利息支出自然愈少，同時也可縮短還款期。

轉載  2015/01/07 【經濟日報／陳麗珠、郭幸宜】


繼大型行庫之後，民營銀行1月中旬起也將陸續調高房貸利率，調幅約在0.15個百分點，首購利率上看2%-2.2%，並嚴控非首購貸款，貸款成數超過70%者，將就超過部分調升利率一碼(0.25個百分點)。





銀行業者表示，大型行庫早在去年即宣示房貸餘額「零成長」，並將貸款利率緩步上調，在參考市場同業狀況之後，決定下周起陸續將房貸利率全面上調，反映資金成本及市場趨勢。


銀行業者指出，首購族房貸利率將從原來的1.85%-1.98%調高2%-2.2%，調幅為0.15-0.22個百分點之間，貸款成數則以七成為門檻，除非是優質客戶，貸款成數才有可能拉高至八成。至於非首購族房貸利率，銀行業者則表示，目前利率水準約2%，1月中旬將上調至2.3%以上，調幅約0.3個百分點，調幅高於首購族的原因無他，就是嚴控風險。

轉載 2015/01/07 【好房網News／黃慈雯】


受到金管會要求提存率增至1.5％影響，大型行庫相繼調升房貸利率，以往房貸利率1字頭確定回不去了。不只大型行庫危機意識啟動，連民營銀行也將在1月中旬陸續調高房貸利率約0.15個百分點，今年起不僅首購自住客難申請到2％以下的低利率，連貸款成數超過70％者，超過的部分也會調升利率一碼（0.25個百分點）。

轉載 2014/12/27 【蘋果日報／郭寶懃】


早期民眾申請房貸，多使用固定式的房貸，採取單一的房貸利率，不受央行調息影響，但這種方案難因應市場利率的變動。因此，目前市場上的貸款商品以指數型房貸為主流，利率隨央行升降息與市場變化調整，較為靈活。





指數型房貸是目前各行庫最常見的房貸方案，台灣銀行房貸承辦人員李昆祺指出，過去的固定式房貸是透過銀行來設定利率，因此利率不受大環境影響，但相較之下，固定式利率較機動利率高，因此在2003年央行為避免銀行提高固定利率，加上使利率透明化，開始限定銀行推行指數型房貸，一路以來成為市場主流。